Земельные участки изъятые из оборота. Земельные участки, ограниченные в обороте: что это значит, как их ограничивают и почему? Земли ограниченные в обороте земельный кодекс

В соответствии со ст. 129 ГК РФ, регулирующей вопросы оборотоспособности объектов гражданских прав, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Т.е. объекты гражданских прав можно объединить в три группы: 1) оборотоспособные - они могут свободно и без ограничений переходить от одного лица к другому; 2) изъятые из оборота - это такие виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается; должны быть прямо указаны в законе; 3) ограниченно оборотоспособные - это такие виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению; определяются в порядке, установленном законом. Регулирование вопросов, связанных с оборотоспособностью земельных участков, отнесено к сфере земельного права Изъятые из оборота - это земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота; не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: а) государственными природными заповедниками и национальными парками Статья 95 ЗК РФ содержит порядок регулирования оборота земель особоохраняемых природных территорий. б) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; в) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; г) объектами организаций Федеральной службы безопасности; д) объектами организаций федеральных органов государственной охраны; е) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; ж) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; з) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; и) воинскими и гражданскими захоронениями; к) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ. Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства за исключением ряда случаев, в частности изъятия земельных участков из оборота. С другой стороны, там же установлено правило о том, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Согласно ст. 22 3К РФ , изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно, п. 4 ст. 35 ЗК РФ . в том случае, если происходит отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с указанными ранее основаниями, данное отчуждение (даже если и объект недвижимости, и земельный участок принадлежат одному лицу) вместе с земельным участком не производится. При этом отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с отчуждением земельного участка, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц;

Ограниченные в обороте - это земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте; не предоставляются в частную собственность за исключением случаев, установленных федеральными законами. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: а) в пределах особоохраняемых природных территорий, не указанных в списке изъятых из оборота земельных участков. Это природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особоохраняемые природные территории. б) в пределах лесного фонда за исключением случаев, установленных федеральными законами; в) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; г) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; д) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные как изъятые из оборота; е) не указанные в числе изъятых из оборота земельных участков в границах закрытых административно-территориальных образований; ж) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; з) предоставленные для нужд связи; и) занятые объектами космической инфраструктуры; к) расположенные под объектами гидротехнических сооружений; л) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; м) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Данным законом установлено следующее:

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме указанные структуры о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя;

Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. Данный договор может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. В том случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных ст. 3 (регулирующей права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, на земельные участки или доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения), ст. 4 закона («О предельных размерах и требованиях к местоположению земельных участков»), к наследникам применяются требования, установленные ст. 5 закона, устанавливающей обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

б илет 16 вопрос 1

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения (ГКОЗ СХ) осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственного комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

Предметом оценки являются:

Плодородие сельскохозяйственных угодий;

Технологические характеристики участков;

Местоположение (удаленность) участков по отношению к пунктам реализации продукции полей и ферм и по отношению к местам баз снабжения

Определение значения кадастровой стоимости участков как средств производства по экономическим показателям.

ГКОЗ СХ – совокупность административных и технических мероприятий основанных на определении кадастровой стоимости земельных участков в границах сельскохозяйственных организаций и административно – территориальных образований на определенную дату;

ГКОЗСХ проводится в соответствии с методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель с.х назначения, утвержденными приказом МЭРТ РФ 145 от 4 июля 2005 г.

ГКОЗСХ проводится по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:

I группа - сельскохозяйственные угодья;

II группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа - земли под замкнутыми водоемами;

IV группа - земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли;

V группа - земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа - земли, пригодные под оленьи пастбища.

Определение удельных показателей земель, отнесенных к первой группе, осуществляется в два этапа:

1. Первый этап (межрегиональная оценка земель) - определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки;

2.Второй этап: определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) осуществляется в следующей последовательности:

определение интегральных характеристик сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

определение расчетного рентного дохода;

определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Определение удельных показателей ГКОЗС угодий в границах административных районов, землевладений осуществляется на основе:

данных почвенных обследований, материалов IV тура и внутрихозяйственной оценки земель;

показателей оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации (первый этап) и земельно-оценочных районов.

Земельно-оценочная информация обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий в границах сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) на срок капитализации, равный 33 годам.

УПКСЗ= Р х 33,

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Определение кадастровой стоимости земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществляется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к группе, соответствующей функциональному назначению земельного участка, на площадь земельного участка.

В исключительных ситуациях земельные участки могут быть изъяты у их владельца для государственных и муниципальных нужд.

В отечественном законодательстве предусмотрены ситуации, при которых участки могут быть изъяты из оборота для нужд государства или МО.

Например, речь идет о ситуациях, когда участок изымается для прокладки автотрассы федерального значения или ЛЭП (в соответствии с 49 ст.Земельного кодекса).

При этом бывшему собственнику полагается компенсация за изъятый земельный участок.

Согласно последней редакции ЗК материальное возмещение полагается не только владельцам, но и арендаторам; лицам владеющим землей на основании /

Помимо денежной компенсации владельцам участков, которые понадобились государству, при наличии их согласия на это может быть предоставлен другой аналогичный по назначению участок.

В 2015 году порядок изъятия участков несколько изменился, а в Земельном кодексе появилась отдельная глава 7.1, которая регламентирует данный вопрос. В частности, законодатели существенно сократили сроки, которые отводятся для изъятия.

Если ранее собственника нужно было оповестить минимум за год до начала этой процедуры, то теперь – только за три месяца.

Основания для принудительного изъятия

Решение об изъятии ЗУ может быть принято только (в соответствии с 279 ст. ГК РФ):

• федеральными властными структурами;
• органами исполнительной ветки власти субъектов РФ;

Но с 2015 года в ЗК появилось одно нововведение: инициатива об изъятии может исходить не только от государства, но и от недропользователей, естественных монополий и прочих организаций. Эта мера принята, в том числе, для целей экономии бюджетных средств. Так как в данном случае возмещение за недвижимость должны будут уплачивать инициаторы изъятия.

Одной из наиболее распространенных целей инициирования процедуры изъятия является застройка.

В последние годы нередко практиковалась практика изъятия при подготовке Олимпиады в Сочи, саммита АТЭС во Владивостоке, в ходе строительства Новой Москвы.

Гражданское законодательство содержит и другие основания изъятия участка. Это может быть:

1. для участия в госпрограммах развития.
2. Национализация земли и ее конфискация.
3. Изъятие угодий, которые были переданы лицу с нарушением правовых норм.
4. Прекращение владения участком, который эксплуатировался с нарушением правил недропользования. Например, его эксплуатация противоречит определенной , методы использования приводят к ухудшению плодородного слоя и экологических характеристик, невыполнение определенных мероприятий по защите плодородного слоя и пр.
5. Изъятие участка за налоговые долги.

Последние три варианта изъятия не предполагают выплату компенсации собственнику.

Принудительная процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд

В процессе процедуры принудительного изъятия можно выделить следующие этапы.

Принятие решения об изъятии

Первоначально уполномоченный орган принимает решение об изъятии. В данном документе прописываются:

• характеристики участков;
• указание на объекты недвижимости на них;
• цель изъятия;
• ссылка на документы, на основании которых оно осуществляется;
• наименование организации, которая выступила инициатором процедуры (если таковая имеется).

Информирование заинтересованных лиц о предстоящем изъятии

После того как решение принято у властей есть 10 дней, чтобы проинформировать о нем собственников или других заинтересованных лиц. Для этого сведения размещаются на официальном портале и в печатных СМИ. Копия решения в обязательном порядке направляется в Росреестр и собственникам.

Владелец участка считается должным образом уведомленным после личного получения копии письма об изъятии или же возврата отправителю заказного письма. Решение об изъятии может быть оспорено собственником через суд в течение трех лет.

Выплата собственнику компенсации в виде выкупной цены.

Возмещение выплачивается собственникам в виде выкупной цены участка. Она определяется по оценке, произведенной на дату принятия решения. При определении цены выкупа учитывается не только кадастровая стоимость участка, но и убытки от изъятия, а также упущенная выгода владельца. Если на участке расположена недвижимость, то в компенсацию включают ее стоимость.

Важно отметить, что при определении величины компенсации не учитываются объекты и их улучшения, которые были совершены на изымаемом участке без разрешения уполномоченных инстанций (например, самострои) или произведенные вопреки положениям договора или разрешенному использованию.

Величина возмещения рассчитывается максимум за 60 дней до получения собственником соглашения.

Подписание соглашения об изъятии.

В завершении процедуры собственник участка подписывает с представителями власти соглашение об изъятии. Если на нем расположен объект недвижимости, то в отношении него подписывается отдельный документ.

1. Если собственник согласен с условиями, то он направляет подписанный экземпляр соглашения в уполномоченный за изъятия орган. После чего последний передает документ для регистрации в Росреестр и отметка о правообладателе данного участка аннулируется. Бывшему собственнику остается дождаться поступления выкупной компенсации на свой банковский счет.
2. Если он никак не отреагирует на соглашение в течение 3-х месячного срока, то органы госвласти вправе обратиться в суд для принудительного изъятия участка и недвижимости. При получении положительного постановления суда участок изымается для госнужд без согласия собственника.
3. Если владелец участка не согласен с предложенными условиями, то он вправе предложить альтернативный вариант с приложением подтверждающих его позицию документов. Обычно главным спорным вопросом становится выкупная стоимость участка. Правообладатель может подтвердить необходимость увеличения выкупной цены, приложив подписанный ранее (заключенный недавно). Также эксперты рекомендуют провести независимую оценку стоимости недвижимости в оценочной компании и приложить ее результаты к встречному предложению. Но стоит учитывать, что расходы по оценке ложатся на плечи собственника.

Судебная практика

Нередко инициатива о судебном разбирательстве исходит от членов садоводческого товарищества, которых на собрании СНТ исключили из ее членов и изъяли участок. Причины может быть самые разнообразные: от длительной не эксплуатации участка до задолженности по членским взносам. На самом деле правда в данном вопросе на стороне собственников участка.

Решение вопроса изъятия участка не относится к компетенции собрания садоводов. Оно может быть принято только органами местного самоуправления.

Что касается участка, то привлечь собственника к ответственности может только прокуратура и суд.

СНТ может только исключать определенное лицо из состава товарищества. Поэтому суды удовлетворяют подобные иски и возвращают незаконно изъятые участки в пользование собственников.

Судебная практика относительно изъятия земельных участков позволяет решить несколько важных вопросов. Так, выводы судов показывают, что:

1. Выкуп должен определяться на момент рассмотрения спора, а не принятия решения об изъятии.
2. Цена рассчитывается от категории участка, установленной до инициации процесса выкупа.
3. Владелец вправе обратиться в суд для изменения выкупной цены.
4. При уклонении собственника от получения уведомления о принудительном изъятии оно может быть запущено автоматически.
5. При несоблюдении госвластями регламента изъятия участок может быть возвращен собственнику.
6. Арендаторы участка также вправе получить компенсацию при изъятии наравне с собственниками.

Нажимая на кнопку отправить, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

(в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 07.03.2005 N 15-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 30.12.2015 N 460-ФЗ)

3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

(в ред. Федерального закона от 08.12.2011 N 424-ФЗ)

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

(пп. 8 в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

2) из состава земель лесного фонда;

(пп. 2 в ред. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

(пп. 3 в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ)

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

(в ред. Федерального закона от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

(пп. 7 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

(пп. 13 введен Федеральным законом от 10.05.2007 N 69-ФЗ)

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

(пп. 14 введен Федеральным законом от 19.06.2007 N 102-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

6. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

(в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

7. Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые или огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 354-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

8. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

В узком понимании земельный оборот - это совокупность:

• гражданско-правовых сделок с участками;
• возникающих на основании таких сделок обязательственных правоотношений.

В широком понимании оборот земельных участков включает все юридически значимые действия и события, вследствие которых возникают, видоизменяются и прекращаются субъективные права на землю. Земельный оборот включает:

• переход участков из одних частных рук в другие;
• предоставление публичных земель физическим лицам, коммерческим структурам и другим организациям в собственность, аренду или временное пользование.

Земельный оборот является частью общегражданского. Он предполагает юридическое оформление перехода материальных благ, связанных с владением и использованием земель. Специфика товарооборота в рассматриваемой сфере обусловлена:

• исключительной значимостью земельных ресурсов для государства и общества;
• естественными качествами земель как объектов гражданских правоотношений.

Правовое регулирование оборота земельных участков

Регламентация земельного оборота отражает компромисс между частноправовыми и публичными интересами. Она направлена на:

• обеспечение землевладельцам, арендаторам, землепользователям и другим заинтересованным лицам возможности получать подходящие земельные участки, владеть ими, извлекать полезные свойства и свободно распоряжаться;
• гарантирование публичных интересов государства и общества, в том числе в сфере экономики, экологии, национальной безопасности.

Основания возникновения субъективных прав на земельные участки (неисключительный перечень):

• административные акты органов местного самоуправления исполнительной госвласти;
• судебные вердикты, устанавливающие право лица на конкретный участок;
• приобретательная давность (неприменима к участкам муниципальной и госсобственности);
• сделки частных лиц друг с другом, а также с уполномоченными госструктурами;
• наследование (применительно к физическим лицам);
• обращение взыскания за долги;
• создание, реорганизация, ликвидация юридического лица - собственника участка;
• изъятие в пользу государства или муниципалитета, мотивированное публичными нуждами, нерациональным землепользованием и др.

Распространенные сделки, опосредствующие оборот земельных участков:

• купля-продажа;
• дарение;
• обмен;
• передача в уставной ка¬питал.

Субъективные права граждан и организаций на участки удостоверяются согласно Федеральному закону № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ст. 14 данного Закона госрегистрация возникновения и перехода прав на участки подтверждается одним из таких документов:

• свидетельство о госрегистрации прав, оформляемое только в традиционной бумажной форме;
• выписка из ЕГРП, могущая быть обычным или электронным документом.

В случаях, когда основанием возникновения вещных прав на землю является договор, чиновник Росреестра проставляет на нем удостоверяющую факт регистрации отметку. Если договор имеет электронную форму, отметка делается с помощью квалифицированной электронная цифровая подпись.

Дискуссия о возможности признания земель объектом гражданского оборота

В СССР существовала государственная монополия на природные ресурсы. Земля была исключена из гражданского товарооборота. В современной России она свободно покупается и продается. В отношении земли возникают и прекращаются вещные права. Остается открытым вопрос о том, что именно является предметом гражданского оборота: собственно земля или земельный участок?

Гражданский кодекс РФ не содержит определения категории «земля» как объекта гражданских правоотношений. В зависимости от контекста в это понятие вкладывается разное значение.

В ст. 129 ГК РФ о земле упоминается как о вещи: «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться». В ст. 130 ГК РФ законодатель называет вещью земельный участок, причем противопоставляет его с землей. Дословно: «к недвижимым вещам… относятся земельные участки… и все, что прочно связано с землей».

Обратим внимание на наименование главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» и первой статьи этой главы (ст. 260) «Общие положения о праве собственности на землю».

В названиях и тексте остальных 25 статей этой главы речь идет о праве собственности и вещных правах на участки, а не на земли как таковые.

Таким образом, единства терминологии в отношении земли ГК РФ не демонстрирует.

Не возникает сомнений по поводу гражданской оборотоспособности земельных участков. Вопрос о том, может ли быть признана объектом гражданского оборота земля, остается дискуссионным в науке. К правоприменительной практике ближе всего такие подходы:

• земля - абстрактная категория, характеризующая лишь связь с природой;
• земли - это совокупность участков, объединенных в одну категорию по целевому назначению;
• слово «земля» - сокращенное обозначение земельного участка.

В российских реалиях частное лицо, гражданин, иностранец, коммерческая структура или иная организация могут владеть участком, но не землей как таковой. В публичной собственности могут находиться как целинные земли, так и участки.

Формирование участка - одно из необходимых условий предоставления земельных ресурсов во владение и пользование частному собственнику.

Характеристики земельного участка как объекта гражданского оборота

Ст. 6 Земельного кодекса РФ определяет участок как часть поверхности земли с установленными границами. В юридической литературе акцентируется внимание на следующих характеристиках участка:

• является неотторжимой частью земной поверхности (территориальная недвижимость) или почвенного слоя (плодородная недвижимость);
• признается материальным благом, подлежащим использованию путем хозяйствования;
• обладает не только количественными, но и качественными характеристиками, определяющими его целевое назначение;
• используется исключительно в соответствии с целевым назначением, с учетом установленных ограничений;
• подлежат обязательной регистрации в госкадастре, реестре недвижимости.

Индивидуализирующие характеристики земельного участка:

• расположение;
• площадь;
• границы.

Дополнительные признаки:

• кадастровый номер;
• целевое назначение;
• разрешенное использование;
• вещные права и их ограничения;
• кадастровая стоимость;
• наличие/отсутствие зданий, коммуникаций, линейных объектов.

Связь оборота земельных участков и расположенных на нем объектов

Земельный участок физически сложен. В его составе выделяют вертикальный и горизонтальный срезы. Вещественные компоненты, юридически входящие в состав земельного участка:

• поверхностный плодородный слой;
• многолетние насаждения;
• минералы и камни на поверхности и в глубине (в пределах, разрешенных для использования).

Частью земельного участка юридически не являются:

• воздушное пространство над поверхностью земли;
• недра под поверхностью;
• дороги, коммуникации, линейные сооружения;
• здания, строения;
• водоемы и леса.

Дискутируется возможность применения в отношении участков и расположенных на них объектов понятий «сложная вещь», «имущественный комплекс».

В первом случае с момента ввода в эксплуатацию здания землю и недвижимость считают единым неделимым объектом, имеющим одинаковый правовой режим. В пользу этой позиции свидетельствует содержание ст. 552 и ст. 35 ГК РФ, которыми установлен принцип единства юридической судьбы участка и размещенной на нем недвижимости.

Обычно собственник недвижимости и участка - одно лицо. Но если это не так, собственник здания вправе претендовать на выделение участка, обеспечивающего эксплуатацию недвижимости (проезд, проход, ремонт и техническое обслуживание).

Во втором случае обосновывается применение к участку и расположенным на нем объектам предписаний ст.135 ГК РФ «Главная вещь и принадлежность». Причем, в одних обстоятельствах (земли сельскохозяйственного назначения) участок признается главной вещью, а в других (земли населенных пунктов) - принадлежностью.

Высказывались даже идеи о необходимости исключения водоемов и лесов из числа самостоятельных объектов товарооборота. Обосновывается мнение, что в указанных случаях необходимо вести речь об участках, занятых водой и насаждениями. Однако это спорно: интерес для товарооборота представляет не затопленный водой участок, а сам водоем.

Государственная регистрация земельного оборота

Правовое регулирование оборота земельных участков включает предписания, касающиеся регистрации участков и сделок с ними. Для этих целей в России действуют государственные две информационные базы:

• в ГКН содержаться кадастровые и технические данные;
• в ЕГРП - сведения о вещных правах (собственность, хозяйственное ведение, постоянное пользование, долгосрочная аренда) и обременениях (залог, ипотека, сервитут).

Проведение землеустроительных и кадастровых работ, а также внесение соответствующих данных в ГКН является условиям совершения сделок и проведения иных юридически значимых действий с землей. Значение ЕГРП переоценить невозможно. Сделка в отношении участка, подписанная после 1997 года, считается заключенной и порождает правовые последствия только после ее госрегистрации в ЕГРП (ст. 164 ГК РФ, ст. 4, 33 № 122-ФЗ).

В целях защиты интересов участника правоотношений с землей, действовавшего добросовестно, законодатель установил исключение из общего правила. В случае уклонения контрагента от обращения в Росреестр или МФЦ сторона сделки, исполнившая сделку полностью или частично, вправе обратиться в суд. Такая необходимость обычно возникает у лиц, которые уплатили определенную сумму собственнику участка.

По иску заинтересованного лица суд вправе признать незарегистрированную сделку действительной.

В этом случае госрегистрация впоследствии проводится на основании вердикта суда (ст. 1565 ГК РФ).

ЕГРП появился в 1997 году. Вещные права на землю, возникшие или претерпевшие изменения после 1997 года, должны быть в нем зарегистрированы. И наоборот: если последние юридические значимые действия с участком происходили до 1997 года, сведения о нем в ЕГРП могут отсутствовать. Это не приуменьшает прав и возможностей собственника.

Современная система госрегистрации заменила собой нотариальное удостоверение. Участники земельных правоотношений более не обязаны обращаться к нотариусу за удостоверением сделок с землей. Эта процедура сегодня является исключительно добровольной.

Содержание ограничений оборота земельных участков: общее понятие

Вещи подразделяются на:

• свободные в обороте, могущие переходить из рук в руки на основании любых гражданско-правовых соглашений, а также в порядке преемства (наследование, реорганизация организации);
• ограниченные в обороте, касательно которых действуют исключения из правил о свободной продаже;
• напрочь изъятые из товарооборота, не могущие быть предметом сделок.

Приведенная классификация вполне применима к землям. Вопросы их оборотоспособности регламентированы одновременно Гражданским и Земельным кодексами, причем посредством достаточно сложной схемы с отсылочными нормами.

Ст. 27 ЗК РФ определяет, что оборот участков осуществляется согласно ГК РФ. Участки, отнесенные к изъятым из оборота землям, не могут передаваться в частные руки или становится объектом договора. Участки, оборот которых ограничен, в частную собственность не передаются.

В действующем ГК РФ заложена такая схема. Лица, обладающие участками на вправе собственности, вправе их отчуждать (продавать, дарить, обменивать), передавать в залог или аренду в той мере, в какой они не исключены из оборота и не ограничены в нем (ст. 260).

При этом ст. 209 ГК РФ содержит отсылочную норму: земля может переходить от одного лица к другому постольку, поскольку их оборот допускается природоресурсным законодательством (ст. 129). По смыслу ГК РФ земельное законодательство должно содержать не только перечень земель, изъятых и ограниченных в обороте, но и установить случаи оборотоспособности земель.

Перечень земель, изъятых и ограниченных в обороте

На основании ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земли, занятые объектами, находящимися общефедеральной собственности, а именно:

• природными заповедниками, национальными парками;
• объектами атомной энергетики;
• зданиями, используемые для деятельности ФСБ, ФСИ, ВС РФ, военных судов, госохраны,
• объектами, для деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
• кладбищами;
• техническими сооружениями и коммуникациями, эксплуатируемыми в интересах охраны государственной границы.

Ограничены в обороте земли муниципальной и госсобственности, занятые:

• особо охраняемыми природными территориями;
• лесами, водными объектами;
• ценными объектами культурного и археологического наследия;
• недвижимостью морского, внутреннего водного, воздушного транспорта;
• объектами навигационного обеспечения;
• автодорогами общего пользования;
• объектами национальной обороны, таможни;
• инфраструктурой ж/д транспорта;
• космической инфраструктурой;
• гидротехническими сооружениями.

Также ограничены в обороте:

• земли закрытых административно-территориальных образований;
• участки, используемые для производства ядовитых и наркотических веществ;
• деградированные и загрязненные отходами земли;
• зарезервированные для муниципальных или госнужд территории;
• участки, размещенные в I и II поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевых и хозяйственно-бытовых нужд населения.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения

Особенности оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения обусловлена их спецификой. Согласно классификации вещей в гражданском праве земли отнесены к непотребляемым и неуничтожаемым объектам.

Однако применительно к землям сельскохозяйственного назначения «потребляемость» включает не только уничтожение в процессе использования, но и возможное ухудшение качества. Земли сельскохозяйственного назначения при неправильной эксплуатации истощаются. Причем, их плодородие впоследствии может восстанавливаться полностью или частично.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли вне поселений, предоставленные или предназначенные для нужд сельского хозяйства (ст. 77 ЗК РФ). Земли сельскохозяйственного назначения неоднородны и подразделяются на:

• угодья, имеющие плодородный слой (пашни, сенокосы);
• вспомогательные земли, на которых размещены подъездные пути, сельскохозяйственные строения, коммуникации, защитные насаждения и другие подобные объекты.

Плодородные земли, пригодные для растениеводства и животноводства, требуют особого «хозяйского» отношения. Регулирование оборота земельных участков призвано обеспечить:

• стабильное землепользование, по-возможности нечастый переход участков из одних рук в другие;
• невозможность излишнего дробления участков сельскохозяйственного назначения, которое бы препятствовало рациональному землепользованию;
• сокращение к абсолютному минимуму ситуаций, в которых плодородные почвы переводятся в состав земель другой категории.

Основные положения №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сводятся к следующему:

1. Признание преимущественных прав выкупа. Субъекты РФ и муниципалитеты обладают таким правом в отношении земель сельскохозяйственного назначения во всех случаях, кроме их продажи с публичных торгов (ст. 8). Преимущественное право дольщиков на выкуп долей других участников долевой собственности на участок во всех случаях продажи.

2. Невозможность нахождения земель сельскохозяйственного назначения в собственности иностранцев, иностранных и совместных предприятий (доля иноземного капитала >50%). Иностранные элементы не вправе покупать сельскохозяйственные участки. Если они получают их в порядке правопреемства (наследование, реорганизация), то обязаны продать или реализовать иным способом в течение года. Если этого не произошло, применяется принудительное изъятие (ст. 5, 6 № 101-ФЗ).

3. Установление минимальных размеров вновь образуемых участков из земель сельскохозяйственного назначения. Минимальная площадь искусственно орошаемых/осушаемых земель устанавливается отдельно. Максимальный размер площади сельскохозяйственных угодий в пределах одного муниципального района устанавливается местными властями на уровне >10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на этой территории.

4. Соглашение об аренде сельскохозяйственных земель может быть заключено на срок 3-49 лет. Арендатор, пользовавшийся землей надлежащим образом, обладает приоритетным правом перезаключения сделки. Площадь земель сельскохозяйственного назначения, одновременно арендуемых одним субъектом хозяйствования, не ограничена федеральным законодательством и не может ограничиваться региональным.

Кроме того, законом установлены особенности оборота долей в праве собственности на участки сельскохозяйственного назначения. Не вдаваясь в подробности можно утверждать следующее. Законодатель предоставил дольщикам возможность отчуждать их доли другим участникам долевой собственности или сторонним лицам без выдела участка в натуре. Все это сделано для того, чтобы исключить ненужное дробление сельскохозяйственных участков.

Запрет приватизации земельных участков в пределах береговой полосы

Законодатель изъял участки, находящиеся в пределах береговой полосы, из гражданского оборота (п. 8 ст. 27 ЗК РФ). Они не предоставляются в частную собственность.

Согласно п. 6 ст. 6 Водного кодекса России береговой полосой является полоска суши вдоль линии водного объекта, предназначенного для общего использования. Ее ширина составляет 20 м. Меньшая, 5-метровая береговая полоса, установлена для:

• каналов;
• ручьев;
• рек протяженностью от истока до устья <10 км.

Граждане могут пользоваться береговой полосой для передвижения и отдыха, в том числе для рыболовства и причаливания лодок. Расположение участков в водоохраной зоне может подтверждается схемой размещения береговой зоны и прибрежной защитной полосы.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Спросить юриста

земельное право

Можно ли образовать самостоятельный участок с основным видом "коммунальное обслуживание" на площади в 0,5 кв.м.?

любовь 05.09.2019 22:05

ЗК РФ Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Сайботалов Вадим Владимирович 06.09.2019 01:29

Задать дополнительный вопрос

ЗК РФ Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам 1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Ломов Владимир Валерьевич 07.09.2019 00:00