Tvrdá hra: ako zlepšiť fungovanie správcovskej spoločnosti
Napriek tomu, že správcovské spoločnosti podliehajú licencovaniu, ich práca veľmi často zanecháva veľa želaní: vchod je špinavý, vyhorené žiarovky sa nevymieňajú, výťahy nefungujú, dlhé roky neprebiehali žiadne opravy. Odborníci na webe RIA Real Estate prezradili, ako zabezpečiť, aby vaša správcovská spoločnosť fungovala lepšie, alebo ak všetko ostatné zlyhá, vybrať si novú.
Kto je za čo zodpovedný
Zákon ustanovuje, že správcovskú spoločnosť možno zmeniť, ak si neplní svoje povinnosti uvedené v zmluve: nedostatočné zabezpečenie obyvateľov inžinierskymi sieťami, porušenie pravidiel a predpisov požiarnej bezpečnosti, poškodenie majetku v dôsledku nevhodného stavu alebo manipulácie s internou komunikáciou , hovorí právnik spoločnosti LDD Nikita Rudnev.
Súčasťou údržby bytových domov je aj príprava na vykurovaciu sezónu, udržiavanie kanalizácie a kanalizácie v riadnom stave, včasný odvoz domového odpadu, čistenie výťahov, miestnych priestorov, vchodov, medzipodlažných priestorov, vysvetľuje Alexandra Guleva, generálna riaditeľka spoločnosti PSN Home management. . Okrem toho organizácia riadenia komunikuje s dodávateľmi energie, vrátane dohôd so spoločnosťami dodávajúcimi zdroje.
Za prácu svojich zamestnancov (inštalatéri, elektrikári) zodpovedá manažérska organizácia, dodáva Guleva. Ak majiteľ požiada o doplnkové služby, napríklad inštalatérske práce, zodpovednosť za ich kvalitu nesie správcovská spoločnosť. Platba za doplnkové služby by sa mala uhrádzať na bežný účet správcovskej spoločnosti, a nie platiť za prácu priamo zamestnancom. V tomto prípade je na vykonané dielo povinná záručná doba, počas ktorej zhotoviteľ nesie zodpovednosť za nedostatky a nedostatky. Záručná doba je zvyčajne jeden rok.
Náklady na služby sú zverejnené na oficiálnej webovej stránke správcovskej organizácie a sú zverejnené aj v kancelárii správcovskej spoločnosti na informačnom stánku. Majiteľ bytu si môže skontrolovať cenu konkrétnej služby priamo u zamestnanca správcovskej spoločnosti, ktorý by mal mať pri sebe cenníky.
Kde sa sťažovať
V prípade nespokojnosti obyvateľov s prácou správcovskej spoločnosti odborníci PIK-Comfort odporúčajú v prvom rade podať správcovskej spoločnosti písomnú žiadosť so žiadosťou o včasné a kvalitne poskytnutie služby.
"Podľa našich skúseností sa takto dá vyriešiť 85-90 % požiadaviek. Ak manažérska organizácia žiadosť ignoruje, potom je najjednoduchší spôsob, ako ovplyvniť kvalitu jej služieb, obrátiť sa na dozorné orgány a administratívu," vysvetľuje PIK- Pohodlie.
Majitelia priestorov majú právo telefonicky vyjadriť svoj názor, oznámiť svoje želania, pripomienky k práci zamestnancom dispečingu alebo kontaktného centra manažmentu, pripomína Guleva. V tomto prípade je potrebné objasniť číslo, ktoré je pridelené každej žiadosti alebo žiadosti, aby bolo možné sledovať realizáciu.
V hlavnej časti podnetu je potrebné uviesť, čo presne podľa názoru obyvateľa Trestný zákon porušuje, aké funkcie nevykonáva (lepšie je uviesť obdobie porušovania), priložiť foto alebo video potvrdenie, kópie dokumentov, úkonov, poradiť špecialistom PIK-Comfort.
Môžete konať prostredníctvom portálov, napríklad „Aktívny občan“ alebo „Dobrodel“. Ak takéto metódy nepomáhajú, musíte sa obrátiť na Štátnu inšpekciu bývania, Rospotrebnadzor alebo prokuratúru. V prípadoch, keď obyvateľ utrpí škodu na majetku, napríklad strom spadne na auto, potom bude musieť tento problém riešiť súdnou cestou.
Štátna inšpekcia bývania je často požiadaná, aby overila súlad s licenčnými požiadavkami správcovskej spoločnosti pri vykonávaní zmluvy o výkone správy vo vzťahu k tým činnostiam, pri ktorých boli zistené porušenia, uvádzajú odborníci z Kontroly bývania a verejných služieb. Sťažnosť sa odošle spoločnosti Rospotrebnadzor, ak zmluva o správe obsahuje podmienky, ktoré porušujú práva vlastníkov priestorov ako spotrebiteľov bývania a komunálnych služieb, ako aj pri porušovaní hygienických noriem a pravidiel pri údržbe spoločného majetku.
Na prokuratúru však už chodia, keď dôjde k porušeniu zákona Trestným zákonom alebo v prípade nečinnosti regulačných orgánov.
Ako zmeniť Trestný zákon
Odborníci pripomínajú, že ak nie je možné dohodnúť sa so správcovskou spoločnosťou na odstránení porušení, vlastníci bytov môžu na valnom zhromaždení rozhodnúť o ukončení zmluvy so správcovskou spoločnosťou. Zároveň musia na valnom zhromaždení rozhodnúť o spôsobe hospodárenia, výbere novej správcovskej spoločnosti a schválení podmienok zmluvy s novovybranou spoločnosťou. Môžu sa tiež rozhodnúť vytvoriť HOA na nezávislé riadenie domu. Ak je v dome málo bytov (menej ako 30), môžete prejsť na priamu správu bytového domu. Majiteľom to prinesie značné úspory, poznamenal ZHKH Control.
Podľa odborníkov z PIK-Comfort však nie každý majiteľ je pripravený zveriť svoj majetok „susedom“. Obyvatelia si najčastejšie vyberajú správcovskú spoločnosť, pretože funguje výlučne na základe licencie a majitelia môžu kontrolovať jej činnosť.
Existujú dva spôsoby výberu správcovskej spoločnosti, pokračujú odborníci PIK-Comfort. Prvým je, keď miestne orgány vyhlásia otvorenú súťaž na výber správcovskej organizácie. Druhým je výber správcovskej spoločnosti na schôdzi vlastníkov. Na výber novej správcovskej spoločnosti budú musieť obyvatelia získať väčšinu hlasov za, následne odovzdať hlasovací protokol s podpismi vlastníkov na Štátnu inšpekciu bytového majetku.
Pred výberom novej správcovskej spoločnosti odborníci odporúčajú preštudovať si všetky dostupné informácie: nájsť recenzie na internete, porozprávať sa s obyvateľmi iných domov o kvalite služieb konkrétnej spoločnosti. "V každom prípade vám odporúčame venovať pozornosť predovšetkým správcovským spoločnostiam, ktorých spoľahlivosť a kvalifikáciu zabezpečuje spolupráca so stavebníkom alebo developerom, ktorí sa osvedčili. Smernicou pre výber správcovskej organizácie je ustanovenie rozsah služieb údržby domu, ako napríklad: prítomnosť centra osídlenia, dispečing pohotovosti, prevádzková služba pridelená zariadeniu, manažér pre prácu s obyvateľmi,“ hovorí Guleva.
Špecialisti PIK-Comfort odporúčajú venovať pozornosť dátumu vytvorenia, ratingu GZHI, veľkosti autorizovaného kapitálu spoločnosti a nákladom na údržbu. Tiež stojí za to pozrieť sa na počet domov, ktoré spoločnosť poskytuje, a určite sa opýtať na kvalifikáciu špecialistov na správu.
Môžete sa pozrieť na správcovské spoločnosti developerov, pretože tie dokážu spravovať nielen vlastné zariadenia, dodáva Guleva. Každá rozvíjajúca sa správcovská spoločnosť je ochotná zvážiť všetky možné možnosti spolupráce s majiteľmi iných domov.
Ak hovoríme o Moskve, potom sa dom môže dostať pod kontrolu štátnej rozpočtovej inštitúcie „Zhilischnik“. To sa môže stať napríklad v prípade úpadku predchádzajúcej správcovskej spoločnosti. Teraz v Moskve až 60% fondu spravuje Štátna rozpočtová inštitúcia "Zhilischnik". Na prácu Štátnej rozpočtovej inštitúcie "Zhilischnik" sa vzťahujú rovnaké požiadavky ako na iné riadiace organizácie. A spôsoby vybavovania žiadostí sú rovnaké: písomné žiadosti, reklamácie cez portály, reklamácie atď.,“ poznamenáva PIK-Comfort.
Riadenie riadenia
„Kontrola bývania a verejných služieb“ upozorňuje na skutočnosť, že nemôžete bezmyšlienkovite podpísať bez prečítania žiadny papier, ktorý s využitím právnej negramotnosti obyvateľstva podstrčia zamestnanci riadiacej organizácie. Platí to najmä pre staršiu generáciu. Podmienky zmluvy o správe nehnuteľností ponúkané vlastníkom veľmi často nezodpovedajú normám platnej legislatívy. Napríklad spravidla neobsahuje zloženie spoločného majetku konkrétneho bytového domu, neuvádza mechanizmus pre vlastníkov na kontrolu práce správcovskej spoločnosti pri správe domu atď.
Aby správcovská spoločnosť pracovala efektívnejšie, vlastníci priestorov musia systematicky monitorovať plnenie zmluvy o správe, ktorá je uvedená v časti Kontrola bývania a komunálnych služieb. Po prvé, na ochranu svojich záujmov musia vlastníci vytvoriť domovú radu. Malo by ísť o skupinu proaktívnych vlastníkov priestorov domu, schopných organizovať prácu na interakcii so správcovskou spoločnosťou s cieľom zabezpečiť úspešnú správu domu. Hlavné je vybrať si spomedzi vlastníkov domu iniciatívneho, kompetentného človeka, ktorý je pripravený hájiť záujmy vlastníkov – predsedu zastupiteľstva a, samozrejme, rozhodnúť sa mu vyplácať mesačnú odmenu. Koniec koncov, väčšina právomocí vlastníkov organizovať správu domu je prenesená na neho, čo znamená veľké náklady, materiálne aj morálne.
