Nebytové priestory v bytovom dome
Nebytové priestory v bytovom dome - priestory neurčené na bývanie, ktoré môžu mať rôzne funkčné účely. Niektoré nebytové priestory môžu patriť len vlastníkom nehnuteľnosti, pričom Ostatné objekty môžu patriť jednému vlastníkovi, ktorý je v tomto prípade spoluvlastníkom celého domu - rovnako ako vlastníci bytov.
Vo viacerých bytových domoch sú nebytové priestory predmetom škandálu s vlastníkmi bytových priestorov.
I. Škandály okolo nebytových priestorov
1. Hlavné príčiny konfliktov:
- otázky súvisiace so vznikom vlastníctva nebytových priestorov jedným alebo druhým vlastníkom;
- otázky súvisiace s prenájmom;
- otázky súvisiace s platbami vlastníkov nebytových priestorov.
2. Historická perspektíva
Konflikt vypukol ešte v 90. rokoch, keď sa začala privatizácia. V tých časoch miestne úrady často nezákonne umožňovali nájomcom obývajúcim nebytové priestory, aby ich sprivatizovali. Zároveň v mnohých budovách začalo vedenie miest vyhlasovať za vlastníkov obce a obyvatelia riešili otázky zápisu vlastníctva bytov. V dôsledku toho sa množstvo nebytových priestorov stalo majetkom tretích obchodných organizácií alebo obecných úradov.
V tých dňoch existoval v ruskej judikatúre pojem (mimochodom, vynájdený ľudstvom pred narodením Krista). Nehnuteľnosť, ktorá bola súčasťou kondomínia, nebola predmetom scudzenia, hoci vtedajšia legislatíva bola flagrantne porušená.
Okrem toho vývojári pridali poriadnu porciu oleja do plápolajúceho ohňa a predali aj množstvo nebytových priestorov, vrátane tých, ktoré boli údajne súčasťou kondomínia. Ohavnosti páchané v nových budovách sa príliš nelíšili od svojvôle bývania, až na to, že ich autormi neboli úradníci, ale súkromné firmy.
Nový zákon o bývaní Ruskej federácie, ktorý vstúpil do platnosti, priniesol do problematiky vlastníctva nebytových priestorov dve zásadné novinky:
▪ Zákon zrušil pojem kondomínium (kolektívne vlastníctvo obyvateľov) a nahradil ho pojmom
▪ Vlastníci nebytových priestorov získali volebné právo, ktoré predtým nemali.
II. Kúpa a predaj nebytových priestorov:
1. Základné otázky
Pri kúpe alebo predaji nebytových priestorov je teda vo svetle legislatívnych metamorfóz, ku ktorým došlo, opodstatnené dôvody obávať sa, že postupom času (možno o niekoľko rokov) sa právnické alebo fyzické osoby môžu dostať na cestu tzv. života, ktorí sa budú domáhať svojich práv k nehnuteľnosti. Zároveň hrozí, že skončí aj kupec nelegálne sprivatizovaného majetku. Takéto precedensy existujú dodnes. .
Platí to najmä pre bývalé sovietske domy, ktoré prešli rukami skorumpovaných úradníkov a podvodníkov v oblasti bytových a komunálnych služieb. Všimnime si, že aj v modernej dobe si svoje nároky pravidelne vyhrávajú tí, ktorí žalujú tie isté mestské úrady. Pri nadobúdaní rôznych nebytových priestorov v novostavbách (podzemné parkovisko, predajňa, kancelária) však môže vzniknúť aj veľa otáznikov.
Formálne zaradenie nebytových priestorov podľa funkčných zásad v niektorých prípadoch nič neznamená. Tá istá pivnica, ktorá je skladiskom škandálov a súdnych sporov medzi vlastníkmi bytov, môže byť zároveň predmetom aj nepodliehať predaju.
2. Typizácia nebytových priestorov
▪ Nehnuteľnosť, ktorá nie je spoločným majetkom bytového domu, ktorú je možné bezpečne kúpiť.
▪ Nehnuteľnosť, ktorá je spoločným majetkom a je možné ju predať. So súhlasom vlastníkov bytov môžu byť niektoré ich nehnuteľnosti predané. V tomto prípade by sa dohoda mala uzavrieť s vlastníkmi, a nie s HOA alebo správcovskou spoločnosťou, pretože tieto organizácie iba spravujú a nevlastnia spoločný majetok.
▪ Nemožno odkúpiť ani nebytové priestory, ktoré boli nezákonne prevedené do cudzieho vlastníctva úkonmi úradov alebo developera.
▪ Nebytový priestor patriaci do spoločnej nehnuteľnosti, ktorý nie je možné predať, aj keď s tým vlastníci dajú súhlas. Takúto nehnuteľnosť nemôžete kúpiť.
CITÁT
„Vlastníci bytov v bytovom dome vlastnia právom spoločného spoluvlastníctva spoločné priestory domu, nosné konštrukcie domu, mechanické, elektrické, sanitárne a iné zariadenia zvonku alebo vo vnútri bytu, ktoré slúžia viac ako jedného bytu vlastník bytu nemá právo scudziť svoj podiel v právnom vlastníctve spoločnej nehnuteľnosti bytového domu, ako aj vykonávať iné úkony spojené s prevodom tohto podielu oddelene od vlastníctva bytu. “
(článok 290 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
III. Súd pre nebytové priestory
1. Všeobecné otázky
Právo na scudzenie nebytových priestorov, či už predajom, privatizáciou alebo iným konaním, je možné napadnúť, ak ide o pomocnú nehnuteľnosť určenú na úspešné fungovanie ostatných bytových a nebytových priestorov bytového domu.
Inými slovami, je potrebné preukázať, že funkcie tohto nebytového priestoru sú rovnaké ako funkcie kľúča pre úspešné fungovanie zámku (ten sa bez neho ukáže ako nepotrebná vec). V tomto prípade bude nebytový priestor klasifikovaný ako spoločný majetok domu.
2. Argumenty pre tvrdenie
▪ V súlade s článkom 134 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak rozdielne veci tvoria jeden celok, pričom sa predpokladá ich použitie na všeobecný účel, považujú sa za jednu vec (zložitú vec). Platnosť obchodu uzavretého ohľadom zloženej veci sa vzťahuje na všetky jej súčasti, ak zmluva neustanovuje inak.
▪ Podľa článku 135 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie vec, ktorá má slúžiť inej hlavnej veci a je s ňou spojená všeobecným účelom, nasleduje osud hlavnej veci, ak zmluva neustanovuje inak. To znamená, že prítomnosť v nebytových priestoroch spoločného majetku určeného na obsluhu dvoch alebo viacerých bytov (napríklad inžinierske siete v suteréne) bude dôkazom nezákonnosti odcudzenia.
▪ V súlade s odsekom 1 čl. 246 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa nakladanie s majetkom v spoločnom vlastníctve vykonáva na základe dohody všetkých jeho účastníkov. V dôsledku toho k scudzeniu nebytových priestorov spoločnej nehnuteľnosti môže dôjsť len so súhlasom vlastníkov všetkých priestorov bytového domu.
▪ V súlade s čl. 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je transakcia, ktorá nie je v súlade s požiadavkami zákona alebo iných právnych aktov, neplatná, pokiaľ zákon neustanovuje, že takáto transakcia je napadnuteľná alebo nestanovuje iné dôsledky porušenia.
▪ ak vlastník nebytového priestoru odkúpil (prenajal) časť pozemku od ostatných vlastníkov a vykonáva jeho zlepšenie;
▪ Ak vlastník nebytového priestoru z vlastnej iniciatívy zrealizuje dodatočné investície v dome (vylepšenie priľahlého priestoru k predajni, renovácia fasády jeho priestorov a pod.). Vykonanie takejto práce vás tiež neoslobodzuje od platenia údržby a opráv celého domu – pokiaľ to nie je uvedené v zmluve.
