금융 자산 평가 모델(SARM)을 사용한 수익률 계산. 수익률이라는 용어가 언급된 페이지 참조 외부요인 분석

코스 작업

"사업 가치 평가" 분야에서

OJSC Rosneft의 예를 사용하여 WACC 모델을 사용하여 자본 수익률 결정

소개
1. 주요 사실 및 결론

1.1 평가 대상을 식별하는 일반 정보
1.2 자본수익률의 최종 가치

2. 사용된 연방 평가 표준
3. 평가대상에 대한 설명

3.1 평가대상의 정량적, 정성적 특성

3.2 평가대상에 속하는 고정자산

4. 외부요인 분석
5. 자본수익률 계산모델에 대한 설명
수익률에 대한 결론
서지
부록 1

소개

WACC(가중 평균 자본 비용)는 가중 평균 자본 비용입니다. 이는 재무 분석 및 비즈니스 평가에 사용됩니다. 이 지표는 각 자금 조달원을 제공하는 데 드는 총 비용의 상대적 수준을 나타냅니다.

과정 작업의 목적은 OJSC Rosneft 회사의 자본 수익률을 평가하는 것입니다.

이 작업을 수행하기 전에 다음 작업이 설정되었습니다.

평가대상의 특성을 기술한다.

평가대상의 시장 및 산업을 분석합니다.

무위험수익률을 결정합니다.

RTS 지수의 역학을 기반으로 시장 수익률을 결정합니다.

RTS 지수에서 평가 대상 회사 증권의 수익성 의존도를 결정합니다.

얻은 결과를 분석하고 이를 업계 평균과 비교합니다.

이 작업은 공개되고 접근 가능한 정보 소스를 사용하여 평가 활동 분야의 연방 표준에 따라 수행되었습니다. 얻은 결과는 평가 대상 기업이 평균 시장 금리로 차입금을 유치할 것이라는 가정과 선형회귀계수의 중간값을 차입금과 주식형 펀드의 최적 비율로 사용할 수 있다는 가정에 기초하고 있다.

1. 주요 사실 및 결론

1.1 평가 대상을 식별하는 일반 정보

OJSC Rosneft(이하 Rosneft)는 러시아 석유 산업의 선두주자이자 세계 최대의 석유 및 가스 공공 기업 중 하나입니다. Rosneft의 주요 활동은 석유 및 가스의 탐사 및 생산, 석유 제품 및 석유화학 제품의 생산, 제조된 제품의 판매입니다. 이 회사는 러시아의 전략적 기업 및 조직 목록에 포함되어 있습니다.

공개 합자 회사 "석유 회사 "Rosneft"는 1995년 4월 1일자 러시아 연방 대통령령 제327호 "석유 회사의 활동 개선을 위한 우선 조치"와 다음 법령에 따라 설립되었습니다. 1995년 9월 29일자 러시아 연방 정부 No. 971 "국영 기업 "Rosneft"를 공개 합작 회사 "Oil Company "Rosneft"로 전환하는 것에 대해.

Rosneft의 승인 자본은 105981778.17 루블입니다. 승인된 자본은 주주가 인수하고 지불한 주식의 액면가로 구성됩니다. 회사의 주요 주주는 국가이며, 주식의 75.16%를 소유하고 있습니다. 회사 주식의 약 15%가 유동 주식입니다.

회사의 활동은 두 가지 주요 영업 부문으로 나눌 수 있습니다.

· 지질 탐사 및 생산. 지질 탐사, 현장 개발, 석유, 가스 응축물 및 가스 생산과 관련된 활동

· 처리, 마케팅 및 판매. 석유 원료 가공과 관련된 활동, 석유 및 석유 제품의 구매, 운송 및 판매와 관련된 활동.

탐사 및 생산 부문에서 Rosneft의 활동 지리는 서부 시베리아, 남부 및 중앙 러시아, Timan-Pechora, 동부 시베리아 및 극동 등 러시아의 모든 주요 석유 및 가스 지역을 포괄합니다. 이 회사는 또한 카자흐스탄, 알제리, 투르크메니스탄에서도 프로젝트를 수행하고 있습니다. Rosneft의 7개 대형 정유소는 흑해 연안에서 극동 지역까지 러시아 전역에 분포되어 있으며 회사의 판매 네트워크는 전국 36개 지역을 포괄합니다.

Rosneft의 주요 경쟁 우위는 리소스 기반의 규모와 품질입니다. 이 회사는 거의 490억 배럴을 보유하고 있습니다. 기원 후 입증되고, 가능성 있고, 가능한 석유 및 가스 매장량을 나타내는 지표로, 이는 전 세계 공공 석유 및 가스 회사 중 최고의 지표 중 하나입니다. 동시에 액체 탄화수소 매장량 측면에서 Rosneft는 확실한 리더입니다. 회사의 확인된 탄화수소 매장량의 가용성은 27년이며, 대부분의 매장량은 전통적인 매장량으로 분류되어 효과적으로 생산량을 늘릴 수 있습니다.

Rosneft는 또한 러시아 연방 최대 규모의 독립 가스 생산업체 중 하나입니다. 이 회사는 150억 입방미터 이상을 생산합니다. 연간 천연가스 및 수반가스의 양은 백만 달러이며, 독특한 매장량 포트폴리오로 인해 생산량이 추가로 증가할 수 있는 상당한 잠재력을 가지고 있습니다. Rosneft는 현재 관련 석유가스 사용 수준을 95%까지 늘리는 프로그램을 시행하고 있습니다.

Rosneft의 중요한 구별 특징은 Tuapse, De-Kastri, Nakhodka 및 Arkhangelsk에 자체 수출 터미널이 있다는 것입니다. 이는 회사 제품의 수출 효율성을 크게 높일 수 있습니다. Rosneft는 현재 계획된 수출량에 맞춰 용량을 맞추기 위해 터미널을 확장하고 현대화하는 포괄적인 프로그램을 시행하고 있습니다.

Rosneft의 전략적 목표 중 하나는 최종 소비자에게 직접 자사 제품의 판매를 늘리는 것입니다. 이를 위해 회사는 현재 약 1,700개의 주유소를 포함하고 러시아의 36개 지역을 포괄하는 소매 판매 네트워크를 개발하고 있습니다. 주유소 수 측면에서 Rosneft는 러시아 기업 중 2위를 차지했습니다.

OJSC NK Rosneft의 이사회 구성원은 다음 연례 주주 총회까지의 기간 동안 주주 총회에서 선출됩니다.

OJSC NK Rosneft의 현재 활동 관리는 단독 집행 기관(회장)과 공동 집행 기관(경영위원회)에 의해 수행됩니다. 집행기관은 이사회와 주주총회에 책임을 집니다.

1.2 자본수익률의 최종 가치

계산 결과 Rosneft OJSC의 가중 평균 자본 비용은 7.14%에 달했습니다. Aswath Damodaran의 웹사이트에 따르면 석유 및 가스 회사의 업계 평균 자본 비용은 5.77%입니다. 이 값은 국가 위험이나 연구 대상 회사에 대한 투자 위험을 고려하지 않습니다.

결과 값은 석유 및 가스 산업 기업의 업계 평균 자본 비용을 초과합니다.

최종 수익률은 8.48%

2. 사용된 연방 평가 표준

평가 활동 분야에서 다음과 같은 연방 표준에 따라 작업이 수행되었습니다.

연방법 "러시아 연방의 평가 활동에 관한"(최신판)

FSO-1: 2007년 7월 20일자 러시아 경제 개발부 명령 "평가의 일반 개념, 평가 접근 방식 및 평가 요구 사항(FSO 31)"(2007년 7월 20일자) No. 256

FSO-2: 2007년 7월 20일자 러시아 경제개발부 명령 "평가 목적 및 가치 유형(FSO No. 2)" No. 255

FSO-3: 러시아 경제 개발부 명령 "연방 평가 표준 승인 시 "평가 보고서 요구 사항(FSO No. 3)"(2007년 7월 20일자 No. 254)

FSO-5: 러시아 경제 개발부 명령 "연방 평가 표준 승인 시 "검사 유형, 수행 절차, 전문가 의견 요구 사항 및 승인 절차(FSO No. 5)" 2011년 7월 4일자 238호

비즈니스 가치 평가에 관한 FSO 프로젝트: "(기업의) 승인된 (주) 자본에서 주식 가치, 참여 지분 평가"

3. 평가대상에 대한 설명

3.1 평가대상의 정량적, 정성적 특성

2012년 12월 31일 현재 OJSC AK Rosneft 회사의 현재 자산은 1,278,513백만 루블에 달하며 이는 2011년 12월 31일 현재보다 368,198백만 더 많은 금액입니다. (1 번 테이블)

1 번 테이블

재무 상태의 주요 지표(백만 루블)

표 2

현금

2012년 영업이익은 3,820억 루블로 2011년 대비 14.9% 감소했습니다. 매출 대비 영업이익은 2011년 16.5%에서 2012년 12.4%로 나타났습니다. 영업이익 감소는 주로 사업 취소로 인한 것입니다. 2011년 같은 기간에 시행된 Vankor에 대한 세금 혜택은 2012년에 시작되었으며, 광물 추출세 기본 요율 연동 및 천연 독점 관세 인상이 이루어졌습니다.

투자 활동에 사용된 순현금은 4,450억 루블에 달했습니다. 2012년에는 3,940억 루블과 비교됩니다. 이는 자본적 지출 증가와 자회사 및 계열사 지분 추가 취득에 따른 것으로, 이는 단기금융자산 매각에 따른 긍정적 효과로 일부 상쇄되었습니다.

표 3

OJSC NK Rosneft의 미수금

단기채권의 구조

표 4

장기미수금 구조

종속회사와 공동지배회사의 재무결과와 재무상태에 대한 요약 정보가 표에 나와 있습니다. 5:

표 5

회사의 재무 결과(백만 루블)

표 6

회사 수익

계열사 및 합작 투자의 매출 및 수입은 13.2% 증가한 3조 780억 루블을 기록했습니다. 판매량 증가와 제품 가격 상승 때문이다.

표 7

전체 러시아 지표에서 OJSC NK Rosneft의 점유율(%)


석유 생산
가스 생산
석유 수출
기름 정제

표 8

OJSC NK Rosneft의 재정 상태 지표

색인
자본 구조
재정적 의존도, %
자본적정성 비율, %
부채비율, %
이자보상배율, %
현금 적정성 비율, %
유동성
유동비율, %
순간 유동성 비율, %
수익성



상업 활동
자산 회전율, %
고정 자산 회전율, %
매출채권 회전율(일수)
운전 자본 회전율(일)

3.2 평가대상에 속하는 고정자산

NK Rosneft는 러시아 연방에서 40개 이상의 자회사를 관리하고 있습니다. 주요 자산의 영토 분포 맥락에서 효과적인 비즈니스 전략을 구현하기 위해 회사는 극동, 시베리아, 러시아의 유럽 지역 북서부 및 남부의 4개 지역을 전략적 관심 영역으로 식별했습니다. 러시아의 유럽 지역.

현재 Rosneft는 서부 및 동부 시베리아, 사할린, Timan-Pechora 지방, 러시아 남부 등 거의 모든 주요 석유 및 가스 지역에서 탄화수소 생산량을 늘리는 것을 목표로 하는 대규모 투자 프로젝트 실행에 참여하고 있습니다. 가깝고 먼 해외의 여러 나라들처럼요. 이러한 프로젝트를 시행하면 회사는 2015년까지 석유 생산량을 3.5~4배, 가스 생산량을 7배 늘릴 수 있습니다.

Rosneft는 회사의 증가하는 요구 사항을 충족하는 용량 수준과 국제 표준을 충족하는 기술 수준으로 끌어올리기 위해 석유 정제 용량을 적극적으로 재구성하고 있습니다.

운송 및 판매 인프라 개발도 회사 전략에서 중요한 역할을 합니다.

주요 자산:

* 확인된 석유 매장량은 25억 톤, 9,920억 입방미터입니다. PRMS에 따른 가스 m;

* 연간 석유 생산량이 1억 2천만 톤 이상, 160억 입방미터가 넘는 424개 개발 분야. m의 가스;

* 러시아에는 연간 5,400만 톤의 석유를 생산할 수 있는 7개 정유소가 있습니다.

* 독일 내 4개 정유소 지분, 순생산량 - 연간 석유 1,150만 톤;

* 러시아 46개 지역에서 Rosneft 브랜드로 1,691개의 주유소를 운영하고 있으며 압하지야에는 3개의 주유소가 있습니다.

자산자본시장 수익률

4. 외부요인 분석

· 회사의 주요 활동: 석유, 가스, 석탄 및 기타 광물 매장지를 검색하기 위한 지질 탐사 및 지질 탐사 작업을 수행합니다.

· 석유, 가스, 석탄 및 기타 광물과 산림의 추출, 운송 및 가공;

· 전기, 목재 제품, 소비재 및 대중 서비스 제공을 포함한 석유 제품, 석유 화학 및 기타 제품의 생산;

· 석유, 가스, 석유 제품, 석탄, 전기, 목재 제품, 기타 탄화수소 처리 제품 및 기타 원자재의 저장 및 판매(국내 시장 판매 및 수출 포함).

다음과 같은 요인이 매출에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

산업 위험

원유, 가스, 석유제품 가격 관련

Rosneft의 재무 및 간접적인 운영 성과에 영향을 미치는 주요 요소는 원유, 가스 및 석유 제품의 가격입니다. 회사 제품의 가격은 주로 세계 시장 상황, 러시아 개별 지역의 수요와 공급 균형에 따라 달라집니다. Rosneft의 제품 가격 통제 능력은 상당히 제한되어 있습니다. 석유, 가스 또는 석유 제품의 가격 하락은 Rosneft의 운영 결과와 재무 상태에 부정적인 영향을 미칩니다.

가격 하락은 회사가 수행하는 수익성 있는 석유 및 가스 생산량의 감소로 이어질 수 있으며, 이는 결과적으로 효과적으로 개발할 수 있는 Rosneft 매장량의 감소로 이어질 것입니다. 탐사 프로그램의 경제적 효율성이 감소합니다. Rosneft는 국내 시장과 국제 시장 사이에 상당한 가격 차이가 있는 경우 상품 흐름을 재분배할 수 있는 충분한 능력을 갖추고 있습니다. 또한 회사는 석유, 가스 및 석유 제품 가격이 급락하는 동안 의무를 이행하기 위해 자본 및 운영 비용을 신속하게 줄일 수 있습니다.

실제 매장량과 관련된 석유 및 가스 매장량 데이터는 추정치일 뿐이며 본질적으로 불확실성이 있습니다. 실제 매장량은 이러한 추정치와 크게 다를 수 있습니다. 이 보고서에 포함된 석유 및 가스 매장량에 대한 데이터는 추정치이며 주로 석유 생산 기술 문제에 대해 Rosneft의 독립 컨설턴트인 DeGolyer & MacNaughton이 수행한 내부 분석 작업 결과를 기반으로 합니다. 석유생산기술은 정확하게 측정할 수 없는 지하 석유 및 천연가스 매장량을 추정하는 주관적인 과정입니다. 비용 및 수량 추정, 경제적으로 회수 가능한 석유 및 가스 매장량, 생산량, 미래 현금 흐름의 순 가치

자금과 준비금 개발을 위한 지출 시기 추정은 필연적으로 다양한 변수와 가정에 따라 달라집니다. 매장량을 추정하는 데 사용되는 많은 가정은 회사의 통제 범위를 벗어나며 시간이 지남에 따라 부정확한 것으로 판명될 수 있습니다. 러시아 매장량 분류 시스템에 따른 매장량 추정 및 계산을 위한 대체 시스템의 사용은 필연적으로 많은 불확실성과 연관되어 있습니다. 매장량과 자원 평가의 정확성은 이용 가능한 정보의 품질과 석유 생산 기술 및 지질학적 데이터의 해석에 따라 달라집니다. 추정일 이후에 발생하는 탐사 시추, 데이터 해석, 테스트 및 생산에는 Rosneft의 매장량과 자원에 대한 상향 또는 하향 조정이 필요할 수 있습니다. 또한 서로 다른 준비금 및 자원 추정자는 동일한 사용 가능한 데이터를 기반으로 준비금 및 현금 흐름을 다르게 추정할 수 있습니다. 매장량 및 자원과 관련된 실제 생산량, 수익, 비용은 추정치와 다를 수 있으며 이러한 차이는 상당할 수 있습니다.

러시아의 예비분류 시스템과 관련된 몇 가지 불확실성도 있습니다. 이 시스템은 지질학적 요인만 고려하며 매장량 추출의 경제적 타당성은 고려하지 않습니다. 석유 및 가스 회사가 상업적으로 생산적인 석유 또는 가스 매장지를 발견하지 못할 위험을 포함하여 탐사 시추와 관련된 수많은 위험이 있습니다. 회사는 기후 조건이 좋지 않고 비용이 많이 드는 지역을 포함하여 다양한 지리적 지역에서 탐사 및 탐사 작업을 수행합니다. 유정 시추, 개발 및 운영 비용은 종종 불확실합니다. 결과적으로 Rosneft는 추가 비용이 발생하거나 여러 요인으로 인해 시추 작업을 축소, 중단 또는 종료해야 할 수 있습니다. 그중에는 시추 작업 중 예상치 못한 채굴 및 지질 조건이 있습니다. 비정상적으로 높거나 비정상적으로 낮은 저장소 압력; 지질 구조의 예상치 못한 이질성; 장비 고장 또는 사고; 불리한 기상 조건; 환경 법규 및 정부 요구 사항을 준수해야 할 필요성; 시추 장비의 부족 및 시기적절한 배송.

Rosneft가 효과적인 탐사를 수행할 수 없거나 확인된 매장량이 포함된 자산을 획득할 수 없는 경우, 생산 현장이 고갈됨에 따라 회사가 석유 및 가스를 생산함에 따라 확인된 매장량은 감소할 것입니다. 회사의 미래 생산은 주로 석유 및 가스 자산의 성공적인 발견, 인수 및 개발에 달려 있습니다. Rosneft의 시도가 성공하지 못할 경우 회사의 총 확인 매장량이 감소하고 석유 생산량이 감소하여 회사의 운영 결과 및 재무 상태에 부정적인 영향을 미치게 됩니다. Rosneft는 석유 매장량 측면에서 세계 최고이며 막대한 자원 기반을 보유하고 있어 향후 매장량 수정으로 인한 석유 생산량 감소 위험을 최소한으로 줄여줍니다.

석유 및 가스 산업에서는 치열한 경쟁이 벌어지고 있습니다. Rosneft는 주로 다음 분야에서 다른 주요 러시아 석유 및 가스 회사와 경쟁합니다.

* 러시아 정부 기관이 주관하는 경매 및 판매를 통해 탐사 및 생산 라이센스를 취득합니다.

* 탄화수소 생산과 관련된 라이센스나 기존 자산을 이미 소유하고 있는 다른 러시아 회사 인수

* 필요한 서비스를 제공하는 능력이 제한될 수 있는 선도적인 독립 서비스 회사를 유치합니다.

* 공급이 부족할 수 있는 주요 건설 프로젝트용 장비 구매

* 가장 높은 자격을 갖추고 경험이 풍부한 인력을 유치합니다.

* 기존 소매 무역 기업 및 새로운 소매 무역 기업을 위한 부지 인수;

* 정유 시설을 구매하거나 이에 대한 접근 권한을 얻습니다.

이 회사는 러시아와 세계 모두에서 업계 선두 위치 중 하나를 차지하고 있으며, 이는 경쟁에서의 위치를 크게 향상시킵니다. 향후에도 경쟁 우위를 유지하고 개선하기 위한 중요한 신규 프로젝트 포트폴리오를 보유하고 있습니다. Rosneft는 국내 및 해외 시장에 제품을 판매함으로써 경쟁 심화와 관련된 위험을 안고 있을 수 있습니다. 석유제품을 국내시장에 판매할 때 위험을 최소화하기 위해

치열한 경쟁 상황에서는 다음이 수행됩니다.

* 특정 유형의 석유 제품의 과잉 재고를 피하기 위해 회사의 정유소 선적은 시장 상황 예측을 고려하여 계획됩니다.

* 석유 정제 및 석유 제품 생산의 기존 구조와 러시아 연방의 거의 모든 지역을 포괄하는 석유 제품을 공급하는 자체 기업 및 상대방의 존재를 고려하여 국내 시장에서 지역 상품 흐름의 신속한 재분배가 있습니다. 국내 시장과 수출 사이의 신속한 물량 재분배;

* 고옥탄 휘발유 및 저유황 석유 제품에 대한 수요 증가를 충족하기 위해 정유소가 재건되고 있으며, 특히 정제 규모와 깊이가 증가할 수 있습니다.

* 국내 시장에서 석유 제품 판매를 위한 가장 안정적인 부문으로서 최신 유럽 요구 사항을 충족하는 자체 주유소 및 단지 네트워크 개발에 지속적인 관심을 기울이고 있으며 자발적인 가격 변동에 덜 민감합니다. 수요 감소. 또한 주로 기업 고객을 유치하기 위해 전자 카드를 기반으로 주유소를 통해 석유 제품을 분배하는 시스템과 Rosneft 주유소에서 다른 시장 참여자의 카드 서비스 시스템이 널리 구현되고 있습니다. 긴급 상황 발생 시 아르한겔스크, 나홋카, 데카스트리, 투압세 항구에 4개의 자체 환적 해양 터미널이 있어 수출 점유율을 높이는 방향으로 수출과 국내 시장 간에 회사 제품의 신속한 재분배가 가능합니다. . 원유 및 석유제품에 대한 외부 시장의 경쟁 심화로 인한 위험을 규제하는 가장 효과적인 조치에는 한 지역에서 다른 지역으로 판매되는 제품 흐름의 재분배를 허용하는 지리적 다각화가 포함됩니다. 예를 들어, 아르한겔스크-무르만스크 공급 경로의 도입과 철도를 통한 중국으로의 배송 계획 덕분에 극동, 동남아시아 및 미국 시장에 대한 접근을 통해 수출 흐름을 규제하는 것이 가능해졌습니다. 이는 흑해와 발트해 항구와 유럽을 향한 Transneft 회사의 Druzhba 파이프라인을 통한 전통적인 수출 흐름의 감소로 인해 가능해졌습니다. 송유관에서 철도로의 환적 용량이 증가하고 동부 시베리아-태평양 송유관의 시운전으로 인해 이러한 기회가 증가합니다.

재정적 위험

외환

OJSC NK Rosneft 총 수익의 주요 부분은 석유 및 석유 제품 판매를 위한 수출 운영에서 발생합니다. 따라서 통화와 루블 간의 환율 변동은 회사의 재무 및 경제 활동 결과에 영향을 미치며 이는 통화 위험 요소입니다. 회사의 환위험은 외화로 표시되는 비용의 존재로 인해 유의적으로 감소됩니다. OJSC NK Rosneft는 국제 신용 시장의 주요 차용자입니다. 대부분의 대출은 미국 달러로 표시됩니다. 이러한 대출에 대한 현재 서비스 의무도 달러로 표시됩니다.

수익과 부채의 통화 구조는 서로 다른 방향의 요소가 서로 보상하는 내장된 헤징 메커니즘의 역할을 합니다. 통화로 표시된 청구권과 의무의 균형 잡힌 구조는 통화 위험 요소가 회사의 재무 및 경제 활동 결과에 미치는 영향을 최소화합니다. .

이자율의 변화

대규모 차입업체로서 Rosneft는 금리 변동과 관련된 위험에 노출되어 있습니다. 주요 차입원은 국제신용시장이다. 회사 부채 포트폴리오의 대부분은 미국 달러로 표시된 대출입니다. 대부분의 대출 서비스에 대한 이자율은 은행 간 대출 금리를 기준으로 합니다.

LIBOR와 EURIBOR. 이러한 이자율이 인상되면 Rosneft의 부채 상환 비용이 증가할 수 있습니다. 회사의 대출 비용 증가는 지급 능력 및 유동성 지표에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

당사는 자체 자금과 차입 자금의 균형 있는 사용 정책을 추구하며 현재 Moody's(Baa1), Fitch(BBB), S&P(BBB-) 등급을 보유하고 있습니다. 대출 포트폴리오의 일부에 대한 이자율 수준을 고정하기 위해, Rosneft는 금융 파생상품 거래를 수행합니다. Rosneft와 러시아 연방의 신용도 증가는 향후 회사의 차입 비용을 줄이는 데 중요한 요소입니다.

5. 자본수익률 계산모델에 대한 설명

CAPM(Capital Asset Pricing Model)은 금융자산의 가격을 결정하는 모델입니다. 이는 해당 자산의 시장 위험을 고려하여 기존의 잘 분산된 포트폴리오에 추가할 자산에 대해 필요한 수익률 수준을 결정하는 데 사용됩니다.

CAPM 모델에서 계수 b는 체계적 위험에 대한 회사 수익성의 민감도를 반영합니다. 이 모델을 사용하여 자기자본 수익률을 찾는 방정식은 다음과 같습니다.

여기서 Y e는 자기자본 수익률이다.

Y rf - 무위험 수익률;

c - 회사의 위험을 측정하는 계수

Y m a r - 평균 시장 수익률.

러시아 연방 장기 국채 수익률은 루블 현금 흐름에 대한 무위험 할인율로 사용되었으며 이는 7.3684%에 달했습니다(부록 3). 여기에는 이미 국가 위험 S1이 포함되어 있으므로 러시아 루블의 현금 흐름 할인율을 계산할 때 고려되지 않습니다.

A. Damodaran의 웹사이트에 따르면 시장 위험 프리미엄이 결정되었습니다. 이는 기업주 수익률과 무위험 증권 수익률 간의 차이를 반영하며 5.8%에 해당합니다(부록 2).

CAPM 모델에서는 베타 계수를 사용하여 체계적 위험을 고려합니다. 베타 계수는 해당 시장 부문에서 운영되는 모든 회사의 주식 가격 변동과 비교하여 특정 회사의 주식 가격 변동 폭을 반영합니다. 평가 대상 기업의 베타계수를 추정하기 위해, 2012년 12월 20일 이후 기간 동안 RTS 지수 수익성 변화에 대한 평가 대상 기업 증권 수익성 변화의 의존성을 구축했다. ~ 2013년 12월 20일 (부록 1) 이 경우 선형회귀식의 기울기는 0.2001이다.

회귀 모델을 구성할 때 매우 작은 R2 값이 얻어졌으므로 이를 버리고 1.291과 동일하게 사용하는 것이 좋습니다. 이는 석유 및 가스 산업에 대한 이 지표의 평균 값과 같습니다. A. Damodaran "R2 - 1.291 웹사이트

분석된 부문 간의 과세 차이를 고려하여 베타 계수는 다음 공식을 사용하여 회사의 목표 부채 비율을 고려하여 계산되었습니다.

여기서 rl은 평가 대상 회사의 재정적 레버리지를 고려한 베타 계수입니다.

m은 업계 기업의 부채 부담이 없는 베타 계수입니다.

세금-소득세;

M/E는 산업 자본 구조를 기준으로 부채와 자기자본의 비율을 나타내는 지표로 해당 비율의 중앙값을 기준으로 계산됩니다. A. Damodaran 웹사이트의 데이터에 따르면 2013년 1월 고려 중인 업계에 대한 이 지표는 53.39%입니다(부록 4).

이 경우

rl =1.291*(1+(1-0.2)*0.5339)=1.894

수정된 CAPM 모델은 다음 위험 프리미엄에 대한 자기자본 수익률 조정을 가정합니다.

국가 위험 프리미엄 S 1 ;

한계 소형주 프리미엄 S 2 ;

특정 기업에 투자하기 위한 위험 프리미엄 S 3 ;

그런 다음 수정된 CAPM 모델은 다음과 같은 형식을 취합니다.

S.V. Pupentsova, "자산 및 사업 가치 평가의 기본: 교과서", 상트페테르부르크 주립 폴리테크닉 대학교 E&MNiT 출판사, 상트페테르부르크, 2011. - 222p (3)

Small Cap Premium(S2)은 Ibbotson 연구 데이터를 사용하여 계산됩니다. 이 회사의 자본금은 높기 때문에 프리미엄은 0%입니다.

표 9

연구 대상 회사에 대한 투자에 대한 위험 프리미엄(S3)은 평가 대상 회사에 대한 투자와 관련된 특정 위험을 고려합니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.

입법상의 위험;

확립된 가격 수준

핵심 직원에 대한 의존도

기업 지배구조의 질

주요 소비자에 대한 의존도

주요 공급업체에 대한 의존도

사업 개발 전망의 가용성

고정생산자산의 상태

사업의 재정 상태와 자본 투자 자금 조달을 위한 자금 조달 능력.

회사 투자에 대한 위험 프리미엄(S3) = 4%. (부록 6)

표 10

자기자본수익률 계산을 위한 입력 매개변수

계산 결과, 연구 대상 조직의 자기자본 수익률은 8.48%가 됩니다.

수익률에 대한 결론

가중평균 자본비용은 모든 자본의 총비용으로, 자기자본과 타인자본의 상대적 수익률의 합에 자본 구조의 특정 지분을 곱하여 계산됩니다. 가중 평균 자본 비용은 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.

М=M/E(1+M/E)= 0.5339/(1+0.5339)= 0.34807

장기차입자본 유치시중이자율(Ym)은 신용기관이 비금융기업에 제공한 대출의 연평균 가중평균이자율 10.67917%를 사용하였다(별표5).

따라서 가중평균자본비용은 7.14%였습니다. 이 값은 국가 위험이나 연구 대상 회사에 대한 투자 위험을 고려하지 않습니다.

서지

1. 2012년 OJSC AK Rosneft 재무제표

2. 2013년 OJSC AK Rosneft 재무제표

3. 국제재무보고기준(IFRS)에 따라 작성된 OJSC AK Rosneft 연결재무제표 및 2012년 12월 31일 마감 회계연도의 감사보고서

4. 오즈로프 E.S. 상트페테르부르크 부동산의 경제적 분석 및 평가: 출판사 "ISS", 2007

5. S.V. Pupentsova, "자산 및 사업 가치 평가의 기본: 교과서", 상트페테르부르크 주립 폴리테크닉 대학교 E&MNiT 출판사, 상트페테르부르크, 2011. - 222페이지;

부록 1

폐쇄	RTS 수익성	중앙은행 수익률

부록 2

부록 3

부록 4

부록 5

부록 6

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이 기사에서는 고정 생산 자산의 자본 생산성 지표와 투자 프로젝트의 계산 공식을 고려할 것입니다.

자본 생산성. 정의

자본생산성 (영어. 결정된 자산 회전율 비율)는 고정 자산 사용의 강도와 효율성을 보여주는 재무 지표입니다. 자본 생산성 비율은 기업의 재무 상태를 분석하는 데 사용되며 기업의 역학을 분석할 때 회사 자금 관리의 효율성을 보여줍니다.

고정 자산의 자본 생산성 비율 계산 공식

자본생산성비율생산자산 단위당 얼마나 많은 제품이 판매(생산)되었는지를 나타냅니다. 계산식은 다음과 같습니다.

회사의 생산 자산 관리 효율성을 평가하기 위해 다음 지표가 사용됩니다.

규범적 가치

자본생산성비율에는 단일한 표준값이 없습니다. 각 기업은 생산 자산의 허용 가능한 회전율 수준을 결정합니다. 자본 생산성 분석은 수년에 걸쳐 수행되며 이를 통해 추세의 성격을 평가할 수 있습니다.

자본 생산성 비율의 역학	기업의 재정 상태
K펀드 ↘	기업의 재정적 안정성과 생산 자산 및 용량 사용의 효율성이 감소합니다.
K펀드 ↗	생산 자산 사용의 효율성과 효과성을 높여 재무 안정성을 높였습니다.
K 펀드 ≥ K * 펀드	계수의 업계 평균 값을 초과하는 지표는 기업의 경쟁력이 향상되었음을 나타냅니다.
케이펀드< К * фонд	기업의 자본 생산성은 업계 평균 비율보다 낮습니다. 이는 기업의 경쟁력이 저하되었음을 나타내는 지표입니다.

자본생산성 계산의 예

자본생산성의 요인분석

자본 생산성 수준에 대한 다양한 경제적 요인의 영향 강도를 결정하기 위해 실제로 요인 분석이 사용됩니다. 자본 생산성의 2요인, 4요인, 7요인 모델을 고려해 보겠습니다.

자본 생산성의 2요인 모델

2요인 모델은 자본생산성 비율의 가치가 생산자산의 구조에 의해 어떻게 영향을 받는지 보여줍니다.

어디:

F a – 고정 생산 자산의 활성 부분;
N - 기업의 제조 및 판매 제품의 양;
F – 고정 생산 자산.

자본 생산성의 7가지 요소 모델

이 모델을 사용하면 기업의 자본 생산성 수준과 고정 생산 자산의 구조, 활성 자산의 기계 및 장비 구조, 기계 및 장비의 이동, 평균 등 7가지 요소 간의 상호 작용 정도를 평가할 수 있습니다. 장비 단위 비용, 기계 교대 기간 및 장비 작동 효율성. 수식은 다음과 같습니다.

Fmash – 기계 및 기계 운영의 평균 비용;
Tcm – 기계 교대 횟수;
с - 장비의 평균 비용;
Qd – 기계 및 기계의 수;
I – 고려 중인 기간의 지속 기간
T h – 기계와 기계가 작업한 시간입니다.

자본 생산성의 4가지 요소 모델

이 모델을 통해 기업의 자본 생산성 수준과 전문화 수준, 기업의 평균 용량 계수, 고정 생산 자산의 구조 및 생산 활동 부분의 매출액 간의 상호 작용 특성을 결정할 수 있습니다. 자산.

어디:
N oc – 회사의 주요 제품;
W - 기업의 연간 평균 생산 능력.

기업의 자본 생산성 관리

자본 생산성 관리는 수익 관리와 기업의 고정 생산 자산 규모를 기반으로 이루어집니다. 기업의 자본 생산성은 다음 요소에 따라 향상될 수 있습니다.

노동력과 장비 생산성을 높입니다.
장비 활용도를 높입니다.
생산을 자동화합니다.
생산과 생산에 새로운 기술과 혁신을 도입합니다.
구매자의 유통 네트워크를 개발합니다.
제품의 품질과 경쟁력을 높입니다.

3. 소득 자본화를 기반으로 한 투자 자본 비용 결정

3.2. 수익률에 따른 소득의 자본화

3.2.1. 현금흐름할인

수익률에 따라 소득을 자본화하는 경우 직접 자본화보다 소득 흐름을 더 자세히 고려하고 현금 흐름 변화의 성격을 고려하며 투자자 결정을 일관되게 분석하고 더 복잡한 계산 모델을 사용합니다.

수익률에 따라 소득을 자본화하는 기본 방법:

– 각 계획 연도의 소득 흐름에 대한 자세한 분석을 포함하는 할인된 현금 흐름 방법

– 변화 추세를 고려하여 첫 해의 소득을 자본화하는 계산 모델을 기반으로 한 자본화 방법입니다.

현금흐름할인법 –물건의 사용과 관련된 위험 정도를 고려하여 현금 흐름이 임의로 변하고 균등하지 않게 변하는 재산의 가치를 평가합니다. 이 경우, 부동산의 가치는 각 기간별 소득원과 연말에 매각할 수 있는 부동산의 예상 미래 가치를 별도로 할인하여 미래 소득의 현재 가치를 합산한 값으로 결정됩니다. 보유기간. 이러한 계산에서는 할인율, 즉 수익률 또는 수익률이라고 하는 해당 자본 수익률을 사용합니다.

현금 흐름 -재산의 사용으로 인해 발생하는 현금 흐름.

이 방법을 사용하면 임의로 변경될 수 있고 다양한 위험 수준을 가질 수 있는 현금 흐름의 현재 가치를 고려할 수 있습니다. 현금흐름할인법의 일반모형

여기서 PV는 현재 값이고, n은 기간 수입니다. Jn – 기간 n의 소득 Y – 할인율.

간단히 말해서 이 모델은 다음과 같이 표현될 수 있습니다.

여기서 PV는 소유권 기간(복원) 종료 시 객체의 재판매 가격입니다. n – 보유 기간 i - 예측 기간의 연도 FV (n,Y) – 할인율 Y에서 n 기간 동안 단위의 현재 가치(복리의 네 번째 함수)

즉, 현금흐름할인법에 따른 부동산의 현재가치는 소유기간과 귀속기간별 소득의 현재가치의 합으로 결정된다.

복귀 –소유 기간이 끝날 때 부동산 판매로 인한 소득.

할인율은 달리 투자수익률이라고도 합니다. 이는 자본 투자의 효율성을 특성화하고 전체 총 수입(투자 수입 및 자산 가치 변화로 인한 수입)을 고려하며 초기 투자와 실현된 경제적 효과를 시간 및 위험 요소에 맞춰 가져옵니다. 순영업이익을 분석하면 소득율과 토지 및 건축물에 대한 이자율이나 이자율을 고려한 할인율이 적용됩니다. 투자자의 자기자본수익률을 분석하는 경우에는 자기자본수익률을 적용합니다.

부동산 시장 현황과 동향에 대한 철저한 분석을 바탕으로 수익 흐름을 예측합니다. 이 경우 재건축이나 현대화에 드는 예상 비용은 해당 기간의 소득원에서 공제되어야 합니다.

할인율의 선택은 비슷한 수준의 위험을 지닌 사용 가능한 대체 투자 옵션에 대한 분석을 기반으로 합니다. 자본의 기회비용이 분석된다. 이 방법을 사용하려면 전체 투자 기간 동안 소득 및 자본 지표에 대한 회계 및 분석이 필요합니다.

러시아 감정가들 사이에서는 물건의 소유 기간을 3~5년 범위로 추정하는 관행이 발전했습니다.

현금흐름할인법의 장점:

– 시장 역학을 고려합니다.
– 불안정한 시장 상황에 적용 가능
– 소득과 지출의 불평등한 구조를 고려합니다.
– 건설 중이거나 재건축 중인 물체에 적용 가능합니다.

그러나 이 방법은 사용이 상당히 까다롭고, 예측에 있어서 오류가 발생할 확률이 높으며, 예측된 수입을 현재가치로 환산하는 과정에서 부정확성이 증가한다.

3.2.2. 복귀로 인한 현금 흐름 예측

계획기간 밖에서 받을 것으로 예상되는 소득은 계획기간 마지막 연도의 대상물 재판매(귀환)로 인한 소득으로 간주됩니다.

복귀로 인한 현금 흐름을 예측하는 주요 방법은 다음과 같습니다.

소유 기간 동안 물건의 가치 변화, 이 기간 동안 일반적인 부동산 시장 상태 및 특히 유사한 물건 시장의 변화, 재판매-자본화에 대한 가정을 기반으로 미래 판매 가격 할당 투자 프로젝트 완료 연도의 다음 연도 소득:

여기서 Vn은 n년에 물건을 재판매하여 얻은 수익입니다. DATSF n – n년차 세후 현금 흐름 할인; Ro – 일반 자본화율.

부동산 가치가 감소하는 경우 자본 수익을 고려해야 합니다. 부동산의 소득 흐름이 정기적으로 변하는 경우 자본화 비율에 조정 계수를 적용해야 합니다.

3.2.3. 할인율 결정

현금흐름할인법은 부동산 소유로 인해 발생하는 무작위로 변하는 미래 소득을 시장 상황과 기대를 반영한 할인율을 사용하여 현재 가치로 변환하는 방법을 기반으로 합니다.

할인율 -특정 시점의 현금흐름 가치를 다시 계산할 때 적용되는 복리이자입니다. 할인율의 선택은 비슷한 위험 수준(자본의 기회 비용)을 지닌 사용 가능한 대체 투자 옵션에 대한 분석을 기반으로 합니다.

할인율을 결정하는 몇 가지 방법을 살펴보겠습니다.

합산 방법.이 방법은 이용 가능한 대체 투자의 수익과 위험을 비교하는 데 기반을 두고 있습니다. 할인율은 다른 투자상품과 비교하여 위험이 없다고 간주되는 투자수익률에 투자 프로젝트에 내재된 추가 위험을 반영하는 이자 요소(보험료)를 더하여 계산됩니다.

이 방법에는 부동산 투자와 가장 관련이 있는 주요 위험을 고려하는 작업이 포함됩니다.

– 투자 대상의 유동성 위험;
– 투자 관리 위험 – 투자 관리 수준이 낮아져 부동산 가치가 하락할 가능성
– 부동산 시장 위험 – 수요와 공급 비율의 변화가 해당 부동산의 소득 수준에 영향을 미칠 수 있는 가능성
– 자본 시장 위험 – 이윤율과 이자율의 변화가 부동산 가치의 변화로 이어질 가능성
– 인플레이션 위험 – 실질 소득의 예상치 못한 변화 위험, 인플레이션으로 인해 부동산 비용과 임대료 수준이 증가하는 경향이 있기 때문에 부동산 투자에 대한 위험 정도는 작습니다.
– 재무 위험 – 부채 조달을 사용하는 경우 고려되며 재무 레버리지에 부정적인 변화가 발생할 가능성이 반영됩니다.
– 입법 위험 – 법률 변경으로 인해 부동산 가치가 하락할 가능성
– 환경 위험 – 불리한 환경 요인의 출현으로 인해 부동산 소득이 감소할 가능성을 반영합니다.

시장 분석 방법.이 방법은 시장 데이터 분석을 기반으로 하며, 충분한 정보가 있을 경우 일반적인 판매자와 구매자의 의견, 위험, 위치 특성 등을 보다 정확하게 고려할 수 있으므로 할인율을 결정하는 가장 정확한 방법으로 간주됩니다. , 소득 특성.

실제 거래에 대한 설문조사나 분석을 통해 투자자의 의견과 선호도를 고려합니다. 할인율은 비교 대상에 대한 최종 수익율로 결정됩니다. 최종 수익률을 파악하기 위해 내부 수익률 개념이 사용됩니다. IRR – 투자 프로젝트 개발 중 모든 현금 수령의 현재 가치가 투자의 현재 가치와 동일한 할인율.

대체투자 비교방법입니다.이 경우 위험 수준이 비슷한 투자 프로젝트는 할인율도 비슷해야 한다고 가정합니다. 비슷한 위험도를 가진 프로젝트의 할인율을 자본의 기회비용이라고 합니다. 투자자는 유사한 위험이 있는 프로젝트에 투자하지 않음으로써 그러한 이익을 잃습니다.

부동산 투자에 대한 비교 대상으로 담보가 있는 상업 대출의 이자율과 특정 유가 증권의 수익률이 선택됩니다. 대출 기관의 위험 수준은 주식 투자자보다 낮으므로 부동산 투자 수익은 대출 이자율보다 높아야 합니다.

투자그룹 방식(투자풀링).이 방법은 총 투자에서 부채 비율과 자기자본 비율 및 각 구성요소에 대해 요구되는 수익률을 결정하는 데 기반을 둡니다.

이자율과 수익률은 투자 프로젝트 자금 조달 과정에서 투자된 차입금 및 주식형 자금의 비율과 상관 관계가 있으며, 전체 할인율은 재무 요소를 가중 평균으로 고려하여 결정됩니다.

여기서 U 0은 일반 할인율입니다. Ym – 빌린 자금에 대한 할인율; Уе – 자신의 자금을 위해.

이 방법은 부동산 투자를 위한 차입금 유치가 일반적이고, 신용비율의 평균 시장 상황과 투자자 자신의 자금 수익률의 평균 시장 가치가 알려진 경우에 적용 가능하다.

3.2.4. 계산 모델에 따른 대문자 사용

모델 자본화 방법은 일반 자본화율을 사용하여 소득 흐름 변화를 분석하는 데 기반을 두고 있습니다.

전체 자본화율은 수익률의 시장 가치, 선택한 자본 확충 모델, 자금 조달 조건, 소득 변화율 및 객체 가치를 고려하여 계산됩니다. 자본화율의 주요 구성요소는 할인율과 수익률입니다. 서양식 방법에 따라 세금 목적으로 부동산을 평가하는 경우에는 실효세율을 고려해야 합니다.

할인율 -이는 투자 자본에 대한 요구 수익률이며, 각 기간 동안 받은 소득의 현재 가치를 자본 비용으로 나눈 비율입니다. 부동산 비용은 높으며, 투자 프로젝트의 취득 및 실행을 위해서는 차입 자본을 유치하는 것이 필요합니다. 이러한 상황에 따라 할인율에는 다음 구성 요소가 포함됩니다.

ㅏ) 이자율 -빌린 자본에 대한 필수 수익률;
비) 수익률 –자기자본에 대한 요구수익률.

환불 비율부동산의 수명 동안 투자 자본에 대한 수익을 반영합니다. 상환율은 흔히 투자수익률이라고 불립니다. 투자기간 동안 지출될 투자금 부분에 대해서만 적용됩니다. 토지가 소비되지 않기 때문에 토지 소유권 대체율은 고려되지 않습니다.

실효세율 –이는 부동산의 시장 가치에 대한 백분율로 표시되는 재산세율입니다. 세금 목적으로 부동산을 평가하는 경우에만 자본화 비율에 포함되어야 합니다. 이 경우 재산세는 운영비에 포함되지 않아 그 금액은 아직 알 수 없다.

대부분의 경우 자본화율의 모든 구성요소 중 가장 큰 것은 할인율입니다. 따라서 투자관리에 많은 비용이 들지 않는 무위험 유동자본투자(예: 은행계좌 예금)에 대한 수익률을 파악함으로써 자본화율이 결정되기 시작합니다. 이는 시간이 지남에 따라 돈의 감가 상각을 보상하는 최소 비율입니다. 그런 다음 위험, 유동성 및 투자 관리에 대한 조정을 추가합니다. 이러한 구성요소는 할인율(소득율 및 이자율)을 구성합니다.

모든 투자자는 자본 소득 외에도 투자 자본 수익률을 고려합니다. 따라서 환급율은 할인율에 추가됩니다.

자본금 반환 –수입이나 재판매를 통한 초기 투자 수익. 자본수익률을 설명하기 위해 회수율이 적용됩니다.

환급 –투자 기간 동안 투자금을 반환하는 데 필요한 정기 수입 금액입니다. 연간 환급률은 해당 부동산에서 발생한 소득의 변화율, 해당 부동산을 취득한 기간, 소유권이 영구적이지 않은 경우 해당 부동산의 향후 재판매로 인한 소득에 따라 달라집니다.

영구 소유권 하에서 소득의 균등한 흐름이 예상되고 소득 창출 부동산의 고정 자본 가치가 일정하게 유지되는 경우 투자 회수율을 고려할 필요가 없으며 자본화 비율은 할인율.

화폐 감가상각 외에도 다음과 같은 두 가지 주요 원인으로 인해 자산 가치가 하락할 수 있습니다.

1) 시장의 수요와 공급 비율의 변화로 인해 위험률이 높아지는 한편, 부동산 가치가 상승할 것으로 예상되면 위험률을 줄여야 합니다.

2) 재산에 의해 누적된 감가상각으로 인해 자본화율에 대한 보상을 고려해야 합니다.

검토 기간 동안 객체 가치에 변화가 있는 경우 자본화 비율은 수익률과 원금 회수율이라는 두 계수의 합으로 결정됩니다. 부동산에 투자된 자본의 가치가 하락할 가능성이 있는 경우, 자본의 일부 또는 전부를 현재 소득 흐름에서 회수해야 합니다.

환불 비율또는 투자 수익률은 투자 기간 동안 지출될 투자 지분에만 적용됩니다(토지의 경우 토지가 소비되지 않으므로 고려되지 않음). 회수율은 보유 기간 동안 투자금을 회수하는 데 매년 필요한 금액을 결정하는 데 필요합니다. 물가상승률의 영향은 위험률(할인율의 구성요소)에 반영되고, 보상률은 부동산 감가상각이 매매가격에 미치는 영향을 반영합니다.

상환 방법의 선택은 소득의 성격에 따라 다릅니다. 주요 수입원 형태:

1) 물건의 소유 기간을 제한하지 않고 균일하고 정기적인 수입을 얻습니다.

2) 제한된 기간 동안 균일하고 정기적으로 소득을 수령한 후 해당 물건의 재판매가 계획됩니다.

3) 임대 기간 종료 또는 서비스 수명 만료로 인한 자산의 완전한 감가상각으로 제한되는 일정 기간 동안 정기적인 소득 수령이 감소합니다.

4) 예측 기간 동안 소득 흐름이 증가합니다.

5) 향후 물건 재판매로 인한 수입원을 일회성 수령.

위의 소득 흐름 형태와 함께, 이들의 조합이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 소득 흐름의 증가 또는 감소와 향후 부동산 재판매의 조합입니다.

자본 비용 상환을 위한 주요 옵션: 균등 지분으로 자본 반환, 무한 소득 흐름 모델, Inwood 방법, Hoskold 방법.

균등분할 상환방법이는 자본 투자가 부동산 수명 동안 매년 동일한 비율로 상환된다는 사실에 기초합니다. 상환율은 남은 서비스 수명의 역수로 계산됩니다. 이 방법의 사용은 상당한 마모가 있는 다기능 부동산, 주거용 부동산 및 사무실에 적합합니다.

예 . 건물의 남은 수명은 25년이다. 그러면 환급률은 4%가 됩니다:

즉, 부동산 수명의 남은 25년 동안 연간 자본 대체 금액은 부동산 가치의 4%여야 합니다.

특히, 부동산의 감가상각비 증가, 단기임대료, 임차인의 불안정한 재무상태 등으로 인해 순영업이익의 지속적인 감소가 예상되는 경우에 이 방법이 적용 가능하다.

무한 스트림 소득 모델두 가지 경우에 적용됩니다:

1) 소득의 끝없는 흐름이 있습니다.

2) 수입원은 유한하지만 물건의 판매 가격은 초기 투자금과 동일합니다. 즉, 자산의 가치는 변하지 않으며 소득은 할인율과 동일한 자본화율로 자본화될 수 있습니다.

투자 프로젝트 종료 시 부동산 가치가 완전히 또는 부분적으로 감가상각되는 경우, 소득 흐름을 통해 초기 자본금을 반환할 수 있습니다.

인우드 방식보상 기금에서 투자 수익률로 자본을 반환하는 것과 관련됩니다. 즉, 원금의 수익률은 투자 수익률과 같습니다. 복구 자금 요소를 사용하면 초기 투자의 전체 수익에 해당하는 현금 흐름을 생성할 수 있습니다.

전체 자본화 비율에는 자본 수익률(R 0)과 보상 기금 요소가 포함되어야 합니다. (SFF), 이를 통해 초기 투자의 전체 수익에 해당하는 보상 기금을 형성할 수 있습니다. 자산이 완전히 쓸모 없게 된 경우 전체 자본화 비율을 계산하는 기본 공식은 다음과 같습니다.

인우드 방식의 특징은 투자수익률에 따라 보상기금이 구성된다는 점이다.

호스콜드 방식균일한 소득 흐름에 적용되며, 이 경우 보상 금액은 매년 수령되며 무위험 이자율과 동일한 이자율로 당좌 계좌에 예치됩니다. 이 방법에서는 투자자가 원래 투자에 대한 금리와 동일한 금리로 재투자할 수 있는 옵션이 없다고 가정합니다. 이 경우, 자금의 수익을 확보하기 위해 투자자는 보상 기금을 형성하여 가능한 가장 낮은 금리로 재투자합니다. 무위험 금리로.

투자수익률을 활용하는 인우드 방식과 달리 무위험이자율을 자본회수 기준으로 활용하는 호스콜드 방식은 그다지 널리 사용되지 않는다.

3.2.5. 균등하게 변하는 소득의 자본화

부동산 소득이 정기적으로 변경되는 경우 자본화 비율을 조정해야 합니다.

여기서 R은 소득 흐름의 변화를 고려하지 않은 자본화율입니다. R* – 소득 흐름의 변화를 고려하여 조정된 자본화율; Kk – 보정 계수.

소득이 증가하면 자본화율은 낮아지고, 소득이 감소하면 자본화율은 높아진다.

이전의

수입과 지출의 흐름 변화의 예상되는 역학에 따라 자본수익률에 기초한 자본화 방법은 현금흐름할인법과 계산모형을 이용한 자본화법으로 구분됩니다.

현금흐름할인법은 물건의 사용과 관련된 위험 정도를 고려하여 현금흐름이 임의로 변하고 균등하지 않게 변하는 재산을 평가하는 방법입니다. 이 경우, 부동산의 가치는 각 기간별 소득원과 연말에 매각할 수 있는 부동산의 예상 미래 가치를 별도로 할인하여 미래 소득의 현재 가치를 합산한 값으로 결정됩니다. 보유기간. 이러한 계산에서는 할인율, 즉 수익률 또는 수익률이라고 하는 해당 자본 수익률을 사용합니다.

여기서 PV는 현재 값입니다.

n - 기간 수

나는 n - n 기간의 소득;

Y - 할인율.

간단히 말해서 이 모델은 다음과 같이 표현될 수 있습니다.

여기서 PV는 소유권 기간(복원) 종료 시 객체의 재판매 가격입니다.

n - 보유 기간

i는 예측 기간의 연도입니다.

FV - 복귀 비용.

할인율은 달리 투자수익률이라고도 합니다. 이는 자본 투자의 효율성을 특성화하고 전체 총 수입(투자 수입 및 자산 가치 변화로 인한 수입)을 고려하며 초기 투자와 실현된 경제적 효과를 시간 및 위험 요소에 맞춰 가져옵니다.

러시아 감정가들 사이에서는 물건의 소유 기간을 3~5년 범위로 추정하는 관행이 발전했습니다.

현금흐름할인법의 장점:

· 시장 역학을 고려합니다.

· 불안정한 시장 상황에 적용 가능합니다.

· 소득과 지출의 불평등한 구조를 고려합니다.

· 건설 또는 재건축 중인 물체에 적용 가능합니다.

계획기간 밖에서 받을 것으로 예상되는 소득은 계획기간 마지막 연도의 대상물 재판매(귀환)로 인한 소득으로 간주됩니다.

모델 자본화 방법은 일반 자본화율을 사용하여 소득 흐름 변화를 분석하는 데 기반을 두고 있습니다.

전체 자본화율은 수익률의 시장 가치, 선택한 자본 확충 모델, 자금 조달 조건, 소득 변화율 및 객체 가치를 고려하여 계산됩니다. 자본화율의 주요 구성요소는 할인율과 수익률입니다. 할인율은 투자 자본에 대한 요구 수익률로, 각 기간 동안 받은 소득의 현재 가치를 자본 비용으로 나눈 비율입니다. 부동산 비용은 높으며, 투자 프로젝트의 취득 및 실행을 위해서는 차입 자본을 유치하는 것이 필요합니다. 이러한 상황에 따라 할인율에는 다음 구성 요소가 포함됩니다.

a) 이자율 - 빌린 자본에 대해 요구되는 수익률

b) 수익률 - 자기자본에 대해 요구되는 수익률.

회수율은 부동산 수명 동안의 투자 자본 수익률을 반영합니다. 상환율은 흔히 투자수익률이라고 불립니다. 투자기간 동안 지출될 투자금 부분에 대해서만 적용됩니다. 토지가 소비되지 않기 때문에 토지 소유권 대체율은 고려되지 않습니다.

대부분의 경우 자본화율의 모든 구성요소 중 가장 큰 것은 할인율입니다. 따라서 투자관리에 많은 비용이 들지 않는 무위험 유동자본 투자(예를 들어 신뢰할 수 있는 은행 계좌에 예금하는 등)에 대한 수익률을 파악함으로써 자본화율이 결정되기 시작합니다. 이는 시간이 지남에 따라 돈의 감가 상각을 보상하는 최소 비율입니다. 그런 다음 위험, 유동성 및 투자 관리에 대한 조정을 추가합니다. 이러한 구성요소는 할인율(소득율 및 이자율)을 구성합니다.

모든 투자자는 자본 소득 외에도 투자 자본 수익률을 고려합니다. 따라서 환급율은 할인율에 추가됩니다. 자본회수는 초기 부동산 투자의 고갈된 부분을 수익과 환입을 통해 대체하는 과정입니다.

환급액은 투자기간 동안 투자금을 반환하는데 필요한 정기적인 소득금액을 말합니다. 연간 환급률은 해당 부동산에서 발생한 소득의 변화율, 해당 부동산을 취득한 기간, 소유권이 영구적이지 않은 경우 해당 부동산의 향후 재판매로 인한 소득에 따라 달라집니다.

상환율 또는 투자 수익률은 투자 기간 동안 지출될 투자 부분에만 적용됩니다(토지의 경우 토지가 소비되지 않으므로 고려되지 않음). 회수율은 보유 기간 동안 투자금을 회수하는 데 매년 필요한 금액을 결정하는 데 필요합니다. 물가상승률의 영향은 위험률(할인율의 구성요소)에 반영되고, 보상률은 부동산 감가상각이 매매가격에 미치는 영향을 반영합니다.

자본 비용 상환을 위한 주요 옵션: 동일 지분으로 자본 반환(링 방식), Inwood 방식, Hoskold 방식.

링(Ring) 방식은 자본 투자가 부동산 수명 동안 매년 균등 분할 상환된다는 사실에 기초합니다. 상환율은 남은 서비스 수명의 역수로 계산됩니다. 이 방법의 사용은 상당한 마모가 있는 다기능 부동산, 주거용 부동산 및 사무실에 적합합니다.

인우드법은 회수기금으로부터의 자본수익률을 투자수익률로 가정한다. 즉, 원금수익률은 투자수익률과 같다. 복구 자금 요소를 사용하면 초기 투자의 전체 수익에 해당하는 현금 흐름을 생성할 수 있습니다.

호스콜드 방식은 소득 흐름이 균등하게 흐르는 경우에 사용되며, 이 경우 매년 보상 금액을 받아 무위험 이자율과 동일한 이자율로 당좌 계좌에 예치됩니다. 이 방법에서는 투자자가 원래 투자에 대한 금리와 동일한 금리로 재투자할 수 있는 옵션이 없다고 가정합니다. 이 경우, 자금의 수익을 확보하기 위해 투자자는 보상 기금을 형성하여 가능한 가장 낮은 금리로 재투자합니다. 무위험 금리로.

투자수익률을 활용하는 인우드 방식과 달리 무위험이자율을 자본회수 기준으로 활용하는 호스콜드 방식은 그다지 널리 사용되지 않는다.

평가 접근법의 결과 조화

평가 과정에서는 다양한 방법을 사용할 수 있으며,

그러나 다양한 방법을 기반으로 얻은 비용 지표의 상대적 중요성에 대한 결정은 결정되어야 합니다.

두 가지 이상의 방법을 사용하여 결정된 값을 가중하여 내리는 감정인의 합리적인 판단.

마지막 단계에서 평가에 대한 세 가지 접근 방식을 기반으로 얻은 평가 대상의 가치 결과에 동의할 때 다음을 수행해야 합니다.

* 비용 가치에 대해 수신된 데이터를 확인합니다.

* 다음으로 인한 가정 및 제한 조건 분석

사용된 정보의 완전성과 신뢰성;

* 최종 비용 값 도출.

더 많은 가중치를 부여할 비용 추정과 각 방법이 다른 방법에 대해 가중치를 부여하는 방법을 결정하는 것은 가치 평가 프로세스의 마지막 단계에서 중요합니다.

두 가지 기본 계량 방법이 있습니다.

수학적 계량 방법;

주관적인 계량 방법.

수학적 가중치 방법은 다음 공식을 사용하여 백분율 가중치를 사용합니다.

여기서 n은 사용된 평가 방법의 총 개수입니다.

i - 평가 방법;

V i - 평가 결과;

W, -- 결과의 가중치(유의성)입니다.

주관적 가중치를 사용하는 경우 목표는 수학적 가중치 방법과 동일하며 목표는 단일 추정값에 도달하는 것이지만 이 접근 방식에서는 백분율 가중치를 사용하지 않습니다. 평가 결론은 각 방법의 장단점 분석과 양적, 질적 분석을 바탕으로 이루어집니다.

각 방법을 지원하는 데이터. 감정인의 전문적인 경험과 판단이 최우선입니다.

부동산 평가에 대한 각 접근 방식에서 얻은 결과의 상대적 가중치를 결정하려면 다음 요소를 고려해야 합니다.

b 적용된 각 접근법의 준수 정도:

평가의 목적

평가 대상의 기능적 목적

평가 가능한 권리.

b 각 접근법에 사용된 초기 데이터의 신뢰성과 충분성은 어느 정도입니까?

b 관점에서 볼 때 각 접근법의 선호도는 무엇입니까?

시장 특성 및 평가 대상의 위치.

b에서 수행된 계산 및 분석 절차의 신뢰성은 무엇입니까?

사용된 접근법.

b 각 분야에서 전문가 평가와 판단의 비중은 얼마나 됩니까?

위의 접근 방식 중.

이러한 모든 요소를 고려하면 무게를 측정하고 궁극적으로 최종 결론을 도출할 수 있습니다.

22.01.2016 11:35 1806

내부 수익률(IRR)은 순 현재 가치(NPV)가 0이고 자본 수익률의 현재 가치가 초기 투자에 해당하는 할인율입니다.

여기에서 수익률은 프로젝트 수익성의 임계값을 반영합니다. 수익률이 낮은 부동산에 대한 투자는 수익성이 없기 때문입니다.

결과적으로, IRR의 규모가 투자자 또는 개발자가 수용할 수 있는 최소 수익률(IRR>i, 여기서 i는 자본 비용)보다 높으면 프로젝트의 경제적(상업적) 타당성에 대한 의견은 정확합니다. IRR이 허용되지 않는 경우< i.

따라서 IRR은 프로젝트 수익성의 임계값을 반영합니다. 왜냐하면 수익률이 낮은 부동산에 대한 투자는 수익성이 없기 때문입니다. 기본적으로 IRR은 투자한 기간 동안 각 투자 금액 단위가 매년 벌어들이는 이자율을 반영합니다. 동시에 프로젝트의 현금 흐름은 외부 환경과 격리되어 있습니다. 이는 이 기준의 이름에 "내부"라는 용어가 포함되는 것을 설명합니다. 즉, 현금 흐름의 내부 구조에만 관련됩니다.

이 상황은 내부 수익률이 이미 결정된 기간별 현금 흐름 다이어그램으로 설명됩니다. IRR = 22.03%이고 $ 80,000에 해당하는 초기 투자로 현금 흐름이 생성됩니다.

1년 - 0,
2년 - $30,000
3년 - $60,000
4년 - $59,500,

초기 투자금을 반환하는 데 사용됩니다.

내부수익률의 실제 계산은 현금흐름표 작성을 기반으로 합니다. 이어서 할인 요소(선택한 할인율당 현재 단가 요소)를 흐름의 현재 가치 계산에 사용할 수 있습니다.

양수 NPV(순현재가치)의 경우 할인율이 증가합니다(할인계수 값이 감소함). NPV 값이 음수인 경우 할인율 증가로 인해 내부 수익률 값은 두 할인율 값 사이에 있게 됩니다.

내부 수익률의 정확한 크기는 선형 보간법을 통해 결정됩니다.

여기서 IRR은 수익률입니다.
i1 - 양의 NPV에 대한 할인율
i2 – 음의 NPV에 대한 할인율;
NPV+ - 양성 NPV;
NPV- - 음수 NPV.

할인율 값을 순차적으로 설정하여 순 현재 가치(NPV)가 최소 음수 값과 최소 양수 값을 갖도록 선택합니다.

이는 22%의 할인율에서 비용이 양수임을 보여줍니다(3766). 23%에서는 음수(-3903)가 됩니다. 따라서 IRR은 22%보다 크고 23%보다 작아야 합니다.

선형 보간법을 사용하여 IRR의 정확한 값을 결정합니다.

여기서 현금 흐름 IRR은 22.5%입니다.

이 IRR 값은 투자 및 자기자본 수익률의 임계값을 나타냅니다. IRR은 투자에 손해를 끼치지 않고 지불할 수 있는 최대 이자율에 대한 아이디어를 제공하므로 대출 조건을 협상할 때 사용할 수 있습니다.

동시에, IRR을 개발 프로젝트 평가 기준으로 사용하는 데에는 단점이 있습니다. E.I.가 지적했듯이. Tarasevich(부동산 투자 분석 - St. Petersburg: MKS, 2000, p. 318), 다양한 규모의 프로젝트와 시간 경과에 따른 현금 흐름 분포가 다른 프로젝트의 경우 IRR은 모호한 의미를 갖습니다.