Перевод сельхоз земель в другую категорию. Как перевести сельскохозяйственный участок из одной категории земли в другую? Дачное хозяйство, сады и огороды

В настоящее время наблюдается бум массового загородного строительства. Как следствие, земли, на которой можно осуществлять строительство, становится все меньше и меньше, в связи с этим объектом пристального внимания становятся земли сельскохозяйственного назначения, которые по цене дешевле, чем земли населенных пунктов.

Отношения по переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов регулируются Земельным кодексом РФ, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и др. правовыми актами.

Правовое понятие категории «земли сельскохозяйственного назначения» содержится в п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ, согласно которой, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предоставленные для этих целей.

В соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», собственниками земель данной категории могут быть граждане, организации, муниципальные образования, субъекты РФ, государство. Ограничения касаются лишь иностранных граждан и организаций, а также организаций, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, организаций и лиц без гражданства составляет более 50 процентов, в данном случае они могут быть лишь арендаторами.

П. 1 ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» содержит закрытый перечень оснований перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий:

консервация земель;
создание особо охраняемых природных территорий;
установление или изменение черты населенных пунктов;
размещение промышленных объектов на землях сельскохозяйственного назначения;
строительство дорог, линий электропередач и иных линейных объектов при наличии утвержденного проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий;
включение непригодных для сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
размещение объектов коммунально-бытового назначения, если иные варианты размещения данных объектов отсутствуют;
выполнение международных обязательств РФ для обеспечения обороны страны.

Существует также два случая, когда перевести земли сельскохозяйственного назначения невозможно: первый-это участки, у которых кадастровая стоимость на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району; второй - отнесение земель к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.

Для осуществления перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов необходимо подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. По землям, относящимся к государственной собственности, уполномоченным органом является Правительство РФ. До сих пор не закончилось разграничение земель по видам собственности, поэтому, в основном, вопросами перевода земель занимаются исполнительные орган государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.В обязательном порядке в ходатайстве о переводе указываются кадастровый номер земельного участка, права на земельный участок, категории земель, из которой будет осуществляться перевод, и в которую он будет производиться, а также причина перевода земельного участка из одной категории в другую.

К ходатайству прилагаются следующие документы:
1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами (в соответствии с ФЗ "Об экологической экспертизе" проведение государственной экологической экспертизы обязательно при переводе лесных земель в нелесные и переводе любых категорий земель в особо охраняемые природные территории. Таким образом, при переводе земель сельскохозяйственного назначения, например в земли поселений, проведение экспертизы не требуется).
5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
Существуют некоторые проблемы уже на этапе подготовки вышеперечисленных документов.

До подачи ходатайства земельный участок должен пройти процедуру постановки на кадастровый учет и быть зарегистрирован как объект права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Мероприятие это довольно дорогостоящее, особенно если учитывать площади земельных участков. Поэтому если земельный участок находится в собственности, то он сначала приобретается с установленной категорией, а потом уже новый правообладатель начинает процедуру перевода.

Ходатайство рассматривается в течение 2 месяцев исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления; 3 месяцев - Правительством РФ. По итогам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земель из одной категории в другую категорию или об отказе в переводе, которые должны быть направлены заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия акта и копию акта в орган государственного кадастрового учета для внесения изменений в раздел «категория земель».

После внесения изменений орган кадастрового учета уведомляет органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В данном случае переоформление правоустанавливающих документов на земельный участок не требуется.
Отказать в переводе земель из одной категории в другую могут в следующих случаях:

в связи с отрицательным заключением экологической экспертизы, если она необходима;
в связи с ограничениями, содержащимися в федеральных законах;
в связи с несоответствием испрашиваемого целевого назначения утвержденной документации территориального планирования.

Акт о переводе земель или акт об отказе в переводе земель может быть обжалован в судебном порядке в течение 3 месяцев, когда правообладателю земельного участка стало известно об отказе, в случае пропуска срока по уважительной причине, акт об отказе в переводе может быть обжалован и за пределами этого срока.

К которой относятся такие участки. Чтобы получить возможность строить жилье или промышленные объекты на сельскохозяйственных землях, нужно предварительно изменить их категорию, подав ходатайство в местный земельный департамент.

Перевод земельного участка в другую категорию происходит по решению местных властей и сопровождается изменением данных об участке и видах его разрешенного использования в кадастровой базе ЕГРН. Правовое регулирование изменения категории земли осуществляется:

законом № 172 «О переводе земель из одной категории в другую»;
региональными законами.

Список категорий земли приведен в ст. 7 ЗК РФ , а в ст. 8 указано, что смена категорий сельскохозяйственных участков находится в ведении земельных департаментов областных администраций. Порядок подачи ходатайства в органы власти, особенности подготовки документов и рассмотрения обращения описывается в ст. 2-6 закона № 172 .

Местные законы определяют регламент и форму обращений заинтересованных лиц с целью смены земельной категории отдельных участков (п. 2 ст. 2 закона № 172).

Как перевести участок в другую категорию

– для многоэтажной и частной жилой застройки (ИЖС);
земли промышленности – для организации производства и возведения промышленных сооружений представителями бизнеса;
земли охраняемых заповедников – в целях сохранения уникальных экосистем.

Основаниями для изменения категории сельскохозяйственных участков могут признаваться невозможность организации строительства или производства на землях соответствующих категорий в данном регионе, а также низкая пригодность данных участков для занятия из-за плохого качества почвы или высокого уровня загрязненности.

Общий порядок процедуры смены земельной категории включает следующие шаги:

Поиск необходимого участка.
Подготовка документов.
Подача ходатайства в земельный департамент.
Рассмотрение ходатайства и принятие акта об изменении земельной категории или об отказе.
При положительном решении – направление копии акта заявителю.
Обращение заявителя в Росреестр с полученным актом и перерегистрация земельного участка в .

На этапе поиска участка инициатор должен оценить его, так как сельскохозяйственные участки, которых выше средней по региону, не подлежат переводу в другую категорию как особо ценные.

Список документов

Заполнение и подача ходатайства

Ходатайство – это письменное заявление с просьбой об изменении , которое направляет инициатор такого изменения в земельный департамент вместе с другими документами.

В ходатайстве нужно указать:

ФИО, ИНН и паспортные данные заявителя;
наименование органа обращения;
участка;
действующая и требуемая категории участка;
цель смены категории;
основание для изменения категории;
данные владельца участка (если он не является заявителем).

При перечислении оснований важно подтвердить отсутствие других земель в регионе, подходящих для заявленных целей ( или организации производства).

Образец ходатайства можно .

В качестве доказательств прикладываются выписки из местного земельного кадастра и экономические расчеты, показывающие, что использование нужного участка для нецелесообразно ввиду низкого качества почвы, а размещение производства позволит увеличить местный бюджет за счет налоговых поступлений.

Процесс рассмотрения и перерегистрации

Ходатайство рассматривается в течение 2-х месяцев. Если заявитель не имел согласия владельца участка на изменение его категории или собрал неполный пакет документов, то об этом сообщают сотрудники земельного департамента в течение 30 дней с момента подачи ходатайства в письменном виде. Комиссия департамента отказывает в переводе при наличии одной из следующих причин:

участок представляет ценность для сельского хозяйства;
участок включен в региональную программу по освоению территорий;
категорию земли данной территории изменять нельзя из-за ограничений, наложенных местными или федеральными законами.

Ценность участка определяется земельным комитетом с учетом заключения экологической комиссии.

При отказе заявитель может выбрать другой участок или оспорить решение департамента в судебном порядке.

В случае положительного решения копия акта высылается заявителю в течение двух недель. С данной копией заявитель обращается в Росреестр, приложив квитанцию госпошлины за перерегистрацию (350 рублей), а также и копию паспорта. Перерегистрация происходит в течение пяти рабочих дней, при этом переоформлять действующие документы на участок не нужно (п. 4 ст. 5 закона № 172).

Общий срок процедуры составляет от 2 до 4 месяцев, в зависимости от скорости рассмотрения ходатайства и необходимости проведения , а расходы включают в себя плату за справки и пошлины (до 1000 рублей), затраты на кадастровую оценку (500-2000 рублей) и межевые работы (3-15 тысяч рублей).

Для изменения категории участка необходимы основания, подтверждающие целесообразность такого изменения и безопасность для окружающей среды. Чтобы уменьшить вероятность отказа, при выборе участка нужно тщательно изучить региона и предусмотреть все возможные варианты, а также убедиться в низкой ценности участка для ведения сельского хозяйства.

Являются земли, используемые в целях развития и застройки населенных пунктов. Предназначаются они для этого соответствующими указами органов государственной власти и местного самоуправления. Территория этих земель определена их границами, которые служат линией разграничения между ними и землями других категорий, и не могут пересекать пределов участков земли, находящихся в распоряжении граждан или юридических лиц. Также границы населенных пунктов (городского, сельского значения) не могут нарушать пределов муниципальных образований и выходить за них (ст.83 ЗК РФ).

Для расширения пределов земель населенных пунктов применяется перевод земельных участков со сменой их категории. В этом процессе происходит (ч.1ст.8 N 172-ФЗ). В соответствии со ч.1ст.14 Федерального закона N 172-ФЗ, каждый земельный участок обязан быть отнесен в одну из соответствующих категорий, предписанных законом. Естественно, что когда такой участок земли входит в состав территории населенного пункта, его категорию необходимо сменить на соответствующую. Это необходимо сделать в обязательном порядке, так как за нецелевое использование земель государством предусмотрена ответственность.

Перевод земель других категорий в земли населенных пунктов

Земли сельскохозяйственного назначения . Данный перевод возможен лишь в случае исключения. Одна из ситуаций, в которой может произойти смена категории — изменение и установка новых пределов городских и сельских населенных пунктов (п.3 ч.1ст.7 N 172-ФЗ). Основанием для перевода сельскохозяйственных земель в категорию населенных пунктов является также размещение на них объектов промышленного назначения. Но обязательным требованием для этого является соответствующий уровень их (земель) кадастровой стоимости, который не должен быть выше средней аналогичной стоимости по муниципальному району. Исключение для размещения в таком случае составляют земли особо ценного назначения (п.4 ч.1 ст.7 N 172-ФЗ). Ситуация, когда разместить объекты здравоохранения, образования, коммунально-бытового и социального назначения не представляется возможным, кроме как на сельскохозяйственных землях, является еще одной причиной для перевода (п.9 ч.1 ст.7 N 172-ФЗ). В последних 2-х случаях превышение кадастровой стоимости на 50% и более среднего уровня цены ведет наложение запрета на перевод (ч.2 ст.7 N 172-ФЗ).
(далее земли промышленности и иного специального назначения). В случае, если такие земли были подвержены нарушениям, загрязнениям или на их территории построены здания, сооружения, предназначенные для сноса, то перевод в земли населенных пунктов разрешен только если есть утвержденный проект рекультивации таких земель. Если в процессе какой-либо деятельности был нарушен почвенный слой, то нарушенные земли должны быть восстановлены согласно утвержденному проекту рекультивации. Лишь по ходатайству органов государственной власти и местного самоуправления, перевод в категорию населенных пунктов может быть осуществлен без выполнения этих условий (ч.2,3ст.9 N 172-ФЗ). Во всех других случаях ограничений по смене категории не существует.
. Чтобы перевести такие земли необходимо заключение государственной экологической экспертизы о том, что их особая ценность утрачена и дальнейшее их использование по назначению невозможно (ч.1ст.10 N 172-ФЗ).
. Перевести данные земли в требуемую категорию возможно либо по причине изменения и установления новых пределов городских и сельских населенных пунктов, либо при необходимости разместить на них объекты государственного/муниципального значения, если другие варианты размещения отсутствуют (ч.2,3 ст.11 N 172-ФЗ). Земли, на которых расположены ранее созданные в целях освоения лесов поселки в границах земель лесного фонда, подлежат переводу в земли населенных пунктов.
. Перевод возможен если изменяются и устанавливаются новые границы городских и сельских населенных пунктов, либо возникла необходимость разместить на них объекты государственного/муниципального значения, если другие варианты размещения отсутствуют (ч.2,3 ст.12 N 172-ФЗ). Прекращение существования или изменение местоположения водного объекта также открывает возможность для смены категории. Однако этому разрешению должен предшествовать положительный результат государственной экологической экспертизы (ч.4 ст.12 N 172-ФЗ).
. Пользоваться такими землями разрешено только после перевода их в соответствующую категорию (ст.103 ЗК РФ). Для того, чтобы перевести земли запаса в категорию населенных пунктов, необходимо сформировать в установленном законодательством порядке данный участок земли, а после оформить на него акт о переводе (ст.13 N 172-ФЗ).

Необходимые документы

Для начала процесса перевода земель других категорий в категорию населенных пунктов необходимо составить соответствующее ходатайство. Этот документ нужно предоставить на рассмотрение органов государственной власти и местного самоуправления (ч.1ст.2 N 172-ФЗ). В ходатайстве указываются следующие данные:

информация о кадастровом номере земельного участка;
из какой категории земель выходит и в какую категорию переходит рассматриваемый участок земли;
веские обоснования для перевода;
права на данный участок земли (ч.3 ст.2 N 172-ФЗ).

К ходатайству необходимо приложить следующий пакет документов:

Документы, перечисленные в п.1 и в п.5, предоставляются в исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления заявителем самостоятельно. Остальные документы, в случае их непредоставления, запрашиваются вышеупомянутыми органами у подведомственных организаций, которые обладают данной информацией (ч.4.1 ст.2 N 172-ФЗ).

Порядок принятия решения о переводе

Органы государственной власти и местного самоуправления могут отказать в рассмотрении ходатайства, если обнаружат, что его подало ненадлежащее лицо или выявят несоответствие приложенных документов требованиям законодательства (ч.2 ст.3 N 172-ФЗ).

В случае несоответствия документов их возвращают заинтересованному лицу не позднее 30 дней со дня их подачи с обоснованием возврата (ч.3 ст.3 N 172-ФЗ).

Если с ходатайством и документами все в порядке, уполномоченные органы власти рассматривают заявление и принимают либо акт о переводе, либо об отказе в нем. Причем Правительство РФ обязано сделать это в течение трех месяцев со дня подачи ходатайства, а исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления должны сделать это за 2 месяца (ч.4 ст.3 N 172-ФЗ).

Акт о переводе не может быть принят на определённый срок и содержит следующую информацию:

веские причины для изменения категории земель;
данные о кадастровых номерах и площади земельных участков, описание местоположения и границы указанных земель;
из какой категории и в какую категорию осуществляется перевод.

Акт о переводе земель или отказе в нем направляется заявителю на протяжении четырнадцати дней с момента его принятия. Его решение может быть обжаловано в судебном порядке (ч.5-8 ст.3 N 172-ФЗ).

ashumskiy/depositphotos.com, Gajus-Images/depositphotos.com

– это участки территории за чертой населенных пунктов, которые предоставляются для нужд сельского хозяйства. К землям сельскохозяйственного назначения относятся :

сельскохозяйственные пространства: пашни, сенокосы, пастбища, территории с многолетними насаждениями;
зоны с местными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами, постройками, необходимыми для производства и хранения сельхозпродукции.

Необходим потому, что использование земли не по целевому назначению запрещено российским законодательством (о том, как избежать штрафа за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения и их изъятия, мы рассказывали в ). Сельскохозяйственные пространства подлежат особой охране как ресурс государственной важности.

Но возможен такой вариант событий, что качество, характеристики, более рациональные и экономически выгодные варианты использования участков со временем изменятся. Поэтому нередки случаи, когда оптимальным решением является изменение целевого назначения земельных участков.

Основания для перевода участков сельхозназначения в другую категорию :

изменение границы города или иного населенного пункта;
строительство промышленных объектов;
создание объектов здравоохранения и образования либо объектов культурно-бытового, социального назначения при невозможности иного варианта размещения;
консервация земель;
формирование ООПТ – особо охраняемой природной территории;
нахождение полезных ископаемых;
строительство автомобильных либо железных дорог, линий электропередач или связи; нефте-, газо- трубопроводов, иных подобных объектов;
размещение коммунально-бытовых объектов, если иные варианты размещения данных сооружений невозможны;
перемещение непригодных для дальнейшего сельскохозяйственного употребления территорий в состав лесного или водного фонда или земель запаса;
выполнение международных обязательств государства для оборонного обеспечения.

Физические и юридические лица главным образом заинтересованы в процедуре переведения земель сельхозназначения в земли населенных пунктов или в земли промышленности.

Однако такой перевод не всегда возможен. Если кадастровая стоимость земельного объекта вполовину и более превышает средний уровень стоимости по муниципальному образованию или территория является особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьем, то смена категории такого земельного участка не удастся.

Ходатайство имеет право подать правообладатель участка либо гражданин или юрлицо, представляющее его интересы.

Правообладателями выступают землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитута (о том, как оформляется аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства или частного лица, читайте , а из вы узнаете о нюансах заключения договора аренды таких земельных участков). Это могут быть как юридические лица, так и простые граждане.

Данный момент имеет очень большое значение, потому что если заявителем выступает ненадлежащее лицо, прошение будет отклонено без рассмотрения.

Подробная пошаговая инструкция

Как перевести участки сельхозназначения в другую категорию? Если возникла такая необходимость, первым делом нужно будет подать ходатайство. Перед этим следует убедиться в том, что данный участок находится на кадастровом учете и зарегистрирован как объект собственности в Росреестре.

Необходимые документы

Помимо прошения, при обращении в уполномоченный орган понадобятся такие бумаги, как :

данные из государственного земельного кадастра со сведениями о земельном объекте;
копия паспорта гражданина либо выписка ЕГРИП или ЕГРЮЛ для ИП и юридических лиц;
данные из Росреестра;
заключение государственной экологической экспертизы, если предполагается изменение земли сельхозназначения на особо охраняемую природную территорию;
согласие собственника земли.

По действующим в стране законам заявитель собственноручно предоставляет только документ, подтверждающий личность, выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ и согласие правообладателя участка.

Прочие же документы запрашиваются исполнительным органом государственной власти в органах и организациях, в распоряжении которых они находятся. Однако распространены ситуации, когда уполномоченные органы требуют от просителя предоставления всего пакета бумаг.

Составление ходатайства

В ходатайстве обязательно должны быть отражены :

права собственности на землю;
кадастровый номер объекта;
настоящая категория земли;
интересующая категория земли для перевода;
причина, по которой изменяется целевое назначение сельскохозяйственного объекта.

Также указываются все приложенные документы, необходимы для осуществления сделки по переводу земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Стоимость и госпошлина

Госпошлина будет составлять 30% от кадастровой стоимости земельного объекта (о методике расчета стоимости участка сельскохозяйственного назначения, можно узнать ). Чтобы ее узнать, на сайте Росреестра можно получить в течение пяти дней выписку из государственного кадастра, либо подать заявку в многофункциональный центр.

Куда обращаться и подавать бумаги?

Рассматривать прошения об изменении целевого назначения земельного объекта уполномочены:

Правительство России, если речь идет о землях в государственной собственности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации – в отношении территорий, находящихся в собственности субъектов России и земель сельскохозяйственного назначения в частной собственности.
Органы местного самоуправления – если речь идет не о сельхоз землях.

Ходатайства по переводу сельхоз земель в другую категорию необходимо подавать либо в Правительство России, либо в органы исполнительной власти субъектов.

Сроки рассмотрения и принятия решения

Прошение должно быть рассмотрено не позднее двух месяцев при подаче его в исполнительный орган власти и до трех месяцев – Правительством России. Ответ должен быть получен в течение 14 дней со дня принятия решения .

В исключительных случаях, если требуется запрос в другие госорганы или органы местного самоуправления, уполномоченное должностное лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на тридцать календарных дней, уведомив заявителя.

Регламент процедуры

После поступления прошения ответственное должностное лицо органа власти, ответственное за прием документов, осуществляет их регистрацию путем присвоения указанным документам входящего номера с указанием даты получения и оформляет расписку в получении указанных бумаг в двух экземплярах. Один экземпляр расписки выдается заявителю в день получения документов при непосредственном обращении заявителя.

Далее собираются заключения о возможности изменения категории земельного объекта от задействованных органов власти и организаций, таких как департаменты градостроительного развития, министерства сельского хозяйства, управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, управления Роспотребнадзора, а также мнение органов местного самоуправления. При необходимости возможно проведение экологической экспертизы .

Что происходит дальше?

При положительном решении копия акта направляется в орган государственного кадастрового учета для обновления данных в разделе «категория земель».

Затем вносятся изменения в Росреестр и с этого момента перевод считается состоявшимся. Переоформление документов на право собственности на объект недвижимости в этой ситуации не требуется.

В каких случаях могут отказать и как с этим быть?

Если ходатайство подает ненадлежащее лицо, либо приложенные документы не соответствуют нормам, прошение отклоняется без рассмотрения в течение одного месяца. Причины перевода земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию :

если необходимая по закону экологическая экспертиза дала отрицательный результат;
если в российском законодательстве имеется прямой запрет или ограничение на процедуру перевода;
если заявленное целевое назначение не соответствует утвержденной документации территориального планирования.

Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев с момента получения заявителем ответа; в случае упущения срока по уважительной причине, акт об отказе возможно обжаловать и за пределами этого срока. Четкого указания, подлежит ли обжалованию в суде возврат прошения без рассмотрения, в законе не дается.

Если земля сельскохозяйственного назначения была переведена в другую категорию с нарушением законодательства, решение о переводе может быть отменено.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, как осуществляется перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию:

Заключение

Изменить целевое назначение земельного участка сельскохозяйственного назначения не так просто . Это возможно при достаточно веских причинах, соответствующих текущему российскому законодательству, и правильном оформлении всех необходимых документов.

Следует также иметь в виду последствия данного перевода: влияние на кадастровую стоимость земли и, как следствие, налог на нее. Если в отношении не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости объекта, то в отношении прочих земель ставка земельного налога не может превышать 1,5%.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .