Proyecto de ley sobre rotación de tierras agrícolas. Ley federal "sobre la rotación de tierras agrícolas"

La tierra se considera, con razón, uno de los activos más valiosos, cuyo valor está poco sujeto a fluctuaciones estacionales. Sin embargo, esto no es lo único que hace que las tierras agrícolas sean una inversión atractiva. La producción agrícola es siempre una inversión rentable que garantiza su retorno con beneficios considerables. Las disposiciones de la Ley sobre transferencia de tierras agrícolas facilitarán enormemente la preparación de un acuerdo sobre alquiler a largo plazo. Conociendo también estos normas legislativas protegerá contra errores típicos cometidos por muchos ciudadanos durante el procedimiento de registro del arrendamiento de tierras agrícolas.

Desde la entrada en vigor (2002) Ley federal"Sobre la rotación de tierras agrícolas" ha sufrido una serie de ajustes importantes. Actualmente está vigente la edición con las últimas modificaciones de fecha 03/07/2016.

El nuevo texto del documento consta de 4 capítulos y 20 artículos. Como la mayoría de leyes similares, la Ley No. 101 Ley Federal "Sobre la rotación de tierras agrícolas" comienza con disposiciones generales que regulan no sólo los métodos de cultivo de tierras y su arrendamiento, sino también la posibilidad de una mayor privatización o compra. Además, el primer capítulo estipula en qué condiciones no está permitida la posibilidad de privatización de tierras agrícolas y la asignación de otras parcelas.

Las disposiciones de la ley (más precisamente, el artículo 6) indican casos en los que se permite la incautación de una parcela previamente asignada por la fuerza. Como regla general, este problema se debe a la saturación del sitio, al no uso del terreno para el propósito previsto, mal uso tierra, contaminación/destrucción de la capa fértil (superior), destrucción/daño al sistema de recuperación.

Detalles del uso de la tierra agrícola.

La ley (Capítulo 2) aclara las características específicas de la facturación de tierras agrícolas. Consta de sólo cuatro artículos, cada uno de los cuales explica los matices:

compra y/o venta de terrenos;
alquilar;
rescate;
herencia.

Según el artículo 8 de la Ley Federal. regulación legal Volumen de negocios de tierras relacionadas con fines agrícolas asociado con su incautación del propietario o inquilino de acuerdo con legislación vigente, implica el derecho de preferencia para comprar la parcela entidad municipal. Sin embargo, esto no se aplica a los casos en que los terrenos se ponen en subasta pública.

Si autoridades locales a las autoridades no les interesa adquirir una parcela agrícola que su propietario quiere abandonar, tiene derecho a venderla a un tercero; Cabe señalar que el incumplimiento del procedimiento de venta de terrenos respecto de derecho de preferencia rescate institución municipal, conlleva graves consecuencias. Según la ley, una transacción posterior de compra o venta (a una persona física o jurídica) se declara nula.

También existen ciertas restricciones con respecto al alquiler de tierras utilizadas para la producción agrícola. En particular, las disposiciones del artículo 9 de la Ley Federal establecen que un contrato de arrendamiento se firma por un período de 3 a 49 años solo para parcelas registradas en Rosreestr (que tengan número catastral). Si el terreno arrendado es propiedad de un grupo de personas, propietarios de acciones de terreno, entonces características legislativas el volumen de negocios de las acciones de tierra proporciona obligatorio reuniones de copropietarios con votación sobre arrendamiento de terrenos.

Si es necesario pastar ganado o utilizar la tierra para la producción de heno, el contrato de arrendamiento se celebra por un período de hasta 3 años. Sin embargo, esta restricción se aplica sólo a tierras estatales/municipales.

Las normas legales actuales permiten plenamente la compra de tierras agrícolas. Para los agricultores o propietarios de empresas agrícolas, esta oportunidad es extremadamente atractiva, dado que el precio de compra de las tierras agrícolas arrendadas a un solicitante de compra, pero que al mismo tiempo tiene estatus municipal, es solo el 15% de su valor catastral (artículo 10 de la Ley Federal).

Rotación de parcelas compartidas

La Ley 101-FZ "Sobre la rotación de tierras agrícolas" tiene reglas claras para celebrar transacciones con parcelas con una participación no asignada (Capítulo 3). Como saben, con el comienzo de la desnacionalización de la propiedad agrícola colectiva (1992), las tierras que antes pertenecían a las granjas colectivas/sojales se transfirieron en forma de acciones a la propiedad de los residentes rurales. Hoy en día, decenas de millones de hectáreas son propiedad de tierras compartidas.

A pesar de que el propietario de la acción tiene derecho legal Para asignar su parte en especie, formando una finca campesina, la mayoría de los residentes rurales, por diversas razones, prefieren alquilar sus acciones. Cabe aclarar que tanto los complejos agrícolas como los agricultores pueden actuar como inquilinos.

Las normas legislativas (Ley Federal, artículo 12) permiten la posibilidad de donar/vender una parte de la tierra. Es cierto que existe una servidumbre: cuando la herencia de una acción no se limita a una lista determinada individuos Las escrituras de compraventa o de donación se firman únicamente en relación con otros accionistas. Al mismo tiempo, se permite la venta o entrega de acciones a agricultores o propietarios del complejo agrícola, quienes alquilan estas tierras de cultivo.

Si alguien renuncia voluntariamente a una parte, ésta pasa al distrito local/entidad municipal (artículo 12 de la Ley Federal). Posteriormente esto compartir tierra Se puede vender a un precio igual al 15% de su valor catastral al inquilino. Si el inquilino no está interesado en comprar la acción puesta a la venta en un plazo de cuatro meses, durante el año siguiente la autoridad gobierno local se obliga a ceder un terreno para ponerlo a disposición de otros interesados.

Separación de la propiedad pública

Selección terreno- una solución económicamente beneficiosa, ya que todas las restricciones existentes con respecto al derecho a disponer de la tierra se eliminan del propietario de la tierra agrícola. Además, formar una granja en un terreno asignado de una acción puede generar muchas más ganancias que alquilarlo.

Con base en las normas de la Ley Federal (artículo 13) para la asignación de un sitio de un campo colectivo en función de la disponibilidad del iniciador de este proceso. compartir tierra, transferido a él o a su familia después de la disolución de la finca colectiva / finca estatal, será necesaria una reunión de propietarios de acciones de tierra, donde una mayoría simple de votos decidirá conceder el derecho de retiro del propietario de una acción de la propiedad común de la tierra. Por lo general, en una reunión de este tipo se considera si el propietario debe asignar una parcela de cierto tamaño en el área.

Una vez que la junta de propietarios de acciones de tierra haya aprobado la asignación de una parcela en especie, el futuro agricultor, por su cuenta, deberá ordenar el levantamiento topográfico del territorio asignado con el posterior registro. pasaporte catastral y registro en Rosreestr. Vale la pena señalar que la ley no permite la posibilidad de rechazar una asignación por falta de quórum en una junta de accionistas. En este caso, un ciudadano puede iniciar una demanda y exigir que el tribunal reconozca su derecho legal a asignar una acción en especie.

La junta de accionistas puede decidir de forma independiente dónde se asignará la parcela. Dado que la condición importante aquí es ir más allá del ámbito público, en la mayoría de los casos la asignación en especie se produce en el límite de la propiedad colectiva de la tierra.

Habiendo logrado la asignación de una acción, un ciudadano no tiene derecho a rescindir antes de lo previsto un acuerdo previamente celebrado sin compensar las pérdidas del inquilino (artículo 393 del Código Civil de la Federación de Rusia). Si el período de arrendamiento finaliza en el año en curso, se debe tener en cuenta que la rotación de tierras agrícolas tiene un carácter claramente estacional. Resulta que si el inquilino realizó trabajos de campo en primavera y planea cosechar en verano u otoño, el propietario de la parte asignada no puede impedirlo. EN de lo contrario El inquilino puede presentar una demanda para recuperar el lucro cesante.

agrimensura

Un rasgo característico de las tierras agrícolas, que las distingue de las parcelas personales, es su importante superficie, que a veces es decenas o incluso cientos de veces mayor que los 10 a 20 acres estándar asignados para la construcción residencial individual. En consecuencia, esto introduce cambios en el procedimiento de agrimensura, complicando significativamente el trabajo de campo. Sin embargo, en todos los demás aspectos, el procedimiento para crear documentación catastral para parcelas destinadas a la producción agrícola no difiere mucho del levantamiento topográfico de otras propiedades inmobiliarias.

Con base en las normas del artículo 13.1 de la Ley Federal, el proyecto de trabajo de límites para la propiedad de tierras agrícolas debe ser realizado por un ingeniero catastral, miembro de una organización autorreguladora local. Si se trata de delimitar un terreno que no pertenece a ningún propietario, el proyecto futuro debe ser aprobado por la mayoría de los participantes en la propiedad colectiva de la tierra. Dado que el resultado del estudio de la tierra es información muy importante para su uso posterior, la notificación de la futura reunión se envía personalmente a cada propietario de una parte del campo común. Si esto no fuera posible, el anuncio de la reunión deberá publicarse en los medios regionales.

Cuando, durante una reunión, se aprueba un proyecto para definir los límites de una parcela asignada para una finca o parcela separada, el documento debe acordarse previamente con su propietario. Si el propietario tiene alguna objeción con respecto a los límites, configuración o ubicación de la asignación, sus argumentos deberán presentarse en una adenda al proyecto.

Peculiaridades de la enajenación de parcelas agrícolas compartidas.

Se sabe que la propiedad de una parte de la tierra o de una parte de la propiedad de una empresa agrícola tiene una serie de restricciones importantes. Por ejemplo, el propietario de una acción no puede disponer de forma independiente de la tierra que le pertenece en su totalidad sin asignarla. Al mismo tiempo, se le da la oportunidad de enajenar parcialmente la acción mediante donación, herencia o venta. Además, en este último caso, un acuerdo sobre la venta de una acción sólo puede celebrarse con otros propietarios o con un inquilino que cultive esta tierra sobre la base de un acuerdo previamente firmado.

El propietario debe tener en cuenta que la falta de un terreno asignado hace que su disposición dependa completamente de las decisiones de la asamblea colectiva. Entonces, con base en las normas de la Ley Federal especificadas en el artículo 14, junta general Los participantes en la propiedad compartida tienen derecho:

aprobar, rechazar o realizar adecuaciones al proyecto catastral tanto del ámbito general como de la participación asignada en el mismo;
aprobar la lista de propietarios de acciones en propiedad colectiva;
hacer propuestas y aprobar los términos del contrato de arrendamiento;
calcular la cantidad alquilar, adeudado a cada participante, en función del tamaño de su participación;
dar autoridad a uno de los participantes para representar los intereses de todos los miembros ante agencias gubernamentales u otras organizaciones empresariales.

Una persona elegida por la junta general tiene derecho a actuar como fideicomisario de la acción de uno de los participantes fallecidos hasta que sus herederos asuman el control. derechos legales.

Celebración de una reunión de participantes de propiedad compartida

Dado que anteriormente el procedimiento para la celebración de una junta general de propietarios de propiedad compartida no estaba regulado por ley, esto a menudo dio lugar a la presentación demandas. El incumplimiento de las normas, la falta de notificación del lugar de la reunión, el quórum insuficiente: todos estos puntos podrían afectar significativamente estatus legal tenencia de la tierra en el futuro. Para excluir posibles consecuencias desagradables, en 2010, la Duma del Estado aprobó enmiendas a la Ley Federal No. 435, que, entre otras cosas, aclararon los procedimientos para preparar y celebrar una junta de accionistas de tierras.

La cláusula 2 del artículo 14.1 de la Ley Federal especifica que la notificación de una futura reunión debe publicarse en los medios locales o en el sitio web oficial de la administración del distrito (ciudad) al menos 40 días antes de la reunión. El texto del anuncio deberá contener fecha, dirección exacta y orden del día de la reunión.

La ley también establece que sólo los accionistas, así como aquellos presentes que tengan la autoridad para representar sus intereses por poder, tienen derecho a votar en la junta. En este caso, la votación en sí deberá realizarse en modo abierto, a mano alzada o mediante certificados (invitaciones).

Para excluir la posibilidad de cuestionar la legitimidad de los resultados de la votación, la junta sólo podrá considerarse válida si están presentes al menos el 50% de los accionistas. En este caso, la decisión se aprueba por mayoría simple de votos (50% + 1 voto) del número de participantes. La decisión también podrá ser tomada por la mayoría de los presentes.

En la reunión debe participar un representante oficial de las autoridades gubernamentales locales. No participa en las votaciones, pero vigila el cumplimiento. normas legales, certifica las competencias de los participantes y firma el protocolo final. Una vez finalizada la reunión, cualquiera de los participantes, así como otros partes interesadas, tiene derecho a que se le entregue una fotocopia del protocolo.

Definición de compartir

Una determinación precisa y correcta de la participación en la tierra es necesaria no sólo para calcular la renta futura o para resolver problemas relacionados con la asignación de tierras. También debería desempeñar un papel importante en la votación sobre diversas cuestiones relacionadas con la continuación del contrato de arrendamiento, las opciones de uso del suelo o la selección de inquilinos.

El artículo 15 de la Ley Federal permite determinar la participación de la tierra de varias maneras: en el sistema métrico (hectáreas o acres), como porcentaje del área total o como fracción (1/2, 1/3, 1/16 , etc.). La única condición es que todas las demás acciones también se determinen mediante un único método.

Según el artículo 18 de la Ley Federal, en ausencia de información en el Comité de Propiedad del Estado sobre los derechos sobre la participación en la tierra, la presencia de un certificado (participación en la tierra), que fue recibido por un ciudadano después de la disolución de la finca colectiva ( granja estatal), pero antes de la adopción de esta ley, tiene equivalente fuerza legal, incluso para concluir transacciones.

Los herederos que aún no hayan asumido sus derechos legales sobre la propiedad en propiedad compartida podrán participar en la votación junto con otros participantes previa presentación de un certificado de herencia emitido por un notario.

Restauración de la participación en la tierra.

Al igual que en caso de pérdida de cualquier otro documento emitido, la participación en el terreno puede ser restituida. Sin embargo, aquí debe entenderse que no se puede comparar un certificado de propiedad con un pasaporte; la diferencia en el sentido legal es muy notable. El procedimiento para restaurar un pasaporte o, por ejemplo, un registro de la casa le requerirá mucho más esfuerzo que obtener una nueva participación en la tierra. Esto se explica por el hecho de que la restauración del formulario del certificado de acciones puede no ser necesaria. Según el artículo 18 (capítulo 4) de la Ley Federal, una participación en la tierra tiene la misma fuerza legal que un extracto del Registro Estatal Unificado.

¿Qué significa esto en la práctica? Las normas especificadas en el artículo de la ley antes mencionado permiten, en caso de pérdida de una acción, no restituirla, sino aprovechar la obtención de un extracto del registro. Dado que toda la información sobre los propietarios. terrenos(incluidos los de propiedad compartida) se ingresan en una base de datos electrónica única, para utilizar un documento que acredite la propiedad de propiedad compartida, basta con visitar el local; centro multifuncional o en la oficina de Rosreestr, donde en cuestión de minutos recibirá el extracto necesario. Además, para mayor comodidad de los ciudadanos, también se puede solicitar la entrega de extractos del Registro Estatal Unificado y otros documentos en formulario electrónico a través de Internet.

La Ley Federal No. 101 regula y controla las relaciones jurídicas entre los participantes en transacciones relacionadas con terrenos, las relaciones jurídicas entre los propietarios de terrenos y el estado. También regula los procesos de transacciones, las características y matices de las acciones y terrenos públicos.

información general

La Ley sobre la transferencia de tierras agrícolas fue aprobada por la Duma del Estado el 26 de junio de 2002 y aprobada por el Consejo de la Federación el 10 de julio de 2002. Últimos cambios fue modificado el 3 de julio de 2016. La Ley Federal 101 sobre rotación de tierras tiene 4 capítulos y 20 artículos. Esta ley regula y controla las relaciones jurídicas entre los propietarios de tierras agrícolas y el Estado, las transacciones realizadas en virtud de contratos de compra y venta de tierras, la rotación de terrenos en acciones y regula los procesos de provisión y retiro de terrenos.

Consulte también las últimas modificaciones a la Ley Federal 115. Detalles

Resumen Ley Federal No. 101 "Sobre la rotación de tierras agrícolas":

El primer capítulo describe las disposiciones generales de la ley. Se proporciona información sobre el área cubierta por esta ley, se describen las partes en las transacciones y los participantes en las relaciones jurídicas, se proporciona una lista de derechos de los apátridas, personas extranjeras y personas jurídicas extranjeras que tengan más del 50% de participación en terrenos. Existen requisitos específicos de tamaño y ubicación para las parcelas de tierra, descritos en disposiciones generales ley. Obligaciones de las personas que no poseen el derecho de propiedad de realizar la enajenación. Se describen los procesos y matices del embargo y prenda de parcelas agrícolas;
El capítulo dos describe las características y matices de la rotación de tierras. Se describen en detalle los acuerdos y contratos de venta, se presentan formularios de documentos, se describen procedimientos y procesos. También se describen en detalle los contratos de arrendamiento, se presentan formularios de documentos, se describen procedimientos y procesos. Procesos para brindar a los ciudadanos Federación Rusa parcelas de propiedad estatal. Se describen los matices y características de la herencia en esta área;
El capítulo número tres describe las características y matices de la rotación de tierras en participación total. Se presentan los matices de las transacciones con terrenos. Se describe el proceso de conversión de un terreno ordinario en un terreno de propiedad compartida. Se formalizan las características y matices de la propiedad de terrenos agrícolas y terrestres por parte de los ciudadanos;
El cuarto contiene información adicional y disposiciones finales ley. Se proporciona información sobre las relaciones jurídicas de los participantes en acciones, las relaciones jurídicas de los ciudadanos (propietarios y el Estado) y las relaciones jurídicas de las partes de la transacción. Se proporciona una lista de los documentos necesarios para establecer la propiedad del área. Se describe el concepto de terreno.

Hasta la entrada en vigor de la ley sobre rotación de tierras agrícolas, todas las parcelas que no sean propiedad de ninguna persona o no sean propiedad del Estado son de uso público.

Lea también información actualizada sobre cambios a la Ley Federal 141. Detalles

Últimas modificaciones

Los últimos cambios a la Ley Federal de Tierras Agrícolas se realizaron el 3 de julio de 2016, con la aprobación de la Ley Federal No. 361. Según estos cambios en el artículo 5, apartado 1 , la frase “el organismo que lleva a cabo el registro estatal de los derechos de bienes raíces y transacciones con él" cambiado a " organismo federal poder ejecutivo, autorizado por el Gobierno de la Federación de Rusia para realizar actividades estatales registro catastral, registro estatal derechos, manteniendo el Uno registro estatal bienes inmuebles y suministro de la información contenida en el Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado (en adelante, la autoridad de registro de derechos).”

Según el artículo 6, Hay ciertas razones por las que el Estado tiene derecho a embargar al propietario. propiedades de tierra. Estos motivos pueden incluir violaciones del uso del sitio según lo define esta ley. Sin embargo, el Estado no tiene derecho a confiscar al propietario la tierra que sea objeto de una hipoteca. Además, el Estado no puede quitarle al propietario la tierra que es objeto de un caso de quiebra.

la última vez en artículo ocho Los cambios se realizaron en 2005. Según este artículo, en los casos en que un terreno clasificado como agrícola sea designado como entidad constitutiva de la Federación de Rusia, la ventaja de comprarlo pertenece a instituciones educativas. Tienen derecho a comprarlo al precio mínimo de venta estimado.

Sin embargo, en cualquier otro caso de compra de una parcela agrícola, el comprador está obligado a notificar a las autoridades locales u otras autoridades sobre la compra utilizando aviso escrito, en el que se redacta:

Precio exacto con descripción detallada del método de pago, depósito, etc.;
Momento de la transacción y firma del contrato. Según esta ley, el plazo no debe exceder de 90 días;
Los fines para los cuales se compra el terreno inmueble;
Información precisa sobre el tamaño de la parcela.

En el arte. 10 Ley Federal sobre la rotación de tierras agrícolas, se describen y formalizan los matices y características, así como los procesos por los cuales los ciudadanos o personas jurídicas. El terreno se vende o se alquila a particulares. En ausencia de violaciones, el inquilino tiene derecho a comprar la parcela o, al vencimiento, a prorrogar el contrato.

Sin embargo, el estado prohíbe la venta de parcelas arrendadas:

Instituciones de carácter científico o de investigación, de tipo laboratorio;
Comunidades con pueblos reducidos del Norte;
Cualquier comunidad, organización o reunión religiosa;
Sociedades cosacas.

Según el artículo 13 , para transformar un terreno en propiedad compartida, es necesario cumplir con una serie de requisitos determinados por las autoridades. poder estatal. Dichos órganos tienen derecho a modificar, regular y controlar todas las transacciones de propiedad compartida de la tierra, teniendo en cuenta el Estado Unificado. registro de bienes raíces.

En el artículo 14 Se describen los matices y características del uso y propiedad de las tierras relacionadas con áreas de propiedad compartida. Propiedad compartida Puede aplicarse a 5 personas o más. Según la legislación de la Federación de Rusia, cualquier cambio o trabajo realizado en este tipo de terreno debe ser acordado entre los propietarios compartidos. Se realiza una reunión de propietarios y se lleva a discusión el tema.

Según el artículo descrito, en las reuniones se pueden resolver las siguientes cuestiones:

Métodos y procesos de agrimensura;
Matices y características del contrato de arrendamiento o subarrendamiento del sitio;
Cambio en el número de accionistas, ya que durante el agrimensura se puede aumentar su número. Se revisa la lista de propietarios y se discuten cuestiones relativas a la venta de acciones a copropietarios;
Se analiza una lista de propietarios cuyos territorios se consideran no reclamados;
Se establecen los límites del sitio, se determinan los límites. propiedad común y sus dimensiones.

Si una persona fue elegida en la reunión como representante autorizado confidente, deberá, previa solicitud, presentar un documento protocolo que contenga información sobre la selección de su abogado.

Texto de la edición actual de la Ley Federal 101

La Ley de Venta de Tierras fue adoptada por el Estado para controlar las transacciones realizadas con tierras y zonas agrícolas. Todas estas transacciones se llevan a cabo de acuerdo con determinado por el estado procedimiento, y la ley descrita los regula. Si las partes de una transacción no pueden decidir sobre algunas disposiciones del contrato, pueden recurrir a esta ley, se recomienda estudiarla;

Los propietarios o inquilinos de parcelas agrícolas deben conocer el contenido de la ley 101-FZ, especialmente en su última edición.

esta ley La cuestión del volumen de negocios es bastante específica, por lo que en este caso es imposible prescindir de la ayuda de un especialista. Por supuesto, puedes contactar con un despacho de abogados especializado que cobra precios desorbitados por sus servicios.

Pero en 2017, existe una forma más sencilla y menos costosa de resolver el problema: simplemente escriba su pregunta en el formulario en la esquina inferior derecha del monitor y un abogado calificado estará encantado de asesorarlo.

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El acto jurídico que regula las relaciones con las tierras agrícolas extiende su efecto a zonas con la misma categoría de tierra, pero no a todas. No están sujetos a él los terrenos con algunos usos permitidos. Se trata de parcelas con los siguientes tipos de uso permitido: para la construcción de un garaje, explotación de parcelas domésticas privadas y casas de campo, equipamiento de jardines y huertas.

Si es ciudadano de otro país o apátrida, en 2017, según la ley, una parcela de tierra agrícola solo se puede transferir para alquiler.

Limitaciones de superficie de parcelas agrícolas

La Ley 101-FZ también establece un proceso para establecer los tamaños mínimos y máximos de las parcelas de tierras agrícolas.

Por lo tanto, el tamaño mínimo en 2017 lo establece la ley interna de la entidad constitutiva de la Federación de Rusia en cuyo territorio se encuentra el terreno. Por supuesto, de acuerdo con la Constitución de la Federación de Rusia, la ley de la materia no puede contradecir la legislación superior, es decir, no se deben violar los requisitos. Código de tierras RF u otras leyes federales.

Como sugiere el nombre, el trabajo agrícola debe realizarse en estas tierras y las propias tierras agrícolas deben estar ubicadas fuera de los asentamientos. La división categórica de la tierra determina el propósito y contenido del uso. Para las tierras agrícolas, el legislador distingue dos subcategorías:

agrícola;
y tierras no agrícolas.

A pesar de la aparente oposición, ambos tipos de tierra están subordinados al mismo objetivo: proporcionar las condiciones para la producción agrícola.

Tierra agrícola

Se incluyen aquí las parcelas de tierra utilizadas únicamente con fines agrícolas o ganaderos. A su vez, las tierras agrícolas se dividen en tierras cultivables, campos de heno, pastos, tierras en barbecho (tierras temporalmente incultas) y zonas con plantaciones de árboles perennes. Además, esta división no es arbitraria; todos los tipos de tierras agrícolas tienen un estatuto jurídico especial que no puede modificarse arbitrariamente.

Las áreas que han sido objeto de recuperación tienen un estatus especial. Esto se debe al hecho de que para que adquirieran las propiedades de recursos necesarias, se tomaron medidas costosas para drenar, regar, restaurar la fertilidad del suelo y minimizar la erosión. A menudo, estas tierras requieren trabajos de recuperación ininterrumpidos.

Tierra no agrícola

Las tierras no agrícolas están ocupadas por diversas estructuras auxiliares. Estos pueden incluir: carreteras, comunicaciones, cinturones forestales protectores, embalses, edificios que apoyan la producción agrícola.

Esta condición de no agrario está sujeta a la normativa urbanística, mientras que los terrenos agrícolas no están sujetos a su normativa.

Diferencias entre el primero y el segundo.

Cabe señalar que existe una diferencia entre tierras agrícolas y zonas residenciales donde se permite la agricultura. agricultura. En el primer caso, el terreno es de categoría y tiene un destino designado, en el segundo, se ubica dentro de los límites de un área poblada y tiene un uso permitido específico.

Las tierras agrícolas son heterogéneas y tienen sus propias divisiones basadas en el principio del valor catastral:

Terreno con valor bajo y medio. Estos suelen incluir tierras en barbecho de larga duración, zonas de baja fertilidad, sujetas a erosión, contaminación, etc.;
Terrenos con un valor catastral significativamente superior (50% o más) al promedio de una determinada unidad territorial;
Terreno de especial valor. Su valor catastral supera con creces los valores medios. Por lo general, se trata de tierras cultivables que llevan mucho tiempo dedicadas a la producción agrícola y que tienen una alta fertilidad.

Régimen jurídico del uso de tierras agrícolas

El régimen jurídico es un sistema de prohibiciones, restricciones, permisos y obligaciones. Los propietarios de tierras agrícolas están obligados a:

utilizar el terreno de acuerdo con su finalidad prevista y uso permitido;
tomar medidas para evitar cualquier impacto en el terreno que pueda provocar pérdidas significativas de fertilidad y otras propiedades importantes;
mantener la condición óptima de las tierras recuperadas;

El incumplimiento o el desempeño inadecuado de sus funciones conlleva las sanciones previstas por la ley en forma de multas, responsabilidad penal y otras medidas, incluida la responsabilidad financiera de carácter compensatorio.

Los propietarios de tierras agrícolas tienen derecho:

adquirir, vender, donar, heredar terrenos de su propiedad;
recibir del Estado, de forma gratuita o remunerada, tierras de esta categoría para su propiedad o uso;
presentar una petición para cambiar el estado, categoría y uso permitido de la tierra.

Restricciones y prohibiciones

Las principales restricciones y prohibiciones se pueden resumir de la siguiente manera:

Está prohibido no utilizar tierras agrícolas. Este requisito se aplica a cualquier terreno propiedad de personas físicas y jurídicas. Sólo el Estado propietario de las tierras de GosZemZapas y las áreas de reserva no puede utilizar la tierra;
Los ciudadanos extranjeros no pueden participar en la rotación de tierras agrícolas. Sin embargo, pueden arrendar terrenos y utilizarlos para el fin previsto, cumpliendo con todas las responsabilidades de mantener las parcelas en buenas condiciones;
Está prohibida y sancionada la transferencia arbitraria de tierras agrícolas a otra categoría o uso permitido;
Existen restricciones sobre la duración y el contenido del contrato de arrendamiento. La ley determina los plazos máximos y mínimos, así como el modo de uso de los sitios;
Durante la zonificación territorial, se determinan las parcelas de tierra especialmente valiosas que se retiran de la circulación. Están en la lista de territorios cuya privatización está prohibida. Las tierras perturbadas también se retiran de la circulación y se transfieren a barbecho hasta que se restablezca la fertilidad y otras propiedades importantes.

Procedimiento de zonificación territorial de terrenos agrícolas.

El procedimiento de zonificación territorial implica la asignación de un fondo para la redistribución de parcelas. Su estatus está previsto en el apartado 1 del art. 80 del Código de Tierras de la Federación de Rusia y está dictado por la necesidad de tener una reserva para satisfacer las necesidades de los pequeños productores agrícolas de parcelas de tierra de calidad óptima. Estas tierras suelen redistribuirse para casas de veraneo, establecimiento y ampliación de granjas, creación de parcelas domésticas privadas, para jardines, plantaciones, huertas, campos de heno y pastos.

La creación de dicho fondo fue dictada por las dificultades del período de transición de la reforma agraria a finales del siglo XX. Inicialmente, incluía tierras confiscadas a propietarios y usuarios que no cumplieron con sus responsabilidades de uso específico y efectivo, transferidas a tierras con un nivel de valor catastral bajo y medio, retiradas de la circulación por otros motivos. Todas estas condiciones para la formación del fondo siguen vigentes en la actualidad. Sin embargo, las relaciones territoriales modernas están determinadas por realidades ligeramente diferentes: el fondo recibe tierras adquiridas por las autoridades federales y regionales, así como por los municipios.

¿Qué se puede construir en tierras agrícolas?

En general, si hablamos de tierras agrícolas, y no de tierras agrícolas, podemos llegar a la conclusión de que se puede construir todo excepto empresas industriales.

Sin embargo, es posible construir edificios destinados, por ejemplo, a procesar productos lácteos, enlatar frutas y verduras, lo que, en esencia, también es producción. Pero tales industrias sólo pueden operar en tierras agrícolas en pequeña escala y en tierras con usos apropiados permitidos.

Pero la construcción de viviendas sólo es posible en los siguientes casos:

En terrenos destinados a complejos vacacionales (DNP). Aquí la ley permite la construcción de casas de campo y edificios auxiliares. Sin embargo, no hay ninguna indicación de cuál debería ser. Aprovechando este vacío legal, la gente construye edificios residenciales completos como si fueran casas de campo. En este caso pueden surgir problemas con el registro y las comunicaciones;

Dentro del territorio de una asociación de jardinería sin fines de lucro (SNT). De hecho, son las mismas dachas, solo que con énfasis en jardinería y jardinería;
En tierras destinadas a la agricultura. Aquí puede construir no solo edificios industriales y auxiliares, sino también una casa completa de varios pisos. Sin embargo, para ello es necesario registrar la empresa agrícola colectiva (PF) como entidad jurídica y dedicarse realmente a la agricultura en la parcela;

En terrenos ubicados fuera de los asentamientos y destinados a la formación de parcelas subsidiarias personales (LPH). En este caso, también es necesario utilizar el terreno para el fin previsto, y sólo el 20% del área del sitio se reserva para desarrollo residencial.

Antes de que se publicara la ley sobre propiedades familiares, la opción más sencilla para el desarrollo de tierras agrícolas era la construcción de una casa de campo con la posterior adquisición del estatus de propiedad residencial, y la opción que requería más mano de obra era una granja colectiva.

Los propietarios e inquilinos de parcelas agrícolas deben monitorear constantemente los cambios en la legislación relacionada con la circulación y el uso de la tierra. Uno de los documentos más importantes en este ámbito es la 101ª Ley Federal "Sobre la rotación de tierras agrícolas". La ley fue aprobada en nuestro país en 2002 y desde entonces ha sido adaptada y complementada con nuevas disposiciones casi todos los años. Los últimos cambios se realizaron en 2016. Puntos clave de la ley en su última edición Veámoslo en este artículo.

El efecto de este acto legal se aplica a todas las parcelas agrícolas, excepto los terrenos destinados a la construcción de garajes, agricultura de dacha, ordenación de jardines y huertas.

En otras palabras, el trabajo agrícola debe realizarse en tierras cubiertas por la ley y los propios sitios deben estar ubicados fuera de los límites de los asentamientos residenciales.

Todas las tierras pertenecientes a esta categoría se dividen en tierras agrícolas y no agrícolas. El primero incluye áreas que se utilizan para la agricultura y la ganadería, el segundo incluye áreas ocupadas por instalaciones auxiliares (comunicaciones, edificios, embalses, carreteras, etc.).

La ley regula las acciones relacionadas con la propiedad, uso y enajenación de terrenos agrícolas, establece reglas y restricciones en cuanto a la rotación de terrenos.

El documento define el procedimiento para establecer la superficie mínima y máxima de terrenos entre tierras agrícolas que pueden pertenecer a una persona u organización. Según el documento, el tamaño de las parcelas más pequeñas y más grandes lo determinan las autoridades regionales, mientras que tamaño máximo la parcela debe partir del 10% del territorio del terreno, que se encuentra en los terrenos de un determinado municipio.

Al calcular el área de terrenos, las autoridades regionales deben tener en cuenta normas constitucionales, requisitos del Código de Tierras de la Federación de Rusia y otros actos legales reglamentarios.

Posibilidad de utilizar terreno compartido.

La ley define las posibilidades de utilizar una participación en el derecho de propiedad común, es decir, parte de la tierra en una gran parcela agrícola. El propietario de una participación en la tierra puede disponer de ella a su propia discreción: venderla, intercambiarla y realizar otras transacciones legales.

Sin asignar una acción, puede hacer lo siguiente:

rechazarlo;
transmitir por herencia;
concluir transacciones entre los propietarios del sitio.

Si planea realizar otras acciones, por ejemplo, vender una acción a un comprador externo, la parcela deberá asignarse en especie. Para ello deberá ponerse en contacto ingeniero catastral para la toma de medidas y la elaboración de un proyecto topográfico. Una vez aprobada, la parcela debe inscribirse en el registro catastral y registrarse el derecho correspondiente sobre la misma.

Se supervisa cuidadosamente el cumplimiento de las disposiciones de la ley. Si se descubre alguna infracción, debe corregirse de inmediato (por ejemplo, parte del terreno debe venderse o arrendarse). Si las tierras fueron adquiridas antes de la entrada en vigor de la ley, es decir, antes del 24 de julio de 2002, se da un año para eliminar las violaciones, si después período especificado– un año después de la prueba de elegibilidad. Si las violaciones no se eliminan dentro del período especificado, el asunto puede remitirse a los tribunales.

Además, si el terreno no se utiliza para el fin previsto durante tres años, según la ley, se permite la confiscación forzosa del terreno. Por lo tanto, si la tierra fue registrada para plantar trigo, cultivar cualquier otro cultivo se considerará una infracción que es mejor evitar.

Es importante conocer los aspectos clave del uso de tierras agrícolas previsto por la ley:

El municipio de la región en cuyo terreno se ubica el sitio tiene un derecho de compra preferente, por lo que debe ser notificado de la venta prevista del terreno. Si transcurrido un mes desde el envío de la notificación no se recibe respuesta, se podrá vender la parcela durante un año, transcurrido el cual habrá que repetir este trámite nuevamente, de lo contrario se podrá impugnar la transacción;
Se arriendan las parcelas agrícolas que hayan sido objeto de registro catastral, incluidos los terrenos de propiedad compartida;

El período de arrendamiento más largo para tierras agrícolas es de 49 años. En algunos casos, los contratos de arrendamiento estipulan que una vez transcurrido este período, el terreno pasa a ser propiedad del inquilino o se le otorga al inquilino el derecho de preferencia para volver a arrendar el sitio;
el número de parcelas arrendadas utilizadas por una persona u organización no está limitado;
las parcelas formadas a partir de acciones no reclamadas que pasaron a ser propiedad de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia antes del segundo semestre de 2011 pueden transferirse a organizaciones agrícolas o granjas en condiciones preferenciales sin licitación;
los ciudadanos de otros países y los apátridas pueden utilizar las parcelas agrícolas exclusivamente en régimen de arrendamiento;
el uso de tierras agrícolas no debe provocar daños, contaminación, envenenamiento y destrucción del suelo.

La Ley de Rotación de Tierras Agrícolas regula aspectos relacionados con el uso, disposición y propiedad de las parcelas.

26 de junio de 2002 Duma Estatal Adoptó una ley sobre la rotación de tierras agrícolas, el proyecto de ley fue aprobado el 10 de julio del mismo año. El resumen y título de la ley entró en vigor en su totalidad. fuerza legal 24 de julio de 2002. Después de la entrada en vigor del considerado acto legislativo, personas autorizadas Se han realizado cambios, adiciones y modificaciones varias veces. La Ley Federal 101 sufrió los últimos cambios el 3 de julio de 2016. Las últimas modificaciones entraron en vigor el 1 de enero de 2017.

La Ley Federal de Tierras Agrícolas establece normas para la realización de transacciones, cuya celebración establece el surgimiento o terminación de los derechos de uso de un terreno o parte de tierra agrícola. También contiene condiciones bajo las cuales, en caso de ocurrir, parte de la tierra puede transferir derechos de propiedad a las autoridades estatales o municipales.

Según este acto legislativo, las tierras agrícolas incluyen:

tierras agrícolas;
territorios ocupados por caminos y comunicaciones agrícolas;
áreas plantadas con arbustos (los arbustos plantados deben diseñarse para proteger la tierra de la influencia de fenómenos naturales negativos;
territorios donde se ubican cuerpos de agua cerrados;
territorios ocupados por edificios (estructuras) que se utilizan para la producción de productos agrícolas.

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La regulación legal de las transacciones en el ámbito de la facturación de terrenos y acciones se lleva a cabo:

La Constitución de Rusia;
Código de Tierras de la Federación de Rusia;
Ley Federal 101.

Para realizar cualquier actuación con tierras agrícolas es necesario estudiar lo dispuesto en la Ley Federal “Sobre Rotación de Tierras Agrícolas”. La última versión del proyecto de ley está disponible en

También puede leer sobre los procedimientos de ejecución.

Últimos cambios a la Ley Federal de Tierras Agrícolas

Todos los actos legislativos de Rusia están sujetos a revisión periódica y son necesarias modificaciones para aclarar ciertos aspectos, así como para mejorar las leyes. La Ley Federal 101 sobre transferencia de tierras fue modificada con frecuencia. La última edición de la ley en cuestión se llevó a cabo el 3 de julio de 2016.

Este artículo contiene disposiciones sobre la formación de un terreno en propiedad compartida. Cláusula 3 del art. 13 ha sufrido una serie de cambios. Las innovaciones afirman que requisitos establecidos al proyecto de agrimensura agrícola están regulados por las autoridades ejecutivas. Los organismos están autorizados a realizar la regulación legal en materia de mantenimiento del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado.

Según el artículo 6 de la Ley Federal, el Estado tiene derecho a confiscar tierras agrícolas al propietario. La base de tales acciones es una violación de las normas de uso de la tierra. El territorio que es:

sujeto de hipoteca;
terreno cuando se ha abierto un caso de quiebra contra sus propietarios.

En el art. 6. no se han realizado cambios desde 2002.

Artículo 14 Ley Federal 101

Este artículo revela las características de la propiedad y enajenación de terrenos agrícolas propiedad de más de 5 personas. Según la ley, cualquier acción con la propiedad está permitida sólo después de una junta general de propietarios. En junta general Temas clave discutidos:

en relación con el proyecto de agrimensura;
en cuanto a la lista de propietarios, porque debido a la agrimensura, el número de propietarios cambia;
se establece el tamaño de la participación en el derecho de propiedad común;
se aprueba una lista de propietarios cuyos territorios no son reclamados;
Se discuten los matices del contrato de arrendamiento del territorio que es de propiedad compartida.

En la última edición, no se realizaron cambios al Artículo 14.

Artículo 8 Ley Federal No. 101

El artículo 8 fue modificado en 2005, pero permaneció sin cambios en 2016. Establece las normas para la compra y venta de tierras agrícolas. Por ley, el vendedor está obligado a proporcionar forma escrita a mayor órgano ejecutivo poder del estado. El aviso deberá indicar:

intenciones de vender:
precio;
tamaño del terreno;
el plazo dentro del cual debe realizarse la transacción. Según la Ley Federal No. 101, el plazo no debe exceder los 90 días.

Artículo 10 Ley Federal 101

Indica las condiciones para proporcionar a los ciudadanos terrenos agrícolas en alquiler o en propiedad. Si el inquilino no viola los términos de uso. propiedad municipal, luego de finalizado el período de arrendamiento tiene derecho:

ampliar el plazo del arrendamiento;
comprar un terreno agrícola arrendado.

Artículo 10 de la Ley Federal. sobre la facturación de tierras agrícolas no se permite la compra de tierras, siempre que el Estado haya proporcionado el territorio para su uso:

organizaciones religiosas;
instituciones científicas y de investigación;
Sociedades cosacas;
comunidades pueblos pequeños Norte, Siberia y Lejano Oriente.

En 1 párrafo del art. 12.1 Ley Federal N° 101

Se realizaron modificaciones sobre la facturación de las parcelas agrícolas:

Anteriormente, los derechos de registro de terrenos agrícolas se ejercían de conformidad con la Ley Federal No. 122 de 21 de julio de 1997;
Después de julio de 2016, el registro de derechos debe cumplir con la Ley Federal de la Federación de Rusia N° 218 del 13 de julio de 2015. Se hicieron las mismas modificaciones 2 p. 12.1.

Artículo 15 Ley Federal No. 101

En el documento, el párrafo 3 del art. 15 han sido cambiados en la última edición:

Anteriormente, el área de un terreno agrícola se determinaba como el área indicada en el valor catastral;
Después de julio de 2016, se define como el área indicada en el extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado.

Para seguir con más detalle principios legislativos, es necesario estudiar los comentarios además del acto legislativo.

Los propietarios e inquilinos de parcelas agrícolas deben monitorear constantemente los cambios en la legislación relacionada con la circulación y el uso de la tierra. uno de documentos importantes En este ámbito se encuentra la 101ª Ley Federal "Sobre la rotación de tierras agrícolas". La ley fue aprobada en nuestro país en 2002 y desde entonces ha sido adaptada y complementada con nuevas disposiciones casi todos los años. Los últimos cambios se realizaron en 2016. Puntos clave La ley en su última edición se discutirá en este artículo.

La acción del especificado. acto jurídico se aplica a todas las parcelas agrícolas, excepto a las tierras destinadas a la construcción de garajes, a la agricultura en dachas y a la ordenación de jardines y huertas.

En otras palabras, el trabajo agrícola debe realizarse en tierras cubiertas por la ley y los propios sitios deben estar ubicados fuera de los límites de los asentamientos residenciales.

La ley regula las acciones relacionadas con la propiedad, uso y enajenación de terrenos agrícolas, establece reglas y restricciones en cuanto a la rotación de terrenos.

Limitaciones de la superficie terrestre

El documento define el procedimiento para establecer la superficie mínima y máxima de terrenos entre tierras agrícolas que pueden pertenecer a una persona u organización. Según el documento, el tamaño de las parcelas más pequeñas y más grandes lo determinan las autoridades regionales, mientras que el tamaño máximo de las parcelas debe comenzar a partir del 10% de la superficie de terreno ubicada en los terrenos de un municipio en particular.

Al calcular el área de las parcelas de tierra, las autoridades regionales deben tener en cuenta las normas constitucionales, los requisitos del Código de Tierras de la Federación de Rusia y otros actos legales.

Posibilidad de utilizar terreno compartido.

Sin asignar una acción, puede hacer lo siguiente:

rechazarlo;
transmitir por herencia;
concluir transacciones entre los propietarios del sitio.

Si planea realizar otras acciones, por ejemplo, vender una acción a un comprador externo, la parcela deberá asignarse en especie. Para ello, será necesario ponerse en contacto con un ingeniero catastral para que tome medidas y elabore un proyecto de agrimensura. Una vez aprobada, la parcela debe inscribirse en el registro catastral y registrarse el derecho correspondiente sobre la misma.

Enajenación de tierras en violación de la ley.

Se supervisa cuidadosamente el cumplimiento de las disposiciones de la ley. Si se descubre alguna infracción, debe corregirse de inmediato (por ejemplo, parte del terreno debe venderse o arrendarse). Si las tierras fueron adquiridas antes de que la ley entrara en vigor, es decir, antes del 24 de julio de 2002, se concede un año para eliminar las violaciones, si es después del período especificado, un año después de la prueba del derecho. Si las violaciones no se eliminan dentro del período especificado, el asunto puede llevarse a los tribunales.

Otros aspectos importantes del uso de la tierra

Es importante conocer los aspectos clave del uso de tierras agrícolas previsto por la ley:

El municipio de la región en cuyo terreno se ubica el sitio tiene un derecho de compra preferente, por lo que debe ser notificado de la venta prevista del terreno. Si transcurrido un mes desde el envío de la notificación no se recibe respuesta, se podrá vender la parcela durante un año, transcurrido el cual habrá que repetir este trámite nuevamente, de lo contrario se podrá impugnar la transacción;
Se arriendan las parcelas agrícolas que hayan sido objeto de registro catastral, incluidos los terrenos de propiedad compartida;

El período de arrendamiento más largo para tierras agrícolas es de 49 años. En algunos casos, los contratos de arrendamiento estipulan que una vez transcurrido este período, el terreno pasa a ser propiedad del inquilino o se le otorga al inquilino el derecho de preferencia para volver a arrendar el sitio;
el número de parcelas arrendadas utilizadas por una persona u organización no está limitado;
las parcelas formadas a partir de acciones no reclamadas que pasaron a ser propiedad de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia antes del segundo semestre de 2011 pueden transferirse a organizaciones agrícolas o granjas en condiciones preferenciales sin realizar una licitación;
los ciudadanos de otros países y los apátridas pueden utilizar las parcelas agrícolas exclusivamente en régimen de arrendamiento;
el uso de tierras agrícolas no debe provocar daños, contaminación, envenenamiento y destrucción del suelo.