Cambio unilateral en el alquiler. ¿Tiene el arrendador derecho a aumentar el alquiler?

Artículos 310, 614 del Código Civil de la Federación de Rusia.

Acordar los términos del cambio de tamaño en el contrato. alquilar V unilateralmente Se recomienda instalar:

– la parte a la que se concede el derecho de cambio unilateral;

– el orden y momento de dicho cambio;

– frecuencia y casos de cambio;

– restricciones (límites cuantitativos) de cambio.

Si la condición para cambiar el monto del alquiler no se acuerda unilateralmente

Las partes podrán modificar esta condición mediante acuerdo, respetando la frecuencia especificada en el apartado 3 del art. 614 Código Civil de la Federación de Rusia. Podrán modificar unilateralmente los términos del contrato sólo si así lo prevé la ley, otros actos legales(Cláusula 1 del artículo 310 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Además, el acuerdo se puede modificar en procedimiento judicial(cláusula 4 del artículo 614, cláusula 2 del artículo 450, artículo 451 del Código Civil de la Federación de Rusia).

7.2.1. Parte con derecho a cambio unilateral Precio del alquiler

Este derecho puede concederse a cada una de las partes del contrato de arrendamiento si ambas son empresarios. Si una de las partes no cumple actividad empresarial, sólo a ella se le puede conceder el derecho a modificar unilateralmente el alquiler (cláusula 2 del artículo 310 del Código Civil de la Federación de Rusia).

En la práctica judicial también se permite la posibilidad de establecer el derecho a modificar unilateralmente el importe del alquiler, en particular para el arrendador.

Para su aprobación esta condición es necesario indicar en el contrato la parte que tiene derecho a cambiar unilateralmente los términos del contrato.

——————————–

"El propietario tiene derecho a modificar unilateralmente el importe del alquiler".

"El arrendador puede modificar unilateralmente los términos del contrato en relación con el establecimiento del importe del alquiler".

“Cada parte tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler notificando a la otra parte en la forma establecida en la cláusula ____ de este acuerdo”.

——————————–

Al acordar los términos del derecho del inquilino a cambiar unilateralmente el monto del alquiler, las partes deben tener en cuenta lo siguiente. La condición que confiere al arrendatario tal derecho no se corresponde con las costumbres establecidas. Por regla general, este derecho corresponde únicamente al arrendador como persona que dispone de la propiedad. Por tanto, la condición sobre la posibilidad de modificar el importe del pago por parte del inquilino debe formularse de la forma más específica, detallada e inequívoca posible. De lo contrario, al considerar una disputa, el tribunal puede decidir que el contrato contiene un error técnico y el inquilino no tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler (ver Riesgo del Inquilino 7.1.2).

——————————–

Un ejemplo de declaración de condición:

“Cada una de las partes del contrato tiene derecho a modificar unilateralmente el monto del alquiler en la forma y en los términos establecidos en este contrato. El alquiler podrá ser modificado por el arrendador de conformidad con la cláusula _____ de este acuerdo, y por el inquilino, de conformidad con la cláusula _____ de este acuerdo”.

——————————–

7.2.2. El procedimiento para cambiar unilateralmente el monto del alquiler.

El procedimiento para cambiar unilateralmente el monto del alquiler no está establecido por ley. Las partes, guiadas por el apartado 4 del art. 421 del Código Civil de la Federación de Rusia, tiene derecho a incluir una condición al respecto en el contrato. Dado que al cambiar unilateralmente el monto del alquiler no se redacta ningún acuerdo adicional, se debe notificar al inquilino de dicho cambio. Estará obligado a pagar el alquiler por el nuevo importe desde el momento en que reciba la notificación.

El procedimiento de notificación está previsto en caso de denegación unilateral de un contrato (artículo 450.1 del Código Civil de la Federación de Rusia). Parece que al determinar el procedimiento para cambios unilaterales de precios, las partes pueden aplicar esta regla por analogía con la ley (artículo 6 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Si el contrato establece casos en los que se permite un cambio unilateral en el monto del alquiler (para más detalles, consulte la cláusula 7.2.4 de estas Recomendaciones), entonces la parte que declare dicho cambio deberá confirmar su ocurrencia.

– método de notificación de cambios en los términos del contrato;

– una lista de documentos adjuntos a la notificación o información incluida en la notificación que confirme la existencia de condiciones para cambiar el monto del alquiler.

Las partes podrán establecer los siguientes métodos para comunicar la voluntad de una de ellas a la atención de la otra:

– publicación de información en un medio específico (el nombre y los detalles se indican en el contrato);

– envío de una notificación por comunicación postal o telegráfica (tipo envío postal puede especificarse mediante acuerdo);

– entrega de la notificación por mensajería (a las personas especificadas en el contrato y (o) en la dirección especificada en el contrato).

7.2.3. El momento a partir del cual se considera el alquiler cambió

El Código Civil de la Federación de Rusia no contiene disposiciones que definan el momento a partir del cual una obligación se considera modificada unilateralmente.

En virtud del principio de libertad de contratación (artículo 421 del Código Civil de la Federación de Rusia), las partes tienen derecho a estipular cuándo comienza a aplicarse la condición sobre el nuevo monto del alquiler. En particular, podrán establecer que esto se produzca algún tiempo después de que la parte haya recibido la correspondiente notificación. En este caso, el plazo para que las modificaciones entren en vigor se determina según las reglas del art. Arte. 190 – 192 del Código Civil de la Federación de Rusia. El contrato especifica un período de tiempo después del cual se aplican las nuevas condiciones.

——————————–

Ejemplos de redacción de condiciones:

“El propietario puede modificar unilateralmente el importe del alquiler. La tasa de alquiler se establece sobre la base del acto de tasación del valor de mercado del alquiler de una propiedad similar _________________________ (se indica el nombre completo del tasador). El propietario envía al inquilino un aviso de cambio en el monto del alquiler, acompañado de una copia del informe de evaluación, mediante una carta valiosa con una lista del contenido y un recibo, o por mensajería contra firma en recibo. Nuevo tamaño la renta se fija a partir del primer día del mes siguiente a aquel en que el inquilino recibe la notificación de cambios relevantes en el contrato.”

“El arrendador tiene derecho a cambiar el monto del alquiler unilateralmente notificando al inquilino por escrito del cambio correspondiente al menos ________ días antes de la fecha del cambio. La notificación debe darse de manera que permita al inquilino verificar que fue recibida”.

——————————–

Si el momento a partir del cual se considera cambiado el monto del alquiler no está especificado en el contrato

Cláusula 1 del art. 450.1 del Código Civil de la Federación de Rusia establece reglas para determinar el momento de la terminación de un contrato en relación con su rechazo parcial. El contrato se considera resuelto desde el momento en que la parte recibe la correspondiente notificación. Parece que para determinar el momento de cambiar unilateralmente el monto del alquiler, esta regla se puede aplicar por analogía con la ley (artículo 6 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Para obtener más información sobre cuándo se considera recibida una notificación, consulte la cláusula 13.3.3 de estas Recomendaciones.

7.2.4. Frecuencia y casos de cambios unilaterales en el importe del alquiler.

De conformidad con el apartado 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, los cambios en el alquiler por acuerdo de las partes no son posibles más de una vez al año, a menos que el acuerdo establezca lo contrario. Esta norma es dispositiva, y las partes tienen derecho a concluir dicho acuerdo más a menudo. Sin embargo, si una parte, en particular el arrendador, tiene el derecho por ley o acuerdo de cambiar unilateralmente el monto del alquiler, no podrá ejercer este derecho más de una vez al año. Las explicaciones correspondientes se dan en el párrafo 21 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 17 de noviembre de 2011 N 73.

– Práctica judicial, confirmando que el alquiler puede ser modificado unilateralmente por el arrendador no más de una vez al año, consulte la Guía de Práctica Judicial.

De las aclaraciones del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia no se desprende que el contrato pueda incluir una condición bajo la cual el monto de la tarifa se cambie unilateralmente más de una vez al año. Sin embargo, las partes tienen derecho a disponer que los cambios se realicen con menor frecuencia.

——————————–

Un ejemplo de declaración de condición:

"El propietario tiene derecho a modificar unilateralmente el importe del alquiler, pero no más de una vez cada dos años".

——————————–

En virtud del inciso 4 del art. 421 del Código Civil de la Federación de Rusia, las partes tienen derecho a establecer en el acuerdo que el monto del alquiler puede cambiarse unilateralmente solo en ciertos casos (si ocurren ciertas circunstancias). Estas condiciones sirven para proteger los intereses de las partes contra el abuso del derecho a modificar unilateralmente el contrato.

Así, las partes podrán estipular que un cambio en el alquiler es posible (necesario):

– en caso de cambio determinado por acuerdo tarifas, tarifas, condiciones económicas en el campo de actividad del arrendador o en el campo en el que se utiliza el objeto arrendado;

– basándose en los resultados de una evaluación periódica del valor de mercado del objeto arrendado o del valor de mercado del alquiler de un inmueble similar;

– debido a un aumento general de los precios (inflación);

– debido a los cambios en el tipo de interés clave del Banco de Rusia.

——————————–

Un ejemplo de declaración de condición:

"El arrendador podrá modificar unilateralmente el alquiler si el índice de precios al consumidor de los servicios establecido por el Comité Estatal de Estadística de Rusia en relación con el mes correspondiente del año anterior supera el ______%".

——————————–

Si el contrato no contiene frecuencia o casos de cambios en el monto del alquiler.

Una parte con derecho a modificar el acuerdo unilateralmente puede presentar dicha exigencia en cualquier momento (sujeto a la frecuencia establecida en el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, no más de una vez al año).

7.2.5. Limitaciones en el monto de los cambios unilaterales en el alquiler

Las partes podrán limitar los cambios en el importe del alquiler. Si existe tal condición, la tarifa sólo podrá modificarse dentro de los límites establecidos por el acuerdo.

Esta condición tiene como objetivo principal proteger los intereses del inquilino, ya que lo protege de gastos imprevistos como consecuencia de un fuerte aumento del alquiler por parte del propietario.

El límite para cambiar el monto del alquiler se puede establecer:

– en forma de cantidad sólida;

– indicando el orden en que se calcula el límite.

——————————–

Ejemplos de redacción de condiciones:

"El arrendador podrá aumentar unilateralmente el monto del alquiler en virtud de este acuerdo, pero no más del ________% del monto del alquiler inicialmente acordado por las partes al celebrar este acuerdo".

Guiado por el párrafo 2 del art. 424 y apartados 1, 3 art. 450 del Código Civil de la Federación de Rusia, las partes pueden estipular en el contrato el derecho a modificar unilateralmente el importe del alquiler. En este caso, la base del cambio es la adopción por parte de la parte a la que se le concede tal derecho de una decisión de cambiar los términos del contrato.

Para acordar esta condición, es necesario indicar en el contrato la parte que tiene derecho a cambiar unilateralmente los términos del contrato.

———————————

Ejemplos de redacción de condiciones:

"El propietario tiene derecho a modificar unilateralmente el importe del alquiler".

"El arrendador puede realizar cambios en los términos del contrato relativos al establecimiento del importe del alquiler de forma unilateral".

“Cada parte tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler notificando a la otra parte en la forma establecida en la cláusula ____ de este acuerdo”.

———————————

Al acordar los términos del derecho del inquilino a cambiar unilateralmente el monto del alquiler, las partes deben tener en cuenta lo siguiente. La condición para conceder al inquilino tal derecho no se corresponde con las prácticas comerciales establecidas. Por regla general, este derecho corresponde únicamente al arrendador como persona que dispone de la propiedad. Por tanto, la condición sobre la posibilidad de modificar el importe del pago por parte del inquilino debe reflejarse de la forma más específica, detallada e inequívoca posible. De lo contrario, al considerar una disputa, el tribunal puede decidir que hubo un error técnico en el acuerdo y que el inquilino no tiene derecho a cambiar el monto del alquiler unilateralmente.

———————————

Un ejemplo de declaración de condición:

“El inquilino tiene derecho a modificar unilateralmente el importe del alquiler. La tarifa de alquiler se determina sobre la base de un informe de tasación del valor de mercado de la propiedad en alquiler realizado por _________________________ (indique el nombre del tasador). El inquilino envía al arrendador un aviso de cambio en el monto del alquiler, acompañado de una copia del informe de evaluación, mediante una carta valiosa con una lista del contenido y un aviso de entrega, o lo transmite por mensajería contra un firma en el recibo. El nuevo monto de la renta se establece a partir del primer día del mes siguiente a aquel en que el arrendador recibe la notificación de los cambios relevantes en el contrato.”

———————————

El acuerdo también deberá establecer el procedimiento y momento para cambiar el monto del alquiler a voluntad de una de las partes.

También se recomienda prever condiciones para cambiar el monto del alquiler. Por ejemplo, las partes pueden determinar que el arrendador tiene derecho a aumentar unilateralmente el monto del alquiler en caso de un cambio en las tarifas de alquiler base, la situación económica en el campo de actividad del arrendador y en otros casos.

Importante ! En el párrafo 21 de la Resolución del Pleno de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación de Rusia de 17 de noviembre de 2011 N 73 “Sobre determinadas cuestiones en la práctica de la aplicación de las normas Código Civil Federación Rusa sobre el contrato de arrendamiento”, explicó el tribunal que la norma del párrafo 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia es dispositivo y las partes tienen derecho a cambiar el monto del alquiler por acuerdo de las partes más de una vez al año.

Sin embargo, si al arrendador se le otorga por ley o acuerdo el derecho de cambiar el monto del alquiler unilateralmente, no podrá utilizarlo más de una vez al año.

Si la condición para cambiar el monto del alquiler no se acuerda unilateralmente

Ninguna de las partes tiene derecho a realizar cambios unilaterales en el acuerdo (artículo 310 del Código Civil de la Federación de Rusia). En este caso, cambiar el monto del alquiler solo es posible mediante acuerdo de las partes (cláusula 1 del artículo 450 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Para acordar esta condición, es necesario indicar en el contrato la parte que tiene derecho a cambiar unilateralmente los términos del contrato.

———————————

Ejemplos de redacción de condiciones:

"El propietario tiene derecho a modificar unilateralmente el importe del alquiler".

"El arrendador puede realizar cambios en los términos del contrato relativos al establecimiento del importe del alquiler de forma unilateral".

“Cada parte tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler notificando a la otra parte en la forma establecida en la cláusula ____ de este acuerdo”.

———————————

Un ejemplo de declaración de condición:

———————————

El acuerdo también deberá establecer el procedimiento y momento para cambiar el monto del alquiler a voluntad de una de las partes.

Importante ! En el párrafo 21 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 17 de noviembre de 2011 N 73 "Sobre determinadas cuestiones de la práctica de aplicar las normas del Código Civil de la Federación de Rusia en un contrato de arrendamiento", El tribunal explicó que la norma del párrafo 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia es dispositivo y las partes tienen derecho a cambiar el monto del alquiler por acuerdo de las partes más de una vez al año.

Sin embargo, si al arrendador se le otorga por ley o acuerdo el derecho de cambiar el monto del alquiler unilateralmente, no podrá utilizarlo más de una vez al año.

Si la condición para cambiar el monto del alquiler no se acuerda unilateralmente

En la legislación civil actual, las condiciones para celebrar un contrato de arrendamiento están escasamente detalladas. En este sentido, los inquilinos que no son muy conocedores desde el punto de vista legal se encuentran a menudo rehenes de las condiciones impuestas por los propietarios. Por ejemplo, disposiciones sobre la posibilidad de aumentar los alquileres unilateralmente. Sin embargo, la situación puede revertirse fácilmente. Para ello, el inquilino debe leer atentamente el contrato de arrendamiento propuesto y tomarse el tiempo para ponerse de acuerdo con el propietario y anotar las condiciones “necesarias”.

Aumento unilateral del alquiler

En virtud del principio de libertad de contratación, sus términos se determinan a discreción de las partes, salvo en los casos en que el contenido de la condición correspondiente esté prescrito por la ley u otros actos jurídicos (inciso 2 del artículo 1, inciso 4 del artículo 421 , artículo 422 del Código Civil de la Federación de Rusia). En base a esto, sólo las condiciones expresamente especificadas en el contrato para aumentar el alquiler son motivo para su aumento legal (por ejemplo, si se establece que “ El arrendador tiene derecho a revisar unilateralmente la tarifa de alquiler en caso de cambios en el costo de las facturas de servicios públicos.«, « el monto del alquiler está sujeto a indexación no más de una vez al año y no más del 1%"). Por supuesto, es beneficioso para cualquier inquilino que, según los términos del contrato, el pago por la propiedad arrendada sea una cantidad constante y no esté sujeto a indexación (es decir, que el contrato especifique cantidad fija no se especifica el alquiler y la posibilidad de aumentarlo; o se indique expresamente que el importe del alquiler no puede modificarse). Sin embargo, no todos los propietarios estarán de acuerdo con ese lenguaje. El costo de las facturas de servicios públicos aumenta, el precio de mercado de los bienes raíces cambia, las comunicaciones y otros equipos se desgastan y necesitan ser reemplazados... Todo esto puede provocar un aumento en el alquiler.

En la mayoría de los casos, el alquiler mensual consta de una cantidad base y una cantidad variable. La parte base puede cambiar si cambia la situación en el mercado inmobiliario. Además, algunos acuerdos prevén la indexación anual de la parte básica del alquiler en una cantidad específica (por ejemplo, en mil rublos; en un 2%) o en el valor del índice de precios al consumidor (tasa de inflación). El valor variable incluye pagos de servicios públicos y operativos. En la mayoría de los casos, el acuerdo estipula que el arrendador tiene derecho a revisar unilateralmente la tarifa de alquiler en caso de cambios en el monto de los pagos operativos y de servicios públicos por parte de las organizaciones proveedoras y operativas.

Anastasia Pomelova, diputado director general VTB Arena Park compartió un modelo de configuración de alquiler que parece ser el más óptimo. "Necesitamos alejarnos del alquiler constante y variable", dice Anastasia. En su opinión, es mucho mejor estipular en el contrato el monto del alquiler como fórmula e indicar la posibilidad (o imposibilidad) y el procedimiento de indexación de cada uno de sus componentes. Por ejemplo, " El alquiler mensual consiste en la tarifa base, que es de 20 mil rublos. y es inmutable; el costo de depreciación de la propiedad, que es igual a 2 mil rublos. y puede ser revisado por acuerdo de las partes; pago de facturas de servicios públicos, que se cobran según la tarifa establecida organizaciones de suministro de recursos ". Entonces, si uno de los elementos del alquiler es el pago por el mantenimiento y reparación del edificio y lugares uso común, entonces el propietario ya no podrá aumentar el alquiler, citando el hecho de que necesita reparar un ascensor averiado o un vertedero de basura.

Sin embargo, si el propietario aumenta el alquiler y el inquilino no está de acuerdo con esta decisión, puede apelarla ante los tribunales. La práctica demuestra que los tribunales suelen ponerse del lado de los inquilinos, pero el factor decisivo serán los términos y condiciones especificados en el contrato de arrendamiento.

Si el contrato de arrendamiento no prevé la posibilidad de cambiar unilateralmente el importe del alquiler en relación con el establecimiento del valor de mercado del alquiler, el arrendador no tiene derecho a exigir el pago del nuevo importe. Esto se aplica incluso a los casos en los que las tarifas de alquiler vigentes en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento eran extremadamente bajas y no reflejaban la situación que realmente se desarrollaba en el mercado inmobiliario (resolución del Decimotercer Tribunal Arbitral de Apelaciones de 13 de marzo de 2014 No 13AP-27545/2013 en el expediente N° A42-3901/2013).

Algunas partes, por el contrario, prevén en los contratos la posibilidad de aumentar unilateralmente el alquiler en función de cambios en la situación del mercado. Al mismo tiempo, si Tamaño exacto Los cambios no están detallados, puede surgir una disputa entre el inquilino y el propietario. Y entonces ni siquiera una conclusión sobre un aumento de precio ayudará. “Si el inquilino acude a los tribunales, naturalmente traerá allí el informe de tasación que le conviene. Y el arrendador, por su parte, también traerá un informe de tasación que le resulta “favorable”. Lo más probable es que el tribunal ordene su propio examen, que luego alguien querrá impugnar. ¿Dónde terminaremos? – Anastasia Pomelova está indignada. Para evitar disputas tan agotadoras e inútiles, es mucho más razonable prever en el contrato de arrendamiento una tasa fija a la que pueda aumentar el alquiler (por ejemplo, un 5% o la tasa de refinanciación del Banco de Rusia).

Si surge tal disputa, el inquilino debe demostrar que el propietario abusó de su derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler. Si el tribunal determina que el pago ha aumentado desproporcionadamente con respecto al cambio en las tarifas promedio del mercado pagadas por el alquiler de una propiedad similar en un área determinada durante el período correspondiente, y las ha excedido significativamente, entonces, sobre la base del párrafo 2 del art. 10 del Código Civil de la Federación de Rusia, el tribunal debe negarse a cobrar el alquiler en la medida que exceda las tarifas promedio del mercado mencionadas (cláusula 22 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia del 17 de noviembre de 2011 N° 73 ““).

Además, tiene sentido definir claramente el procedimiento para aumentar dichas tarifas. Por ejemplo, prever que si el arrendador modifica el importe del alquiler, éste estará obligado a enviar al inquilino una notificación firmada por la persona adecuada. Algunas partes incluso indican el método (carta certificada con acuse de recibo, telegrama, urgente) y el plazo para enviarlo. Hasta que se cumplan las condiciones anteriores, el importe del alquiler se considera sin cambios. Si las partes acuden a los tribunales, es necesario establecer el hecho de enviar la notificación especificada al inquilino, el método y el plazo de su envío. Al inquilino no se le puede cobrar penalidad (pena) por el tiempo durante el cual continuó pagando el inmueble arrendado al precio anterior si no recibió el aviso o lo recibió en forma inadecuada (Resolución del Servicio Federal Antimonopolio de la Distrito Central de 27 de febrero de 2014 No. F 10-299/2014 en el expediente No. A35-4352/2013).

Le recomendamos que indique en el contrato de arrendamiento la obligación de las partes, en caso de aumento en el monto del alquiler, de celebrar escrito acuerdo adicional. Según el apartado 1 del art. 421 Código Civil de la Federación de Rusia, ciudadanos y entidades legales son libres de celebrar un contrato; No se permite la coerción para celebrar un contrato. Esto significa que si existe tal condición, nadie puede obligarlo a concluir acuerdo adicional, y sin su conclusión, pagar el alquiler por un importe mayor. Esta posición también la comparten los tribunales, por ejemplo, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia en la Resolución No. 10728/12 del 15 de enero de 2013 en el caso No. A23-2648/2011.

En cuanto a la frecuencia de los cambios en el monto del alquiler, si, de conformidad con la ley o el acuerdo, el arrendador tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler (artículo 310 del Código Civil de la Federación de Rusia), entonces dentro del significado del inciso 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, dicho cambio no puede realizarlo más de una vez al año (cláusula 21 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 17 de noviembre de 2011 No. 73 "Sobre determinadas cuestiones de la práctica de aplicar las normas del Código Civil de la Federación de Rusia sobre contratos de arrendamiento").

No se debe pensar que la inclusión en el contrato de una condición que establezca que el alquiler puede modificarse por acuerdo de las partes en relación con determinadas circunstancias signifique un cambio obligatorio en el alquiler en el futuro. Esta condición está sujeta al principio de libertad de contratación (artículo 421 del Código Civil de la Federación de Rusia), que presupone un acuerdo sin coerción alguna entre las partes de la transacción sobre el cambio de obligaciones (Resolución del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de Federación de Rusia de 13 de abril de 2010 No. 1074/10 en el caso No. A40-90259/08 -28-767, decisión del Tribunal de Arbitraje región de novosibirsk de 28 de mayo de 2014 en el caso No. A45-5936/2014, resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka de 30 de junio de 2014 No. F01-2484/2014 en el caso No. A43-19405/2013).

Si, después de recibir una notificación del arrendador sobre un aumento en el alquiler, el inquilino comienza a pagar la nueva tarifa, esto significará su consentimiento y puede ser impugnado en el futuro. nuevo valor El alquiler será casi imposible. El hecho es que la notificación enviada por el arrendador se equiparará a una oferta, dirigida a uno o más personas específicas una oferta que es bastante específica y expresa la intención de la persona que la hizo de considerarse que ha celebrado un acuerdo con el destinatario que aceptará la oferta (Parte 1 del artículo 435 del Código Civil de la Federación de Rusia). El consentimiento con su aceptación se denomina aceptación (Parte 1 del artículo 438 del Código Civil de la Federación de Rusia). Si, dentro del plazo establecido por el arrendador, se toman medidas para cumplir los términos del contrato especificado en la oferta (incluido el pago del monto del alquiler correspondiente), el inquilino acepta (acepta) la oferta (Parte 3 del artículo 438 de la Código Civil de la Federación de Rusia). Al mismo tiempo, si se modifica el contrato de arrendamiento (es decir, se aumenta el alquiler), las obligaciones de las partes permanecen sin cambios (parte 1 del artículo 453 del Código Civil de la Federación de Rusia). Así, al realizar el pago teniendo en cuenta el aumento del importe del alquiler, el inquilino acepta los términos del acuerdo propuesto por el arrendador en términos de aumentar el coste del alquiler (decisión del Tribunal de Arbitraje de la Región de Kemerovo de 30 de junio de 2014 en el caso N° A27-4911/2014).

Además, no recomendamos dejar de pagar por completo el inmueble alquilado, ya que la demora en el pago conlleva la imposición de una sanción (sanción). Según la parte 1 del art. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, el inquilino está obligado a pagar puntualmente las tarifas por el uso de la propiedad. Excepciones a esta regla para casos de aumento irrazonable e ilegal, a juicio del inquilino, del monto del alquiler. ley civil no provisto. Las obligaciones deben cumplirse adecuadamente de conformidad con los términos del contrato, los requisitos de la ley y otros actos jurídicos (artículo 309 del Código Civil de la Federación de Rusia). No se permite la negativa unilateral a cumplir obligaciones (artículo 310 del Código Civil de la Federación de Rusia). El contrato o la ley pueden disponer suma de dinero que el deudor está obligado a pagar al acreedor en caso de incumplimiento o ejecución inadecuada obligaciones, en particular, en caso de retraso en la ejecución (artículo 330 del Código Civil de la Federación de Rusia). Por lo tanto, si deja de pagar el alquiler, el tribunal puede obligarlo a pagar una multa (multas) (decisión del Tribunal de Arbitraje de la Región de Kemerovo de 30 de junio de 2014 en el caso No. A27-4911/2014).

Si bien se indica que el alquiler puede variar en caso de inflación, no siempre es posible aumentarlo. Aclaración del tipo: sujeto a cambios, garantiza un cambio en obligatorio(Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 13 de abril de 2010 No. 1074/10). La base para cambiar el importe fijo del alquiler sólo pueden ser circunstancias objetivas. Las razones para los aumentos de alquiler incluyen: cambio valor estimado el objeto arrendado debido a cambios en la legislación, un aumento en el valor de mercado determinado por el tasador, un cambio en el índice de inflación. En el mundo de las relaciones de mercado, cuando el vendedor quiere vender a un precio más alto y el comprador quiere comprar a un precio más bajo, las cuestiones controvertidas pueden evitarse exclusivamente mediante un contrato razonado y redactado con precisión jurídica y económica. La duración del contrato no suele superar los 11 meses.

Son posibles aumentos unilaterales del alquiler

Anna: Por favor dígame, estoy celebrando un acuerdo con un complejo comercial para alquilar un espacio para un departamento. El acuerdo no especifica la frecuencia y el monto de los aumentos de alquiler. Simplemente dice que el arrendador tiene derecho unilateralmente a revisar el importe del alquiler.
¿Es cierto que no puede hacer esto más de una vez cada 6 meses y no más del 10%? Y una cosa más: tienen un contrato estándar, fírmalo lo quieras o no. Quiero estipular en el contrato la frecuencia y el monto de los cambios de alquiler. ¿Puedo basarme en la legislación en este caso? ¿Qué es lo mejor que se puede hacer en tal situación? Gracias.
Respuesta: ¡Hola, Ana! De acuerdo con las normas del Código Civil sobre alquiler (cláusula 3 del artículo 614), el monto del alquiler podrá modificarse por acuerdo de las partes dentro del plazo, previsto en el contrato, pero no más de una vez al año.

Cambio unilateral en el alquiler

República de Udmurtia, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, para el período comprendido entre el 01/04/2009 y el 31/12/2009 inclusive para la organización de actividades comerciales. En una carta de fecha 08/06/2009 N 162, la empresa Glavryba informó a la empresa Aikai sobre un aumento en. el alquiler del 01/05/2009 a 161 565 rublos. 60 kopeks Dado que la empresa Aikai no pagó la deuda y las sanciones en su totalidad, la empresa Glavryba presentó una reclamación ante el tribunal de arbitraje en el caso en cuestión, habiendo examinado y evaluado el total en la forma prescrita por el art. 71 Arbitraje código procesal Federación Rusa, a partir de las pruebas disponibles en los materiales del caso, los tribunales llegaron a una conclusión razonable de que se confirmaba la existencia y el fundamento de la deuda del demandado con el demandante.

Aumento del alquiler del propietario

Las relaciones de arrendamiento, las más comunes desde la antigüedad, requieren atención y precisión a la hora de celebrar el contrato. Dificultades, situaciones controvertidas La mayoría de las veces surgen porque el procedimiento para aumentar el alquiler no se negocia cuidadosamente. El derecho a modificar el alquiler pertenece al arrendador de conformidad con el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia.
Donde requisito previo son:

acuerdo de las partes (la mayoría de las veces se refiere al momento de los cambios en el contrato),
condiciones para cambiar el pedido (la decisión unilateral del arrendador de cambiar el monto del alquiler puede requerir una notificación por escrito),
términos no más de una vez al año, a menos que existan otras condiciones.

En condiciones de la necesidad de aumentar el alquiler, por ejemplo, un fuerte aumento de la inflación, el arrendador comienza el proceso de cambio de los requisitos contractuales. Una orden unilateral de este cambio es bastante posible.

¿Puede un arrendador aumentar unilateralmente el alquiler?

Parece que todo en los contratos de arrendamiento es simple y claro. Estos tratados sólo a primera vista se estudian y dominan, como Europa. Tan pronto como incluyas una redacción incorrecta en ellos, comienza la verdadera jungla africana.

Aumento del alquiler previa notificación... Tradicionalmente, se cree que el propietario está, por defecto, en mejor posición que el inquilino. Tomemos, por ejemplo, el derecho del propietario a aumentar el alquiler. El Código Civil de la Federación de Rusia establece directamente que el monto del alquiler puede modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos previstos en el contrato, pero no más de una vez al año (cláusula

3 cucharadas 614 Código Civil de la Federación de Rusia). Porque esto norma dispositiva, es decir, una regla que permite a las partes decidir por sí mismas cómo comportarse en una situación determinada, entonces el contrato puede incluir una regla que establezca que el arrendador tiene derecho a cambiar el alquiler unilateralmente.

¿Puede un arrendador aumentar el alquiler unilateralmente?

El procedimiento, las condiciones y las condiciones de pago del alquiler están determinados por el contrato de arrendamiento (Parte 1 de este artículo, salvo disposición en contrario del contrato, el monto del alquiler podrá modificarse por acuerdo de las partes dentro de los términos previstos en el contrato). acuerdo, pero no más de una vez al año (Parte 3 del mismo artículo). Debido a que según la ley civil, los cambios en el alquiler no están permitidos más de una vez al año, el tribunal declaró legítimamente el protocolo No. 7 del acuerdo. sobre el alquiler bajo contrato de 11 de junio de 2004 No. 8 nulo (contrariamente a la legislación vigente), ya que de acuerdo con este Según el protocolo, el alquiler se incrementó por segunda vez en un año. Por lo tanto, no hubo aumento en el alquiler a partir del 15 de noviembre de 2008 y OJSC Saratovstroysteklo no tenía derecho a exigir la rescisión unilateral del contrato de arrendamiento.

Importante

El Código Civil de la Federación de Rusia establece directa e incondicionalmente que los cambios en el monto del alquiler no son posibles más de una vez al año (cláusula 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia). Incluso si el contrato estipula lo contrario, dicha condición será nula (determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 21 de febrero de 2011 No. VAS-9525/10). Si surge una deuda de alquiler Cuando surge una deuda de alquiler, la forma civilizada de resolver el problema es acudir a los tribunales con una demanda de desalojo y cobro de deudas.

En la práctica, para incitar al deudor a pagar la deuda, se utilizan otros métodos, a saber, se bloquea el acceso al local alquilado y se retienen los bienes del inquilino que permanecen en él. Digamos de inmediato que si no existe una disposición correspondiente en el contrato de arrendamiento, tales acciones del arrendador se considerarán ilegales.

¿Puede un arrendador aumentar el alquiler unilateralmente?

N 66 "Revisión de la práctica de resolver disputas relacionadas con el alquiler" explica que "al aplicar el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, los tribunales deben partir del hecho de que durante el año los términos del acuerdo que prevé un monto fijo de alquiler o el procedimiento (mecanismo) para su cálculo si el contrato incluyera una condición que prevea la posibilidad de cambiar el monto del alquiler más de una vez al año, dicha condición podría declararse nula, refiriéndose al párrafo”. 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia. Por ejemplo, citaré la Resolución del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 21 de febrero de 2011 N VAS-9525/10 en el caso N A75-10558/2009: “... de acuerdo con el párrafo 3 del artículo 614 de la Código Civil de la Federación de Rusia (en adelante, el Código Civil de la Federación de Rusia), el monto del alquiler, a menos que se disponga lo contrario en el acuerdo, puede modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos previstos en el acuerdo, pero no más de una vez al año.

Atención

Las reglas enumeradas para cambiar el alquiler no se aplican en los casos en que el mecanismo para calcularlo especificado en el contrato prevé un aumento en el monto dependiendo de ciertas circunstancias, en particular cambios en el salario mínimo o legislación actual(por ejemplo, en relación con la decisión del alcalde de la ciudad de cambiar el tamaño tasa de arrendamiento). Entonces no se requiere el consentimiento del inquilino para aumentar el alquiler ni la celebración de un acuerdo adicional. Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia (resolución de 26 de enero de 2010 No. 11487/09 y correo de información de 11 de enero de 2002 No. 66 “Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler”) y tribunales de arbitraje(resoluciones FAS Distrito del Lejano Oriente de fecha 09/03/2010 No. F03-970/2010 y de fecha 07/12/2009 No. F03-6796/2009) consideran que dicho aumento en el alquiler es esencialmente el cumplimiento de los términos del contrato de arrendamiento acordado por el fiestas.

Esta regla es dispositiva y permite cambiar, por acuerdo de las partes, los términos del contrato de arrendamiento sobre el monto del alquiler más de una vez al año, incluso en los casos en que no hay indicios de la posibilidad de tal cambio en el contrato de arrendamiento en sí, sin embargo, si de conformidad con la ley o el contrato el arrendador tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler (artículo 310 del Código Civil de la Federación de Rusia), entonces en el sentido del párrafo 3 del artículo. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, tal cambio no puede realizarlo más de una vez al año ... "Por lo tanto, el arrendador recibió el derecho de cambiar unilateralmente el monto del alquiler, pero una vez al año.
Ley Federal de 21 de diciembre de 1994 No. 69-FZ “Sobre seguridad contra incendios"), en la práctica a menudo surgen disputas entre propietarios e inquilinos sobre quién es responsable de qué. Los propietarios deben garantizar el cumplimiento oportuno de los requisitos, reglamentos, resoluciones y otros requisitos de seguridad contra incendios. requerimientos legales los inspectores estatales de incendios y los inquilinos deben cumplir requisitos de seguridad contra incendios normas para este tipo de edificios (cláusulas 10, 38 de las Reglas de seguridad contra incendios en la Federación de Rusia PPB 01-03, aprobadas por orden del Ministerio de Situaciones de Emergencia de Rusia del 18 de junio de 2003 No. 313). Por lo tanto, es necesario describir en el contrato o en un apéndice del mismo el alcance específico de las responsabilidades del inquilino y del arrendador en el campo de la seguridad contra incendios, lo que permitirá identificar claramente a la persona responsable.
IMPORTANTE: El simple hecho de notificar al propietario sobre un aumento de alquiler no es vinculante para el inquilino.