Перевод сельхозземли в земли населенных. Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

Все территории в Российской Федерации разделены на участки в зависимости от их состава. Независимо от того, кто является собственником земли, земельным наделам обязательно присвоена категория – правовой режим, устанавливающий допустимые способы использования недвижимости.

Владелец (землепользователь) не вправе изменять категорию самостоятельно – строго регламентированный порядок перевода и регистрации позволяет избежать злоупотреблений при эксплуатации участка.

Граждане чаще всего сталкиваются с необходимостью перевести участок из одной категории в другую, когда речь идет о небольших земельных наделах, полученных много лет назад в пользование от муниципалитета или садоводческого некоммерческого товарищества (далее в тексте – СНТ). Даже оформление в собственность или приватизация такой земли не дает владельцу официального права построить и зарегистрировать на этой территории жилой дом или иной объект, не отвечающий целевым требованиям. Чтобы поставить строение на государственный учет, необходимо получить разрешение на перевод земель из одной категории в другую.

1. Промышленные. Участки этой категории отводятся под строительство транспортных путей и зданий, зданий обороны и безопасности страны, под строения энергетики, связи и ведения научных программ и прочие специальные цели.
2. Земли населенных пунктов (далее в тексте – ЗНП). Наделы, отведенные под застройку жилых объектов. Главная особенность таких земель – они не могут находиться на земельных территориях иного назначения или в частных владениях.
3. Сельскохозяйственного назначения (далее – ЗСХН). Земельный ресурс, необходимый для производства сельскохозяйственной продукции: пастбища, пашни, наделы под садоводство и огородничество, лесозащитные полосы, водоемы для выращивания рыбы и земли аналогичного свойства.
4. Водный фонд.
5. Особо охраняемые. К ним относятся изъятые (частично изъятые) из общего оборота территории, имеющие ценное значение.
6. Лесной фонд (читайте: как ).
7. Земли запаса. Государственные участки, не переданные в пользование гражданам или организациям и не проданные в собственность.

Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать

Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:

1. Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:

• консервация территории;
• создание особо ценных зон;
• расширение ЗНП;
• запланированное возведение промышленных сооружений;
• перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
• строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
• для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
• запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
• размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.

1. ЗНП. Изменяется вместе с расширением (уменьшением) пределов населенного пункта (ст. 8 ФЗ 172).
2. Промышленные зоны можно переводить в иные категории без особых ограничений (ст. 9 ФЗ 172), но при условии полного восстановления по плану рекультивации.
3. Земли с особым статусом (охраняемые, ценные). Переводятся в другую категорию крайне редко по причине потери ценных свойств (ст. 10 ФЗ 172). И напротив, статус особо охраняемой зоны может получить любая территория, за исключением ЗНП, при наличии условий для создания в этой местности туристической, природоохранной или иной аналогично ценной зоны.
4. Лесные и водные территории. Переводятся при создании особо ценных участков или возведении объекта государственного (муниципального) значения, а также интегрируются в расширяемые границы населенного пункта (ст. 11, 12 ФЗ 172).

Следует уточнить, что ограничения на перевод конкретной территории в другую категорию могут налагаться специальными нормативными актами. Узнать наверняка, может ли осуществляться процедура перевода для конкретного участка, можно, заранее направив запрос в земельно-имущественный отдел муниципалитета, в ведомстве которого находится эта земля.

Процесс изменения категории земель: пошаговая инструкция

Инициировать процедуру перевода имеет право собственник надела или землепользователь, которыми могут являться граждане, представители юридического лица (ЮЛ), индивидуальные предприниматели (ИП) или общины малых коренных народов России, а в отдельных случаях – компетентные органы государственной (муниципальной) власти. Пошаговая инструкция смены категории земель выглядит следующим образом (ст. 3 ФЗ 172):

Шаг 1. Подготовка пакета документов

Полный перечень документации содержит статья 2 ФЗ 172:

1. Паспорт или иное удостоверение личности подателя ходатайства.
2. Выписка, подтверждающая регистрацию ИП или ЮЛ (при необходимости).
3. Выписка из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости. При отсутствии у владельца (пользователя) бумажного экземпляра с печатью, запрос на получение направят исполнительные органы.
4. Документы, подтверждающие приобретение права собственности на землю ( , свидетельство о наследовании и прочее) или согласие от собственника, если участок эксплуатируется на праве пользования.
5. Заключение экологической экспертизы.

Последний документ обязателен не для каждой категории недвижимости, а в условиях, определенных федеральными законами.

Помимо перечисленного, от заявителя могут запросить дополнительные документы в соответствии с федеральными (муниципальными) нормативными актами и постановлениями Правительства РФ (п. 2 ст. 2 ФЗ 172).

Шаг 2. Обратиться с заявлением (ходатайством)

В зависимости от принадлежности участка земли, с ходатайством следует обращаться в земельно-имущественный департамент регионального правительства или местного самоуправления.

Документ составляется в свободной форме или на бланке, утвержденном компетентными органами. Образец заполнения ходатайства можно найти на информационных стендах или на сайте ведомства, принимающего подобные заявления. При составлении нужно указать:

• права заявителя на землю;
• действующую категорию надела и категорию планируемого перевода;
• обосновать причину перевода в данную категорию.

Шаг 3. Принятие решения с составлением соответствующего акта

Принятое заявление рассматривается в течение 2 месяцев (в городских, муниципальных органах власти) или 3 месяцев (региональным правительством или Правительством РФ). Уведомление о переводе (отказе в переводе) земельного надела в иную категорию направляется заявителю в течение 2 недель с момента вынесения решения.

При положительном результате земельно-имущественным департаментом составляется акт о переводе земли в заявленную категорию. Оформлять заново прочую документацию на землю при этом не потребуется.

Шаг 4. Регистрация изменения категории

Копия акта направляется из местной (региональной) администрации в территориальный отдел Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (отдел Росреестра) в десятидневный срок со дня утверждения решения. Изменения вносятся в ЕГРН на основании этого акта (ст.5 ФЗ 172).

Услуга по уведомлению Росреестра о смене категории предоставляется заявителю бесплатно. За оказание госуслуги по внесению изменений в ЕГРН владельцу (пользователю) участка понадобится оплатить госпошлину в размере 350 руб. (ст. 333.33 НК РФ).

После постановки на регистрационный учет владелец участка может начать использование надела в соответствии с новым правовым статусом земли.

Отказ в изменении категории земель

Отказать заявителю могут еще на этапе представления ходатайства. Причинами для этого могут послужить отсутствие у этого лица права на представление ходатайства, а также неправильное или неполное оформление обязательных прилагаемых документов. Для повторного заявления нужно устранить все указанные в отказных документах недочеты.

Официальный отказ перевести участок земли в другую категорию выносится по основаниям, перечисленным в ст. 4 ФЗ 172:

• ограничение (запрет) на перевод в другую категорию, наложенный действующим законодательством;
• заявленная категория противоречит целевому назначению надела;
• экологической государственной экспертизой установлены негативные последствия предстоящего перевода.

Еще одна причина, из-за которой не может производиться перевод – если заявленной территории слишком высока (более 50% относительно средней стоимости по региону). В любом из указанных случаев заявителю полностью вернут пакет документов в течение 30 рабочих дней с момента представления ходатайства, уведомив о причине отказа.

Заявитель может оспорить вынесенное решение через суд и при положительном решении суда направить новое ходатайство. Порядок обжалования выглядит следующим образом:

1. Получить на руки акт в имущественно-земельном отделе.
2. Составить и подать исковое заявление о признании составленного акта незаконным. К заявлению приложить документы:

• ксерокопию выданного акта;
• копию ходатайства и сопровождающих документов;
• документацию, подтверждающую нелегитимность отказа или разрешения на перевод;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• иные документы, имеющие отношение к судебному процессу.

1. Получив уведомление о месте и дате рассмотрения, явиться в суд к назначенному времени.
2. Если суд удовлетворил требования искового заявления, получить в канцелярии экземпляр судебного решения.
3. Подать повторное ходатайство, приложив к пакету документов решение суда.

Процесс обжалования на примере из судебной практики

Собственник дачного надела гражданин П. подал в суд исковое заявление с просьбой признать незаконным акт об отказе на перевод надела из земель сельхозназначения в категорию ЗНМ. Свой иск гражданин П. обосновал тем, что в связи с запланированным на 2017 – 2019 годы расширением жилого микрорайона, решением собрания районной Думы Стародворского муниципального района № 321-р утвержден генеральный план городского поселения Веселое Стародворского района, по которому его дача внесена в пределы г. п. Веселое.

01 июля 2017 года гражданин П. направил ходатайство в администрацию Стародворского района о включении своего надела в территорию г. п. Веселое и переводе дачной земли из категории ЗСХН в ЗНП под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Администрацией Стародворского района было вынесено решение отказать во включении участка в границы г. п. Веселое по причине того, что еще не начато строительство жилого комплекса, из-за которого расширяются границы поселка.

Рассмотрев представленные материалы, суд пришел к выводу, что акт об отказе, выданный в ответ на ходатайство гражданина П., является необоснованным. В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ФЗ 172 расширение территории городского поселения, закрепленное градостроительным планированием – законная причина для перевода дачных ЗСХН в заявленную категорию ЗНП

На основании этого суд вынес решение о признании недействительным акта администрации Стародворского района, а также признал за гражданином П. право на включение принадлежащей ему земли в г. п. Веселое Стародворского района и право на перевод заявленного надела из категории ЗСХН в ЗНП.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию - процедура, которая регламентируется Земельным Кодексом Российской Федерации, Федеральными Законами, другими нормативно-правовыми актами. Для ее проведения собственник земельного участка должен обратиться в исполнительный орган государственной власти либо же орган местного самоуправления. Чаще всего такая процедура проводится для повышения кадастровой стоимости.

Перевод земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую категорию разрешен лишь в следующих случаях:

• Для консервации, создания особо охраняемой природной территории, отнесения участка в состав историко-культурного, природоохранного, рекреационного либо иного ценного назначения.
• При .
• При размещении промышленных объектов, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по городскому округу или муниципальному району.
• В случаях, связанных с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав , или .
• При строительстве линий электропередач и связи, дорог, железнодорожных путей, нефте-, газа- и иных трубопроводов.
• Для выполнения международных обязательств.
• Для добычи полезных ископаемых.
• Для размещения объектов коммунально-бытового, социального назначения, а также для здравоохранения и образования.

Согласно пункту 4 статьи 79 ЗК РФ перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию запрещён в случае, если кадастровая стоимость будущего земельного участка будет на 50% больше, чем средняя кадастровая стоимость по городскому округу или муниципальному району. Такое же ограничение касается земель, которые являются особо ценными и продуктивными.

Процедура перевода

Чтобы перевести земельный участок сельхозназначения в другую категорию, заинтересованному лицу необходимо подать ходатайство о таком намерении в орган местного самоуправления или исполнительной власти, т.е нужно обращаться в местную администрацию.

В ходатайстве необходимо указать ваши права на земельный участок, его кадастровый номер, категорию земель, в которую вы хотите осуществить перевод, и обоснование для такой процедуры. Обоснование перевода земель, как и ходатайство, пишется в свободной форме. Обосновать нужно необходимость и целесообразность перевода. В частности, можно в качестве доказательств привести: заключение экологической экспертизы о низкой сельскохозяйственной ценности земель, существенная социальная ценность возводимого объекта, нужно указать сведения об объекте, который будет размещён на участке, целесообразность размещения его именно в этом месте, доказательство, что объект может быть размещён именно на этом участке и отсутствие возможности разместить его где-либо ещё.

В случае, если земельный участок находится в собственности РФ, то в ходатайстве указывается цель перевода и обоснование необходимости использования участка в составе испрашиваемой категории земель, несовместимого с нахождением в составе земель сельскохозяйственного назначения; обоснование отсутствия иных вариантов использования земельных участков из других категорий земель для испрашиваемых целей, а также финансово-экономическое обоснование целесообразности перевода участков в другую категорию.

Также к заполненному ходатайству необходимо прикрепить следующие документы:

• Выписка из единого государственного земельного кадастра, в которой указываются сведения об изучаемом участке.
• Копии документов, которые удостоверяют личность заявителя.
• Выписка из ЕГРИП (для заявителей - индивидуальных предпринимателей) или выписка из ЕГРЮЛ (для заявителей - юридических лиц)
• Заключение экологической экспертизы государственного образца.
• Письменное согласие владельца на подобный перевод.
• Выписка из ЕГРН на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить

В среднем поданное ходатайство рассматривается 2-3 месяца, все зависит от того, в какой орган вы подадите документы. При положительном ответе местной властью принимается акт о переводе земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую. Также заявитель в течение 14 дней со дня принятия акта может получить письменный отказ, в котором должны быть указаны основания для такого решения.

После того, как орган кадастрового учета сообщает местной власти о внесенных изменениях, осуществляется государственная регистрация прав. Это необходимо для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Особенностью является то, что собственнику не нужно самостоятельно переоформлять все правоустанавливающие документы на участок.

Отказ от перевода

Несмотря на относительную прозрачность процедуры, собственник может получить отказ при намерении перевести земельный участок сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Обычно это происходит по следующим причинам:

• Из-за ограничений, описанных в федеральном законе.
• Из-за отрицательного решения экологической экспертизы.
• Из-за несоответствия целевого назначения утвержденной документации.

Если вы не согласны с решением администрации, полученный акт об отказе перевода земельного участка можно обжаловать в судебном порядке не позже 3 месяцев со дня получения документов об отказе. Если же собственник не может подать апелляцию из-за уважительных причин, которые будут подтверждены документально, решение может быть обжаловано и за пределами этого срока.

Перевод земли из сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Перевод земельного участка из категории сельскохозяйственного назначения в - регламентированная законом процедура, благодаря которой этот участок будет включен в зону поселения. Такое изменение помогает значительно повысить кадастровую стоимость земли, получить ряд преимуществ: , более развитая инфраструктура и многое другое. Перевод таких участков в ИЖС не всегда целесообразен, собственник должен доказать обоснованность и целесообразность такой процедуры, в случае необходимости - самостоятельно выплатить все недоимки.

Если в документах по переводу земельного участка сельскохозяйственного назначения указана в целях ИЖС, то процедура перевода будет достаточно долгой и сложной. Она регламентируется Федеральным Законом №172, окончательное решение принимается областной администрацией. Если земельный участок уже находится в границах поселения, описанных в генеральном плане, то может потребоваться смена вида разрешённого использования в порядке заявления. Тогда собственник может придать своему участку тот вид разрешённого использования, какой он должен быть согласно генеральному плану. Если же в случае перевода вашего участка под ИЖС он окажется в перечне условно-разрешенных либо вспомогательных, необходимо проводить публичные слушания.

Перевод земель сельхозназначения в промышленные

Перевод земли из сельскохозяйственного в - долгий и трудный процесс. Он регламентируется Федеральным Законом №172. Перевод возможен в случаях, если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району или если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов.

Чтобы сделать это, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

• Заполненное ходатайство подается в муниципалитет или исполнительный орган.
• К документам необходимо прикрепить проект рекультивации - комплекс мероприятия, необходимый для восстановления окружающей среды от задуманной деятельности. Также необходимо приложить государственную экологическую экспертизу.

Разработка проектов рекультивации осуществляется на основе действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных, лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с учетом региональных природно-климатических условий и месторасположения нарушенного участка.Рекультивация предусматривает два этапа: технический и биологический. Меропириятия, которые проводятся при каждом этапе, должны быть отражены в проекте. Технический этап предусматривает планировку, формирование откосов, снятие и нанесение плодородного слоя почвы, устройство гидротехнических и мелиоративных сооружений, захоронение токсичных вскрышных пород, а также проведение других работ, создающих необходимые условия для дальнейшего использования рекультивированных земель по целевому назначению.

Биологический этап включает комплекс агротехнических и фитомелиоративных мероприятий, направленных на улучшение агрофизических, агрохимических, биохимических и других свойств почвы.

• После рассмотрения выносится решение.
• В случае положительного ответа необходимо зарегистрировать права собственности.

По результатам перевода у вас должны оказаться следующие документы: акт о переводе, свидетельство о регистрации государственного образца, договор аренды земельного участка (если он предоставлен на праве аренды).

[email protected]/depositphotos.com

Комментарий к ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" Ялбулганов Александр Алибиевич

Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Комментарий к статье 7

Комментируемая статья установила особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другие категории.

Согласно ст.77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

К сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Пункт 1 комментируемой статьи содержит закрытый перечень случаев, носящих исключительный характер, при наступлении которых допускается перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

В соответствии с подп.1 п.1 комментируемой статьи перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в случае консервации земель. Согласно п.6 ст.13 ЗК РФ консервация земель с изъятием их из оборота допускается в целях предотвращения деградации земель, восстановления плодородия почв и загрязненных территорий в порядке, установленном Правительством РФ.

Федеральный закон от 16 июля 1998г. N 101-ФЗ (в ред. от 22 августа 2004г.) "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" установил понятие деградации земель сельскохозяйственного назначения. Под ней понимается ухудшение свойств земель сельскохозяйственного назначения в результате природного и антропогенного воздействий.

Под загрязнением почв понимается содержание в почвах химических соединений, радиоактивных элементов, патогенных организмов в количествах, оказывающих вредное воздействие на здоровье человека, окружающую природную среду, плодородие земель сельскохозяйственного назначения.

Под плодородием земель сельскохозяйственного назначения понимается способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 2 октября 2002г. N 830 "Об утверждении Положения о порядке консервации земель с изъятием их из оборота" допускается консервация земель, подвергшихся негативным (вредным) воздействиям, в результате которых происходят деградация земель и ухудшение экологической обстановки, а также загрязненных земель, использование которых приводит к негативному воздействию на здоровье человека, в том числе: а) земель, подвергшихся водной и ветровой эрозии, воздействию селей, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, а также земель в районах Крайнего Севера, занятых оленьими пастбищами, с сильно нарушенным почвенно-растительным покровом; б) земель, имеющих просадки поверхности вследствие использования недр или естественных геологических процессов; в) земель, загрязненных радиоактивными веществами, нефтью и нефтепродуктами, тяжелыми металлами и другими токсичными химическими веществами, биологическими веществами и микроорганизмами свыше предельно допустимых концентраций вредных веществ (микроорганизмов), включая земли, на которых в результате радиоактивного, химического или биогенного загрязнения не обеспечивается производство продукции, соответствующей требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с подп.2 п.1 комментируемой статьи (в ред. Федерального закона от 21 июля 2005г. N 111-ФЗ) перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в случае создания особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения.

Согласно Федеральному закону от 14 марта 1995г. N 33-ФЗ (в ред. от 23 марта 2007г.) "Об особо охраняемых природных территориях" под особо охраняемыми природными территориями понимаются участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Понятие и состав земель особо охраняемых территорий также определяется в ст.94 ЗК РФ. В частности, к землям особо охраняемых территорий относятся земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим. К землям особо охраняемых территорий относятся земли: 1) особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов; 2) природоохранного назначения; 3) рекреационного назначения; 4) историко-культурного назначения и иные особо ценные земли.

В соответствии со ст.95 ЗК РФ к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Последние относятся к особо охраняемым природным территориям и предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями минеральных вод, лечебных грязей, рапой лиманов и озер), благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.

Согласно ст.97 ЗК РФ к землям природоохранного назначения относятся земли: 1) запретных и нерестоохранных полос; 2) занятые защитными лесами, предусмотренными лесным законодательством (за исключением защитных лесов, расположенных на землях лесного фонда, землях особо охраняемых территорий), и иные земли, выполняющие природоохранные функции.

Согласно ст.98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.

В соответствии со ст.99 ЗК РФ к землям историко-культурного назначения относятся земли: 1) объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия; 2) достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел; 3) военных и гражданских захоронений.

Согласно ст.100 ЗК РФ к особо ценным относятся земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования, земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций).

В соответствии с подп.3 п.1 комментируемой статьи (в ред. Федерального закона от 18 декабря 2006г. N 232-ФЗ) перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в случае установления или изменения черты населенных пунктов.

Согласно ст.84 ЗК РФ установлением или изменением границ населенных пунктов являются: 1) утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования; 2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

В соответствии со ст.83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов и иным территориальным зонам.

В соответствии с подп.4 п.1 комментируемой статьи (в ред. Федерального закона от 21 июля 2005г. N 111-ФЗ) перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в случае размещения промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В соответствии с п.2 ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 5 февраля 2007г.) под рыночной стоимостью объекта оценки (в данном случае земельного участка) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000г. N 316 (в ред. от 14 декабря 2006г.), определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию не допускается в случае размещения промышленных объектов на землях, указанных в п.2 комментируемой статьи, а именно:

1) на землях сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);

2) на землях особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, в том числе сельскохозяйственных угодий опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с подп.5 п.1 комментируемой статьи перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в случае включения непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса.

При этом к землям, целевым назначением которых является их использование в сельскохозяйственном производстве, относятся земли, на которых осуществляется различного вида деятельность, связанная с нуждами сельского хозяйства. Необходимо знать, какие виды деятельности относятся к сельскому хозяйству как к отрасли. Деятельность, связанная с сельским хозяйством, определена в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД), который входит в состав Единой системы классификации и кодирования технико-экономической и социальной информации (ЕСКК) Российской Федерации, был утвержден Постановлением Государственного комитета РФ по стандартизации и метрологии от 6 ноября 2001г. N 454-ст и введен в действие с 1 января 2003 г.

ОКВЭД предназначен для классификации и кодирования видов экономической деятельности и информации о них. Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности. Экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).

ОКВЭД включает в себя перечень классификационных группировок видов экономической деятельности и их описания. В сельское хозяйство входят следующие основные подотрасли: растениеводство, животноводство и предоставление услуг (обслуживание) в области растениеводства и животноводства, кроме ветеринарных услуг. К растениеводству относятся выращивание зерновых, технических и прочих сельскохозяйственных культур, не включенных в другие группировки; овощеводство; декоративное садоводство и производство продукции питомников; выращивание фруктов, орехов, культур для производства напитков и пряностей.

Сфера животноводства включает в себя: разведение крупного рогатого скота; разведение овец, коз, лошадей, ослов, мулов и лошаков; разведение свиней; разведение сельскохозяйственной птицы; разведение прочих животных.

Обслуживанием вышеназванных областей сельского хозяйства является деятельность по предоставлению услуг: в области растениеводства; связанных с производством сельскохозяйственных культур; по закладке, обработке и содержанию садов, парков и других зеленых насаждений; по эксплуатации мелиоративных систем; в области животноводства, кроме ветеринарных услуг.

В соответствии со ст.101 ЗК РФ к землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и др.) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.).

В соответствии со ст.102 ЗК РФ к землям водного фонда относятся земли: 1) покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; 2) занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

В соответствии со ст.103 ЗК РФ к землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель. Фонд перераспределения земель, согласно п.2 ст.80 ЗК РФ, формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд: 1) при добровольном отказе от земельного участка; 2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства; 3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных законодательством.

В соответствии с подп.6 п.1 ст.7 комментируемого Закона (в ред. Федерального закона от 21 июля 2005г. N 111-ФЗ) перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов (о проекте рекультивации земель см. комментарий к п.2 ст.9 настоящего Закона).

В первоначальной редакции подп.6 п.1 ст.7 комментируемого Закона разрешался перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию в случае строительства линейных объектов, если их кадастровая стоимость была на 30 и более процентов меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня и при условии, что линейные объекты должны были размещаться вдоль дорог и границ полей севооборотов.

В соответствии с подп.7 п.1 комментируемой статьи (в ред. Федерального закона от 21 июля 2005г. N 111-ФЗ) перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в случае выполнения международных обязательств Российской Федерации, обеспечения обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов.

В данном подпункте установлены обстоятельства, в случае наступления которых может быть осуществлен перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Одним из таких обстоятельств являются международные обязательства Российской Федерации, которые образуются из международных договоров. Согласно Федеральному закону от 15 июля 1995г. N 101-ФЗ "О международных договорах Российской Федерации" "международный договор Российской Федерации" означает международное соглашение, заключенное Российской Федерацией с иностранным государством (или государствами) либо с международной организацией в письменной форме и регулируемое международным правом, независимо от того, содержится такое соглашение в одном документе или в нескольких связанных между собой документах, а также независимо от его конкретного наименования.

Также к обстоятельствам, в случае наступления которых допускается перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, относится обеспечение обороны страны и безопасности государства. Согласно Федеральному закону от 31 мая 1996г. N 61-ФЗ (в ред. от 4 декабря 2006г.) "Об обороне" под обороной понимаются система политических, экономических, военных, социальных, правовых и иных мер по подготовке к вооруженной защите и вооруженная защита Российской Федерации, целостности и неприкосновенности ее территории.

Согласно Закону РФ от 5 марта 1992г. N 2446-1 (в ред. от 25 июля 2006г.) "О безопасности" под безопасностью понимается состояние защищенности жизненно важных интересов личности, общества и государства от внутренних и внешних угроз. Под жизненно важными интересами понимается совокупность потребностей, удовлетворение которых надежно обеспечивает существование и возможности прогрессивного развития личности, общества и государства.

Федеральный закон от 21 июля 2005г. N 111-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" и Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" дополнил п.1 ст.7 комментируемого Закона подп.8, из которого следует, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в связи с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель (о проекте рекультивации земель см. комментарий к п.2 ст.9 комментируемого Закона).

При этом полезным ископаемым признается продукция горнодобывающей промышленности и разработки карьеров, содержащаяся в фактически добытом (извлеченном) из недр (отходов, потерь) минеральном сырье (породе, жидкости и иной смеси), по своему качеству соответствующая государственному стандарту Российской Федерации, стандарту отрасли, региональному стандарту, международному стандарту, а в случае отсутствия указанных стандартов для отдельного добытого полезного ископаемого - стандарту организации (предприятия).

Полезным ископаемым также признается продукция, являющаяся результатом разработки месторождения, получаемая из минерального сырья с применением перерабатывающих технологий, являющихся специальными видами добычных работ (в частности, подземная газификация и выщелачивание, дражная и гидравлическая разработка россыпных месторождений, скважинная гидродобыча), а также перерабатывающих технологий, отнесенных в соответствии с лицензией на пользование недрами к специальным видам добычных работ (в частности, добыча полезных ископаемых из пород вскрыши или хвостов обогащения, сбор нефти с нефтеразливов при помощи специальных установок) (см. ст.337 части второй Налогового кодекса РФ (с изм. и доп.)).

Федеральный закон от 21 июля 2005г. N 111-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" и Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" дополнил п.1 ст.7 комментируемого Закона подп.9, из которого следует, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в связи с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Первоначальная редакция подп.7 п.1 ст.7 комментируемого Закона содержала в себе следующую правовую норму: перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускался в случае выполнения международных обязательств Российской Федерации, обеспечения обороны страны и безопасности государства, добычи полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержания объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, строительства объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Таким образом, можно сделать вывод, что законодатель в новой редакции Закона решил дифференцировать подп.7 п.1 ст.7 комментируемого Закона, а не только исключить некоторые случаи, при которых ранее перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускался, например содержание объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002г. N 73-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2006г.) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:

памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки;

ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи;

достопримечательные места - творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок; места совершения религиозных обрядов.

Пункт 2 комментируемой статьи (в ред. Федерального закона от 21 июля 2005г. N 111-ФЗ) установил запрет на перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Не допускается также перевод особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, в том числе сельскохозяйственных угодий опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (см. п.4 ст.79 ЗК РФ).

Однако законодатель в п.2 комментируемой статьи установил ряд случаев, допускающих такой перевод:

1) установление или изменение черты населенных пунктов;

2) строительство дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

3) выполнение международных обязательств Российской Федерации, обеспечение обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

4) добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель (см. подп.3, 6, 7 и 8 п.1 ст.7 комментируемого Закона).

В первоначальной редакции комментируемого Закона перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию не допускался, в случае если кадастровая стоимость земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель на 30 и более процентов превышала кадастровую стоимость среднерайонного уровня. Настоящая редакция Закона смягчила запрет перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, установив возможность перевода таких земель или земельных участков, в случае если кадастровая стоимость на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель по муниципальному району (городскому округу).

Запрещался в первоначальной редакции комментируемого Закона также перевод земель особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, в том числе сельскохозяйственных угодий опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, а также сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень без каких-либо исключений из этого.

Статья 87. Состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения 1. Землями промышленности, энергетики,

Нецелевое использование земли, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель Согласно ранее действовавшего п.2 ст.79 ЗК РФ для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд могли предоставляться земли с/х