Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con la aplicación de la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con ellos". Forma de transacciones y su registro estatal.

Por forma de transacción, la ciencia del derecho civil entiende el método de registrar la voluntad de los participantes en una transacción determinada. El defecto en la forma de una transacción es su incumplimiento. La legislación civil actual (cláusula 1 del artículo 158 del Código Civil de la Federación de Rusia) define claramente que las transacciones se realizan de forma oral o escrita. Esto sugiere que sólo existen dos formas de transacciones (o formas de realizar transacciones). Además, la forma oral de la transacción tiene tres variedades:

• - verbal (los contratistas acuerdan todos condiciones esenciales transacciones orales);
• - acciones implícitas (del comportamiento de la contraparte se desprende claramente su voluntad de completar una transacción, por ejemplo, al comprar bienes a través de una máquina);
• - silencio (reconocido como una forma de transacción (una expresión de la voluntad de completar una transacción) solo en los casos previstos por la ley o por acuerdo de las partes, por ejemplo, de acuerdo con el artículo 999 del Código Civil de la Federación de Rusia, el el silencio del mandante durante 30 días se considera su aceptación del informe del comisionista).

A su vez, la forma escrita de las transacciones tiene dos variedades: simple y notarial.

Cláusula 1 del art. 159 del Código Civil de la Federación de Rusia determina que, por regla general, una transacción puede concluirse oralmente, si la ley o el acuerdo de las partes no establece una forma escrita para ello. Párrafos de normas especiales. 2 y 3 cucharadas. 158 del Código Civil de la Federación de Rusia amplía algo la regla anterior. Permiten la realización de transacciones de forma oral, las cuales se ejecutan durante su misma ejecución, salvo que la ley establezca la obligatoriedad de la certificación notarial y el incumplimiento de simples forma escrita las transacciones no implican su nulidad, así como las realizadas en cumplimiento de un contrato celebrado por escrito (por regla general, se trata de acciones de transferencia de propiedad, aceptación de obra, etc., que son de carácter único y se llevan a cabo cabo de acuerdo con cláusulas individuales de un acuerdo debidamente ejecutado entre contrapartes).

Al establecer la posibilidad de realizar transacciones de forma oral, el legislador busca simplificar la formalización legal de la voluntad de las contrapartes, especialmente cuando estas transacciones se relacionan con la realización de pequeñas transacciones domésticas no relacionadas con la implementación. actividad empresarial.

Al mismo tiempo, cabe señalar que en la actualidad la principal forma de transacción es la escritura, lo que puede explicarse por una serie de factores.

En primer lugar, en las condiciones de formación de relaciones de mercado y desarrollo de la circulación civil en Federación Rusa El grado de confianza entre los participantes en las transacciones, especialmente las de carácter empresarial, es todavía relativamente bajo.

En segundo lugar, la forma escrita de la transacción le permite formular más claramente los términos principales. acciones legales contrapartes y así evitar la vaguedad y falta de especificidad que pueden ocurrir en el caso de un acuerdo oral.

En tercer lugar, es precisamente al celebrar un acuerdo -una transacción por escrito- cuando es posible (en los casos permitidos por la ley) que las contrapartes se retiren del normas dispositivos legislación civil y la solución de las relaciones pertinentes a voluntad de las partes. En la forma oral de la transacción, las contrapartes en realidad se ven privadas de la oportunidad de determinar lo contrario mediante su acuerdo, y siempre se aplicarán a sus acciones sólo las disposiciones de la ley.

En cuarto lugar, la necesidad de formalizar por escrito las relaciones contractuales contribuye a la correcta presentación de informes económicos de las entidades comerciales y al mismo tiempo al correcto desempeño de la función fiscal. autoridades fiscales derecho civil: Libro de texto / V.Yu. Borisov, E.S. Getman, OV. Gutnikov y otros; editado por ÉL. Sadíkov. M.: CONTRATO, INFRA-M, 2007. T. 2..

Teniendo esto en cuenta, el art. 161 del Código Civil de la Federación de Rusia estableció que se necesita una forma escrita simple para transacciones que no requieren certificación notarial:

• - entre personas jurídicas;
• - entre una entidad jurídica y los ciudadanos;
• - entre ciudadanos por un monto superior al menos a 10 veces el salario mínimo establecido por la ley (salario mínimo), y en los casos establecidos por la ley, independientemente del monto de la transacción (por ejemplo, para un acuerdo sobre sanción (artículo 331 de del Código Civil de la Federación de Rusia), contrato de prenda (cláusula 2 del artículo 339 del Código Civil de la Federación de Rusia), promesas de donación (cláusula 2 del artículo 574 del Código Civil de la Federación de Rusia), etc.).

La esencia de la forma escrita se revela en el art. 160 del Código Civil de la Federación de Rusia, que establece que una transacción por escrito suele realizarse “mediante la redacción de un documento que expresa su contenido y firmado por la persona o personas que realizan la transacción o debidamente personas autorizadas" Esta forma de transacción también puede incluir el intercambio de documentos por correo, teletipo u otras comunicaciones. ley y otros actos jurídicos o el acuerdo de las partes puede establecer requisitos adicionales para la forma escrita de la transacción (por ejemplo, ejecución en una determinada forma, sellada, etc.). Cabe señalar aquí que en una serie de normas del Código Civil de la Federación de Rusia, el legislador, al indicar la necesidad de cumplir con la forma escrita de la transacción, brinda a las contrapartes la oportunidad de elegir su implementación. Por ejemplo, celebrar un contrato de depósito bancario de conformidad con el art. Se puede certificar 836 del Código Civil de la Federación de Rusia. libreta de ahorros, ahorros o certificado de deposito u otro documento emitido por el banco al depositante que cumpla con los requisitos previstos para dichos documentos por la ley, las normas bancarias establecidas de conformidad con la misma y las costumbres comerciales aplicadas en la práctica bancaria). Y, sin embargo, en varios casos (por ejemplo, al indicar los requisitos para celebrar un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura (cláusula 1 del artículo 651 del Código Civil de la Federación de Rusia)), el legislador exige imperativamente la elaboración documento único, firmado por las partes Heifetz F.S. Nulidad de transacciones según el derecho civil ruso. M.: Yurait-M, 2007..

Este tipo de forma escrita de una transacción, como su certificación notarial, según el art. 163 del Código Civil de la Federación de Rusia se lleva a cabo mediante la realización de una inscripción de certificación en un documento por parte de un notario u otro funcionario que tenga derecho a realizar dicho acto notarial. La forma notarial es introducida por el legislador para los siguientes tipos de acciones legales:

• - poder para transacciones que requieran forma notarial (cláusula 2 del artículo 185 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• - realizar una transferencia de confianza mediante poder (cláusula 3 del artículo 187 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• - contrato de hipoteca (cláusula 2 del artículo 339 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• - un acuerdo sobre la prenda de propiedad para garantizar las obligaciones derivadas del acuerdo, que debe estar certificado ante notario (cláusula 2 del artículo 339 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• - un acuerdo sobre la cesión de un crédito basado en una transacción realizada en forma notarial (cláusula 1 del artículo 389 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• - contratos de permanencia y renta vitalicia y manutención vitalicia de las personas a su cargo (artículo 584 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• - voluntad.

Además, sub. 2 p.2 art. 163 del Código Civil de la Federación de Rusia establece la posibilidad de certificación notarial de transacciones en los casos previstos por acuerdo de las partes, a pesar de que este formulario no era requerido por ley para transacciones de este tipo. Llevar a cabo la certificación notarial de una transacción para la cual este formulario no se exige, las partes le dan mayor peso jurídico, de hecho asegurándolo contra la nulidad, ya que antes de realizar una inscripción de certificación el notario está obligado a comprobar la capacidad jurídica y capacidad de las partes, así como la ausencia de otros defectos en el validez de la transacción.

Según los artículos 131 y 164 del Código Civil de la Federación de Rusia, las transacciones relacionadas con el surgimiento, transferencia y extinción de derechos reales sobre bienes raíces, así como otros derechos sobre bienes inmuebles, en los casos previstos por la ley, están sujetos a obligación registro estatal de conformidad con la Ley Federal del 21 de julio de 1997 N 122-FZ “Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con ellos” Ley Federal del 8 de agosto de 2001 N 129-FZ “Sobre el Registro Estatal entidades legales Y empresarios individuales» / NO RF. - 13/08/2001. - N 33 (parte I). - arte. 3431..

El registro estatal de transacciones no está clasificado por ley como un tipo separado de forma de transacción. Sin embargo, debido a que está sujeto a transacciones que requieren una forma escrita simple, y algunas de ellas (hipoteca, manutención vitalicia con dependientes, etc.) también requieren certificación notarial, podemos decir que el acto de registro estatal de una transacción. representa un elemento adicional jurídicamente significativo relacionado con el adecuado cumplimiento de la forma escrita de la transacción.

Cabe señalar que las partes de la transacción no tienen derecho a exigir el registro estatal de la transacción, a menos que así esté expresamente previsto en legislación vigente, como en el caso de la notarización.

Dado que el cumplimiento de la forma de una transacción es una de las condiciones para su validez, su incumplimiento puede conllevar ciertas consecuencias legales para las partes de la transacción, cuya naturaleza se discutirá a continuación.

La forma oral de una transacción es la más simple y las transacciones pueden concluirse oralmente a menos que una ley o un acuerdo establezcan una forma diferente y más compleja. Teniendo esto en cuenta, el legislador no establece las consecuencias del incumplimiento de la forma oral de la transacción, lo que sería absurdo. En este sentido, solo estamos hablando de las consecuencias del incumplimiento de la forma escrita simple de la transacción, así como de las consecuencias del incumplimiento de la forma notarial de la transacción y los requisitos para su registro estatal.

Las consecuencias legales del incumplimiento de la forma escrita simple de una transacción se reflejan en el Código Civil de la Federación de Rusia y el legislador las reduce a dos posiciones.

En primer lugar, el incumplimiento de la forma escrita simple de la transacción de conformidad con el apartado 1 del art. 162 del Código Civil de la Federación de Rusia priva a las partes del derecho, en caso de disputa, a recurrir al testimonio de testigos para confirmar la transacción y sus términos, pero no las priva del derecho a proporcionar pruebas escritas y de otro tipo (el consecuencia general del incumplimiento de la forma escrita simple de las transacciones).

En segundo lugar, de conformidad con el apartado 2 del art. 162 del Código Civil de la Federación de Rusia, esto implica la nulidad de la transacción en los casos expresamente especificados en la ley o en el acuerdo de las partes (consecuencias especiales del incumplimiento de la forma simple escrita de las transacciones).

En el primer caso, se trata únicamente de la negativa del Estado a proteger los derechos de una parte de la transacción, que en realidad ha violado el orden del derecho civil sobre la necesidad de cumplir con la forma adecuada de la transacción y no puede proporcionar otra evidencia del hecho de la transacción y sus términos, excepto testimonio, pero no con la nulidad de la transacción.

En el segundo caso, cabe señalar que el legislador no siempre es coherente en la redacción a la hora de determinar las consecuencias del incumplimiento de la forma escrita simple de la transacción, que, según el apartado 2 del art. 162 del Código Civil de la Federación de Rusia están asociados con su nulidad. Por tanto, el incumplimiento de la forma escrita simple próximas ofertas conlleva su nulidad:

• - acuerdo preliminar (cláusula 2 del artículo 429 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• - contrato de donación, si el donante es una persona jurídica y el valor de la donación supera los 5 salarios mínimos;
• - contrato de promesa de donación (cláusula 2 del artículo 574 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• - contrato de préstamo (artículo 820 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• - contrato de depósito bancario (cláusula 2 del artículo 836 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• - acuerdos concesión comercial(Cláusula 1 del artículo 1028 del Código Civil de la Federación de Rusia): implica su insignificancia de acuerdo con las normas especificadas, luego el incumplimiento de la forma escrita simple:
• - transacciones económicas con el extranjero (cláusula 3 del artículo 162 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• - acuerdos sobre sanciones (artículo 331 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• - contrato de prenda (cláusula 4 del artículo 339 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• - acuerdo de garantía (artículo 362 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• - acuerdo de venta bienes raíces no residenciales(Artículo 550 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• - contratos de arrendamiento de edificios y estructuras (cláusula 1, artículo 651 del Código Civil de la Federación de Rusia);
• - contrato de seguro (con excepción del seguro estatal obligatorio) (cláusula 1 del artículo 940 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Sin embargo, en este caso también estamos hablando de la nulidad de las transacciones antes mencionadas, ya que en el sentido del apartado 1 del art. 166 del Código Civil de la Federación de Rusia, una transacción es impugnable debido a su reconocimiento como tal por parte del tribunal. Y los artículos sobre la impugnabilidad de las transacciones siempre contienen disposiciones que pueden ser reconocidas. inválido por la corte sobre reclamaciones de sujetos específicamente nombrados en la ley, que no está contenido en lo dispuesto en el apartado 3 del art. 162, art. 331, párrafo 4 del art. 339, art. 362, art. 550, apartado 1, art. 651, apartado 1, art. 940 Código Civil de la Federación de Rusia.

Por lo tanto, el incumplimiento de la forma escrita simple de una transacción implica su nulidad sólo en los casos anteriores previstos por la ley de N.D. Shestakov. Nulidad de transacciones. San Petersburgo: centro legal Prensa, 2009..

Reconociendo la notarización de una transacción como un tipo de forma escrita y el registro estatal como solo un elemento legalmente significativo de la forma escrita de una transacción (tanto simple como notarial), el legislador en el art. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia determina las consecuencias del incumplimiento de la forma notarial de la transacción y los requisitos para su registro estatal. Por lo tanto, el incumplimiento del formulario notarial siempre implica su invalidez y los requisitos para el registro estatal de la transacción, solo en los casos establecidos por la ley. Además, tales acciones se consideran transacciones nulas.

Código civil La Federación de Rusia menciona los siguientes tipos de transacciones con empresas no bienes muebles, cuyo incumplimiento del registro estatal conlleva su nulidad:

• - contrato de hipoteca (cláusula 4, artículo 339);
• - acuerdo de venta de una empresa (cláusula 2 del artículo 560);
• - contrato de arrendamiento empresarial (cláusula 3 del artículo 658);
• - acuerdo gestión de confianza empresa (en el sentido del artículo 1017).

Sin embargo, estas instrucciones de la ley no son del todo correctas, ya que solo una transacción completada (ya concluida) puede declararse inválida. Cláusula 3 del art. 433 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que un acuerdo sujeto a registro estatal se considera concluido desde el momento del registro, a menos que la ley disponga lo contrario. Y la ley, en relación con las relaciones jurídicas anteriores, enfatiza que este acuerdo específico (por ejemplo, un acuerdo para la venta de una empresa (cláusula 3 del artículo 560 del Código Civil de la Federación de Rusia)) se considera celebrado a partir de la momento del registro estatal. En consecuencia, los acuerdos anteriores que no han sido objeto de dicho registro no se concluyen y, por lo tanto, no se comete ninguna acción en forma de transacción que tenga signos de nulidad. En este caso, todavía no hay nada que invalidar.

En otros casos, cuando la ley habla de la necesidad de registro estatal de transacciones inmobiliarias (por ejemplo, para la compra y venta de locales residenciales (cláusula 2 del artículo 558 del Código Civil de la Federación de Rusia)), no Establecer que el incumplimiento de esta regla conlleva la nulidad de la transacción. Se puede concluir que transacciones similares son válidos sólo si la ley no establece que el acuerdo correspondiente se considere celebrado desde el momento de su registro estatal. De lo contrario, nos encontramos nuevamente ante una transacción no concluida, que no es necesario reconocer como inválida Matveev I.V. Nulidad de transacciones con defecto de forma // ley moderna. N° 9, 2007.

Por lo tanto, en relación con las transacciones inmobiliarias, si no se cumple el requisito de su registro estatal, en realidad no existe la necesidad ni la posibilidad de solicitar últimas consecuencias invalidez.

3.4. TRANSACCIONES CON DEFECTOS DE FORMA Y VIOLACIÓN DEL REQUISITO DE REGISTRO ESTATAL.

Todas las transacciones se realizan de alguna forma específica, que está establecida por la ley. En base a esto se dividen en orales y escritos. Estos últimos se realizan en forma simple escrita y notarial. Además, la ley establece el registro estatal obligatorio para algunas transacciones.

Una transacción para la cual la forma escrita no esté establecida por ley o por acuerdo de las partes podrá concluirse oralmente. Las transacciones pueden realizarse oralmente, de conformidad con los requisitos del artículo 161 del Código Civil de la Federación de Rusia, sólo entre ciudadanos por un monto inferior a diez salarios mínimos mensuales establecidos, así como en los casos específicamente previstos por la ley.

Una excepción a la regla general es la posibilidad de realizar todas las transacciones de forma oral, independientemente del monto y la composición del tema, realizadas durante su misma ejecución (por ejemplo, compra de bienes en una tienda), a menos que se establezca una forma notarial para ellas o la ley. Se especifica que el incumplimiento de unas formas escritas simples conlleva su nulidad. En esta situación coinciden el momento de la transacción y el momento del cumplimiento y terminación de la obligación que surge en su base. Las transacciones también pueden realizarse oralmente, por acuerdo de las partes, en virtud de un acuerdo celebrado por escrito, si esto no contradice la ley (artículo 159 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Por ejemplo. Compra de bienes en una tienda: la transferencia de bienes y el pago se realizan simultáneamente. De conformidad con un acuerdo de suministro escrito, los bienes se entregarán durante el año mediante solicitud oral a medida que surja la necesidad del comprador. Por el contrario, la emisión de préstamos sobre la base de una línea de crédito abierta sólo es posible mediante una transacción escrita, ya que de conformidad con el art. 820 del Código Civil de la Federación de Rusia "el incumplimiento de la forma escrita implica la nulidad del contrato de préstamo".

Las transacciones orales equivalen a transacciones concluidas mediante acciones implícitas, y si existen instrucciones claras al respecto en la ley o en el acuerdo, mediante silencio.

Las transacciones que involucren a personas jurídicas, las transacciones entre ciudadanos por un monto superior al menos a diez salarios mínimos establecidos por la ley, así como en los casos previstos por la ley, cualquiera que sea su monto, deberán realizarse, como regla general, por escrito. Se trata, por ejemplo, de un contrato de representación comercial (cláusula 3 del artículo 184 del Código Civil de la Federación de Rusia), un contrato de prenda (cláusula 2 del artículo 339 del Código Civil de la Federación de Rusia), un acuerdo preliminar (artículo 429 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Una transacción escrita se realiza mediante la redacción de un documento que define el contenido de la transacción y está firmado directamente por la persona en cuyo nombre se realizó, o por alguien que actúa bajo su autoridad (en particular, mediante poder). La legislación o acuerdo de las partes puede establecer requisitos adicionales para la forma de la transacción (formularios especiales, sellado). Por ejemplo, se proporcionan formularios especiales para pagos que no son en efectivo: órdenes de pago, órdenes de cobro (artículo 862 del Código Civil); para contrato de almacenamiento: certificado de almacén doble o simple, recibo de almacén (artículo 912 del Código Civil); para los poderes otorgados en nombre de personas jurídicas, se debe colocar un sello (cláusula 5 del artículo 185 del Código Civil); para un contrato de transporte de mercancías: carta de porte, conocimiento de embarque, recibo de carga (artículo 785 del Código Civil). Existen formularios establecidos para los contratos celebrados por aseguradoras y bolsas. También pueden establecerse requisitos especiales para algunas transacciones unilaterales (emisión de una letra o cheque, anuncio de licitaciones). Los detalles especificados (sello, forma especial) están fijados en la ley, otro acto jurídico, acuerdo. También deberán indicarse las consecuencias de violar estos requisitos. Si no existe tal indicación, se aplican las consecuencias generales del incumplimiento de la forma escrita simple de la transacción.

Las transacciones escritas pueden concluirse mediante la redacción de un documento único firmado por las partes. Para celebrar un acuerdo, se puede utilizar un método como el intercambio de documentos mediante comunicaciones postales, telégrafas, teletipo, telefónicas, electrónicas o de otro tipo. Independientemente del tipo de comunicación que se utilice, lo principal es que se pueda establecer de forma fiable que el documento procede de la parte contratante (cláusula 2 del artículo 434 del Código Civil de la Federación de Rusia). Se considera cumplida la forma escrita del contrato si la persona que recibió la propuesta para celebrar el contrato, dentro del plazo establecido para la aceptación, realiza las acciones especificadas en la propuesta para cumplir los términos del contrato (envío de mercancías, transferencias dinero, proporciona servicios, realiza trabajos, etc.), a menos que la ley disponga lo contrario o no se especifique en la oferta (cláusula 3 del artículo 438 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Los documentos están firmados por la persona que realiza la transacción o sus personas autorizadas. El Código Civil permite, en los casos previstos por la ley, el uso de la reproducción facsímil de una firma mediante copia mecánica u otros medios, una firma digital electrónica u otro análogo de una firma manuscrita. Si un ciudadano no puede firmar con su propia mano (debido a una discapacidad física o analfabetismo), entonces, a petición suya, la transacción es firmada por otro ciudadano, un "firmante", cuya firma está certificada por un notario u otro funcionario que tenga el derecho a realizar tal acto notarial.

La principal consecuencia de violar el requisito de la forma escrita obligatoria será que si surge una disputa sobre si una transacción, contrariamente a los requisitos de la ley, se completó oralmente, la parte que afirma que este hecho tuvo lugar tiene derecho a utilizar un gama limitada de pruebas para confirmarlo. Puede ser cualquier prueba prevista por la legislación procesal civil (explicaciones de las partes, prueba escrita y material, peritajes), excepto el testimonio. El testimonio de un testigo no puede confirmar tanto el hecho de una transacción como sus condiciones (artículo 162 del Código Civil).

En los casos expresamente establecidos por la ley o previstos por acuerdo de las partes, junto con la indicación de la forma escrita obligatoria de la transacción, hay una indicación de que el incumplimiento de la forma escrita simple conlleva la nulidad de la transacción. Esto se aplica, por ejemplo, a transacciones económicas con el exterior (cláusula 3 del artículo 162 del Código Civil), un contrato de garantía (artículo 362 del Código Civil), un contrato de compraventa de bienes inmuebles (artículo 550 del Código Civil). , un contrato de préstamo (artículo 820 del Código Civil), un contrato de depósito bancario ( Cláusula 2 del artículo 836 del Código Civil). El reconocimiento de una transacción como inválida implica la restitución bilateral. Cada parte está obligada a devolver a la otra todo lo recibido en la transacción o reembolsarle su valor en dinero.

El Código Civil en algunos casos (artículo 820, artículo 836) indica que el incumplimiento de la forma escrita de un acuerdo conlleva su nulidad, y dicho acuerdo es nulo. En otros casos (artículo 162, artículo 362, artículo 550) no indica la nulidad de tal acuerdo. Se puede suponer que en todos estos casos la transacción debe ser reconocida como nula, ya que la ley no establece la impugnabilidad de tal transacción, y la regla general Artículo 168 del Código Civil de la Federación de Rusia.

La certificación notarial de las transacciones es obligatoria en los casos especificados por la ley o previstos por acuerdo de las partes (cláusula 2 del artículo 163 del Código Civil de la Federación de Rusia). La forma notarial se establece para un contrato de hipoteca (cláusula 2 del artículo 339 del Código Civil de la Federación de Rusia), un contrato de alquiler (artículo 584 del Código Civil de la Federación de Rusia), un testamento (artículo 540 del Código Civil). de la RSFSR), un poder para el derecho a completar una transacción que requiere certificación notarial (cláusula 2 del artículo 185 del Código Civil de la Federación de Rusia) y otros.

Certificación de transacciones, como otras. actas notariales, se realizan de acuerdo con los Fundamentos de la Legislación sobre Notarios de 11/02/1993 1 por notarios públicos y privados mediante la colocación de una inscripción de certificación en el documento. Si no hay notario en la localidad, los actos notariales los realizan funcionarios autorizados del poder ejecutivo. En el territorio de otros estados, los actos notariales en nombre de la Federación de Rusia son realizados por funcionarios de instituciones consulares autorizados para realizar estos actos de conformidad con la Carta Consular de la Federación de Rusia.

Los poderes especialmente otorgados por personas en condiciones especiales se equiparan a los poderes notariados: en instituciones médicas militares; en los puntos de despliegue de unidades militares donde no existan notarías u otros órganos que realicen actos notariales; en lugares de privación de libertad; en instituciones de protección social. Dichos poderes están certificados por los jefes de las instituciones pertinentes o el comandante de una unidad militar (cláusula 3 del artículo 185 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Las transacciones con terrenos y otros bienes inmuebles, así como las transacciones con ciertos tipos de bienes muebles, están sujetas a registro estatal (artículo 164 del Código Civil de la Federación de Rusia). El registro estatal obligatorio está previsto en el párrafo 2 del art. 558 (contrato de compraventa de local residencial), inciso 3 del art. 560 (acuerdo de venta de una empresa), párrafo 2 del art. 567 (acuerdo para el intercambio de propiedad relevante), párrafo 3 del art. 574 (contrato de donación de bienes inmuebles), art. 584 (contrato de alquiler que prevé la enajenación de bienes inmuebles para el pago del alquiler) del Código Civil de la Federación de Rusia y otros.

El registro estatal de los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos se lleva a cabo de conformidad con la Ley de la Federación de Rusia del 21 de julio de 1997 por las autoridades judiciales. El registro estatal de derechos y transacciones con bienes muebles lo llevan a cabo otros organismos. Por ejemplo, los órganos de la Inspección Estatal de Seguridad Vial.

Si se viola el requisito de la ley o el acuerdo sobre la forma notarial obligatoria de la transacción celebrada por las partes, a diferencia de una simple forma escrita, la transacción siempre se declara nula. También se reconocerá como tal una transacción que viole la norma sobre el registro estatal obligatorio (cláusula 1 del artículo 165 del Código Civil de la Federación de Rusia).

La consecuencia de reconocer la nulidad de una transacción realizada no en la forma establecida por la ley o en caso de incumplimiento del requisito de registro estatal obligatorio es la restitución bilateral. Cada parte está obligada a devolver a la otra todo lo recibido en la transacción o reembolsarle su valor en dinero.

En algunos casos, es posible evitar la nulidad de estas transacciones (cláusula 2, cláusula 3 del artículo 165 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Si una de las partes ha ejecutado total o parcialmente una transacción que requiere certificación notarial, y la otra parte, que ha recibido la ejecución, elude dicha certificación de la transacción, el tribunal tiene el derecho, a solicitud de la parte perjudicada, de reconocer la transacción como válida. La decisión judicial de reconocer la transacción como válida reemplaza a la certificación notarial.

Para transacciones que requieren registro estatal, se establecen reglas diferentes. Si la transacción se completa en la forma adecuada establecida por la ley (simplemente escrita, por ejemplo, para un contrato de compraventa de locales residenciales de conformidad con el artículo 550 del Código Civil de la Federación de Rusia, o en forma notarial, por ejemplo, para un contrato de hipoteca de conformidad con el párrafo 2 del artículo 339 del Código Civil de la Federación de Rusia), pero una de las partes evita registrarlo, el tribunal tiene derecho, a solicitud de la otra parte, a tomar la decisión de registrarlo la transacción. Es decir, en este caso, no se requiere la ejecución de la transacción, solo es necesario completar la transacción en la forma prescrita por la ley. Por decisión judicial, la transacción es registrada por la autoridad competente.

La Regional Potrebsoyuz presentó una demanda ante el tribunal de arbitraje para obligar a la sociedad anónima a registrar la transacción de compraventa de un edificio residencial. El tribunal de primera instancia desestimó el reclamo alegando que la unión regional de consumidores no se dirigió a la autoridad de registro con una solicitud para registrar el contrato de compraventa.

La instancia de apelación anuló la decisión judicial y adoptó una resolución para registrar la transacción de compraventa de inmuebles. En este caso, el tribunal de apelaciones partió legítimamente de las siguientes circunstancias.

Se concluyó una transacción bilateral para la compra y venta de un edificio residencial entre la unión regional de consumidores (vendedor) y la sociedad anónima (comprador). Las partes han completado la transacción. El precio de la casa lo pagaba el comprador al vendedor y la transferencia se realizaba según el certificado de transferencia y aceptación. No se cuestionó la legalidad de la celebración de este acuerdo. El comprador no solicitó registrar esta transacción ante la autoridad de registro, ya que perdió interés en ella por su falta de rentabilidad.

Pero dado que la transacción se realizó en la forma adecuada y, además, se ejecutó, y el titular de los derechos de autor no la registró, la unión de consumidores regional apeló legítimamente a los tribunales para proteger sus intereses.

Inacción de la autoridad de apelación sociedad anónima razonablemente calificado como evasión del registro estatal de la transacción. Esta decisión judicial es la base para que la autoridad competente realice el registro estatal de la transacción.

Si el tribunal decide positivamente en los dos casos discutidos anteriormente, la ley prevé consecuencias especiales. Una parte que haya eludido injustificadamente la certificación notarial o el registro estatal de una transacción debe compensar a la otra parte por las pérdidas causadas por el retraso en la finalización o el registro de la transacción (cláusula 4 del artículo 165 del Código Civil de la Federación de Rusia). Este es el único caso de aplicación del principio de compensación total por las pérdidas causadas cuando una transacción es declarada inválida. La indemnización está sujeta tanto al daño real como al lucro cesante, es decir, el lucro cesante que la parte perjudicada habría recibido en condiciones normales de transacciones civiles si no se hubiera violado su derecho (artículo 15 del Código Civil de la Federación de Rusia). Al determinar el lucro cesante, se tienen en cuenta las medidas adoptadas por el acreedor para obtenerlo y los preparativos realizados a tal efecto (cláusula 4 del artículo 393 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Así, dependiendo de la composición del sujeto, monto, procedimiento de ejecución, objeto o contenido de la transacción, la legislación civil establece diversas formas de realizar transacciones. La ley puede prever el registro estatal obligatorio de una transacción. Violación de los requisitos de registro estatal; El incumplimiento de la forma notarial, así como de la forma escrita simple en los casos previstos por la ley, son motivo para declarar la nulidad de la transacción. Estas transacciones se consideran nulas y se aplica la restitución bilateral. Si ha comenzado la ejecución de una transacción que requiere certificación notarial, o una transacción que requiere registro estatal no ha sido registrada, pero se completó en la forma adecuada, entonces el tribunal tiene derecho a reconocer la transacción como válida con compensación por los daños causados ​​​​por el culpable. fiesta. El incumplimiento de una forma escrita simple, por regla general, solo implica la posibilidad de utilizar ante el tribunal una gama limitada de pruebas sobre el hecho de la transacción y los términos de la transacción (ver tabla 6 del apéndice).

SOLICITUD.

Cuadro 1. Nulidad de una transacción por incapacidad de un ciudadano (inicio).

Tabla 1. Nulidad de una transacción por incapacidad de un ciudadano (fin).

Cuadro 2. Nulidad de una transacción relacionada con la capacidad jurídica de una persona jurídica.

Cuadro 3. Nulidad de una transacción realizada por una persona en violación de autoridad.

Tabla 4. Nulidad de una transacción con defectos de voluntad y manifestación de voluntad.

Tabla 5. Nulidad de una transacción con defectos de contenido.

Cuadro 6. Nulidad de una transacción con defectos de forma y en violación del requisito de registro estatal

CONCLUSIÓN.

Una transacción, al ser uno de los motivos del surgimiento de derechos y obligaciones civiles, representa la unidad de cuatro elementos: sujetos - personas que participan en la transacción; lado subjetivo- unidad de voluntad y expresión de voluntad; formas y contenidos que deberán ajustarse a la legislación vigente.

El defecto de uno o varios elementos de la transacción, es decir, su inconsistencia con la legislación vigente, conduce a su nulidad. La nulidad de una transacción significa que detrás de esta acción no se reconoce la importancia de un hecho jurídico. Dependiendo del elemento defectuoso, las transacciones inválidas se dividen en tipos.

Para una transacción nula se ha establecido un procedimiento de reconocimiento extrajudicial; cualquier interesado podrá exigir judicialmente las consecuencias de su nulidad; una transacción nula deja de ser válida desde el momento de su finalización; término plazo de prescripción son diez años. Para una transacción impugnable se ha establecido un procedimiento de reconocimiento judicial; un círculo limitado de personas con derecho a reclamar en disputas; plazo de prescripción reducido de un año; una transacción anulable es inválida desde el momento de su finalización o, por decisión judicial, para el futuro desde el momento en que se toma la decisión.

Los casos relacionados con transacciones inválidas se examinan mediante procedimientos de reclamación ante los tribunales, tribunales de arbitraje y tribunales de arbitraje. Los requisitos para declarar inválida una transacción y para aplicar las consecuencias de su nulidad difieren en tema, fundamento y contenido. Ambos requisitos se pueden combinar en uno declaración de reclamación y se presentan tanto en caso de impugnabilidad de la transacción como en caso de nulidad de la misma.

La base general para la nulidad de las transacciones es su incumplimiento de los requisitos de la ley u otros actos legales. Como regla general, estas transacciones son nulas a menos que la ley establezca que dichas transacciones son anulables o prevea otras consecuencias de su violación. La regla general se aplica en los casos en que se realiza una transacción que no se ajusta a la ley, si ninguna de las reglas especiales está sujeta a aplicación.

Las consecuencias de las transacciones inválidas son la restitución bilateral, la restitución unilateral y el decomiso. Como regla general, cada parte está obligada a devolver a la otra todo lo recibido en la transacción. Si se confiscan, estos bienes pasan a los ingresos de la Federación de Rusia. Las normas sobre enriquecimiento injusto pueden aplicarse subsidiariamente a relaciones basadas en transacciones inválidas. La ley puede establecer la obligación del autor de compensar el daño real causado a la víctima por la comisión de una transacción inválida. La nulidad de una parte de una transacción no impide el reconocimiento de la validez de la transacción en su conjunto.

Los motivos de nulidad de las transacciones relacionadas con la incapacidad de una de las partes son el hecho de que el ciudadano no haya cumplido los 18 años (la mayoría de edad) y el reconocimiento judicial del ciudadano como incompetente o parcialmente capaz al realizar transacciones sin la participación de sus representantes legales, así como el reconocimiento de la incapacidad de los ciudadanos para comprender el sentido de sus acciones o orientarlos al momento de realizar una transacción. La ley establece los tipos de transacciones que estos ciudadanos tienen derecho a realizar de forma independiente y que se reconocen como válidas. Además, para proteger los derechos de dichos ciudadanos, se prevén condiciones adicionales para la validez de determinadas transacciones que impliquen una disminución de la propiedad de estos ciudadanos, y se ha establecido una norma obligatoria sobre la nulidad de las transacciones entre representantes legales y tutelados o menores.

Los motivos de nulidad de las transacciones relacionadas con la capacidad jurídica de una persona jurídica son las restricciones establecidas por la ley a la enajenación de bienes propiedad de una persona jurídica bajo el derecho de gestión económica o gestión operativa; autorrestricciones establecidas en los documentos constitutivos de una persona jurídica con capacidad jurídica general; restricciones establecidas por ley u otro acto jurídico en relación con personas con capacidad jurídica especial; restricciones establecidas por la ley en relación con ciertos tipos de actividades que requieren licencia. En caso de autolimitación de la capacidad jurídica y cuando se realizan actividades autorizadas sin licencia en interés de la contraparte de la transacción, el principio de reconocer dicha transacción como inválida se establece solo si esta contraparte es culpable, cuando sabía o debería haber sabido sobre la ilegalidad de la transacción. Si existen otras causales relacionadas con la capacidad jurídica de una persona jurídica, se reconoce como nula una transacción realizada en violación de las restricciones establecidas a la capacidad jurídica. La consecuencia es la restitución en ambos sentidos.

Los motivos de nulidad de las transacciones relacionadas con la violación de los poderes de una persona son la ejecución de una transacción por una persona en nombre de otra en ausencia o en exceso de los poderes que se le han otorgado; así como en cumplimiento de las facultades especificadas en el poder o en la ley o evidentes de la situación, pero en exceso de las facultades especificadas en el contrato entre el representante y el representado o en los documentos constitutivos de la persona jurídica. En ausencia o exceso de autoridad, se establece el principio de sustitución de la parte indebida en la relación jurídica, pudiendo también invalidarse toda la transacción o aquella parte de ella que exceda los límites de la autoridad otorgada. Si existe discrepancia entre las facultades establecidas en diversos actos y documentos jurídicos, el principio de impugnabilidad de la transacción se establece con la condición de que la contraparte conociera o debiera haber conocido las restricciones existentes.

Los motivos de nulidad de una transacción son su realización bajo la influencia de un concepto erróneo de gran importancia; engaño; violencia; amenazas; acuerdo malicioso entre un representante de una parte y la otra parte; en circunstancias difíciles y en condiciones extremadamente desfavorables. Estas transacciones son impugnables a petición del perjudicado. Al reconocer la nulidad se aplica el principio de indemnización del daño real por parte del culpable. La consecuencia es la restitución bilateral en caso de error o la restitución unilateral en los demás casos.

Son nulas las transacciones imaginarias y fingidas. No dan lugar a consecuencias civiles, y las reglas relativas a la transacción que las partes realmente pretendían, teniendo en cuenta el fondo de la transacción, se aplican a una transacción simulada.

La base de la nulidad de una transacción con defectos de contenido es la presencia, al realizar una transacción que no cumple con los requisitos de la ley u otros actos jurídicos, de un propósito específico que sea contrario a los fundamentos del orden público y moralidad. Un trato así no tiene ningún valor. Las consecuencias de la confiscación se aplican a las partes de una transacción que actuaron intencionalmente.

Dependiendo de la composición del tema, monto, orden de ejecución, tema o contenido de la transacción, la legislación civil establece diversas formas de realizar transacciones. La ley puede prever el registro estatal obligatorio de una transacción. Violación de los requisitos de registro estatal; El incumplimiento de la forma notarial, así como de la forma escrita simple en los casos previstos por la ley, son motivo para declarar la nulidad de la transacción. Estas transacciones se consideran nulas y se aplica la restitución bilateral. Si ha comenzado la ejecución de una transacción que requiere certificación notarial, o una transacción que requiere registro estatal no ha sido registrada, pero se completó en la forma adecuada, entonces el tribunal tiene derecho a reconocer la transacción como válida con compensación por los daños causados ​​​​por el culpable. fiesta. El incumplimiento de una simple forma escrita, por regla general, sólo implica la posibilidad de utilizar ante el tribunal una gama limitada de pruebas sobre el hecho de la transacción y los términos de la misma.

Así, esta tesis examina las características de una transacción, el concepto de transacción inválida, tipos de transacciones inválidas, motivos generales y especiales para declarar inválida una transacción, las consecuencias de dicho reconocimiento, así como el plazo de prescripción y requisitos para declarar una transacción inválida y aplicando las consecuencias de su nulidad. Se dan ejemplos de la práctica judicial. El contenido del trabajo se analiza y resume en forma de tablas. Se ha dado a conocer el tema de la tesis “Motivos para declarar inválida una transacción”.

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El registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos es un acto legal de reconocimiento y confirmación por parte del estado de ocurrencia, limitación (gravamen), transferencia o terminación de derechos sobre bienes inmuebles de conformidad con el Código Civil de la Federación de Rusia. Es la única prueba de la existencia de un derecho registrado (artículo 2 Ley federal de 21 de julio de 1997 No. 122-FZ “Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos”).

La legislación civil actual contiene el requisito de registro estatal de transacciones con terrenos y otros bienes inmuebles (artículos 131, 164 del Código Civil de la Federación de Rusia).

El incumplimiento de este requisito en los casos establecidos por la ley, en virtud del inciso 1 del art. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia implica la nulidad de la transacción. Además, según el apartado 3 del art. 433 del Código Civil de la Federación de Rusia, un acuerdo sujeto a registro estatal se considera concluido desde el momento de su registro, a menos que la ley disponga lo contrario. Es necesario tener en cuenta que, de conformidad con el párrafo 1 del artículo 425 del Código Civil de la Federación de Rusia, el contrato entra en vigor y se vuelve vinculante para las partes desde el momento de su celebración.

Entonces, por un lado, el hecho del registro estatal es una condición necesaria validez del contrato, y por otra parte, el reconocimiento del mismo como celebrado.

En la literatura jurídica no existe un punto de vista único sobre naturaleza jurídica registro estatal de transacciones y las consecuencias del incumplimiento.

Así, M. Semenov sostiene que el registro estatal es una condición independiente para la validez de una transacción, cuya ausencia implica, en virtud del artículo 168 del Código Civil de la Federación de Rusia (el incumplimiento de la transacción de los requisitos de la ley u otros actos jurídicos), la nulidad de la transacción y, en virtud del artículo 433 del Código Civil de la Federación de Rusia, su no celebración al mismo tiempo. Para que una transacción sea nula, basta con que no cumpla con los requisitos de la ley u otros actos legales (en este caso, el incumplimiento de su registro estatal), a menos que otras consecuencias de la violación de la ley (otras actos jurídicos) están específicamente establecidos. Una transacción no concluida es un tipo de transacción nula. Al mismo tiempo, el científico llama la atención sobre el hecho de que la ejecución de una transacción siempre precede a su registro estatal. Por lo tanto, la distinción entre los conceptos de transacciones "no concluidas" y "inválidas" conducirá a la competencia entre las reglas sobre el incumplimiento de la forma de la transacción y el incumplimiento del registro estatal de la transacción (¿cómo puede una transacción que aún no se ha completado o concluido se invalida?). Teniendo en cuenta lo anterior, Semenov M.I. propone interpretar el inciso 1 del art. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia, como sigue: “... cualquier transacción en cuya forma la ley imponga un requisito de registro estatal, pero respecto de la cual no se cumpla este requisito, es nula...”. 1

Tuzov D.O. considera el registro estatal como un elemento externo al contrato, ya que otorga al contrato fuerza legal, pero no afecta su conclusión. Por lo tanto, en caso de incumplimiento del requisito de registro estatal, el contrato, según el científico, no puede considerarse no celebrado. Él es insignificante. Además, el científico no reconoce el significado autónomo de la categoría "no conclusión de una transacción", ya que en el plano jurídico coincide con el concepto de "nulidad de una transacción". 2

Habiendo analizado los puntos de vista anteriores, podemos concluir que sus autores permiten una confusión de los términos "conclusión" y "finalización" de una transacción.

Sin embargo, estas categorías tienen diferentes significado legal. Completar una transacción significa redactar un documento que expresa el contenido de la transacción en la forma adecuada y firmarlo por la(s) persona(s) que ejecutan la transacción o personas debidamente autorizadas. La celebración de un acuerdo debe considerarse un acto jurídico, a partir del momento en que el acuerdo entra en vigor y se vuelve vinculante para las partes y terceros. Un acuerdo puede celebrarse, pero no celebrarse, o celebrarse, pero celebrarse de forma inadecuada.

Debido a la identificación de los términos anteriores, Semenov M.I. reconoce una transacción no concluida como una transacción nula, y Tuzov D.O. generalmente excluye esta categoría del sistema de conceptos legales.

Al mismo tiempo, es necesario distinguir entre los conceptos de transacciones "no concluidas" y "inválidas", lo que se justifica por las consecuencias legales que se avecinan. En un caso, se aplican las normas sobre las consecuencias de la nulidad de las transacciones, y en el otro, las normas sobre la recuperación de bienes de la posesión ilegal de otra persona o las normas sobre las obligaciones debidas al enriquecimiento injusto. Por lo tanto, un acuerdo inconcluso es una especie independiente transacciones y entraña consecuencias legales, diferente de las consecuencias de transacciones inválidas.

Sin embargo, en varios casos, el legislador permite el reconocimiento simultáneo de un acuerdo como inconcluido e inválido. Entonces, el párrafo 1 del art. 10 de la Ley Federal de 16 de julio de 1998 N 102-FZ “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)” establece que el incumplimiento de las normas sobre el registro estatal de un contrato hipotecario conlleva su nulidad. Al mismo tiempo, el apartado 2 del art. 10 de esta ley establece que el contrato de hipoteca se considera concluido y entra en vigor desde el momento de su registro estatal.

Teniendo en cuenta lo anterior, el más correcto y justificado, en nuestra opinión, es el punto de vista según el cual, en ausencia de registro estatal, un acuerdo se reconoce como no celebrado a menos que la ley establezca que dicho acuerdo no es válido 3 .

Por lo tanto, el registro estatal de una transacción puede ser tanto una condición para la validez de la transacción como una condición para reconocer el contrato como celebrado. Dependiendo de esta circunstancia, como resultado del incumplimiento del requisito de registro estatal, se producen varias consecuencias legales: o la transacción se declara inválida y la propiedad transferida en virtud de ella se devuelve de acuerdo con las reglas del §2 Capítulo 9 de la Ley Civil Código de la Federación de Rusia, o la transacción se reconoce como no concluida y los bienes ejecutados en virtud de ella se devuelven de conformidad con el art. 301 del Código Civil de la Federación de Rusia (reivindicación) o Capítulo 60 del Código Civil de la Federación de Rusia (condición). Además, si una transacción se declara nula, las normas sobre obligaciones por enriquecimiento injusto, en virtud del artículo 1103 del Código Civil de la Federación de Rusia, están sujetas a aplicación subsidiaria.

Teniendo en cuenta lo anterior, con el fin de formar una práctica uniforme en la aplicación de las normas sobre las consecuencias del incumplimiento de los requisitos de la ley sobre el registro estatal de transacciones, parece aconsejable modificar el párrafo 1 del artículo 165 del Código Civil. de la Federación de Rusia en esta parte y lo expresan en la siguiente redacción: “en caso de incumplimiento del requisito de registro estatal de una transacción, se considera inconclusa a menos que la ley establezca que dicha transacción es nula”.

Además, es necesario excluir las disposiciones de la legislación civil vigente que permiten el reconocimiento simultáneo de una transacción como inconclusa e inválida por la falta de registro estatal de la transacción, definiendo claramente las consecuencias del incumplimiento de esta ley. requisito.

El trabajo fue presentado en el congreso internacional. conferencia por correspondencia Problemas actuales ciencia y educación, IV congreso científico internacional, VARADERO (Cuba), 20-30 de marzo de 2009. Recibido por el editor 13.03.09

1 Semenov, M. Registro estatal de transacciones y las consecuencias de su incumplimiento // Derecho y Economía. -2002. No 6. - págs. 18-19.

2 Tuzov, D.O. Sobre el concepto de transacción “inexistente” en el derecho civil ruso // Boletín Superior Tribunal de Arbitraje Federación Rusa. - 2006. -№10. - pág. 9, 18.

3 Kiyashko, V.A. Registro estatal de transacciones en legislación civil // Revista de Derecho Ruso 2004. -N 11 // Sistema de referencia legal“ConsultantPlus: Versión Prof”: [Recurso electrónico]/ Empresa Consultant Plus. - Última actualización 11/03/2009. Erdelevsky, A.M. Controversias sobre registro de transacciones inmobiliarias // Abogado mercantil. -2003. -No. 22 // Referencia y régimen legal “ConsultantPlus: Versión Prof”: [Recurso electrónico]/ Empresa “Consultant Plus”. - Última actualización 11/03/2009.

Enlace bibliográfico

(Shirinskaya E. Yu.) (“Abogado”, 2005, N 1)

TRANSACCIONES INMOBILIARIAS: CONSECUENCIAS DEL INCUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DE REGISTRO ESTATAL

E. Y. SHIRINSKAYA

Shirinskaya E. Yu., especialista de la Cámara de Registro Regional de Moscú.

En las condiciones rusas modernas, las transacciones inmobiliarias son un fenómeno muy común y necesario. EN rotación civil No sólo se trata de grandes inmuebles, como empresas y complejos de edificios, sino también de viviendas y apartamentos. Al concluir transacciones inmobiliarias, los intereses de sus participantes se ven afectados, por lo que es especialmente importante para ellos realizar la transacción de tal manera que no se violen sus derechos y no surjan consecuencias legales adversas. Las transacciones inmobiliarias se concluyen en forma simple escrita o notarial, en la que se deja constancia de la voluntad de las partes de la transacción. Sin embargo, la legislación para transacciones con bienes inmuebles establece requisito adicional, que consiste en el registro estatal obligatorio de los derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos. Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos de conformidad con el art. 2 de la Ley federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" es acto jurídico reconocimiento y confirmación por parte del Estado del surgimiento, restricción (gravamen), transferencia o extinción de derechos sobre bienes inmuebles de conformidad con el Código Civil de la Federación de Rusia. Los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos están sujetos a entrada obligatoria en el Unificado. registro estatal bien La ley también indica que el registro estatal es la única prueba de la existencia de un derecho registrado, que sólo puede impugnarse en procedimiento judicial. Cabe señalar que la legislación no establece ningún plazo para la presentación de documentos para el registro estatal. Para una transacción específica con bienes raíces (en particular, un acuerdo en particular), el registro estatal juega un papel importante, ya que el hecho mismo del registro estatal en algunos casos es una condición para la validez del acuerdo y, en otros casos, es necesario. condición para reconocer el acuerdo como celebrado. La necesidad de una distinción clara entre transacciones inválidas y no concluidas es de gran importancia práctica y se justifica por las consecuencias futuras: en el primer caso, reglas especiales sobre las consecuencias establecidas por derecho civil para ciertos tipos de transacciones inválidas, y en el segundo caso, las obligaciones surgen del enriquecimiento injusto. Una transacción inválida es inválida desde el momento en que se completa, lo que en relación con los contratos significa desde el momento en que se celebra el contrato. Un contrato no celebrado no puede ser inválido. Las transacciones inválidas difieren dependiendo de si se requiere una decisión judicial para invalidarlas (transacciones anulables) o si la transacción es inválida independientemente de dicha decisión ( transacciones nulas). La nulidad de una transacción significa que detrás de ella no se reconoce la importancia de un hecho jurídico y, por lo tanto, una transacción inválida no puede dar lugar al resultado que las partes tenían en mente al concluir la transacción. Mientras tanto, una transacción no válida conduce a ciertos consecuencias legales relacionado con la eliminación de la nulidad de la transacción. Las consecuencias asociadas con la nulidad de la transacción son que cada parte está obligada a devolver a la otra todo lo recibido en virtud de la transacción, y si es imposible devolver lo recibido en especie (incluso cuando lo recibido se expresa en el uso de propiedad, trabajo realizado o servicio prestado): reembolsar su costo en dinero, a menos que la ley establezca otras consecuencias de la nulidad de la transacción (cláusula 2 del artículo 167 del Código Civil de la Federación de Rusia). Eso es regla general es el regreso de las partes a la posición de propiedad que existía antes de la ejecución de la transacción inválida. Este retorno de las partes a su posición original se denomina restitución bilateral. El plazo de prescripción para presentar una reclamación para aplicar las consecuencias de la nulidad de una transacción nula es de diez años y se computa a partir del día en que se inició la ejecución de la transacción nula. Para transacciones anulables Se ha establecido un plazo de prescripción de un año, y de acuerdo con las normas sobre enriquecimiento injusto se aplica. plazo total El plazo de prescripción es de tres años. Una transacción no concluida no se considera válida debido al incumplimiento del procedimiento para completar la transacción y (o) la ausencia de las condiciones requeridas por la ley necesarias para su finalización. Si la transacción no concluida fue ejecutada por las partes, entonces se le deben aplicar las normas sobre enriquecimiento injusto (capítulo 60 del Código Civil de la Federación de Rusia) y responsabilidad civil (artículo 15, 393 del Código Civil de la Federación de Rusia). . Una adquisición o ahorro que no se base en una ley, otro acto jurídico o transacción se considera infundada (artículo 1102 del Código Civil de la Federación de Rusia). Además de la devolución de los bienes en especie, las normas que regulan las consecuencias del enriquecimiento injusto prevén una compensación por: el valor de los bienes si es imposible restituirlos en especie; pérdidas causadas por cambios posteriores en el valor de esta propiedad; una persona que usó injustificadamente la propiedad de otra persona, que sufrió por lo que ahorró como resultado de dicho uso; la víctima de ingresos no recibidos por él. Como señalan los expertos civiles, “la dificultad, sin embargo, radica en el hecho de que, en términos de consecuencias legales, la ejecución de una transacción fallida no es muy diferente de consecuencias generales ejecución de una transacción no válida"<*>. Arte. 1103 del Código Civil, que regula la relación entre las reclamaciones por la devolución del enriquecimiento injusto y otras reclamaciones por la protección de los derechos civiles, establece que las reglas para la devolución del enriquecimiento injusto también están sujetas a aplicación a las reclamaciones por la devolución de lo que se ejecutó en virtud de una transacción inválida, a menos que el Código Civil, otras leyes u otros actos legales establezcan lo contrario y no se derive de la esencia de las relaciones relevantes. Al mismo tiempo, la ley no indica en qué orden se aplican las normas sobre enriquecimiento injusto a las transacciones inválidas: de forma independiente, adicional (subsidiaria) o alternativamente. La posición correcta parece ser que la aplicación de las normas sobre enriquecimiento injusto tiene un carácter subsidiario, lo que es plenamente coherente con el texto del apartado 2 del art. 167 del Código Civil, que prevé la restitución bilateral, a menos que la ley establezca otras consecuencias.<**>. Al fin y al cabo, el inmueble a devolver podría sufrir diversos cambios: su estado podría empeorar o mejorar, podría generar ingresos o, por el contrario, requerir costes para su mantenimiento. ———————————<*>Comentario al Código Civil de la Federación de Rusia, primera parte / Ed. profe. T. E. Abova y A. Yu. Kabalkin; Instituto de Estado y Derecho RAS // Derecho y Derecho. M.: Yurayt-Izdat, 2002. P. 423.<**>Comentario al Código Civil de la Federación de Rusia, segunda parte / Ed. profe. T. E. Abova y A. Yu. Kabalkin; Instituto de Estado y Derecho de la Academia de Ciencias de Rusia // Derecho y Derecho, M.: Yurayt-Izdat, 2003. P. 961; Derecho civil: En 2 tomos Tomo I: Libro de texto/Rep. ed. profe. E. A. Sujánov. 2ª ed., revisada. y adicional M.: Editorial BEK, 2000. P. 376 - 377; Derecho civil: en 2 tomos. Tomo II. Medio volumen 2: Libro de texto/Respuesta. ed. profe. E. A. Sujánov. 2ª ed., revisada. y adicional M.: Editorial BEK, 2000. P. 457; Derecho civil. Volumen 3. Libro de texto. Segunda edición, revisada y ampliada / Ed. A. P. Sergeev, Yu K. Tolstoi. M.: PBOYUL L. V. Rozhnikov, 2000. P. 80.

Las disposiciones del Código Civil que regulan el procedimiento para la celebración de ciertos tipos de contratos pueden determinar las consecuencias del incumplimiento del requisito de registro estatal de diferentes maneras. Consideremos varias opciones. 1. El acuerdo se considera celebrado desde el momento del registro estatal y el incumplimiento de la forma escrita del acuerdo implica su nulidad (por ejemplo, artículo 560 del Código Civil de la Federación de Rusia - venta de una empresa). Sin embargo, los contratos que no han sido registrados por el estado no se celebran y, como resultado, no pueden declararse inválidos. 2. La ley habla de la necesidad del registro estatal de una transacción, y el acuerdo se considera concluido desde el momento del registro estatal (por ejemplo, el párrafo 2 del artículo 558 del Código Civil de la Federación de Rusia: un acuerdo para la venta de un edificio residencial, departamento, parte de un edificio residencial o departamento), pero la ley no establece que el incumplimiento de esta regla conlleve la nulidad de la transacción. En consecuencia, dichas transacciones son válidas sólo si la ley no establece que el acuerdo correspondiente se considere celebrado desde el momento de su registro estatal. EN de lo contrario la transacción no se concluye y, en consecuencia, no puede declararse inválida. 3. La legislación contiene únicamente un requisito para el registro estatal de una transacción, sin vincular en la misma norma el momento de la celebración de un acuerdo con el momento de su registro y sin definir las consecuencias del incumplimiento del requisito de registro (artículo 574 de Código Civil de la Federación de Rusia - acuerdo de donación, artículo 584 del Código Civil de la Federación de Rusia - acuerdo que prevé la enajenación de bienes inmuebles para el pago del alquiler). En este caso, la regla general establecida por el inciso 3 del art. 433 del Código Civil de la Federación de Rusia: un acuerdo sujeto a registro estatal se considera concluido desde el momento de su registro, a menos que la ley disponga lo contrario. En los dos primeros casos comentados anteriormente, se estará a lo dispuesto en el apartado 3 del art. 433 del Código Civil de la Federación de Rusia se duplicará en las normas sobre tipos específicos de transacciones. Así, en relación con las transacciones inmobiliarias, si no se cumple el requisito de su registro estatal, en realidad no existe necesidad ni posibilidad de aplicarles las consecuencias de la nulidad, ya que en los tres ejemplos considerados las transacciones sin registro son reconocido como inconcluido y no inválido, salvo disposición en contrario de la ley. 4. El Código Civil de la Federación de Rusia prevé directamente la nulidad de un contrato debido a la violación del requisito de registro estatal (artículo 339 del Código Civil de la Federación de Rusia - contrato de hipoteca, artículo 1017 del Código Civil de la Federación de Rusia). Federación - transferencia de bienes inmuebles en virtud de un contrato de administración de fideicomiso inmobiliario). En estos casos, la transacción se considera concluida, pero se le aplicarán consecuencias en forma de declararla inválida (en particular, nula) de conformidad con el párrafo 1 del art. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia. Junto con los elementos individuales de las transacciones inválidas, la ley formula una regla general según la cual cualquier transacción que no cumpla con los requisitos de la ley u otros actos legales es inválida (artículo 168 del Código Civil de la Federación de Rusia). Cláusula 1 del art. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que “el incumplimiento de la forma notarial y, en los casos establecidos por la Ley, el requisito del registro estatal de una transacción, conlleva su nulidad. Tal transacción se considera nula." La interpretación ambigua de esta norma se debe a la construcción fallida de la frase, ya que no está claro a qué situaciones se deben aplicar las palabras "en los casos establecidos por la ley": cuando la ley contiene un requisito de registro estatal o cuando la ley ¿Prevé la nulidad de las transacciones por incumplimiento del requisito de registro? Si consideramos la opción cuando la ley contiene un requisito de registro estatal, se deduce que cualquier transacción respecto de la cual la ley estableció un requisito de registro estatal y no se cumplió se considera nula. Sin embargo, en este caso, esto contradeciría la norma según la cual el registro estatal es una condición para reconocer las transacciones como concluidas. Si consideramos otra opción, entonces podemos concluir que solo ciertos tipos de transacciones son nulas, respecto de las cuales no se cumple el requisito de registro estatal, por lo que son nulas de acuerdo con la indicación directa de esto por parte del ley. Parece que la opción correcta es la segunda opción, cuando la ley define las consecuencias en forma de nulidad de las transacciones para las cuales las consecuencias en forma de nulidad se prevén directamente en ausencia de registro estatal. Y a los contratos que estén sujetos a registro estatal y se consideren concluidos desde el momento del registro estatal, inciso 3 del art. 433 Código Civil de la Federación de Rusia. En este sentido, lo dispuesto en el apartado 1 del art. 165 y párrafo 3 del art. 433 del Código Civil de la Federación de Rusia no deben considerarse normas contradictorias entre sí, sino complementarias. Esto explica por qué el legislador, en algunos artículos sobre determinado tipo de transacciones, habla directamente de su nulidad en caso de incumplimiento del requisito de registro estatal, pero en otros, no. Además, si la primera interpretación fuera correcta, entonces la construcción de la frase sería diferente y las palabras "en los casos establecidos por la ley" se referirían no sólo al requisito del registro estatal, sino también a la certificación notarial de las transacciones. E. I. Afonina, juez del Tribunal Federal de Arbitraje Distrito del Cáucaso Norte, analizando los casos considerados relacionados con el incumplimiento de los requisitos de registro estatal, llega a la conclusión de que en práctica judicial la posición sobre la cuestión en qué casos se aplican las normas del párrafo 1 del art. 165 y párrafo 3 del art. 433 del Código Civil de la Federación de Rusia y se refiere a los comentarios de los científicos sobre este tema. Interpretación científica del apartado 1 del art. 165 y párrafo 3 del art. 433 del Código Civil de la Federación de Rusia, que permite considerarlas como normas complementarias, en su opinión, “parece correcta, ya que resuelve la cuestión de cuál de las normas generales está sujeto a aplicación si las consecuencias de no realizar el registro estatal de una transacción no están indicadas directamente en la ley, y también nos permite concluir que la falta de registro estatal de contratos que no prevén una consecuencia directa en la forma de nulidad o de no celebración implica el reconocimiento dichos acuerdos no celebrado sobre la base del inciso 3 del art. 433 Código Civil de la Federación de Rusia"<*>. ——————————— <*>Afonina E.I. Sobre algunas cuestiones de consideración de disputas relacionadas con la aplicación de la Ley federal "sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" (de la experiencia del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito del Cáucaso Norte) // Boletín de el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia. 2000. N 7. Por este problema ver también: Afonina E.I. Cuestiones de calificación de una transacción no concluida e inválida. Formulario y registro estatal de transacciones // Boletín del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito del Cáucaso Norte. 2002. N 4.

Para determinar las consecuencias de transacciones inválidas y no concluidas, conviene, en particular, analizar el significado de la norma del inciso 3 del art. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia. Para ello, es necesario responder a la pregunta de a qué tipos de transacciones se aplican las normas del párrafo 3 del art. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia: a transacciones inválidas, a transacciones no concluidas o a ambas. Según el apartado 3 del art. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia, si una transacción que requiere registro estatal se completa en la forma adecuada, pero una de las partes elude su registro estatal, el tribunal tiene derecho, a solicitud de la otra parte, a realizar una decisión de registrar la transacción. Parece que el requisito de registro estatal de una transacción tiene derecho a ser realizado por una parte de buena fe en virtud de una transacción inválida y un acuerdo que no se considera concluido, por los siguientes motivos. El legislador en el apartado 3 del art. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia no determinó que el tribunal tenga derecho, a solicitud de una de las partes, a reconocer una transacción como válida (como se establece en el párrafo 2 del mismo artículo cuando una de las partes elude la certificación notarial una transacción ejecutada total o parcialmente por la otra parte de la transacción) o concluida, pero establece que el tribunal tiene derecho a tomar una decisión sobre el registro de la transacción. Por tanto, la redacción de la cláusula 3 nos permite concluir que sus disposiciones se aplican tanto a un contrato inválido como a uno no celebrado. Juicio sobre el registro de una transacción es una forma importante de proteger los intereses de una parte de buena fe. Práctica judicial y arbitral. También se desprende que del contenido literal del apartado 3 del art. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia no significa que se aplique solo en los casos en que, en ausencia de registro estatal, una transacción se considera inválida<*>. El Código Civil no establece disposiciones especiales para las transacciones que, en ausencia de registro estatal, se consideran no concluidas. Así, el requisito del párrafo 3 del artículo 165 del Código Civil es de carácter general, y una parte interesada en el registro estatal de una transacción tiene derecho a presentar ante el tribunal una demanda para su registro incluso cuando, de conformidad con el Según la ley, una transacción sin registro se considera inconclusa. ———————————<*>Punto 1 hoja informativa Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 13 de noviembre de 1997 N 21 “Revisión de la práctica de resolver disputas que surjan en virtud de contratos de compra y venta de bienes raíces” // Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia. 1998. N 1; cláusula 7 de la carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 16 de febrero de 2001 N 59 “Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con la aplicación de la Ley federal “Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y Transacciones con él” // Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia. 2001. N 4.

Quizás el problema de determinar el alcance del inciso 3 del art. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia no habría surgido si esta norma no se hubiera incluido en el art. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia, cuyo párrafo 1 determina que el incumplimiento de los requisitos para el registro estatal en los casos previstos por la Ley implica la nulidad de la transacción. Una parte que evade injustificadamente la certificación notarial o el registro estatal de una transacción debe compensar a la otra parte por las pérdidas causadas por el retraso en la finalización o el registro de la transacción (cláusula 4 del artículo 165 del Código Civil de la Federación de Rusia). Por tanto, podemos decir que el acto de registro estatal de una transacción representa un elemento adicional jurídicamente significativo, requisito obligatorio legislación. Es con el momento del registro estatal que la legislación conecta el surgimiento y terminación de ciertos derechos sobre bienes inmuebles. Es decir, el registro estatal no tiene un significado técnico, sino legal (de formación jurídica), lo cual es extremadamente importante en el contexto de la rotación de propiedades. Los derechos sobre terrenos, viviendas, edificios y otros bienes inmuebles transferidos a personas surgen sobre la base de una estructura legal que incluye dos hecho legal: acuerdo y acto de registro (contrato y (o) derecho). Como ya se ha señalado, la interpretación incorrecta del art. 433 del Código Civil de la Federación de Rusia crea muchos problemas tanto de carácter teórico como práctico. Los vendedores y compradores, refiriéndose a este artículo, intentan convencerse mutuamente de que, al firmar el acuerdo, las partes aún no han aceptado ninguna obligación entre sí y que antes del registro estatal, cada uno de ellos puede unilateralmente negarse a cumplirlo. Determinar el momento de las transacciones es especialmente importante. En este caso, debemos distinguir entre el surgimiento de relaciones obligatorias y derechos de propiedad. Las relaciones jurídicas obligatorias surgen desde el momento de la firma del contrato, y las partes tienen derecho a exigirse mutuamente un comportamiento adecuado, y el inciso 3 del art. 165 del Código Civil protege al artista concienzudo. Solo después del registro, los compradores, cambiadores, donatarios adquieren derechos de propiedad y, por lo tanto, tienen la oportunidad de poseer, usar y disponer de bienes raíces a su propia discreción, y los inquilinos tienen derecho a poseer y usar bienes arrendados, etc. Simultáneamente con el surgimiento de derechos de propiedad, el riesgo pasa al adquirente muerte accidental o daños a bienes inmuebles.

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