Decisión de rescindir un contrato de arrendamiento comercial. Modificación, rescisión y rescisión de un contrato de alquiler comercial de local residencial

La necesidad de rescindir un contrato de alquiler es común. Muchos inquilinos, incluidos los inquilinos de viviendas sociales, no comprenden la importancia de notificar adecuadamente a los propietarios su deseo de mudarse, lo que puede resultar en pérdida de dinero u otros problemas con el propietario de los metros cuadrados.

Tipos de contratos de alquiler

De acuerdo a ley civil, el contrato de alquiler es clase especial un acuerdo en virtud del cual una parte, el arrendador, se compromete a transferir el local residencial para su uso a otra persona, el inquilino, para obtener un beneficio posterior.

El Código Civil de la Federación de Rusia establece únicamente dos tipos de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles:

• arrendamiento comercial, caracterizado porque el arrendador es individual obtener ganancias;
• alquiler social, en el que el arrendador es el Estado, que proporciona la vivienda prácticamente de forma gratuita, pero para uso temporal hasta la privatización o la rescisión voluntaria del contrato.

Motivos de rescisión

Uno de los puntos mas importantes La rescisión del contrato de alquiler del apartamento es motivo de tal decisión.

Iniciativa patronal

Inquilino de la vivienda, de conformidad con el art. 620 del Código Civil, podrá exigir la cancelación del contrato por las siguientes causas:

• el dueño de la propiedad no proporcionó vivienda para el uso del inquilino;
• espacio habitable tiene deficiencias significativas, y es igualmente inadecuado para su uso según cualquier parámetro;
• el dueño del inmueble no cumple con sus obligaciones de reparar el inmueble;
• el apartamento u otro local residencial se ha vuelto inadecuado para una futura residencia.

Al mismo tiempo, este artículo indica que las razones pueden complementarse en el acuerdo entre dos entidades en función de sus requisitos mutuos. Por tanto, un contrato de arrendamiento puede rescindirse si:

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• Moviente;
• el deseo directo del inquilino;
• cambios en los niveles de ingresos, etc.

Iniciativa de propietarios

El arrendador, como uno de los sujetos del contrato, podrá exigir la rescisión del contrato de arrendamiento por propias razones y por causas independientes de la voluntad y deseo del empleador, según el art. 619 Código Civil de la Federación de Rusia:

• el inquilino utiliza el apartamento para otros fines o en violación de las normas y reglamentos establecidos en el contrato;
• empeora las condiciones externas o internas de la vivienda;
• no realiza los pagos establecidos, o los realiza con un retraso importante, sin avisar o avisar al propietario, etc.

Asimismo, en el contrato podrán incluirse otras causas según las cuales pueda producirse su resolución.

Cuando cambia el propietario de un apartamento, el nuevo propietario tiene todo el derecho a exigir el desalojo, más allá de la voluntad y deseo de los inquilinos. Sin embargo, debe notificar a los empleadores al horario fijo y también le permitirá vivir el período de tiempo restante después de realizar el pago del próximo período.

Procedimiento de rescisión

La legislación civil define varios tipos de rescisión de un contrato de alquiler:

• Por acuerdo mutuo asignaturas;
• por decisión judicial, si una de las partes ha violado condiciones esenciales acuerdo, así como en otros casos.

Para contratación comercial

Rescindir el contrato entre el arrendatario y el dueño del inmueble, si es resultado de contratación comercial, de forma muy sencilla y en gran medida se produce por mutuo acuerdo entre el propietario y el inquilino.

Normalmente, para tomar plenamente esa decisión, se siguen los siguientes pasos:

1. Notificar al propietario si la iniciativa proviene del inquilino, o viceversa.
2. Elaboración de un acuerdo de resolución anticipada del contrato.
3. Inspección de locales residenciales por daños a la propiedad.
4. Firma definitiva del acuerdo con solución mutua si fuera necesario.

Para contratación social

Terminación de un acuerdo contratación social apartamento o cualquier otro local residencial no plantea dudas sobre si el iniciador es el inquilino. En este caso, basta con ponerse en contacto con el fondo de vivienda que emitió este espacio habitable y redactar una solicitud.

Si la fuente de rescisión del contrato de arrendamiento es el legislador en unilateralmente, entonces todas las acciones se llevan a cabo a través de las autoridades judiciales.

Arte. 91.10 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia establece reglas según las cuales el arrendador puede acudir al tribunal para exigir la rescisión del contrato:

• retraso permanente o sistemático en el pago por el uso de la vivienda, así como en las facturas de servicios públicos;
• registro de bienes inmuebles para subarrendamiento, es decir transferencia de un apartamento en régimen de alquiler (o gratuito) a terceros;
• el inquilino tiene otros locales residenciales registrados en alquiler social.

El contrato se rescinde en caso de destrucción del local residencial, así como en caso de fallecimiento del inquilino..

Un matiz importante a la hora de rescindir un contrato de arrendamiento social es que las partes que celebran dicho contrato no pueden hacer razones adicionales terminación de su acción.

Acciones necesarias

existe orden especial, que debe observarse si desea rescindir el contrato de alquiler anticipadamente, en particular - notificar a la otra parte dentro del plazo prescrito.

Aviso a la otra parte

Si el arrendador desea rescindir el contrato, deberá comunicar su deseo e intención al arrendatario.

La entrega personal es el método más racional y correcto, pero puede utilizar los servicios postales con notificación obligatoria de entrega.

Este documento debe contener la siguiente información:

• nombre del documento;
• detalles de ambas partes;
• motivos para la terminación de las relaciones de alquiler;
• contenido que indique un requisito, por ejemplo, de abandonar el espacio habitable ocupado dentro de un período específico.

En el caso de notificación al arrendador, el inquilino deberá proporcionar este documento personalmente o por correo al propietario del local.

Acuerdo de muestra

A menudo se establecen acuerdos entre el propietario y el inquilino. relación de confianza y la terminación de la relación de alquiler se produce de mutuo acuerdo. En este caso, se adjunta al contrato previamente celebrado un acuerdo sobre su rescisión.

El documento dice:

• ubicación del acuerdo;
• fecha de;
• una parte descriptiva que expresa lo acordado por las partes;
• firmas de las partes.

Asimismo, una vez celebrado el contrato, se redacta un acta de “aceptación y cesión” indicando la condición. bienes raíces, muebles en su presencia, etc.

La rescisión de un contrato de arrendamiento requiere especial cuidado y responsabilidad, ya que la violación de esta disposición puede dar lugar a diversos tipos de sanciones. Por ejemplo, en caso notificación tardía, la parte que inició la terminación de la relación de alquiler podrá ser multada con una cantidad suma de dinero, como compensación por violación de los términos del acuerdo.

¡Atención! Debido a Últimos cambios Debido a la legislación, la información contenida en este artículo puede estar desactualizada. Sin embargo, cada situación es individual.

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En virtud de un contrato de alquiler comercial de locales residenciales. una de las partes: el propietario o una persona autorizada por él (propietario) se compromete a proporcionar a la otra parte (inquilino) un local residencial a cambio de una tarifa por su posesión y uso para vivir en él durante el período especificado en el contrato (cláusula 1 del artículo 671 del Código Civil).

La diferencia entre contratación comercial y contratación social:

• un arrendamiento comercial es un contrato civil ordinario celebrado por acuerdo de las partes, que determina sus términos esenciales;
• El convenio de alquiler social formaliza la distribución gratuita de escasas viviendas de titularidad pública entre los ciudadanos necesitados.

Es por eso Las relaciones comerciales de alquiler no están reguladas por la vivienda, sino por la legislación civil..

Para celebrar un contrato de arrendamiento comercial no se requieren requisitos administrativos ni legales en forma de decisión de una autoridad, estado del registro de la vivienda, etc. Ninguna de las contrapartes aquí está obligada a entablar una relación contractual (un contrato de alquiler comercial de locales residenciales no es un contrato público).

Al alquilar viviendas comerciales de propiedad estatal de algunas entidades constitutivas de la Federación de Rusia, se requiere la decisión de una determinada autoridad ejecutiva. Sin embargo, incluso en este caso, representa el consentimiento del propietario para celebrar un contrato de arrendamiento comercial de la vivienda de su propiedad, y no un método administrativo-legal para distribuirla entre los ciudadanos necesitados.

Naturaleza jurídica de un contrato de arrendamiento comercial:

• consensual;
• bilateral;
• compensado;
• urgente.

Se debe concluir V escribiendo (Artículo 674 del Código Civil), lo que, sin embargo, no es típico: aquí es posible incluir en el contrato, por acuerdo de las partes, condiciones “aleatorias” que son atípicas para de este acuerdo, por ejemplo, condiciones sobre el derecho del empleador a utilizar parte de parcela indicando su tamaño y límites.

Partes de un contrato de arrendamiento comercial:

1) arrendador;

Propietario- el propietario de la vivienda (la persona autorizada por él, por ejemplo, su representante o la empresa que gestiona esta propiedad), que puede pertenecer a cualquier parque de viviendas:

• privado,
• estado,
• municipal.

Por regla general Se trata de un local incluido en un parque de viviendas privado, y el propietario actúa aquí como un empresario con el objetivo de obtener beneficios.

2) empleador.

Como empleador En un contrato de arrendamiento comercial, por regla general, actúa una persona (un individuo). Pero la ley también permite que haya una pluralidad de personas por parte del empleador (cláusula 1 del artículo 308 del Código Civil). Los ciudadanos que viven permanentemente con el empleador pueden llegar a un acuerdo con él según el cual todos son solidariamente responsables ante el propietario, junto con el inquilino. Una condición para celebrar dicho acuerdo es también la notificación al arrendador. En este caso, dichos ciudadanos son reconocidos como coinquilinos, teniendo los mismos derechos y obligaciones que el inquilino para el uso del local residencial (cláusula 4 del artículo 677 del Código Civil).

En el arrendamiento de viviendas comerciales ubicadas en el parque de viviendas estatal o municipal, las relaciones de las partes también están sujetas a la Sección. V "Reglas para el uso de locales residenciales", aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia de 21 de enero de 2006 No. 25 (cláusulas 22-25, dedicadas al uso de locales residenciales en virtud de un contrato de alquiler de locales residenciales de fondos estatales y municipales para vivienda de uso comercial).

Al celebrar un contrato de alquiler de locales residenciales con carácter comercial, el propio ciudadano determina quién vivirá con él. en el local que alquilaba. Entre estas personas puede que no se encuentren sus familiares en absoluto. Por tanto, en relación con estas relaciones, la ley no habla de “miembros de la familia del empleador”, sino de “ciudadanos que residen permanentemente con él”.

En el contrato de arrendamiento comercial de conformidad con el párrafo 1 del art. 686 del Código Civil, también es posible sustituir al inquilino a petición suya o de los ciudadanos que residen permanentemente con él (a diferencia de un contrato de arrendamiento social, en el que dicha sustitución sólo se permite a petición de una persona capaz familiar del inquilino). En cualquier caso, para sustituir al inquilino se requiere el consentimiento del arrendador. La negativa del arrendador a sustituir al inquilino por otra persona en esta situación no puede impugnarse ante los tribunales. Sin embargo, en caso de fallecimiento del inquilino o de su salida de la vivienda, la relación obligatoria de arrendamiento de vivienda de conformidad con el apartado 2 del art. 686 del Código Civil puede conservarse si el lugar del empleador es reemplazado por uno de los ciudadanos que viven con él (con el consentimiento de los demás residentes), o todos ellos se convierten en copropietarios (en ausencia de dicho consentimiento). .

Relaciones obligatorias de un contrato de arrendamiento comercial.

Las relaciones obligatorias derivadas de un contrato de arrendamiento comercial se conservan en los casos de transferencia de propiedad de un local residencial ocupado, ya que el nuevo propietario se convierte en arrendador en los términos de un contrato previamente celebrado (artículo 675 del Código Civil). Así, es posible sustituir al arrendador como consecuencia de la presencia del “derecho a seguir” estos “gravámenes” sobre la relación de propiedad del inmueble arrendado, que es característico de las relaciones de propiedad, incluido el arrendamiento de vivienda (alquiler).

Por acuerdo entre las partes contratos de arrendamiento comercial cualquiera de sus términos puede ser cambiado, a menos que ocurra una violación normas obligatorias ley. La ausencia de una regulación detallada de los cambios en las relaciones de arrendamiento comercial por ley se explica por el hecho de que aquí las relaciones de las partes, de acuerdo con el principio de libertad contractual, están determinadas principalmente por su acuerdo.

Al vencimiento del acuerdo celebrado. Se reconoce la contratación comercial para el empleador. derecho de suscripción preferente a su conclusión sobre nuevo término. La implementación de este derecho presupone determinadas acciones del arrendador (artículo 684 del Código Civil). A más tardar tres meses antes de la expiración del contrato, está obligado a ofrecerle al inquilino celebrar un contrato en los mismos o diferentes términos, o advertirle sobre la negativa a renovar el contrato debido a la decisión de no alquilar. el local durante al menos un año.

El incumplimiento por parte del arrendador de esta obligación (a falta de negativa del inquilino a renovar) conlleva la siguiente consecuencia: el contrato se considera renovado en los mismos términos y por el mismo período. También se prevén determinadas consecuencias en caso de que el arrendador incumpla su decisión de no alquilar el local durante el año en el que se negó a renovar el contrato: el inquilino tiene derecho a exigir el reconocimiento contrato inválido, celebrado por el arrendador con otra persona, y (o) compensación por las pérdidas causadas por la negativa a renovar el contrato con él (Parte 4 del artículo 684 del Código Civil).

Terminación de obligaciones de un contrato de alquiler comercial de locales residenciales.

Se extinguen las obligaciones contractuales de vivienda comercial en alquiler:

• al vencimiento del contrato;
• por decisión unilateral del empleador;
• a petición de cualquiera de las partes (en procedimiento judicial).

Las obligaciones contractuales para viviendas comerciales de alquiler son de naturaleza urgente y, por lo tanto, terminan primero al vencimiento validez del acuerdo en base al cual nacieron. Por acuerdo de las partes, por supuesto, pueden rescindirse antes.

Además, un contrato de arrendamiento comercial puede rescindirse en cualquier momento. por decisión unilateral del empleador. En este caso, no es necesario explicar los motivos de tal decisión; el empleador no está obligado a compensar el lucro cesante causado por la rescisión unilateral del contrato. No obstante, el inquilino está obligado a notificar al arrendador por escrito con tres meses de antelación la resolución del contrato. Si no se cumple esta condición, el arrendador tiene derecho a presentar al inquilino, como parte que violó el contrato, una demanda de indemnización por lucro cesante en forma de pérdida de ingresos por el alquiler del local.

Principios para rescindir un contrato de arrendamiento comercial:

1. Principio terminación judicial (al terminar un contrato de arrendamiento comercial a petición de cualquiera de las partes, incluidos - y especialmente - a petición del arrendador, los incisos 2 y 3 del art. 687 Código Civil).
2. El principio de limitar la intervención gubernamental.(ley) entre las partes a través de reglas obligatorias (especialmente reglas que establecen motivos para la rescisión del contrato a solicitud de una de las partes).
3. El principio de sostenibilidad del derecho de uso locales residenciales, característicos de las relaciones de alquiler social (para alquiler comercial disolución anticipada También se permiten contratos y desalojos en casos excepcionales, que expresamente se mencionan en el art. 687 Código Civil. Se concede especial importancia a la adopción de medidas para evitar el desalojo. Sólo podrá aplicarse una vez agotadas todas las posibilidades previstas por la ley).

A petición de cualquiera de las partes Un contrato de arrendamiento comercial puede rescindirse ante los tribunales:

• si el local ya no es adecuado para residencia permanente,
• en caso de estado de emergencia del local (cláusula 3 del artículo 687 del Código Civil).

La legislación de vivienda puede prever otros casos de rescisión de este acuerdo, pero aún no se han establecido, ya que la legislación de vivienda prácticamente no regula las obligaciones de las viviendas comerciales en alquiler.

A petición del arrendatario Un contrato de arrendamiento comercial podrá rescindirse ante los tribunales en los siguientes casos:

• incumplimiento por parte del inquilino del pago de la vivienda durante 6 meses, a menos que el contrato establezca un período más largo, y en caso de alquiler a corto plazo, en caso de impago del pago más de dos veces después de la expiración del período de pago establecido por el contrato;
• destrucción o daño a locales residenciales por parte del inquilino u otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable;
• uso de locales residenciales por parte del inquilino u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable para otros fines;
• violación por parte del empleador u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable de los derechos e intereses de los vecinos (cláusulas 2 y 4 del artículo 687 del Código Civil).

En las condiciones de rescisión de un contrato de alquiler comercial en los casos de impago de la vivienda por parte del inquilino, se refleja con especial claridad el carácter empresarial de este tipo de alquiler de locales residenciales. El propietario, que espera recibir ingresos por el alquiler de un apartamento (a menudo estos ingresos son su fuente de sustento), está interesado en romper relaciones con el moroso y alquilar el apartamento a otro inquilino.

Al mismo tiempo, al regular la terminación de un contrato de arrendamiento comercial, la ley, como se desprende del art. 687 Código Civil, considera al empleador como lado débil y prevé una serie de beneficios y beneficios. Si el arrendador exige la rescisión del contrato debido a la destrucción o daño de la vivienda por parte del inquilino u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable, el tribunal puede, en lugar de rescindir el contrato, decidir conceder al inquilino un plazo ( no más de un año) para eliminar estas violaciones. Si las violaciones no se eliminan dentro del plazo fijado por el tribunal, el tribunal, al reconsiderar el reclamo del arrendador, deberá decidir rescindir el contrato. Pero incluso en este caso, el tribunal puede, a petición del empleador, posponer la ejecución de la decisión por un período no superior a un año (párrafo 2, párrafo 2, artículo 687 del Código Civil).

Los intereses del inquilino también están garantizados en caso de rescisión del contrato y desalojo de él y de otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable si utilizan la vivienda para otros fines o violan sistemáticamente los derechos e intereses de los vecinos. En tales casos, el arrendador primero advierte al inquilino sobre la necesidad de eliminar las violaciones, y esta etapa es obligatoria para el arrendador que ha decidido rescindir el contrato (cláusula 4 del artículo 687 del Código Civil). Al mismo tiempo, el empleador está sujeto a los beneficios discutidos anteriormente: provisión por decisión judicial de un período (no más de un año) para eliminar las violaciones y aplazamiento por decisión judicial de su decisión de rescindir el contrato por un período de no más de un año.

Los motivos para modificar y rescindir un contrato de alquiler comercial son hechos jurídicos que pueden expresarse en forma de acciones o eventos.

Según la modificación del acuerdo Kirichenko O.V. propone entender “los cambios en los elementos de una relación jurídica manteniendo el tipo de relación jurídica misma”. Como característica adicional al modificar el contrato, se puede indicar que los derechos y obligaciones de los sujetos en relación con los locales residenciales definidos individualmente, que constituyen el contenido de dicha relación jurídica antes de su transformación, son retenidos por todos o algunos de los Participantes.

Los hechos jurídicos que son la base para modificar el contrato se denominan modificativos de la ley, los que determinan la terminación de las relaciones contractuales se denominan ponentes de la ley. Demarcación hechos legales Para estos grupos es necesario un estudio más detallado del proceso de modificación y rescisión de un contrato de arrendamiento comercial. Así, Krasavchikov señaló que, basándose en diversos hechos jurídicos, una relación jurídica puede cambiar en dos direcciones, dependiendo de su contenido y de los sujetos involucrados en ella.

Según el art. 450 del Código Civil de la Federación de Rusia, hay dos formas posibles de modificar y rescindir contratos: voluntaria, es decir por acuerdo de las partes, y forzoso o judicial. La modificación y rescisión del contrato ante los tribunales es posible cuando una de las partes comete violaciones importantes de los términos del contrato y en los casos previstos por la ley. Violación significativa Se reconoce una violación del contrato por parte de una de las partes, lo que conlleva tal daño para la contraparte por lo que se ve privada en gran medida de aquello con lo que tenía derecho a contar al celebrar el contrato.

Tanto el propietario como el inquilino pueden iniciar un cambio o rescisión de un contrato de arrendamiento comercial comunicándose con la contraparte con la propuesta correspondiente. Si no hay objeciones por parte de la segunda parte, el acuerdo se considera modificado o rescindido desde el momento de la firma del acuerdo.

Algunos autores identifican solo tres motivos para cambiar o terminar las relaciones legales de alquiler comercial de locales residenciales, a saber, el acuerdo de las partes, las leyes y otros regulaciones y decisiones judiciales162. Sin embargo, en nuestra opinión, existen más razones para modificar o extinguir los derechos y obligaciones de conformidad con este artículo en relación con las relaciones jurídicas de alquiler comercial de locales residenciales. Analicemos cada uno de ellos.

En relación con las relaciones jurídicas de alquiler comercial de locales residenciales, dichos motivos pueden incluir:

• 1). Acuerdos y otras transacciones;
• 2).Actos agencias gubernamentales y gobiernos locales;
• 3). Decisiones judiciales;
• 4). Como resultado de la adquisición de bienes;
• 5). Por daño causado a otra persona;
• 6). Por otras actuaciones de ciudadanos y personas jurídicas;
• 7). Como resultado de hechos con los que la ley u otras acto legal conecta la aparición de consecuencias civiles.

El concepto de terminación de un contrato de arrendamiento comercial está indisolublemente ligado al concepto de terminación de las relaciones jurídicas que surgen de un contrato de arrendamiento comercial celebrado. La extinción de esta relación jurídica supone el fin conexión legal, que existió entre sus participantes, ya sea como consecuencia de su ruptura forzosa, ya sea como resultado de un evento independiente de la voluntad de los participantes, ya sea por acuerdo entre ellos o por la voluntad de uno de ellos.

Los motivos para rescindir la relación jurídica de alquiler de un local residencial, en primer lugar, incluyen la rescisión del contrato. La terminación de un contrato de arrendamiento comercial se define como la ruptura de la relación de arrendamiento comercial por acuerdo de las partes, la expresión unilateral de la voluntad del inquilino y, en los casos previstos por la ley, a instancia de una de las partes.

La consecuencia de la rescisión de un contrato de arrendamiento de vivienda por cualquier motivo es la obligación de desalojar el local residencial. La cesión de locales residenciales ocupados en virtud de un contrato de arrendamiento comercial puede realizarse de forma voluntaria, sin el uso de medidas coercitivas, o en a la fuerza. En este último caso se produce el desalojo. Se entiende por desalojo la evacuación forzosa de un local residencial de las personas que lo ocupan y de sus bienes.

El desalojo se aplica a las personas que se negaron a abandonar el local después de celebrar fuerza legal decisiones judiciales sobre el reclamo del propietario por la rescisión de un contrato de alquiler comercial de locales residenciales. En virtud de un contrato de alquiler comercial de locales residenciales, el desalojo se produce sin la provisión de locales residenciales.

La terminación de la relación jurídica de alquiler comercial de local residencial puede ocurrir por causas ajenas a la voluntad de sus partícipes o a una decisión judicial. La rescisión de un contrato de alquiler comercial de locales residenciales puede ocurrir debido a la ocurrencia de un evento, como una inundación u otro desastre natural, que provoque la destrucción de los locales residenciales. La destrucción del objeto de un contrato de arrendamiento de vivienda también puede ocurrir como resultado de acciones ilegales de los ciudadanos que provocaron un incendio, así como por otras razones que provocaron la destrucción de la vivienda. En este caso, la rescisión del contrato de alquiler comercial de local residencial se produce por imposibilidad de cumplir con la obligación.

La rescisión de un contrato de alquiler comercial de un local residencial se produce por fallecimiento del inquilino. Sobre esta base, la obligación se extingue si el inquilino vivía solo en la vivienda, ya que la prestación está destinada personalmente al acreedor. Si, después de la muerte del inquilino, miembros de su familia permanecen viviendo en la vivienda, la obligación de arrendamiento comercial no termina: con el consentimiento del arrendador, uno de los ciudadanos que residen permanentemente con el inquilino anterior, de común acuerdo. , se convierte en el nuevo inquilino.

Un contrato de alquiler comercial de locales residenciales podrá rescindirse por mutuo acuerdo de las partes notificando a la parte del contrato dentro del plazo prescrito por la ley. Como excepción a las reglas de inadmisibilidad terminación unilateral ley civil acuerdo, el inquilino en virtud de un contrato de arrendamiento comercial tiene el derecho, con el consentimiento de los miembros de su familia, de rescindir el contrato de arrendamiento comercial en cualquier momento. De conformidad con el art. 687 del Código Civil de la Federación de Rusia, el inquilino, habiendo decidido rescindir el contrato, está obligado a advertir al propietario con tres meses de antelación. Para fines comerciales período determinado es esencial debido a que el arrendador durante período especificado podrá encontrar un nuevo empleador que sustituya al que se marcha y así evitar pérdidas.

Los motivos para la rescisión de un contrato de alquiler comercial de locales residenciales por iniciativa del inquilino también deben incluir los siguientes casos: si el arrendador no proporciona locales residenciales para uso del inquilino o crea obstáculos para el uso de locales residenciales de acuerdo con los términos del acuerdo; en caso de incumplimiento sistemático por parte del arrendador de sus obligaciones en virtud del contrato; si, por circunstancias, el local residencial se encuentra en condiciones no aptas para residencia permanente, así como en caso de su condición de emergencia.

La rescisión unilateral del contrato por parte del inquilino presupone su abandono voluntario del local, así como la ejecución total. obligaciones contractuales, incluido el pago de tarifas por el uso de locales residenciales, reparaciones actuales, así como compensación por pérdidas asociadas a la terminación del contrato, cumplimiento de otras obligaciones por parte de las partes derivadas de la esencia de las obligaciones.

La rescisión de un contrato de alquiler comercial de local residencial a solicitud del arrendador podrá realizarse por las causales previstas en el art. 687 Código Civil de la Federación de Rusia, Código de Vivienda de la Federación de Rusia, acuerdos de las partes. De acuerdo con las reglas anteriores, el arrendador podrá rescindir un contrato de alquiler comercial de local residencial en los siguientes casos:

incumplimiento por parte del inquilino del pago del alquiler de la vivienda durante 6 meses, a menos que el contrato establezca un período más largo, y en caso de alquiler a corto plazo, en caso de impago más de dos veces después de la expiración del período de pago establecido por el contrato;

en caso de destrucción o daño de la vivienda por parte del inquilino u otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable;

si el inquilino de la vivienda u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable utilizan la vivienda para otros fines, o violan sistemáticamente los derechos e intereses de los vecinos;

si, por las circunstancias, se determina que la vivienda se encuentra en condiciones inadecuadas para residencia permanente, así como en caso de su condición de emergencia; otros motivos previstos por acuerdo de las partes.

La rescisión de un contrato de alquiler comercial de locales residenciales puede producirse mediante el cumplimiento voluntario por parte del inquilino de dicho requisito, es decir, sin el uso de medidas de desalojo forzoso.

El principio fundamental de fundamental importancia en la regulación de las relaciones contractuales de alquiler comercial es el principio de rescisión del contrato ante los tribunales en ausencia del consentimiento del inquilino. De acuerdo con el principio anterior, el arrendador, mediante acciones unilaterales, no tiene derecho, por su decisión, a rescindir el contrato con el inquilino y desalojarlo junto con las personas que conviven con él. Si el inquilino, por una razón u otra, se niega a cumplir con el requisito legal del propietario de desalojar el local residencial ocupado, el propietario tiene derecho a recurrir a la resolución judicial de disputas. Por decisión judicial, se podrá conceder al inquilino un plazo no superior a un año para eliminar las infracciones que sirvieron de base para la rescisión del contrato de alquiler comercial de un local residencial. Si, dentro del plazo determinado por el tribunal, el inquilino no elimina las infracciones o no toma todas las medidas necesarias para eliminarlas, el tribunal, previa solicitud repetida del arrendador, toma la decisión de rescindir el contrato de alquiler de locales residenciales. En este caso, a petición del empleador, el tribunal en la decisión de rescindir el contrato podrá posponer la ejecución de la decisión por un período no superior a un año.

En los casos en que el inquilino de una vivienda u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable utilice la vivienda para otros fines o viole sistemáticamente los derechos e intereses de los vecinos, el arrendador podrá advertir al inquilino sobre la necesidad de eliminar la infracción. Si, después de una advertencia, el inquilino u otros ciudadanos continúan utilizando la vivienda para otros fines o continúan violando los derechos e intereses de los vecinos, el propietario tiene derecho a rescindir el contrato de alquiler ante los tribunales. Además, el Código Civil de la Federación de Rusia prevé motivos para la rescisión de un contrato de arrendamiento comercial ante los tribunales a solicitud de cualquiera de las partes del contrato: si el local deja de ser apto para residencia permanente, así como en el caso de su estado de emergencia, así como en los demás casos previstos por la ley.

La rescisión de un contrato de arrendamiento de vivienda implica la liberación de la vivienda o el desalojo de la vivienda del inquilino y de los ciudadanos que viven en la vivienda sin la provisión de la vivienda con compensación por las pérdidas causadas en caso de violación de los términos del contrato. contrato.

Caso No. 2-167/2013

SOLUCIÓN

En el nombre Federación Rusa

El Tribunal Municipal de Severobaikalsk de la República de Buriatia, integrado por el juez N.G. Rabdaeva, con el secretario I.A Lebedeva, con la participación del fiscal adjunto de transporte de Baikal, R.V. audiencia judicial caso sobre la reclamación de OJSC "Russian vias ferreas» a Mukharov B.P. en caso de rescisión del contrato de arrendamiento de una vivienda, desalojo de la vivienda, obligación de desalojar el apartamento de propiedad propia, obligación de transferir la vivienda y las llaves de la misma según el certificado de aceptación, cobro de los gastos de pago de las tasas estatales,

INSTALADO:

OJSC Russian Railways presentó la reclamación anterior ante los tribunales. Las reclamaciones están motivadas por el hecho de que el 6 de junio de 2006, entre JSC Russian Railways y B.P. Se celebró el contrato No. 262 para el arrendamiento comercial de un local residencial ubicado en la dirección: . Las instalaciones residenciales pertenecen a JSC Russian Railways por derecho de propiedad al demandado para uso temporal como empleado de JSC Russian Railways de conformidad con las Reglas para la provisión y uso de instalaciones residenciales de una empresa especializada; despensa de casa JSC "Russian Railways" empleados de las principales profesiones y puestos que proporcionan los procesos productivos y tecnológicos relevantes, gerentes y especialistas invitados, desplazados de JSC "Russian Railways", aprobado por orden de JSC "Russian Railways" No. 780r de 25 de mayo, 2005. 26/06/2006 con el acusado contrato de empleo fue despedido, actualmente no es empleado de JSC Russian Railways. Según el párrafo 25 del Capítulo 5 de las Reglas, el contrato de alquiler de locales residenciales finaliza en caso de despido de un empleado de JSC Russian Railways. El 22 de mayo de 2012 se envió al demandado un aviso de rescisión del contrato con el requisito de firmar un acuerdo de rescisión del contrato y la necesidad de transferir el apartamento al demandante según el certificado de transferencia y aceptación. La notificación fue recibida por la demandada el 14 de junio de 2012, pero hasta la fecha no ha habido respuesta, no se ha firmado el contrato y el apartamento no ha sido alquilado según la escritura.

En la audiencia judicial, el representante del demandante, Malygin A.V. soportado afirmar en su totalidad, explicó al tribunal que Mukharov B.P. sujeto a desalojo de la vivienda de conformidad con el contrato de alquiler celebrado. Según la cláusula 1.5 del contrato de alquiler de viviendas celebrado entre JSC Russian Railways y B.P. El plazo de alquiler de un local residencial es de 11 meses a partir de la fecha de firma del contrato. En los términos del contrato (cláusula 8.2), si ninguna de las partes declara la terminación del contrato a más tardar 10 días naturales antes de su fecha de vencimiento, el contrato se considera prorrogado por los siguientes 11 meses. 22/05/2012 Mukharov B.P. se envió un aviso de terminación del contrato de arrendamiento residencial debido a la terminación relaciones laborales con JSC Ferrocarriles Rusos. Pidió rescindir el contrato de alquiler de la vivienda, desalojar al imputado de la vivienda ocupada, desalojar el apartamento de su propiedad y obligar al imputado a entregar el apartamento y las llaves. Plazos periodo límite no han sido violados, ya que es su derecho a prorrogar el contrato de arrendamiento no se han incumplido los plazos desde que se envió la notificación de terminación del contrato entre las partes; Pide que se satisfaga la demanda.

El acusado Mukharov B.P. en la audiencia judicial no estuvo de acuerdo con el reclamo, cree que como pensionado de Russian Railways OJSC tiene derecho a este apartamento, y el demandante no tiene derecho a desalojarlo, ya que este es su único espacio habitable. Su esposa privatizó un apartamento en Irkutsk, pero él se negó a participar en la privatización a su favor. Actualmente, la relación con su esposa está alterada y tiene la intención de vivir en Severobaikalsk. Pide desestimar la demanda.

Representante de la demandada Karymova T.A. por poder no estuvo de acuerdo con las afirmaciones, explicó que en declaración de reclamación indicó la celebración de un contrato de alquiler comercial de locales residenciales de fecha 06.06.2006 No. 262 con su principal y JSC Russian Railways en la dirección: . Al mismo tiempo, el demandante no dice nada sobre el hecho de que antes, concretamente el 11 de marzo de 2003, sobre la base de la existencia de una relación laboral con la Empresa Unitaria del Estado Federal East Siberian Road, se celebró con él un contrato de arrendamiento comercial. para el local residencial indicado por el demandante. El contrato se celebró por el período de trabajo en la sucursal de Severobaikalsk, con renovación posterior al cabo de cinco años. Como se explica en el párrafo 43 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia de 2 de julio de 2009 No. 14 “Sobre algunas cuestiones que surgieron en la práctica judicial al aplicar Código de Vivienda Los tribunales de la Federación de Rusia deben tener en cuenta que el artículo 13 de la Ley Introductoria establece garantías adicionales para los ciudadanos que viven en locales residenciales oficiales y locales residenciales en dormitorios que se les proporcionaron antes de la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, estos ciudadanos se registraron como necesitados de locales residenciales proporcionados en virtud de contratos de arrendamiento social (parte 1). del artículo Sección III. Viviendas proporcionadas en virtud de contratos de arrendamiento social > Capítulo 7. Motivos y procedimiento para la provisión de viviendas en virtud de contratos de arrendamiento social > Artículo 51. Causas para reconocer a los ciudadanos la necesidad de viviendas proporcionadas en virtud de contratos de arrendamiento social" target=" _blank">51 Código de Vivienda de la Federación de Rusia), o aquellos que tienen derecho a estar registrados (parte 2 del artículo), no pueden ser desalojados de locales residenciales de oficinas y locales residenciales en dormitorios sin la provisión de otros locales residenciales, si su el desalojo no estaba permitido por ley antes de la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, los ciudadanos desalojados de locales residenciales y dormitorios oficiales con la provisión de otras viviendas estaban determinados por los artículos y el Código de Vivienda de la RSFSR. Según el art. Los complejos habitacionales de la RSFSR sin la provisión de otros locales residenciales en el caso especificado en el artículo 107 de este Código no pueden ser desalojados: personas que hayan trabajado en una empresa, institución u organización que les haya proporcionado locales residenciales oficiales durante al menos diez años. Trabajó en JSC Russian Railways desde 1981 (como jefe de vía) hasta julio de 2006 (por jubilación), después de lo cual desde 2009 trabaja en IRGUPS (sucursal en Severobaikalsk) en el departamento de vías e instalaciones de vías como ingeniero jefe. del proyecto. No firmó el contrato de alquiler de viviendas No. 262 de fecha 6 de junio de 2006, por lo que es inválido y JSC Russian Railways no tiene motivos para exigir su rescisión. En el escrito de reclamación se afirma que el apartamento fue proporcionado para residencia temporal al demandado como empleado de JSC Russian Railways de conformidad con las Reglas para la provisión y uso de locales residenciales del parque de viviendas especializado de JSC Russian Railways por parte de los empleados de la principal. profesiones y puestos que garantizan los procesos productivos y tecnológicos relevantes, gerentes y especialistas invitados, desplazados de JSC Russian Railways aprobados por Orden de JSC Russian Railways del 25 de mayo de 2005 No. 780r., de hecho, en el momento de la provisión del apartamento Según un contrato de arrendamiento comercial de fecha 11 de marzo de 2003, estas Reglas no fueron adoptadas. Referencia del demandante en la demanda a las causales de rescisión del contrato previstas en la cláusula 8.3 del Contrato de Arrendamiento Residencial de fecha 06. 06.2006 no son aplicables al demandado por fuerza de ley. En primer lugar, dicho contrato no firmado por mí, en segundo lugar, de conformidad con la Parte 2 del art. Las siguientes categorías de ciudadanos no pueden ser desalojadas sin la provisión de otras viviendas: familiares del personal militar, funcionarios, empleados de órganos de asuntos internos, autoridades servicio federal seguridad, autoridades aduaneras de la Federación de Rusia, autoridades estatales servicio de Bomberos, autoridades de control de drogas y sustancias psicotrópicas, instituciones y órganos del sistema penitenciario, asesinados (fallecidos) o desaparecidos en el desempeño de sus funciones servicio militar o deberes oficiales; pensionistas de vejez; familiares de un empleado a quien se le proporcionó una vivienda oficial o un dormitorio y que falleció; personas discapacitadas de los grupos I o II, cuya discapacidad se produjo como consecuencia de un accidente laboral por culpa del empleador, personas discapacitadas de los grupos I o II, cuya discapacidad se produjo como consecuencia de enfermedad profesional en relación con la ejecución responsabilidades laborales, personal militar discapacitado que haya quedado discapacitado de los grupos I o II debido a una lesión, conmoción cerebral o lesión recibida durante el desempeño de las funciones del servicio militar o como resultado de una enfermedad asociada con el desempeño de las funciones del servicio militar. Es pensionista de vejez desde 2005 ( DNI de pensionado nº 022450). Destituido del cargo de jefe de la línea ferroviaria de Severobaikalsk a voluntad, en relación con la jubilación del 30/06/206, según orden No. OK-358 del 26/06/2006, el Demandante omitió lo dispuesto en el art. plazo de prescripción general de tres años. Si asumimos que su relación laboral con la empresa finalizó el 26 de junio de 2006, entonces el plazo de prescripción finalizó el 26 de junio de 2009. El demandante presentó una demanda ante el tribunal en junio de 2012, es decir. más allá de la expiración del plazo de prescripción. Solicita al tribunal que desestime la demanda por los motivos antes expuestos.

Habiendo estudiado los materiales del caso, escuchado al representante del demandante, la conclusión del fiscal adjunto R.V Kononenko, quien no se opuso a la satisfacción de las reclamaciones, el tribunal considera que las reclamaciones están satisfechas en su totalidad por las siguientes razones.

De conformidad con la parte 2 del artículo del Código de Vivienda de la Federación de Rusia y el artículo Código Civil En la Federación de Rusia, el propietario de un local residencial tiene derecho a ceder la posesión y (o) el uso de un local residencial que le pertenece por derecho de propiedad a un ciudadano sobre la base de un contrato de arrendamiento.

Se estableció que el local residencial ubicado en la dirección: registro estatal derechos de fecha 24 de agosto de 2010. Las instalaciones residenciales especificadas de JSC Russian Railways fueron entregadas para posesión y uso temporal a cambio de una tarifa a B.P. según acuerdo No. 262 del 06/06/2006; fue aceptado por el demandado según el certificado de aceptación. El 22 de mayo de 2012, el demandante envió un aviso al demandado sobre la terminación del contrato de arrendamiento residencial por terminación de la relación laboral. Se solicitó al demandado que firmara un convenio de rescisión del contrato, un acta de aceptación y cesión de local residencial, adjunto al aviso, desocupar el local dentro de los cinco días hábiles y entregar las llaves según acta de aceptación y cesión. Esta notificación fue recibida por el demandado el 09/06/2012.

DECIDIDO:

Rescindir el acuerdo No. 262 para el alquiler de locales residenciales ubicados en la dirección: , celebrado entre Russian Railways OJSC y B.P. 06 de junio de 2006.

Desalojar a Mukharov B.P. de

Obligar a Mukharov B.P. liberarlo de la propiedad que le pertenece y transferirle las llaves de acuerdo con el certificado de aceptación de OJSC Russian Railways.

Recoger de Mukharov B.P. a favor de OJSC Russian Railways, el costo del pago de derechos estatales por un monto de 4.000 rublos.

La decisión puede ser apelada ante Corte Suprema República de Buriatia mediante presentación apelar a través del Tribunal Municipal de Severobaikalsk de la República de Buriatia dentro del mes siguiente a la fecha de su adopción en forma definitiva.

El original de la decisión se encuentra en el expediente No. 2-167/2013.

Juez: N.G. rabdaeva

Corte:

Demandantes:

Demandados:

Jueces del caso:

Práctica judicial sobre:

Práctica de arbitraje sobre la aplicación del art. 30, 31 Complejo residencial de la Federación de Rusia

Celebración de un acuerdo

El procedimiento de registro, las causales de rescisión, las reglas y obligaciones de las partes están regulados por el Cap. 35 Código Civil.

Para la conclusión no es necesario cumplir ninguna condición (presencia acuerdo laboral con el propietario, reconocimiento como de bajos ingresos), basta con la voluntad de ambas partes y su mutuo acuerdo en todos los puntos.

Los elementos obligatorios son:

1. Indicación de los participantes (nombre completo, datos del pasaporte, documentos que acrediten la propiedad, en caso de entidad legal— información de registro, nombre).
2. Objeto del contrato (artículo 432 del Código Civil) (características del local, dirección de ubicación).
3. El período por el cual se concluye el TTD.
4. Monto y forma de pago.
5. Derechos y obligaciones de las partes.

Participantes

Al celebrar un acuerdo, la parte que proporciona la vivienda propia (propietario) puede ser cualquier entidad ley civil o un representante autorizado (persona jurídica, persona física, organismo municipal).

La parte a quien se transfiere el local para residencia temporal (inquilino) sólo puede ser una persona física que sea ciudadano de la Federación de Rusia (artículo 677, párrafo 1 del Código Civil).

Las personas jurídicas no pueden ingresar a DKN. Una entidad jurídica puede aceptar locales residenciales para posesión y uso temporal únicamente en virtud de un contrato de arrendamiento, cuyos términos están regulados por el Cap. 34 Código Civil y tienen una serie de diferencias significativas.

En la práctica, hay situaciones en las que el propietario de un local residencial firma un contrato de arrendamiento con el inquilino, tratando de tener en cuenta todas las posibles violaciones y así asegurarse contra posibles problemas.

Al mismo tiempo, se indica a sí mismo como arrendador y al inquilino como inquilino. Lo cual es esencialmente incorrecto. Si alguna situaciones controvertidas que sólo puede resolverse en los tribunales, el tribunal invalidará el documento. Y eso significa los derechos y obligaciones que de él se derivan.

Artículo

El objeto del DKN es un local residencial, el cual deberá ser:

• aislado (casa, parte de una casa, apartamento, habitación separada en un apartamento) art. 673 Código Civil de la Federación de Rusia;
• cumplir con las normas de seguridad y contra incendios, cumplir con los requisitos sanitarios e higiénicos, técnicos, de construcción y otros requisitos gubernamentales;
• Disponer de todas las condiciones de vivienda (electricidad, gas, agua, calefacción).

De acuerdo con requisitos especificados, por ejemplo, una casa de campo o un refugio temporal sin electricidad ni agua sólo se puede alquilar mediante un contrato de arrendamiento.

Plazos

El período máximo durante el cual un DTC se considera válido es de cinco años. En este caso, es a largo plazo (artículo 683, párrafo 1 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Un acuerdo es de corto plazo si se concluye por un período inferior a un año.

Si no se especifica el período de validez, el documento se considera de larga duración.

Con un TTD de corta duración, el empleador tiene menos derechos que con un acuerdo de largo plazo.

Por ejemplo, con un contrato de corta duración, el inquilino no tiene la ventaja de renovarlo por un nuevo plazo, pero con uno de larga duración sí la tiene (artículo 684 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Pago por provisión de vivienda.

El monto de la remuneración por el alquiler de la vivienda, las condiciones y la forma de pago se establecen mediante acuerdo de las partes, que se fija en el documento (artículo 682 del Código Civil de la Federación de Rusia). Si no se especifica el plazo de pago, el dinero debe pagarse mensualmente (artículo 682, párrafo 3 del Código Civil de la Federación de Rusia). Está prohibido por ley cambiar unilateralmente el monto de la remuneración.

El inquilino, salvo que haya llegado a un acuerdo diferente con el arrendador, paga de forma independiente utilidades Publicas, realiza reparaciones de rutina.

El responsable ante el arrendador del cumplimiento de los requisitos es el inquilino, con excepción de los casos en que los ciudadanos que convivan con él sean copropietarios del local (la responsabilidad será solidaria). Además, pueden tomar la decisión de convertirse en copropietarios de forma independiente informando al propietario.

Las reglas y obligaciones de la parte se establecen de mutuo acuerdo; la violación de las mismas conlleva la rescisión del contrato y el desalojo del infractor.

Terminación

La ley permite al inquilino rescindir el DKN en cualquier momento si la decisión es aprobada por las personas que viven con él, y notifica al arrendador por escrito con tres meses de anticipación (687 cláusula 1 del Código Civil de la Federación de Rusia) .

El arrendador no puede rescindir el contrato de forma independiente, incluso si hay un incumplimiento doloso por parte del arrendatario en el cumplimiento de los términos.

La rescisión del contrato sólo es posible mediante decisión judicial, presentando pruebas de violaciones y advertencias hechas por el arrendador sobre la necesidad de corrección.

Los motivos por los que el propietario puede solicitar corte para la terminación están establecidos en el art. 687 Código Civil de la Federación de Rusia:

Vacante de local

El arrendador tiene varias formas de resolver la situación relativa al desalojo del inquilino.

1. Presentar un reclamo ante el tribunal. Se puede descargar una aplicación de muestra.

Pero hay que tener en cuenta que el propietario tendrá que hacerlo;

• pagar la tasa estatal;
• incurrir en costos legales;
• recoger un paquete de documentos y pruebas;
• prepárate para lo que está por venir decision de la Corte pueden pasar hasta 2 años a su favor. En caso de resultado favorable del juicio, la iniciación procedimientos de ejecución y el desalojo forzoso del inquilino también requerirá algún tiempo.

Por supuesto, el arrendador puede presentar la deuda resultante y los costos judiciales para obtener una compensación y, lo más probable, la reclamación quedará satisfecha. Pero ¿cuán pronto y en qué medida se recogerán? dinero de una persona financieramente insolvente no se conoce.

2. Intentar negociar con el inquilino un desalojo voluntario anticipado.

¿Cómo asegurar la contratación comercial o el desalojo inminente?

Para evitar consecuencias negativas Al alquilar una vivienda, el arrendador debe cumplir con las siguientes reglas:

• Celebrar un contrato por un período inferior a seis meses. Si el empleador y los ciudadanos que viven con él demuestran ser buenos, el documento puede prorrogarse por otros seis meses, pero no más de 11 meses.
• Antes de formalizar obligaciones y entregar las llaves de un local residencial, intenta informarte lo máximo posible sobre tu potencial inquilino, grado de solvencia, afición por las bebidas alcohólicas y estilo de vida. A partir de las conclusiones extraídas, decidir sobre la necesidad de celebrar un acuerdo.
• Reaccionar inmediatamente ante la más mínima violación de las condiciones. Descubra el motivo de su aparición, imponga estrictamente requisitos para el cumplimiento de los puntos prescritos.