Об истории и текущей ситуации на ипотечном рынке рф. Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в россии Текущее состояние ипотечного рынка РФ

Рынок ипотеки в любом государстве – это неотъемлемая часть его финансовой системы. Именно приобретение жилья с помощью заемных средств для многих людей является единственным вариантом решения жилищного вопроса. Чтобы ориентироваться в показателях рынка, перспективах его развития и, возможно, делать прогнозы, важно разбираться в ключевых понятиях. Рассмотрим подробнее, что представляет собой ипотечный рынок в 2019 году, как происходило его становление в РФ и каковы результаты его деятельности на текущий момент.

Рынок ипотеки – взаимосвязанная система трех ключевых составляющих или элементов:

• ипотечных займов;
• коммерческой и жилой недвижимости;
• ипотечных ценных бумаг.

Рынок ипотечных займов относится к первичному рынку, а ипотечных ценных бумаг – ко вторичному.

Разберем каждое понятие подробнее.

Первичный ипотечный рынок подразумевает под собой взаимоотношения между заемщиком и кредитором, основой которой является исполнение кредитных обязательств.

Участники первичного ипотечного рынка:

• банки;
• физические и юридические лица (заемщики);
• финансовые компании, выдающие ипотечные кредиты, но не имеющие статус банковской структуры.

Банки помимо извлечения максимальной прибыли преследуют цель непрекращающегося возобновления кредитных ресурсов или средств, которые можно сразу направлять на выдачу новых жилищных займов. Эта цель реализуется посредством функционирования вторичного рынка ипотеки.

Вторичный рынок

На нем осуществляется торговля закладными по уже выданным займам. Суть заключается в том, что банк, выдавший ипотеку, выпускает ценные бумаги с обеспечением в виде закладных и далее продает их другим инвесторам. Именно вторичный рынок позволяет аккумулировать немалые средства и направлять их в сферу ипотечного кредитования.

Сам рынок также делится на первичный и вторичный. На первом первично размещаются ценные бумаги среди участников-кредиторов, а на втором – начинается их движение (оборот). Стоимость ценных бумаг, привлеченных на вторичный рынок, не изменяет их стоимость в сторону повышения, а лишь создает механизм регулирования их ликвидности и спроса.

Рынок недвижимости является главной причиной существования рынков ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг. Здесь осуществляются сделки по купле-продаже объектов недвижимого имущества, залог которых кредиторам позволяет функционировать вторичному и первичному рынкам ипотеки.

Взаимодействие всех трех элементов происходит довольно просто:

1. Будущий заемщик подает заявку в выбранный банк.
2. Банк оценивает целесообразность выдачи займа на основе анализа его платежеспособности и соответствия установленному перечню требований.
3. Рассчитывается максимальная сумма кредита и срок погашения долга.
4. После заключения кредитного договора, договора об ипотеке и договора купли-продажи с продавцом недвижимости банк создает первичный рынок ценных бумаг.
5. Путем передачи закладной другим инвесторам банк создает вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.

После выдачи новых займов с обеспечением в виде недвижимости цикл повторится.

История возникновения ипотечного рынка в России

Ипотечный рынок РФ в его современном формате относительно молод, так как возник в 90-е годы прошлого века. Первые же ипотечные займы оформлялись еще в период правления Елизаветы, когда банки Российской Империи кредитовали элиту для покупки жилья.

Масштабы выдачи жилищных займов в дореволюционной России не носили массовый характер, однако данная сфера банковского обслуживания была актуальна вплоть до прихода к власти большевиков.

В период СССР по естественным причинам никаких ипотечных кредитов в стране не был вплоть до 1995 г. Именно 1995 год стал отправной точкой для начала зарождения современного варианта ипотеки, когда Сбербанк и ДельтаКредит начали выдавать первые обеспеченные займы населению.

По прошествии более 20-ти лет, вполне логично, что ипотечный рынок изменился, испытал на себе не один кризис и продолжает свой путь становления по сей день. К примеру, в середине 90-х ипотеку могли получить лишь те заемщики, которые были официально трудоустроены и могли подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ.

Сегодня же банки предлагают множество программ при предоставлении всего двух документов, а также учитывают дополнительный доход клиента и членов его семьи.

Также ранее ипотека выдавалась только для покупки жилого объекта с уже оформленным правом собственности (на вторичном рынке жилья). Сейчас можно получить займ на приобретение строящихся, готовых объектов, на покупку коммерческой недвижимости и даже на строительство отдельного дома.

Все это стало стимулирующими факторами развития строительной и сопутствующих отраслей нашей экономики.

Статистика рынка ипотеки РФ и его основные показатели

Статистика по ипотеке в России собирается и систематизируется Федеральной службой статистики и Центробанком. Наиболее полная картина о результатах ипотечного кредитования в нашей стране складывается из анализа таких показателей, как:

• объем рынка (объем выдачи ипотечных кредитов);
• число кредитных организаций, выдающих ипотеку;
• действующие виды ипотечных продуктов и условия по ним в банках.

Рассмотрим их детально.

Объем рынка и текущие результаты по выдаче за 2017-2018 гг.

Объем ипотечного рынка в РФ характеризуется показателем «объем выданных жилищных кредитов». В помесячном разрезе за 2017-2018 гг. наглядная информация представлена ниже (по данным Банка России).

Диаграмма показывает устойчивую тенденцию роста объема выданных займов в стране (показатели посчитаны нарастающим итогом). К примеру, за март 2018 года было выдано кредитов на 172 813 миллиона больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (почти в 2 раза).

Средневзвешенный срок кредитования на начало 2019 г. составляет 186,4 месяца, а средневзвешенная процентная ставка – 9,8% годовых (информация на 01.03.2018г.). При этом задолженность по действующим договорам на 1 марта – 5300 миллиарда рублей. Просроченный долг из этой цифры – 60,8 миллиардов рублей. Оба этих параметра также имеют свойство расти в динамике.

Основные игроки

На российском рынке ипотеки в 2019 году (сведения на начало года) в РФ функционирует 561 кредитная организация, из которых 410 единиц выдают ипотечные жилищные кредиты. Это кредиторы с высоким уровнем надежности и доказанной эффективностью своей деятельности.

К ним относятся крупнейшие банки страны:

• Сбербанк;
• Россельхозбанк;
• Газпромбанк;
• ДельтаКредит;
• Райффайзенбанк и др.

Каждый из них предлагает потенциальным клиентов как минимум несколько вариантов получения ипотеки для улучшения своих жилищных условий.

Условия банков

Условия кредитования в российских банках могут существенно различаться в зависимости от выбранного продукта, категории клиента и длительности его сотрудничества с кредитором.

Параметры оформления ипотечного займа в крупнейших кредитных организациях РФ в 2019 г. приводятся в таблице ниже.

Ипотека на вторичном рынке:

Ипотека на первичном рынке:

Виды ипотечных кредитов в России и перспективы их развития

Все ипотечные кредиты в России можно разделить на следующие виды:

1. Ипотека на строящееся жилье.

Такой вариант ипотеки позволяет приобрести квартиру или дом у застройщика на этапе его возведения. Сам застройщик и объект недвижимости должны пройти аккредитацию банка.

В настоящий момент происходит постепенное изменение законодательной базы для того, чтобы больше защитить заемщиков. Так в скором времени будут отменены ДДУ и квартиры от застройщиков будут, оформляется уже после их постройки.

1. Ипотека на вторичное жилье.

С помощью данного займа можно купить жилплощадь с уже оформленным правом собственности. Это готовый объект, в который можно сразу заселиться. Этот вид ипотечного кредитования является сейчас наиболее распространенным и удобным.

1. Льготные программы ипотеки.

Сюда относятся (для военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы), (для семей с двумя и более детьми), жилищные займы , малоимущим и иным социально-незащищенным гражданам.

Условия по такому кредиту отличается лояльным отношением к заемщику и пониженной процентной ставкой. Приобрести с помощью таких программ можно только определенные объекты недвижимости у конкретных застройщиков или продавцов.

В 2018 году была запущена семейная и рефинансирование такого кредита.

Также продолжает развиваться социальная ипотека в регионах, которая позволяет взять ипотеку бюджетникам и другим, социально значимым и не очень защищенным категориям граждан ипотеку под льготную ставку.

1. Ипотека на строительство отдельного дома.

Такая ипотека выдается на проведение работ по строительству и отделке частного дома на земельном участке в собственности заемщика. Для одобрения заявки потребуется предоставить проект будущего жилья и сметную документацию от одобренного подрядчика.

В качестве эксперимента в 2018 году была запущена , но пока она идет очень сложно т.к. банки не были готовы к этой программе.

1. Корпоративная ипотека.

Такие займы выдаются на льготных условиях компаниями-работодателями. Яркий пример здесь ОАО «РЖД», где сотрудники могут оформить кредит на жилье под 2-4% в год (ссуду на кредитуемый объект недвижимости могут взять работники компании, проработавшие не 1 год).

1. Ипотека под залог недвижимости

Данная ипотека подразумевает, что банк выдает деньги в размере от оценочной стоимости недвижимости, которую он получает в качестве залога. При этом банку в большинстве случаев неважно, на какие цели будут использованы заемные средства.

По такому кредиту можно купить нестандартные варианты недвижимости: апартаменты, дом с землей, дачу, взять деньги на ремонт или покупку зарубежной недвижимости.

1. Рефинансирование

Один из самых популярных ипотечных займов 2019 года. Рефинансирование ипотеки позволяет значительно снизить процентную ставку по действующему кредиту за счет того, что задолженность по ипотеке и права требования на залог от одного банка переходит к другому под более низкий процент.

Данный вид кредитование будет продолжать расти т.к. ранее выданные кредиты были оформлены по ставкам более 12%, а сейчас они начинаются от 9%, что позволяет значительно снизить долговую нагрузку.

Стоить помнить, что и – это две большие разницы. Эти два понятия очень часто путают. Также рефинансирование, часто путают с обычным снижением процента по ипотеке по заявлению.

Вывод: Оба направления жилищного кредитования в будущем имеют одинаковые положительные перспективы развития, так как востребованы у заемщиков различных категорий. Решение жилищных проблем без использования заемных средств для большинства российских семей сегодня просто невозможно.

Прогноз по рынку на 2019 гг.

На основе детального анализа рынка ипотечного кредитования специалисты и эксперты в данной сфере могут делать прогнозы его развития.

Прогнозировать в области ипотечного кредитования в РФ можно только на несколько лет вперед. Связано это с непрекращающимися кризисными явлениями в нашей стране и натянутыми политическими отношениями с другими государствами.

На 2019 год можно определить основной тренд развития ипотеки – это последовательное повышение процентной ставки. Центробанк несколько раз делал официальные заявления о том, что ключевая ставка и в дальнейшем продолжит свое незначительное повышение, что неизбежно повлечет повышение кредитных ставок по ипотеки и иным займам.

Второе направление развития рынка ипотеки – повышение спроса на рефинансирование уже выданных жилищных кредитов. Причина здесь вполне логична и связана со снижением покупательной способности населения. Рост просроченной задолженности растет, что вынуждает людей обращаться в банки за услугой рефинансирования.

Ипотечный рынок в РФ находится в фазе своего развития и характеризуется динамичным ростом. Сегодня ипотеку можно взять в любом ведущем банке страны: Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, РайффайзенБанке и т.д. Каждый из них предлагает множество программ улучшения жилищных условий с различными сроками, процентными ставками и требованиями к заемщикам.

Ждем ваших вопросов в комментариях и нашему ипотечному специалисту в специальной форме.

Просьба оценить наш пост и поставить лайк.

Ипотека начала набирать обороты в нашей стране довольно недавно. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

Жилищная проблема в России является одной из важнейших проблем современной экономики. Сегодня 8% россиян проживают либо в общежитиях и служебных квартирах, либо снимают жилье. Арендуют жилье люди с недостаточно высоким уровнем доходов, из них 58% малообеспеченные семьи, 37% – семьи со средним обеспечением и лишь 5% можно отнести к сравнительно благополучным слоям населения. Более того, основная часть арендаторов имеет жилье с маленьким метражом и не всеми коммунальными удобствами. Еще около 6% проживают в коммунальных квартирах или в части дома, не имеющих коммунальных удобств. По уровню жизни – это неблагополучная часть населения.

В России на одного человека приходится только 23,4 кв. м жилья . В развитых странах в два-три раза больше.

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. Тем самым ипотека приобретает всё большее значение. С другой стороны, она может привести к кризисным явлениям. Яркий пример тому мировой финансовый кризис, начавшийся с ипотечного кредитования.

Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила (табл. 2) .

Данные таблицы демонстрируют общую тенденцию увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечный шок, который испытал рынок в 2008 году, привел к сокращению объемов жилищного кредитования в 2009 г. Одни банки вовсе отказались выдавать ипотечные кредиты, а другие взвинтили ставки до заоблачных высот – 35,6 % годовых, сделав тем самым кредиты просто недоступными.

Исключением стали разве что госбанки, которые постарались удержать ставки на приемлемом уровне – 13–19 %, который, однако, тоже считается слишком высоким. Таким образом, в 2009 г. по сравнению с 2008 г. происходит резкое снижение как объема выданных ипотечных кредитов в 4,3 раза, так и их количества в 2,7 раза. Причиной этого стало общее снижение доходов населения и высокие ставки на ипотечные кредиты. В последующие года наблюдается некоторое замедление темпов роста.

2010 год считается годом восстановления и оздоровления рынка ипотечного кредитования. Возобновилось кредитование строящихся квартир, а также другие программы (Материнский капитал, Военная ипотека и др.). Кредиты стали более доступны для населения, что незамедлительно отразилось на объеме рынка. В результате объем ипотечных кредитов, выданных в 2010 году, увеличился в 2,5 раза до 380,1 млрд. руб. Рынок ипотеки в 2011 г. почти оправился от кризиса. Объем выданных кредитов достиг 719 млрд. руб. Средние процентные ставки по ипотеке в РФ на протяжении нескольких лет колеблются в пределах 15 %. При этом средневзвешенный срок кредитования составляет 15 лет.

Таким образом, несмотря на наметившийся рост рынка ипотечного кредитования, он все еще нестабилен. Рост поддерживается государством (программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК; программа рефинансирования ипотеки ВЭБом).

Результатами функционирования рынка ипотечного кредитования также является устойчивая тенденция к увеличению просроченной задолженности.

Просрочка по ипотечным кредитам стабильно увеличивается. По итогам 2013 г. ее объем составил 2536,869 млрд. руб. В АИЖК связывают резкий рост просрочки сразу в нескольких регионах с ухудшением социальной ситуации, а также снижением качества работы «некоторых банков-партнеров». Уровень просрочки по кредитам является хорошим индикатором ситуации в целом по стране, указывают эксперты. Существует и другое мнение, резкий рост уровня проблемных кредитов происходит одновременно с увеличением выдачи ипотеки это связано с выходом их кризиса.

Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Средние банки ведут неравную борьбу за клиента с крупными – Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой. Большая часть ипотечного рынка принадлежит Сбербанку, объем выдаваемых им ипотечных кредитов стабильно растет.

Подытожив, можно выявить основные тенденции рынка ипотечного кредитования в России:

Увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов;

Увеличение просрочки платежей;

Рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;

Смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются ставки;

Значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в валюте.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

Относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита

Несовершенство нормативно-правовой базы;

Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.

Психологические факторы, нежелания жить в долг .

Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика. Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной качественной системы оценки заемщиков – скоринговой системы, адаптированной к российским условиям.

Для банков основная проблема – источники финансирования выдачи кредитов. Поскольку ипотечный кредит – долгосрочный актив, то должно быть и долгосрочное финансирование.

Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на жилье являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на рост доходов населения, наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг в структуре использования денежных доходов.

Сегодня многие эксперты, рассуждая о сдерживающих факторах, указывают на высокие процентные ставки, сравнивают ипотеку в России с западными странами.

Но никто не говорит, что сравнивать нужно не абсолютные показатели ставки, а относительные, с учетом инфляции, роста доходов населения.

На основе вышеизложенного можно выделить ряд направлений развития ипотечного кредитования.

Одним из перспективных направлений развития ипотечного кредитования в настоящее время является малоэтажное строительство эконом класса. Неразвитость этого направления обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.

Специалисты в области ипотечного кредитования предусматривают возможность развития такого направления, как толлинг. Суть его состоит в том, что банки, передавая специализированным ипотечным организациям закладные, в итоге получают не деньги, а ипотечные ценные бумаги на аналогичную сумму. Таким образом, банки разделят со специализированной ипотечной организацией риски по выданным кредитам.

В настоящий период в России внедряется новый вид ипотечного кредитования – продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.

Важным направлением совершенствования ипотечного кредитования в России является развитие такой услуги, как ипотечный брокеридж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего заемщика, а именно выборе кредитной организации, предоставлении помощи в формировании пакета документов для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых консультациях клиента.

Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

Ипотечное кредитование должно развиваться равномерно на территории всей страны с поддержкой государства, которая должна создавать благоприятные условия для функционирования ипотеки.

Подводя итог выше сказанному, можно сказать, что в настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни уверены, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие – что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

Как утверждают аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны с тем, как будет развиваться мировой финансовый рынок. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации и их финансовыми возможностями.

Склярова Э.В. 1 , Лиман И.А. 2

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Аннотация

В статье рассмотрено – современное состояние жилищного ипотечного кредитования в сложившихся социально-экономических условиях, влияние ипотечного кредитования на развитие сектора жилищного строительства и экономики России в целом.

Ключевые слова: ипотека, кредитование, недвижимость

Sklyarova E.V. 1 , Liman I.A. 2

1 Undergraduate, 2 PhD in Economics, Professor, Tyumen State University

CURRENT STATE OF THE MARKET OF MORTGAGE HOUSING CREDIT IN RUSSIA

Abstract

The following questions are considered in the article – a current state of housing mortgage housing credit in the prevailing socioeconomic conditions, influence of mortgage credit on developing of home construction activity and the economy of Russia in general.

Keywords : mortgage, crediting, real estate

Одной из самых насущных проблем современного российского общества была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни граждан – социальную, профессиональную, личную, семейную жизнь. Наиболее эффективным решением вопроса сегодня является оформление ипотеки. Этот метод кредитования стал настоящим спасением для большинства малоимущих и молодых семей, которые не в состоянии позволить себе полную стоимость квартиры или комнаты. Кроме того, цены на жилье в стране не слишком демократичны, а постоянные финансовые и экономические кризисы не дают возможность населению составить определенный капитал для покупки такого необходимого жилья. Поэтому вдвойне важно совершенствовать и развивать систему ипотечного кредитования, которая может дать шанс всем желающим приобрести необходимые квадратные метры для проживания.

Объемы инвестиций в жилищный сектор

Недвижимость – одна из самых эффективных форм инвестирования. В условиях экономической неопределенности, различных политических факторов или проблемы стабилизации экономического курса вложение средств в жилье или коммерческую недвижимость стало настоящей панацеей от потери капитала. Квартира или дом превратились в более надежный финансово-инвестиционный инструмент, чем фондовая биржа, облигации и ценные бумаги. Это объясняет стабильный рост ипотечного рынка России и количества выдаваемых ипотечных кредитов.

Однако, если судить по результатам статистики, на фоне общего количества кредитов в России доля ипотеки составляет всего 3% от общего уровня ВВП страны. Для сравнения: в структуре ВВП других стран эта доля составляет примерно 32-82% в развитых и экономически стабильных государствах и 2-36% – в развивающихся странах. Динамика роста количества ипотечных займов отражена на рисунке 1.

Рис. 1. Динамика ипотечных кредитов в ВВП стран мира

Эта тенденция – свидетельство того факта, что российская ипотечная сфера пока находится на одной из начальных стадий развития. Можно сказать, что потенциал такого кредитования достаточно велик, так как объемы ипотечного инвестирования и кредитования стабильно и динамично растут с каждым годом (см. данные в таблице 1).

Таблица 1 – Динамика ВВП РФ и объема выданных ипотечных кредитов за 2005-2014 гг.

На рис. 2 отражена динамика предоставленных ипотечных жилищных кредитов в России.

Рис. 2. Объемы рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2008 – 2014 годах

Анализ приведенных показателей говорит о том, что имеется устойчивый темп роста в данном секторе рынка, который постепенно восстановил свой потенциал после финансового кризиса 2008 г. На прежний уровень жилищно-ипотечный рынок вернулся за 3 года, к 2011 г.

По данным на 2014 г. в России было выдано ипотечных кредитов на общую сумму почти 1800 млрд. рублей в количестве чуть более 1 млн. единиц. Эти данные превышают 2013 г. в 1,2 раза в количественном плане и в 1,3 раза – в денежном выражении.

За устойчивым ростом количества предоставляемых кредитов логично следует возрастание объема предлагаемого и строящегося жилья. К 2014 г. объемы введенной жилплощади на рынок составили показатель выше 83,6 млн. кв.м. На сегодняшний день это максимальный показатель за весь период существования Российской Федерации. Для сравнения можно обратиться к данным, отражающим динамику роста объемов жилья за 2005-2014 гг. (рис.3).

Рис. 3. Динамика объемов ввода нового жилья в РФ за 2005-2014 гг.

Одновременное, можно сказать, синхронное возрастание объемов ипотечных кредитов и строительства новых жилищных объектов позволяют создать своеобразный баланс на рынке жилья. Развитие строительства и оформления жилья в кредит обоюдно поддерживают друг друга, что стимулируется также платежеспособностью населения. Предоставление ипотеки – шанс для развития первичного строительного рынка жилья (см. данные табл. 2, отражающие структуру современных кредитов на жильё).

Таблица 2 – Структура ипотечных жилищных кредитов

Если судить на основании этих данных, то основной вывод будет следующим. Максимальная доля в структуре ипотечного кредитования относится к покупке жилплощади на вторичном рынке, первичный рынок не успевает предоставлять требуемые позиции для покупателей либо не удовлетворяет спрос соответствующим предложением.

Необходимо учитывать тот факт, что минимум 40% от всех сделок с жильем на рынке первичной недвижимости проводятся через ипотеку. Именно развитие ипотечного кредитования сегодня стало определяющим фактором развития строительной сферы, что позволяет ей приобретать все больший вес в составе ВВП России.

Важно отметить тот факт, что в нынешних социально-экономических обстоятельствах произошло резкое сокращение числа дееспособных и легитимных кредиторов, предоставляющих ипотеку. Количество ипотечных организаций и кредитных учреждений отражено в динамике инфраструктуры в таблице 3 (по данным Банка РФ).

Таблица 3 – Инфраструктура банковского сектора России

Опираясь на эти данные, можно сделать вывод, что за 2014 года было сокращено значительное количество кредитно-ипотечных организаций, а уровень действующих кредиторов сократился в разы.

Данные на 1 января 2015 г. говорят о том, что кредитование на первичном рынке значительно сократилось по сравнению с аналогичной датой на 2014 г. Сокращение составило уменьшение на 29 кредитных организаций, и на сегодняшний день их количество удерживается на уровне 629 учреждений. В составе этого количества только 534 кредитора выдавали ипотечные кредиты населению в 2014 г. Остальные участники ипотечного рынка лишь осуществляли обслуживание уже имеющихся клиентов по кредитам.

Все еще растущее количество ипотечных ссуд вызывает настороженность, особенно в случае просроченной ипотеки до 90 дней и более (категория 90+). Например, на 1 июля 2015 г. объем задолженностей ипотечных ссуд достиг максимума с 1 января 2009 г. и составил более 98 млрд. руб. Объясняется данный сдвиг в негативную сторону тем, что экономика России пережила «шоковое» воздействие в результате скачка курса валют. Среди должников по ипотечным ссудам – в основном плательщики по валютным ипотечным кредитам. Структура задолженностей за 2010-2015 гг. отражена на рисунке 4.

Рис.4. Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010 – 2015 гг.

Однако ипотека все еще остается самым качественным активом на фоне остальных форм кредитования, особенно потребительскими кредитами. На основе данных Банка РФ на 1 июля 2015 года просрочки по ипотечным платежам удерживают достаточно высокий уровень – 94%, ипотечные ссуды с просроченной задолженностью свыше 90 дней (90+) находятся в кластере 2,7% от всех долгов населения на фоне других видов задолженностей – 13,9%.

Рост задолженностей объясняется нестабильностью на финансовом и валютном рынках, вводом экономических санкций против Российской Федерации другими странами. Это привело к сложностям в сфере иностранного инвестирования и внешнего кредитования. Рынок ипотечных кредитов растет в условиях роста ставок по ипотеке (см. рис. 5, где представлены данные на 2010-2015 гг.).

Рис. 5. Ставки по ипотечным кредитам в рублях (2011 – 2014 гг.)

По приведенным данным, средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке на 2014 г. составила 12,45%. Это более низкий уровень на фоне ставок 2000-х гг. – на тот момент ипотечные ставки составляли 15-18%. Однако, несмотря на этот спад, ипотека все равно остается недоступной для большинства населения страны.

Выводы

Результат анализа вышеприведенной статистики говорит о том, что в напряженных финансово-экономических условиях и валютных скачках недвижимость была и остается единственно надежным объектом инвестирования. Одной из самых доступных и приемлемых форм приобретения жилья в России остается ипотека.

Тенденции на рынке ипотечного жилищного кредитования свидетельствуют об этом напрямую:

– растет объем ипотечных кредитов;

– сокращается количество кредитных организаций, выдающих ипотечные ссуды;

– растет процентная ставка по ипотеке;

– снижается доля просроченных ипотечных задолженностей.

Слабый уровень экономического роста и высокий риск в финансовой среде на данный момент не позволяет совершить скачок в уровне доходов населения. Сфера занятости также не позволяет увеличить уровень доходов. Также резкие негативные изменения в валютной сфере привели к общему снижению уровня доходов населения. Многие обладатели валютных кредитов не в состоянии выплатить имеющийся заем. В данном случае поможет рефинансирование долга и реструктуризация. Нестабильность во внешней политике и на внутреннем рынке негативно отражается в сфере строительства – здесь наиболее ярко проявляются все тенденции в силу долгосрочности строительных проектов.

Динамичное и стабильное развитие рынка строительства и жилищного кредитования за последние десятилетия на данный момент переходит в статус ожидания перемен более положительного характера. Выходом из этой ситуации может стать государственная масштабная поддержка ипотечного сектора, а также банковских организаций. Эти меры могут послужить драйвером развития для банков и экономического состоянии страны.

Литература

1. Годовой отчет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию за 2014 год // Официальный сайт ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Режим доступа: .
2. Количество кредитных организаций – участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. Режим доступа: .
3. Куликов А.Г., Янин В.С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы //Деньги и кредит. 2014. №2. С. 38 – 46.
4. Рынок жилья и ипотечного кредитования. II квартал 2015 г. Аналитический центр АИЖК // Официальный сайт ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Режим доступа: .
5. Саркисянц А. Кризис ипотечного кредитования: зарубежные страны и Россия // Бухгалтерия и банки. 2014. №9. С. 54 – 61.
6. Сведения о рынке жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в России. Статистический сборник. №2 (2010-2014 гг.) // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. Режим доступа: .
7. Сведения о задолженности по кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. Режим доступа: .
8. Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам-резидентам, и приобретенных правах требования по ипотечным жилищным кредитам в рублях // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. Режим доступа: .

References

1. The annual report of Agency for housing mortgage lending for 2014 // the Official site of JSC Agency for housing mortgage lending. Access mode: .
2. Number of the credit organizations – participants of the market housing (mortgage housing) crediting // the Official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .
3. Sandpipers A.G., Yanin V. S. Development of mortgage housing lending in Russia: questions of radical updating of methodological base // Money and credit. 2014. No. 2. Page 38 – 46.
4. Housing market and mortgage lending. The II quarter 2015. Agency for Housing Mortgage Lending analytical center // Official site of JSC Agency for housing mortgage lending. Access mode: .
5. Sarkisyants A. Crisis of mortgage lending: foreign countries and Russia // Accounts department and banks. 2014. No. 9. Page 54 – 61.
6. Data on the market housing (mortgage housing) crediting in Russia. Statistical collection. No. 2 (2010-2014) // Official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .
7. Data on debt on the loans granted by the credit organizations to natural persons // the Official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .
8. Data on the mortgage housing loans granted by the credit organizations to physical resident persons, and the acquired rights of the requirement for the mortgage housing loans in rubles//the Official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .

Для большинства граждан РФ ипотека стала самым доступным инструментом приобретения собственного жилья. Снижение ипотечных ставок в условиях стабилизации цен на недвижимость привлекает все больше людей и обеспечивает рост доступности этой услуги для населения. Почему ипотека становится все более востребованным методом улучшения жилищных условий? Какие тенденции характерны для рынка ИЖК? Какова динамика развития ипотечного рынка? Постараемся подробно ответить на эти и другие вопросы в данной статье.

Основные показатели рынка за 2014-2017 гг.

Согласно данным Центробанка 1 июля 2017 года на территории РФ действовало 589 кредитных организаций, 423 из которых предоставляли гражданам ипотечные жилищные кредиты. Для сравнения - в 2014 году таких организаций было 635, в 2015 году - 574, в 2016 году - 499. Такое снижение в числе организаций, занимающихся предоставлением ИЖК, объясняется не столько экономическим положением в стране или уменьшением спроса на такие услуги, сколько прекращением деятельности самих кредитных организаций в результате банкротства или ликвидации по другой причине. Тенденции к сокращению наметились именно в 2014 году, поскольку в предыдущих периодах рынок ИЖК характеризовался ростом количества таких организаций - в 2009 году их было 571, а к 2013 году эта цифра увеличилась до 665. В таблице ниже отражены основные показатели, характеризующие динамику ипотечного рынка в последние годы.

Таблица - Тенденции, характерные для рынка ИЖК в 2014-2017 гг.

Источник: ЦБ РФ

Таким образом, в условиях отсутствия роста доходов граждан и сокращения инвестиционного спроса в 2015 году наметилось падение абсолютных показателей ИЖК. Но уже в 2016 году ситуация начала меняться и этот показатель приблизился к уровню 2014 года, несмотря на снижение количества банков. За первые 6 месяцев 2017 года показатель вырос на 16,3% по сравнению с тем же временным отрезком 2016. В 2014 году наметился рост количества ипотечных кредитов, выданных в рублях, а ИЖК в валюте сократилось в 2,5 раза на фоне ослабления рубля. При этом в 2015 году количество уменьшилось в 1,4 раза из-за сокращения объема кредитования на 34%. В 2016 году наметился рост в 1,2 раза на фоне увеличения объема кредитования на 27,2%, при этом ИЖК в валюте снова сократилось в 2,7 раза. В 2017 году сохранялись тенденции предшествующего года. За рассматриваемый период значительно увеличилась задолженность по ИЖК в рублях и снизилась в иностранной валюте.

Динамика средневзвешенной ставки в 2012-2017 гг.

Кредитный портфель любого банка состоит из нескольких видов кредитов, которые могут быть как долгосрочными, так и краткосрочными и другими. Ставки таких кредитов зачастую различаются между собой, и для того чтобы знать общую стоимость всех имеющихся займов, было разработано специальное понятие - средневзвешенная процентная ставка (СПС). Она является отражением средней процентной ставки по всем кредитам, выданным банковскими организациями. На рисунке 1 представлена динамика изменения СПС с 2012 по 2017 год и дан прогноз на 2018.

Рисунок 1 - Средневзвешенная процентная ставка по выданным ипотечным кредитам в 2012-2017 гг. в валюте и рублях

Источник: аналитические материалы Центробанка РФ «О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования» за 2014, 2015, 2016, первое полугодие 2017 года

Как видно из графика, в 2012 году СПС в рублях составила 12,3% (что на 0,4 пункта выше аналогичного показателя 2011 года), а в валюте - 9,8% (рост на 0,1%). В 2013 году СПС существенно не изменились и составили 12,4 и 9,6% в рублях и валюте соответственно. В 2014 году изменения были совсем незначительные - 12,45 и 9,25%. В 2015 наблюдалось повышение ставок по предоставленным ИЖК - 13,35 и 9,82%. В 2016 году наметились тенденции к снижению, поскольку СПС в рублях уменьшились на 0,87 процентных пунктов, а в валюте - на 1,17 и составили 12,48 и 8,65% соответственно. В первом полугодии 2017 наблюдалось значительное снижение процентных ставок по предоставленным ИЖК в рублях и иностранной валюте при увеличении сроков кредитования - 11,5 и 6,75% в рублях и валюте. При этом уже в ноябре рублевый показатель составил 10,9%. Согласно прогнозу Т. Власовой, начальника отдела ипотеки ГК «Инград», в 2018 году СПС может опуститься до рекордных 8-8,5%.

Сколько ипотек было оформлено в регионах РФ?

Лидирующие позиции в оформлении ипотечных кредитов занимает Приволжский федеральный округ, где было заключено 270 294 ИЖК на 403 282 000 рублей. На второй позиции среди округов находится Центральный ФО, в нем было заключено 254 969 договоров кредитования из 1 086 940 по всей Российской Федерации. При этом 62 505 ИЖК приходится на Москву, а 56 646 - на Московскую область, что является рекордом среди субъектов РФ. Третье место по округу занимает Воронежская область, где было выдано 16 511 кредитов на ипотеку. Меньше всего ипотечных кредитов было оформлено в Северо-Кавказском ФО - 24 281 единицы. На рисунке 2 представлены доли выданных ИЖК на первичном рынке по федеральным округам РФ в 2017 году.

Рисунок 2 - Доля выданных ипотечных кредитов по ФО в 2017 году

Расчет «Страхового портала» по статистическим данным ЦБ РФ

Средневзвешенная процентная ставка по округам разнится незначительно. Так, в Центральном ФО она равна 10,64%, в Северо-Западном - 10,65%, в Южном - 10,7%, в Северо-Кавказском - 10,72%, в Приволжском - 10,6%, в Уральском - 10,65%, в Сибирском - 10,66%, в Дальневосточном - 10,57%. Среди субъектов РФ можно выделить 2 региона с самой высокой и самой низкой процентной ставкой по ипотеке - это Республика Крым (11,24%) и Чувашия (10,42%).

Стоимость ипотеки в новостройках и на вторичном рынке

Согласно данным Агентства ипотечного жилищного кредитования в 2017 году на 6 процентных пунктов выросла доля населения, которому доступна ипотека, и составила 43%. Основными факторами роста стали снижение ставок и реальных цен на недвижимость за вычетом инфляции. К сравнению - еще в 2012 году такая доля населения составляла всего 29%. Снижение ставок привлекательно для граждан, поскольку снижается и размер ежемесячного платежа по кредиту, а экономия за весь срок может достигнуть 45%. В условиях дорогостоящего жилья (как на первичном, так и на вторичном рынке) этот факт является одним из решающих в выборе ипотечного кредитования. На рисунке 3 представлены средние цены на 1 кв. м. на вторичном рынке и в новостройках.

Рисунок 3 - Динамика цен на рынке недвижимости РФ в 2012-2017 гг.

Расчеты Банки.ру по данным Банка России и Росстата

Увеличение цен на недвижимость обусловлено тем, что строительный рынок до сих пор не оправился от экономического кризиса. Динамика ввода жилья в эксплуатацию замедляется уже несколько последних лет, что можно объяснить как спадом продаж в 2015 году, так и сокращением долевого финансирования и кредитования застройщиков. Посткризисный период показал наиболее худшие показатели по инвестированию в жилую недвижимость. Так, в первом полугодии 2016 года эта цифра была равна 239 млрд. руб., а за тот же период 2017 года - всего 194 млрд.руб.

Объем выданных кредитов ведущими банками за 2017 год

Доля ипотечных кредитов в совокупном портфеле российских банков превышает 11%. По итогам 2017 года эта цифра была равна 10,6%. Около 90% совокупного портфеля приходится на кредиты (в том числе и розничные), выданные 30 крупнейшими банками РФ. В ипотечном кредитовании традиционно лидируют 2 банка - Сбербанк и ВТБ. Причем первый в 2017 году выдал больше половины всех ипотечных кредитов на общую сумму более 1 триллиона рублей. Ипотечный портфель Сбербанка вырос на 17%.

ВТБ сравнительно намного отстает от своего конкурента - ипотечных кредитов в 2017 году было выдано более чем на 430 миллиардов рублей, а кредитный портфель вырос только на 11%. Более 70% всей ипотеки приходится именно на эти 2 банка, но есть и другие игроки рынка, имеющие немаловажное значение для его развития. Объемы выданных ими ипотечных кредитов представлены на рисунке 4.

Рисунок 4 - Объем выданных ипотечных кредитов ведущими банками РФ в 2017 году

По данным обзора АИЖК «Итоги развития рынка ипотеки и жилья в 2017 г.»

По состоянию на 1 января 2018 года объем ипотечного портфеля банков достиг 5,34 триллиона рублей, из них 1,12 триллиона - ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке (в новостройках). За 2017 год граждане РФ приобрели 2,85 миллиона квартир (или иных жилых помещений), что соответствует спросу на жилье 2016 года. Спрос на новостройки также сохранился на прежнем уровне - 621 тысяча договоров в 2017 году против 620 тысяч в 2016. На вторичном рынке было совершено около 2,23 миллиона сделок. Доля сделок по ипотеке на вторичном рынке составила 31%, на первичном - 50%, в первом случае средний размер ипотечного кредита был равен 1,74 миллиона рублей, во втором - 2,12 миллиона.

Заключение

По итогам 2017 года сохраняется высокая концентрация спроса и предложения, особенно это заметно в 10 регионах РФ: Москве и области, Санкт-Петербурге, Тюменской области, Татарстане, Свердловской области, Башкортостане, Краснодарском крае и других областях. Высокие объемы жилищного строительства в этих регионах поддерживается более высокими заработными платами и активным развитием ипотечного кредитования. На долю этих регионов приходится 48% всех оформленных ипотек в 2017 году.

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

Коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования в зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

• - предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
• - андеррайтинг;
• - принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
• - оформление кредитного договора и договора о залоге;
• - сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в виде дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в виде арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга(проверки платежеспособности заемщика) оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

• - сумма кредита и размер банковского процента;
• - порядок и сроки выдачи кредита;
• - порядок и сроки погашения процента;
• - описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога (ипотеки);
• - размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога (ипотеки) и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

• - выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.
• - контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;
• - наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;
• - контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

В период 2006 - 2008 гг. жилищное ипотечное кредитование в России развивалось бурными темпами. Количество банков работающих в системе ипотечного кредитования стремительно росло. За последние несколько лет ипотека в России стала относительно доступной среднему классу населения: уменьшились процентные ставки, были снижены требования к предоставлению пакета документов (в том числе разрешалось не представлять справку 2-НДФЛ), кредит можно было взять на любую сумму и без первоначального взноса и т.д. Если брать в расчет объемы кредитов по ипотеке за 2006 - 2008 гг., то данный период можно назвать стадией бурного роста, согласно итоговым показателям: 2006 г. - 233 897 млн. руб., 2007 г. - 611 212 млн. руб., 2008 г. - 1 070 329 млн. руб.. В 2009 году, в связи с кризисом, общий объем выданных ипотечных кредитов составил сократился на 5,6%, и составил 1 010 889 млн. руб. Начиная с 2010 года, экономическая ситуация стабилизировалась и объемы выданных ипотечных кредитов превзошли докризисные показатели: 2010г. - 1 129 373 млн. руб., 2011г. - 1 474 839 млн. руб. (по данным ЦБ РФ).

Многие российские банки в первой половине 2007 года демонстрировали особую лояльность к тем, кто желал купить квартиру в кредит. Если 3-4 года назад, как грустно шутили риелторы и ипотечные брокеры, для того чтобы получить ипотечный кредит, заемщику надо было доказать банку, что он не нуждается в деньгах, то в 2007 году некоторые банки готовы были кредитовать буквально чуть ли не всех желающих.

Бурный рост ипотечного кредитования был связан с переоценкой активов, а валютные риски клиентов на конец 2008 года трансформировались в кредитные риски банков.

Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. До кризиса предоставлением ипотечных кредитов в России занималось около 120 банков. В кризис число банков, занимающихся выдачей ипотечных кредитов заметно уменьшилось: ипотеку могли себе позволить наиболее стабильные крупные банки, как правило, государственные.

Часть банков официально приостановило программы кредитования на приобретение жилья. Некоторые банки кредитовали ипотеку лишь номинально. Программы банков по ипотечному кредитованию имели высокие, по сути, заградительные процентные ставки. Так, ставки по рублевым ипотечным кредитам в Альфа-банке достигали 24% годовых, КМБ-банке -- 21,00%, в Райффайзенбанке --20%.

Причина сворачивания ипотечных программ банками не только в недостатке средств, в гораздо большей степени на их решение уйти с рынка повлияли возросшие риски ипотечного кредитования. Цены на недвижимость быстро росли на протяжении нескольких лет, но так же быстро могли и снизиться.

В ситуации экономической нестабильности банки стремились не наращивать кредитный портфель, а улучшать его качество и снижать риски. Это стремление выразилось в увеличении первоначального взноса, ужесточении требований к заемщикам, и повышении ставок по кредитам у всех банков, которые не ушли с рынка ипотечного кредитования.

Рынок ипотечного кредитования начал свое восстановление в 2010 году. Как отмечали специалисты Аналитического центра АИЖК: «Ипотечное кредитование в 2010 году устойчиво восстанавливалось: по итогам года выдано 301 035 ипотечных кредитов на общую сумму в 378,9 млрд. рублей. Объём кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных кредитов выросло более чем в 2,3 раза».

Строительство новостроек и продажа квартир в новых домах также возобновились в 2011 году. Банки стали активно взаимодействовать с застройщиками, заключая с ними партнёрские соглашения. Для застройщика аккредитация новостройки банком практически всегда означает увеличение продаж: аккредитацию проходят лишь надёжные компании, а значит, доверие покупателей к аккредитованной новостройке возрастает в разы. Кроме того, сегодня ставки по кредитам на квартиры в новостройке и на жилье на вторичном рынке изменились, так что покупать в ипотеку новостройку стало значительно выгоднее, особенно если учитывать то, что стоимость собственно квартиры на этапе строительства ниже.

На сегодняшний день (начало 2012г.), Рынок ипотечных кредитов продолжает набирать обороты. По итогам 2011 года, совокупный объем выданных ипотечных кредитов крупнейших участников рынка составил почти 624 млрд руб., тогда как по итогам 2010 года те же банки выдали кредитов на сумму чуть больше 353 млрд руб. При этом рост объемов ипотечного кредитования наблюдается у подавляющего большинства участников. Так, из 91 банка, чьи анкеты были учтены при подготовке рейтинга, выдача кредитов в 2011 году у 70 была выше, чем в 2010-м, отмечают эксперты РБК.

Таблица 4.

Объем выданных ипотечных кредитов у крупнейшего российского банка в 2011 году увеличился на 56.64% и составил без малого 346 млрд руб., что, как и прежде, соответствует первому месту в рейтинге. На втором, не менее стабильно, находится ВТБ 24, который в прошлом году продемонстрировал более существенный рост выданных «жилищных» кредитов, нежели «Сбербанк» - 153.79%. Всего же по данным анкеты, полученной РБК.Рейтинг от «ВТБ 24», банк в 2011 году выдал ипотечных кредитов на общую сумму в 80.4 млрд руб. Замыкает тройку лидеров «Дельтакредит», аналогичный показатель которого составил 21 млрд руб. и ростом за минувший год порядка 97%.

В таблице по размеру ипотечного портфеля лидирующую позицию, что неудивительно, занимает «Сбербанк». Его портфель на 1 января 2012 года составил почти 770 млрд руб., что на 28% больше, чем в 2010 году. Вторая строчка - у «ВТБ 24», портфель которого за аналогичный период вырос на 39% и составил 246 млрд руб. Замыкает top3 «Дельтакредит» с показателем 62.4 млрд руб.(см. таб. 5).

Приобретение готового жилья (Сбербанк)

Условия кредитования

Квартира в новостройке (ВТБ 24)

Условия кредитования

Готовое жилье в многоквартирном доме (Дельтакредит)

Условия кредитования

Стандартный "Экономный 5" (Росбанк )

Условия кредитования

Акция "Под ключ!" (Уралсиб)

Условия кредитования

Несмотря на пересмотр многими банками ипотечных программ и процентных ставок по ним, минимальная процентная ставка по прежнему находится на весьма высоком уровне (10-12%). Средняя стоимость квадратного метра в столице по состоянию на 14.05.2012 года, согласно исследованию, проведенному специалистами сайта http://realty.dmir.ru (в сотрудничестве с журналом «Недвижимость и цены») составляет 188 502 рубля. Средняя стоимость небольшой однокомнатной квартиры составляет 6 531 985 рублей. Средняя зарплата в Москве в текущем году выросла на 7% и поднялась с 48,5 тыс. руб. до 51,1 тыс. рублей. Об этом говорится в пресс-релизе службы исследований рекрутинговой компании HeadHunter.

Учитывая вышеизложенные факты, и в особенности среднюю цену за кв. метр в столице, можно сказать, что ипотеку в нашей стране могут себе позволить очень немногие.

Владимир Путин на совещании правительства 11 мая 2012 года поручил правительству принять меры для улучшения жилищных условий россиян и снижения ипотечных ставок. Президент подписал указ "О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг", об этом сообщает информагентство «Финмаркет». "Правительству РФ обеспечить до 2018 года снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентного пункта", - говорится в указе. Следует отметить, что и Владимир Путин и Дмитрий Медведев неоднократно высказывали пожелания относительно уровня ипотечных ставок. При этом назывались конкретные цифры, а также указывались возможные пути решения.

Согласно поручения Президента, ситуация на рынке ипотечного кредитования должна измениться к лучшему. Больше семей смогут позволить себе собственное жилье, что на мой взгляд, благоприятно отразится на демографической ситуации в России.