Locales no residenciales en un edificio residencial
Locales no residenciales en un edificio residencial - locales no destinados a vivienda, que pueden tener una variedad de propósitos funcionales. Una parte de los locales no residenciales puede pertenecer solo a los propietarios de la vivienda, mientras que otros objetos pueden pertenecer a un propietario, que en este caso es copropietario de todo el edificio, al igual que los propietarios de los apartamentos.
En varios edificios de apartamentos, los locales no residenciales son objeto de un escándalo con los propietarios de locales residenciales.
I. Escándalos en torno a locales no residenciales
1. Las principales causas de los conflictos:
- cuestiones relacionadas con el surgimiento de la propiedad de locales no residenciales de uno u otro propietario;
- cuestiones relacionadas con el alquiler;
- cuestiones relacionadas con el pago por parte de los propietarios de locales no residenciales.
2. Perspectiva histórica
El conflicto estalló en la década de 1990, con el inicio de la privatización. En aquellos días, las autoridades locales a menudo permitían ilegalmente que los inquilinos que ocupaban locales no residenciales los privatizaran. Al mismo tiempo, en varias casas, las administraciones de la ciudad comenzaron a proclamar a los municipios como propietarios, mientras que los residentes resolvían los problemas de registro de apartamentos como propietarios. Como resultado, varios locales no residenciales pasaron a ser propiedad de organizaciones comerciales de terceros o autoridades municipales.
En aquellos días, en la jurisprudencia rusa había un término (por cierto, inventado por la humanidad antes del nacimiento de Cristo). Los bienes que formaban parte del condominio no estaban sujetos a enajenación, aunque se violaba flagrantemente la legislación de entonces.
Además, los desarrolladores agregaron una buena cantidad de combustible al fuego, y también vendieron una serie de locales no residenciales, incluidos los que supuestamente son parte del condominio de empresas privadas.
El nuevo Código de Vivienda de la Federación Rusa, que entró en vigor, introdujo dos innovaciones fundamentales en los temas de propiedad de locales no residenciales:
▪ La ley abolió el término condominio (propiedad colectiva de los inquilinos), reemplazándolo por el término
▪ Los propietarios de locales no residenciales recibieron el derecho a votar sobre algo que no habían usado antes.
II. Compra y venta de locales no residenciales:
1. Preguntas clave
Así, a la hora de adquirir o vender locales no residenciales, a la luz de las metamorfosis legislativas que se han producido, hay buenas razones para temer que con el tiempo (quizás en unos años), las personas jurídicas o las personas físicas puedan aparecer en el camino de la vida que reclamará sus derechos sobre bienes inmuebles. Al mismo tiempo, el comprador de propiedad privatizada ilegalmente también corre el riesgo de ser extremo. Tales precedentes todavía existen hoy. .
Esto es especialmente cierto en el caso de las antiguas casas soviéticas, que han pasado por las manos de funcionarios corruptos y estafadores de viviendas y servicios comunales. Cabe señalar que en los tiempos modernos, quienes presentaron una demanda contra las autoridades de la misma ciudad periódicamente ganan sus demandas. Sin embargo, con la adquisición de varios locales no residenciales en edificios nuevos (estacionamiento subterráneo, tienda, oficina), también pueden surgir muchas preguntas.
En algunos casos, la clasificación formal de locales no residenciales según el principio funcional no significa nada. Todo el mismo sótano, que es un almacén de escándalos y pleitos entre propietarios, puede ser al mismo tiempo sujeto y no sujeto a venta.
2. Tipificación de locales no residenciales
▪ Bienes inmuebles que no sean propiedad común de un edificio de apartamentos que sea seguro comprar.
▪ Bienes inmuebles que son propiedad común que se puede vender. Con el consentimiento de los propietarios, se puede vender parte de su propiedad. Al mismo tiempo, el trato debe celebrarse con los propietarios, y no con la HOA o la empresa administradora, ya que estas organizaciones solo administran, y no poseen, la propiedad común.
▪ Locales no residenciales que hayan sido traspasados ilegalmente a propiedad ajena por la actuación de las autoridades o del promotor, siendo también de imposibilidad de compra.
▪ Locales no residenciales pertenecientes a bienes comunes que no pueden ser vendidos aunque los propietarios den su consentimiento. Usted no puede comprar tal propiedad.
CITA
“Los propietarios de apartamentos en un edificio de apartamentos poseen, sobre la base de la propiedad compartida común, los locales comunes de la casa, las estructuras de soporte de la casa, equipos mecánicos, eléctricos, sanitarios y de otro tipo fuera o dentro del apartamento, sirviendo a más de un apartamento El propietario del apartamento no tiene derecho a enajenar su parte en el derecho de propiedad de la propiedad común de un edificio residencial, así como a realizar otras acciones que impliquen la transferencia de esta parte por separado de la propiedad del apartamento.
(Artículo 290 del Código Civil de la Federación Rusa).
tercero Corte para locales no residenciales
1. Preguntas generales
Es posible impugnar el derecho a enajenar locales no residenciales, ya sea venta, privatización u otras acciones, si esta propiedad es una propiedad auxiliar destinada al buen funcionamiento de otros locales residenciales y no residenciales de un edificio de apartamentos.
En otras palabras, es necesario probar que las funciones de este local no residencial son las mismas que las de la llave para el funcionamiento exitoso de la cerradura (esta última resultará ser algo innecesario sin ella). En este caso, los locales no residenciales se imputarán a la propiedad común de la vivienda.
2. Argumentos de la demanda
▪ De conformidad con el artículo 134 del Código Civil de la Federación Rusa, si las cosas heterogéneas forman un todo único, lo que implica su uso para un propósito general, se consideran como una sola cosa (cosa compleja). El efecto de una transacción celebrada en relación con una cosa compleja se aplicará a todas sus partes constituyentes, a menos que el contrato disponga lo contrario.
▪ De acuerdo con el artículo 135 del Código Civil de la Federación Rusa, una cosa destinada a servir a otra cosa principal y relacionada con ella por un propósito general, sigue el destino de la cosa principal, a menos que el contrato disponga lo contrario. Así, la presencia en un local no residencial de propiedad común destinada a dar servicio a dos o más apartamentos (por ejemplo, servicios públicos en el sótano) será prueba de la ilegalidad de la enajenación.
▪ De conformidad con el apartado 1 del art. 246 del Código Civil de la Federación Rusa, la disposición de bienes en propiedad compartida se lleva a cabo por acuerdo de todos sus participantes. En consecuencia, la enajenación de locales no residenciales de propiedad común solo puede ocurrir con el consentimiento de los propietarios de todos los locales de un edificio de apartamentos.
▪ De conformidad con el art. 168 del Código Civil de la Federación Rusa, una transacción que no cumpla con los requisitos de la ley u otros actos legales es nula, a menos que la ley establezca que dicha transacción es anulable, o no prevea otras consecuencias de la violación .
▪ Si el propietario del local no residencial ha comprado (arrendado) una parte del sitio a los otros propietarios y está realizando su mejora;
▪ Si el propietario de un local no residencial, por iniciativa propia, realiza inversiones adicionales en la vivienda (mejora del territorio adyacente a la tienda, reparación de la fachada de su local, etc.). El hecho de realizar tales trabajos tampoco exime de pagar el mantenimiento y reparación de toda la casa - si esto no está previsto en el contrato.
