Čo je to akt segregácie zodpovednosti?

Hlavným nástrojom interakcie medzi vlastníkmi a správcovskou organizáciou je zmluva o správe bytového domu (AMD).

Podľa odseku 2 článku 162 Zákonníka o bývaní Ruskej federácie sa správcovská spoločnosť na základe tejto zmluvy zaväzuje poskytovať služby a vykonávať práce na riadnej údržbe a opravách spoločného majetku bytového domu, obyvateľov s inžinierskymi sieťami, ako aj vykonávať ďalšie riadiace činnosti. Občania sú zase povinní platiť za služby poskytované verejnými službami.

Ako viete, na to, aby bola zmluva platná, musí obsahovať všetky podstatné podmienky stanovené zákonom. V prípade zmluvy o správe bytových domov článok 163 zákonníka o bývaní ako takú definuje:

• zloženie spoločnej nehnuteľnosti, v ktorej sa bude vykonávať správa, adresa domu;
• zoznam služieb a prác na údržbu a opravy spoločného majetku, postup pri jeho zmene, ako aj zoznam služieb poskytovaných správcovskou organizáciou;
• postup pri určovaní ceny zákazky, výšky platby za údržbu a opravy obytných priestorov a výšky platby za energie, ako aj postup pri vykonávaní takejto platby;
• postup kontroly plnenia povinností správcovskej organizácie podľa zmluvy o výkone správy.

V tomto prípade je mimoriadne dôležité určiť zloženie spoločného majetku bytového domu, pretože tento bod často vedie k sporom medzi vlastníkmi a verejnými službami.

Do našej redakcie teda nedávno prišla otázka: „Dobrý deň! Prosím, pomôžte mi prísť na to. Ak zmluva o správe bytového domu obsahuje vymedzovací akt, ktorý hovorí, že prvé uzatváracie zariadenia na stúpačkách vody a vykurovacích telesách vykurovacieho systému sú zodpovednosťou vlastníkov, nie je to v rozpore s paragrafmi 5 a 6 Pravidiel údržby spoločného majetku? Ďakujem".

Vlastníci vlastnia právom spoločného spoluvlastníctva priestory v bytovom dome, ktoré nie sú súčasťou bytov a sú určené na obsluhu viacerých priestorov. Článok 36 bytového zákonníka poskytuje približný zoznam zloženia spoločného majetku, podľa ktorého sú schody, výťahy, podkrovia, pivnice a iné objekty spoločné.

Zdôrazňujeme, že toto nie je úplný zoznam. Určuje len jednotlivé, najväčšie, prvky spoločného vlastníctva. Jeho podrobnosti sú uvedené v Pravidlách údržby spoločného majetku v bytovom dome, schválenom uznesením vlády Ruskej federácie č.491 zo dňa 13.8.2006 (v znení nariadenia vlády č.354 zo dňa 5.6. 2011).

Vzťahy medzi verejnoprospešnými organizáciami a vlastníkmi sú postavené na zmluvnom základe. Preto, ako už bolo uvedené vyššie, podstatnou podmienkou zmluvy o výkone správy je určenie zloženia spoločného majetku. Zmluvné strany majú právo z nej vylúčiť povinnosť správcovskej organizácie vykonávať určité druhy prác na údržbe jednotlivých objektov uvedených v pravidlách, alebo naopak zahrnúť do dohody povinnosť správcovskej organizácie udržiavať bez dodatočných platieb predmety, ktoré formálne nemajú charakteristiku spoločného vlastníctva. Preto potrebujeme akt vymedzenia zodpovednosti.

Akt o delimitácii je dokument, ktorý vymedzuje hranicu majetkovej izolácie a zónu prevádzkovej zodpovednosti správcovskej spoločnosti a vlastníkov priestorov v bytovom dome. Ide o veľmi dôležitý dokument, pretože zhruba povedané určuje, kto je za čo zodpovedný a platí.

V tomto smere musí byť akt delimitácie dobre vypracovaný. Legislatíva však neobsahuje požiadavky na jej formalizáciu. V praxi vo väčšine prípadov správcovské spoločnosti ponúkajú vlastníkom hotový dokument, ktorý títo slepo akceptujú.

Medzitým je akt delimitácie, ako každá iná príloha k zmluve, podľa občianskeho práva jej neoddeliteľnou súčasťou a podlieha prísnemu vykonávaniu. Na prepracovanie zloženia spoločného majetku je potrebné vykonať zmeny v zmluve o výkone správy bytového domu alebo podobne.

Pri odpovedi na otázku čitateľa teda môžeme konštatovať, že neexistujú žiadne rozpory so súčasnou právnou úpravou a uvedeným zákonom o vymedzení.