Que es contrato de arrendamiento. Registro de un contrato de arrendamiento bajo las nuevas reglas: un beneficio evidente, aun teniendo en cuenta las dificultades de registro y las contradicciones

    Algunas cuestiones relacionadas con la recontratación y terminación del contrato de arrendamiento de locales no residenciales.

El 5 de mayo de 1993, el Comité de Administración de la Propiedad de Moscú celebró un contrato de arrendamiento de locales no residenciales por un período hasta el 1 de julio de 1998 con la empresa municipal Assol (en adelante, MP Assol), y el 14 de noviembre de 1996 - un contrato de arrendamiento de los mismos locales con CJSC "Luxe du Monde".
      MP "Assol" indicado en Corte de Arbitraje Moscú, una demanda por el reconocimiento del contrato con CJSC "Luxe du Monde" inválida. Este contrato, según el demandante, se celebró por locales gravados con obligaciones, ya que el contrato de arrendamiento celebrado con él con fecha 5 de mayo de 1993 no fue rescindido.
      La Corte de Arbitraje estuvo de acuerdo con esta opinión y sustentó su posición con los siguientes argumentos. Como se desprende de los materiales del caso, la conclusión del acuerdo con CJSC "Luxe du Monde" estuvo condicionada, en primer lugar, por una carta dirigida al director de la Agencia Central de Gestión de la Propiedad de Moscú que MP "Assol" no objeta a la cesión de sus derechos de arrendamiento a CJSC "Luxe du Monde", que es subarrendataria de una parte del local, y solicita celebrar con esta última un contrato de arrendamiento de la totalidad del local, y, en segundo lugar, por orden de la Propiedad Comité de Gestión de Moscú de fecha 18 de diciembre de 1995 sobre la transferencia de CJSC "Luxe du Monde" estos locales se alquilan por un período de cinco años.
      Según el art. 384 del Código Civil, el derecho del acreedor original pasa al nuevo acreedor en la medida y en las condiciones que existían al tiempo de la transición del derecho. Dado que en el contrato con ZAO Lux du Monde de fecha 14 de noviembre de 1996 se modificó el monto de la renta, el plazo del arrendamiento y algunas otras condiciones, el Tribunal de Arbitraje consideró que no había cesión y consideró el contrato como independiente, no relacionado acuerdo de sucesión de 5 de mayo de 1993
      El Tribunal de Arbitraje consideró infundados los argumentos de CJSC "Luxe du Monde" de que el contrato con él no se celebró en relación con la cesión del derecho de arrendamiento, sino en relación con la rescisión del contrato con MP "Assol". El tribunal señaló que al resolver el contrato, el procedimiento y la forma establecidos por el art. 452 GB. Dado que MP "Assol" y el Comité de Gestión de la Propiedad de Moscú no cumplieron Forma escrita rescisión del contrato, el acuerdo de las partes para rescindir el contrato no puede considerarse alcanzado en la debida forma, y ​​el contrato, en consecuencia, rescindido. Por lo tanto, el contrato con CJSC "Luxe du Monde" se celebró para locales no vacantes y de conformidad con el art. 168 del Código Civil es nulo. Sobre reclamar MP "Assol" están sujetos a satisfacción.
      El Tribunal de Apelación del Tribunal de Arbitraje de Moscú dejó esta decisión sin cambios, y el Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Moscú anuló la decisión y el fallo del Tribunal de Arbitraje de Moscú por no cumplir con las normas. ley sustantiva. Según el tribunal, "no hubo cesión de derechos ni rescisión del contrato, y la orden del Comité de Gestión de la Propiedad de Moscú, la carta de MP Assol y el contrato celebrado sobre su base con CJSC Lux du Monde, en su totalidad, condujo al nuevo registro de la estructura de las relaciones contractuales para el arrendamiento de locales en disputa. El tribunal no consideró necesario argumentar esta conclusión con las normas de la legislación vigente.
      Corte Suprema de Arbitraje Federación Rusa, habiendo considerado la solicitud de MP "Assol" para presentar una protesta contra la decisión del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Moscú de negarle cumplir con el requisito de reconocer el contrato de arrendamiento celebrado por CJSC "Luxe du Monde" y el Comité para Property Management of Moscow como inválida, se negó a presentar una protesta, pero indicó como motivo de la negativa que MP Assol transfirió sus derechos y obligaciones bajo el contrato de arrendamiento a CJSC Lux du Mond en la forma de recontratación, lo cual informó al arrendador. Por lo tanto, el acuerdo celebrado el 14 de noviembre de 1996 con CJSC "Luxe du Monde" no puede ser invalidado.
         Como lo demuestran las decisiones y resoluciones de los Tribunales de Arbitraje en el caso comentado, no tenían una posición unificada en cuanto a la calificación de las relaciones entre MP "Assol", CJSC "Luxe du Monde" y el Comité de Gestión de la Propiedad de Moscú. El Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia reconoció que entre MP "Assol" y CJSC "Luxe du Monde" se llegó a un acuerdo sobre la cesión de derechos en virtud de un contrato de arrendamiento de fecha 5 de mayo de 1993, en virtud del cual se concluyó un contrato de arrendamiento. para los locales anteriormente ocupados por MP "Assol" con CJSC Lux du Mond. El Tribunal de Arbitraje de Moscú consideró que no hubo cesión de derechos, y dado que el contrato con MP "Assol" no se rescindió de manera adecuada, el contrato celebrado con CJSC "Luxe du Monde" para el arrendamiento de locales no vacantes es nulo. . El Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Moscú no vio una cesión o terminación del contrato en las relaciones en disputa y las calificó como "reinscripción de la estructura de las relaciones contractuales".
      Parece necesario analizar cada una de estas posiciones.
       1. De conformidad con el apartado 2 del art. 615 del Código Civil, el arrendatario tiene derecho, con el consentimiento del arrendador, a transferir sus derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento a otra persona. La cesión simultánea por el arrendatario de sus derechos y obligaciones a otra persona es llamada por el Código Civil recontratación.
& nbsp & nbsp & nbsp & nbsp & nbsp & nbsp del Código Civil de Arrendamiento no regulará el procedimiento para una transferencia (con la excepción de la recepción obligatoria del consentimiento del arrendador antes del proceso de transacción en un reenime), su forma y otras reglas. Por lo tanto, la recontratación debe estar sujeta a provisiones generales Código Civil de Obligaciones que rigen el cambio de personas en una obligación.
                                                    who who the right (claim) belonging to the creditor on the basis of the obligation can be transferred by it to other person under the transaction or to other person on the basis of the law. De esto se deduce que para que el inquilino transfiera los derechos en virtud del contrato de arrendamiento a otra persona, es necesaria una expresión acordada de la voluntad de ambas partes, es decir. celebración de un acuerdo entre ellos.
      Disposiciones del cap. 24 del Código Civil sobre el cambio de personas en la obligación guarda silencio sobre las causales de la transmisión de la deuda. Sin embargo, en virtud del art. 155 del Código Civil, una transacción unilateral no puede crear obligaciones para una persona que no participa en ella. Por tanto, para la transmisión de la deuda no sólo es necesaria la voluntad del deudor, sino también la voluntad del que acepta su deuda. Por lo tanto, para la transferencia de deuda en virtud de un contrato de arrendamiento, también es necesaria una expresión consensuada de la voluntad del arrendatario y el arrendatario.
& nbsp & nbsp & nbsp & nbsp & nbsp & nbspm Assol expresó su consentimiento a un reconocimiento en una carta, pero esto no lo enviará Lux Du Mond CJSC, sino el comité de administración de propiedades de Moscú. No hay confirmación del consentimiento de CJSC "Luxe du Monde" a la transferencia de derechos y obligaciones de MP "Assol" en el expediente del caso. Además, CJSC "Luxe du Monde" en sesión de la corte negó la asignación. Dado que no manifestó su voluntad de aceptar los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento de fecha 5 de mayo de 1993, es imposible hablar de llegar a un acuerdo de arrendamiento entre él y el arrendatario.
      Además de llegar a un acuerdo sobre la cesión de derechos y transferencia de deuda por parte de la parte original a la obligación y la parte nueva, es necesario que ésta, de conformidad con el art. 389 del Código Civil se revistió de la forma adecuada: simple escrito o notarial, según la forma de la transacción, los derechos y obligaciones en virtud de los cuales se transfieran.
      Contrato de arrendamiento de local no residencial en base a apartados. 1, 2 arte. 609 del Código Civil debe celebrarse en forma escrita simple y está sujeta a registro estatal. Por lo tanto, si se hubiera llegado al contrato de arrendamiento, SE "Assol" y CJSC "Luxe du Monde" tendrían que celebrar un contrato de arrendamiento por escrito y registrarlo (antes de la entrada en vigor ley Federal"Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles en Moscú estaban sujetos a registro en el Comité de Gestión de la Propiedad).
      Al procedimiento de cambio de persona en una obligación, el Código Civil impone un requisito más: la notificación al acreedor sobre la cesión del derecho que se ha producido (inciso 3 del artículo 382 del Código Civil). Por lo tanto, después de la conclusión del contrato de arrendamiento, es necesario notificar al arrendador por escrito sobre la transferencia de los derechos del arrendatario a otra persona.
      Así, al volver a contratar, el GC no requiere la terminación del contrato con el antiguo inquilino y la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento con el inquilino.
       2. En una carta a la Agencia Central de Gestión de la Propiedad de Moscú, MP Assol no se opuso a la cesión de los derechos de arrendamiento a CJSC Lux du Monde y solicitó celebrar un contrato de arrendamiento con él para la totalidad de las instalaciones. Dado que esta carta contenía dos disposiciones mutuamente excluyentes, estas disposiciones debían interpretarse.
& nbsp & nbsp & nbsp & nbsp & nbsp & nbspmp "Assol" de conformidad con las disposiciones del Código Civil del Código Civil de la Persona en la obligación no debe tener el consentimiento del arrendador para ceder sus derechos a otra persona, en por un lado, y por otro lado, la cesión de derechos no exige un nuevo contrato de arrendamiento con el horno. La conclusión de un nuevo contrato solo es necesaria cuando el inquilino anterior renuncia al contrato de arrendamiento, es decir, quiere rescindirlo. Para rescindir el contrato de conformidad con el apartado 1 del artículo 450 del Código Civil, se requiere el consentimiento de las partes. Dado que CJSC "Luxe du Monde" usó parte de los locales arrendados por MP "Assol" en virtud de un contrato de subarrendamiento, en una carta, MP "Assol" expresó su consentimiento al arrendador para transferir el derecho a usar todo el local de CJSC "Luxe du Monde" al rescindir el contrato, sin lo cual no podría celebrarse el contrato con este último.
            Cabe señalar que, en apoyo de sus reclamaciones, ni SE "Assol" ni CJSC "Luxe du Monde" se refirieron a la voluntad de SE "Assol" sobre la transferencia de derechos, expresada en esta carta. En consecuencia, la voluntad real de MP "Assol" estaba dirigida a rescindir el contrato, y no a transferir derechos.
& nbsp & nbsp & nbsp & nbsp & nbsp & nbsparbitiye tribunal de Moscú no reconoció el acuerdo MP "Assol" con el comité de gestión de la propiedad rescindido debido al incumplimiento por las partes de los requisitos para la forma de rescisión del contrato.
                                               whom the agreement on change or cancellation of the contract is made in the same form, as the contract. Como ya se mencionó, el arrendamiento de locales no residenciales debe realizarse en forma escrita simple. Además, a diferencia del contrato de arrendamiento de edificios, estructuras y empresas, no se establece que deba celebrarse únicamente mediante la redacción de un documento firmado por las partes (inciso 2 del artículo 434 del Código Civil). Así, las reglas del apartado 3 del art. 434 del Código Civil, según el cual se considera observada la forma escrita del contrato si propuesta escrita celebrar un acuerdo aceptado en la forma prescrita por el apartado 3 del art. 438 del Código Civil, es decir. mediante la realización por parte de la persona que recibió la oferta, de acciones para cumplir el contrato.
      De ello se desprende que el acuerdo de resolución del contrato se entenderá por escrito si declaración escrita una de las partes acuerde rescindir el contrato, la otra parte realizará acciones que indiquen claramente su aceptación. En una carta del MP "Assol" al Comité de Gestión de la Propiedad de Moscú, se expresó el consentimiento para rescindir el contrato, que fue aceptado por este último al emitir el 18 de diciembre de 1995, una orden para transferir los locales no residenciales en disputa para arrendar a CJSC "Luxe du Monde" y celebrar un contrato de alquiler con ella. Por tanto, debe reconocerse la aceptación de la propuesta de resolución del contrato por acción implícita y darse por cumplido el escrito de resolución del contrato de fecha 5 de mayo de 1993.
      Por lo tanto, el contrato entre MP "Assol" y el Comité de Gestión de la Propiedad de Moscú se rescindió en la forma adecuada, y el contrato con CJSC "Luxe du Monde" se concluyó para locales gratuitos y es válido. Por lo tanto, los requisitos de MP "Assol" para reconocer este acuerdo como inválido no estaban sujetos a satisfacción.
       3. El Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Moscú indicó que no hubo cesión ni rescisión del contrato, sino un nuevo registro de la estructura de las relaciones contractuales. Una conclusión más contradictoria es difícil de imaginar. Si el contrato entre el diputado "Assol" y el Comité de Gestión de la Propiedad de Moscú no se rescinde, como reconoció el tribunal, el diputado "Assol" es un inquilino legal y la reinscripción de la estructura de las relaciones contractuales sin su consentimiento es ilegal, y si él es un inquilino legal, entonces cambiar la estructura de las relaciones contractuales sobre el alquiler solo es posible mediante la recontratación, pero, según el tribunal, tampoco tuvo lugar.

Actualmente, el diseño del contrato de arrendamiento no está debidamente regulado por la normativa vigente. ley civil la Federación de Rusia, por lo tanto, las preguntas de las partes que surgen durante la ejecución de dicho acuerdo son naturales. Análisis práctica judicial resolver disputas relacionadas con la transferencia de derechos y obligaciones en virtud de un contrato de arrendamiento (arrendamiento) permitirá determinar una serie de sutilezas de celebrar un contrato de arrendamiento, excluyendo cualquier posibilidad de impugnarlo.

De acuerdo con el párrafo 2 del artículo 615 del Código Civil de la Federación Rusa (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa), el arrendatario tiene derecho, con el consentimiento del arrendador, a subarrendar la propiedad arrendada (subarrendamiento) y transferir sus derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento a otra persona (transferencia), proporcionar la propiedad arrendada en uso libre, así como los derechos de arrendamiento en prenda y hacerlos como una contribución al capital autorizado de sociedades comerciales y empresas o una contribución de acciones a una cooperativa de producción, a menos que el Código Civil de la Federación Rusa disponga lo contrario, otra ley u otra actos legales. En estos casos, a excepción de la recontratación, el arrendatario sigue siendo responsable en virtud del contrato frente al arrendador. Este es exactamente el mismo artículo que regula las relaciones de las partes sobre la cesión de derechos y obligaciones en virtud de un contrato de arrendamiento, indicando más precisamente la posibilidad de celebrar dicho contrato.

El contrato de arrendamiento es de especial interés para el arrendatario, porque el derecho de arrendamiento puede ejercerse con carácter reembolsable, y la propia cesión de los derechos del arrendatario puede ahorrar tiempo a las partes para formalizar su relación, mientras que el arrendador prácticamente lo hace. no asumir ningún riesgo. La invariancia del objeto y de las condiciones de la obligación transferida en virtud del contrato de arrendamiento indica la conservación de la obligación anterior con la participación de otra persona en ella por parte del arrendatario. Dado que los derechos y obligaciones del arrendatario anterior se transfieren íntegramente al nuevo arrendatario, el contrato de arrendamiento debe celebrarse de conformidad con el procedimiento previsto para la cesión del derecho a reclamar y la transferencia de la deuda.

Para la posibilidad de celebrar un contrato de arrendamiento, se requiere el consentimiento del arrendador, y no importa en qué forma se exprese este consentimiento: un acuerdo o un mensaje legalmente significativo por separado. Falta de consentimiento del arrendador a la cesión de los derechos y obligaciones en virtud Contrato de arrendamiento es la base para declararlo nulo, como preso en violación del párrafo 2 del art. 615 del Código Civil de la Federación Rusa (Decisión del Tribunal de Arbitraje del Territorio de Kamchatka del 21 de enero de 2014 en el caso No. A24-4369 / 2013).

El párrafo 2 del artículo 615 del Código Civil de la Federación Rusa no establece el procedimiento y la forma para el consentimiento del arrendador a la conclusión por parte del arrendatario de una transacción para la cesión de derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento.

En consecuencia, a voluntad de las partes del contrato de arrendamiento, el consentimiento del arrendador puede expresarse en el propio contrato, lo que releva al arrendatario de la obligación de obtener dicho consentimiento para cada operación concreta (Carta informativa del Presidium del Supremo Tribunal de Arbitraje de la Federación Rusa del 11 de enero de 2002 No. 66 "Descripción general de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler").

Al mismo tiempo, al celebrar un contrato de arrendamiento, debe tenerse en cuenta que dar su consentimiento para la transferencia de derechos y obligaciones en virtud de un contrato de arrendamiento sigue siendo un derecho, y no una obligación, del arrendador. El tribunal puede invalidar la negativa del arrendador y obligarlo a dar su consentimiento para el arrendamiento solo si se presentan pruebas de la ilegalidad de la negativa apelada (Decisión del Tribunal de Arbitraje de la Región de Kirov del 26 de diciembre de 2014 en el caso No. A28 -10361 / 2014; Decisión del Tribunal de Arbitraje de la Región de Kirov del 25/12/2014 en el caso No. А28-13436/2014)

No se requiere consentimiento para volver a contratar parcela arrendado por un período de más de cinco años, este caso basta con notificar al arrendatario sobre la cesión de derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento (párrafo 9 del artículo 22 Código de tierra Federación de Rusia, párrafo 15 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de fecha 24 de marzo de 2005 No. 11 “Sobre algunas cuestiones relacionadas con la aplicación de la legislación sobre tierras”).

Como se señaló anteriormente, el arrendamiento debe llevarse a cabo de conformidad con las normas del derecho civil sobre la cesión de un crédito y la transferencia de la deuda. De conformidad con el art. 391 del Código Civil de la Federación Rusa, dicha transacción se concluye a voluntad de los deudores anteriores y nuevos y del acreedor de conformidad con los requisitos de forma para la transacción principal. Según el art. 389 y 391 del Código Civil de la Federación Rusa, la cesión de un crédito y la transferencia de una deuda basada en transacciones sujetas a registro estatal también están sujetas a registro estatal. En virtud del apartado 3 del art. 433 del Código Civil de la Federación Rusa, un acuerdo sujeto a registro estatal se considera concluido desde el momento de su registro, a menos que la ley disponga lo contrario (Decisión del Tribunal de Arbitraje de la República de Mari El del 31 de agosto de 2015 en caso N° A38-3798/2015, Resolución de fecha 3 de septiembre de 2015 en el caso N° A32 -12164/2012 Tribunal Arbitral Distrito del Cáucaso Norte).

La falta de registro estatal de un contrato de arrendamiento implica la nulidad de tal transacción; en una situación similar, un nuevo inquilino puede recuperar el enriquecimiento injusto del arrendador en forma de pago previamente pagado pagos de alquiler. Una situación similar se convirtió en el tema de los procedimientos del Undécimo Arbitraje Tribunal de Apelación en el caso No. А55-30730/2014 (Decreto del 23/07/2015).

Ejemplo de la jurisprudencia

Entre la Sociedad y el Departamento relaciones de propiedad se concluyó un contrato de arrendamiento de un terreno, después de un tiempo, la Compañía celebró un acuerdo para el arrendamiento de locales residenciales con el demandado. El arrendamiento se realizó con carácter reembolsable, el demandado no pagó dinero dando como resultado una deuda corriente. El actor solicitó recuperar del demandado el monto de la deuda, pero el tribunal se negó a satisfacer la demanda, señalando lo siguiente.

Según el apartado 2 del art. 609 del Código Civil de la Federación Rusa, un contrato de arrendamiento de bienes raíces está sujeto a registro estatal, a menos que la ley disponga lo contrario.

De conformidad con el apartado 2 del art. 615 del Código Civil de la Federación de Rusia, el arrendatario tiene derecho, con el consentimiento del arrendador, a transferir sus derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento a otra persona (transferencia). En caso de re-arrendamiento, en el sentido de dicha norma, el nuevo arrendatario que haya adquirido el derecho de arrendamiento se hace responsable por el contrato frente al arrendador. Al transferir derechos y obligaciones en virtud de un contrato de arrendamiento sujeto a registro estatal, el contrato de arrendamiento celebrado entre el inquilino anterior y el nuevo está sujeto a registro estatal (una conclusión similar se encuentra en el Fallo del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 3 de octubre , 2008 N° 12794/08). Por lo tanto, debido a la falta de registro estatal, el tribunal considera que el contrato entre el inquilino y el nuevo inquilino no ha concluido. Una transacción no concluida no da lugar a ningún derecho y obligación. para las partes (Resolución de la Corte de Arbitraje del Distrito de Siberia Occidental del 02/06/2009 en el caso No. A70-5578 / 32-2008).

Registrado en a su debido tiempo un acuerdo sobre la cesión de derechos y obligaciones en virtud de un contrato de arrendamiento puede ser impugnado por el arrendador (Sentencia de la Quinta Corte de Apelaciones de Arbitraje de fecha 1 de septiembre de 2015 en el caso No. A51-31904/2014).

Otra razón para el reconocimiento de una transacción de cesión de derechos y obligaciones en virtud de un contrato de arrendamiento es la gratuidad de la transacción - recontratación. Párrafo 9 carta informativa con fecha 30 de octubre de 2007 No. 120 "Revisión de la práctica de aplicación por parte de los tribunales de arbitraje de las disposiciones del capítulo 24 del Código Civil de la Federación Rusa" se establece la intención de las partes de transferir gratuitamente el derecho (requisito). Al mismo tiempo, la ausencia en el contrato de una condición sobre el precio del derecho transferido (reclamo) en sí mismo no es una base para reconocerlo como nulo como una transacción de donación entre organizaciones comerciales.

Ejemplo de la jurisprudencia

El arrendatario y el nuevo arrendatario celebraron un acuerdo de cesión de derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento, posteriormente se inició un procedimiento concursal contra el arrendatario y se inició un procedimiento procedimientos de bancarrota. El síndico concursal del arrendatario solicitó al nuevo arrendatario el reconocimiento de la transacción de arrendamiento como inválida: según el solicitante, se violaron las disposiciones del contrato impugnado Arte. 575 Código Civil de la Federación Rusa, que no permite donaciones entre organizaciones comerciales. El tribunal denegó la demanda. Al no estar de acuerdo con las conclusiones del tribunal de primera instancia, el solicitante apeló apelación. La Corte de Apelaciones de Arbitraje no encontró fundamento para satisfacer las pretensiones fundadas en la demanda, expresando lo siguiente.

La base legal de la demanda es Arte. 168 y 575 Código Civil de la Federación Rusa. Con base en los requisitos señalados y las normas de derecho a ser aplicadas, el objeto de la prueba en el presente caso incluye: el hecho de concluir una transacción controvertida, el incumplimiento de la transacción con los requisitos Arte. 575 Código Civil de la Federación Rusa. Tras examinar las intenciones de las partes, el tribunal de primera instancia llegó correctamente a la conclusión de que, al celebrar el contrato de arrendamiento, las partes no previeron el precio estipulado en el contrato de arrendamiento, sino que tenían la intención de saldar la deuda del arrendatario con el nuevo inquilino bajo otro acuerdo. El tribunal de primera instancia llegó correctamente a la conclusión de que el contrato impugnado no puede reconocerse como un contrato de donación en el sentido deArte. 572 Código Civil de la Federación Rusa(Sentencia del Cuarto Tribunal Arbitral de Apelaciones de fecha 21 de mayo de 2012 en el caso No. А19-18789/2010).

En la práctica, la escritura de cesión, así como el contrato de cesión de derechos y obligaciones en virtud del propio contrato de arrendamiento, es la base de la cesión de derechos. La ausencia de dicho acto puede complicar el proceso de cobro de deudas en virtud de un contrato de arrendamiento de un nuevo inquilino, quien se referirá a la falta de transferencia de derechos sobre el objeto arrendado. Sujeto al uso real de la propiedad arrendadasin escritura de transferencia es de carácter formal y no puede ser motivo para que el arrendatario incumpla sus obligaciones en virtud del contrato. Por lo tanto, al cobrar una deuda en virtud de un contrato de arrendamiento de un nuevo inquilino, el arrendador debe probar la transferencia real del objeto de arrendamiento en disputa. Similares conclusiones se encuentran contenidas en la Resolución de la Séptima Corte Arbitral de Apelaciones de fecha 20 de agosto de 2015 en el caso N° A67-714/2015).

De acuerdo con la cláusula 17 de la Carta de Información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 11 de enero de 2002 No. 66, cuando se libera el contrato de subarriendo sigue en vigor, por lo tanto, en disputas precontractuales, para optimizar consecuencias negativas, el nuevo inquilino debe conocer los derechos de terceros sobre el objeto de alquiler.

El nuevo arrendatario transfiere todos los derechos y obligaciones del arrendatario en virtud del contrato en su totalidad, a menos que las partes acuerden lo contrario, y en caso de violaciones de los términos del contrato de arrendamiento por parte del antiguo acreedor, el acuerdo con el nuevo en el especificado se pueden dar por terminados los motivos.

Por lo tanto, el Tribunal de Arbitraje del Distrito del Cáucaso Norte dictaminó lo siguiente: desde el momento de la nueva tenencia, el nuevo arrendatario de la parcela de tierra se vuelve responsable en virtud del contrato de arrendamiento de la tierra ante el arrendador. La Resolución No. 3914/13 del 1 de octubre de 2013 del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa establece que la necesidad de obtener el consentimiento del acreedor para transferir la deuda garantiza su derecho a expresar su voluntad con respecto a la posibilidad de un nuevo deudor que entra en una obligación, evaluando el estado de propiedad de dicho deudor y el propósito de celebrar un acuerdo sobre la transferencia de deuda desde el punto de vista de la integridad de sus participantes. El arrendatario del terreno tiene la oportunidad preferencial de ceder sus derechos en virtud del contrato de arrendamiento sin el consentimiento del arrendatario. No se priva al arrendador de la oportunidad de exigir la rescisión del contrato de arrendamiento o el pago de pagos obligatorios y sanciones por infracciones cometidas por el arrendatario anterior, independientemente de que el esta pregunta en un acuerdo para reemplazar a una parte en una obligación o no.

Al realizar una transacción de asignaciónderechos arrendamiento de un terreno, no se puede poner al arrendador en una situación peor que la que ocupaba antes de la transacción. La cesión de obligaciones por deudas existentes y otras sanciones no excluye la posibilidad del arrendador de manifestar su consentimiento a tal cesión. Evaluación de contratos volver a contratarnecesario para la distribuciónCorrecto y obligaciones de sus partes, incluida la obligación de saldar la deuda con el arrendador y cederla al nuevo arrendatario. Traducción Correcto y obligaciones del arrendatario, comprometidas para evitar la responsabilidad contractual u otras consecuencias adversas asociadas con la falla o rendimiento inadecuado los contratos de arrendamiento de un inquilino anterior, así como con el fin de proporcionar ventajas irrazonables a un nuevo inquilino, deben calificarse como abuso de derecho, y los nuevos y antiguos inquilinos - a ser considerados deudores solidarios del arrendador.

Al formular estos enfoques legales, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa permitió la posibilidad de recuperar del antiguo inquilino la deuda que surgió antes de la celebración del contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta la existencia (retención) del propietario de el derecho a sustituir al deudor en procedimientos de ejecución para un nuevo inquilino (Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito del Cáucaso Norte de fecha 23 de junio de 2015 en el caso N° A32-11870/2013).

No se prevé la cesión de parte del terreno legislación actual. Según el art. 11.1 del Código de Tierras de la Federación Rusa, una parcela de tierra es una parte de la superficie terrestre, cuyos límites se determinan de acuerdo con las leyes federales. Si los límites del terreno no están definidos de conformidad con la ley, dicho terreno no existe como objeto. derechos civiles y, en consecuencia, no puede ser objeto de un contrato de arrendamiento. Una posición similar fue expresada por el Tribunal de Arbitraje Región de Yaroslavl en la Decisión de 24 de diciembre de 2012 en el caso No. А82-7740/2012.

A circulación civil el objeto del arrendamiento puede ser un terreno, un local y cualquier otro objeto inmobiliario. El esquema mismo de cesión de los derechos y obligaciones del arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento tiene una gran demanda en la circulación civil, especialmente en las estructuras de tenencia de una persona jurídica. La pluralidad de personas en estas relaciones jurídicas puede crear riesgos de invalidación de tal acuerdo. Para excluir el objeto de la recontratación del objeto de la disputa, es necesario cumplir con siguientes condiciones: el consentimiento del arrendador a la ejecución de la recontratación, la contra disposición de un nuevo arrendatario (carácter compensado), la forma escrita de la transacción y registro estatal(dependiendo de la obligación subyacente). Al mismo tiempo, es necesario determinar el alcance específico de los derechos y obligaciones transferidos en virtud del contrato de arrendamiento (en particular, para determinar el destino de las obligaciones que surgieron antes de la cesión de los derechos y obligaciones del arrendatario).

Sorokin Alexey Anatolyevich, destacado abogado

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¿Cómo hacerlo bien?

La esencia del acuerdo.

Una cesión es una transferencia del derecho a poseer o usar cualquier propiedad.

En este caso, la esencia de la transacción es que el arrendatario, por cualquier motivo, ya no puede pagar el alquiler a su arrendador por este local no residencial.

Puede decidir, habiendo obtenido el consentimiento previo por escrito del propietario del local dado, ceder el derecho de arrendamiento a un tercero.

Tal transacción es muy similar al subarrendamiento de locales no residenciales. La única diferencia es que al subarrendar, el arrendatario recibe la renta por el uso del local, y luego paga la renta al propietario.

Cuando se asignan los derechos de arrendamiento, el alquiler se paga directamente al propietario del local, sin tener en cuenta al arrendatario.

Base legislativa

Independientemente del objeto del contrato, una cesión es trato legal caracter civil.

Las normas y parámetros para concluir una transacción están regulados por el derecho civil - -.

Dado que la cesión, en esencia, es un subarrendamiento, no debe olvidarse de las normas del Código Civil de la Federación de Rusia, que indican los derechos y obligaciones básicos del inquilino.

Si los locales no residenciales pertenecen al estado, solo se pueden recuperar mediante la celebración de una subasta apropiada. Las reglas para la licitación están dadas en la Ley.

Matices emergentes

La operación de cesión del derecho de arrendamiento de local no residencial tiene varios matices:

Video: venta de derechos de arrendamiento de locales no residenciales. Parte 1

Cesión de derechos en virtud de un contrato de arrendamiento de locales no residenciales

Concluir un trato para la cesión del derecho de uso locales no residenciales puede ser bastante rentable si el objeto del contrato es propiedad estatal.

Pero primero debe ganar la subasta, que se lleva a cabo de acuerdo con las reglas prescritas en la Ley No. 135-FZ.

El trato puede ser bastante rentable, ya que los precios de los inmuebles, que son propiedad del estado, son algo más bajos que los precios de los locales comerciales.

Incluso después de ganar la subasta, el nuevo inquilino del local no puede utilizarlo en toda su extensión, a menos que reciba un acuerdo por escrito del propietario del local.

El consentimiento debe ser por escrito, indicando todos los detalles necesarios.

Individual

La subasta debe celebrarse en los siguientes casos:

1. Si el inmueble es de propiedad estatal o municipal.
2. Si ambas partes de la transacción son personas jurídicas.

Si las partes de la transacción son ciudadanos, entonces no es necesario realizar una subasta. Basta con llegar a acuerdos entre ellos sobre los matices del próximo acuerdo.

El acuerdo se alcanza mediante la firma de un contrato de cesión convencional, donde el objeto de la transacción es precisamente el derecho de uso del local cedido.

El contrato puede celebrarse por cualquier período que sea conveniente para las partes de la transacción.

Pero, ya que estamos hablando de bienes raíces, entonces el contrato está sujeto a registro obligatorio si se celebra por un período superior a 1 año.

Las partes en el contrato prescriben minuciosamente todas las cláusulas, Atención especial prestando atención a los derechos y obligaciones de las partes, su responsabilidad mutua, así como a los locales no residenciales.

El procedimiento de pago, los métodos de cálculo y el monto de la renta son requisito previo contratos Sin estas cláusulas, el contrato no se considerará válido.

El contrato es firmado por ambas partes de la transacción, se indica la información completa sobre ellos, así como sobre la propiedad, a la que se asigna el derecho de arrendamiento.

Beneficios del trato

La transacción para la cesión del derecho de uso de locales no residenciales es bastante popular hoy en día.

El hecho es que es beneficioso para ambas partes. El beneficio es el siguiente:

Dependiendo del objeto de la cesión de derechos sobre el inmueble arrendado, pueden existir otros puntos que sean beneficiosos para ambas partes.

Como actuar

Al concluir cualquier transacción, debe seguir un procedimiento determinado. La operación de cesión del derecho de uso del local no es una excepción.

Para que el contrato se celebre correctamente y no existan circunstancias para su invalidación, es necesario seguir un determinado procedimiento:

Como ya se mencionó, la licitación se puede realizar a través de un concurso o subasta. La subasta la gana el participante que ofrece la cantidad máxima de alquiler.

Gana el concurso el participante que, por decisión de la comisión especial, ofrezca las condiciones más óptimas.

La mayoría de las veces, como muestra la práctica, es la competencia la que tiene lugar. Aunque es más fácil para el inquilino realizar una subasta.

La complejidad del concurso radica en que el arrendatario debe:

• formación de una comisión competitiva competente;
• la gestión de todos los asuntos que, de una forma u otra, estén relacionados con la organización y desarrollo del futuro concurso.

La comisión toma su decisión en base a los parámetros de la competencia. Cuando se toma la decisión, la comisión debe preparar todos Documentos requeridos necesarios para la celebración del contrato correspondiente.

La obligación de avisar a los participantes del futuro concurso “recae sobre los hombros” del organizador, es decir, del arrendatario.

Es ella quien desarrolla los criterios de selección de los participantes, y es él quien debe asegurarse de que 30 días antes de la fecha de la competencia, se haya dado un aviso al respecto en los medios de comunicación correspondientes.

Cuando se determine el ganador, se firmará con él el correspondiente acuerdo sobre la cesión del derecho de alquiler.

Este artículo dice que la donación empresas comerciales y los derechos sobre ellos están prohibidos. El acuerdo está firmado por ambas partes y registrado en Rosreestr.

Para este trámite es necesario preparar los siguientes documentos:

1. Copias de publicaciones que fueron entregadas por el arrendatario en los medios de comunicación correspondientes.
2. Documentos de la competencia.
3. Acuerdo preparado y firmado.

Si los empleados de Rosreestr no tienen preguntas sobre la competencia y los documentos preparados, el plazo reglamentario para la ejecución del servicio de registro del contrato es de aproximadamente 30 días.

Costo estimado

Para asignar una renta adecuada, es necesario evaluar el valor de la propiedad transferida.

Para hacer esto, debe invitar a un tasador privado independiente o comunicarse con la firma apropiada.

Pero, tanto el comerciante privado como la empresa deben tener un permiso SRO válido. Solo si este documento está disponible, la conclusión se considerará competente.

Varios factores influyen en el resultado de la evaluación. El más "popular" de ellos:

Conclusión de un acuerdo

Lo principal es concluir correctamente el contrato en sí. Debe especificar todas las condiciones bajo las cuales la transacción será válida.

El acuerdo debe incluir las siguientes disposiciones:

Responsabilidad de las partes

Esta cláusula debe incluirse en el contrato de arrendamiento. Aquí, se prescribe la responsabilidad que ambas partes de la transacción tienen por la violación de los términos de este acuerdo.

En este punto, debes escribir:

Si el caso llega a los tribunales, entonces la demanda debe presentarse ante el Arbitraje. tribunal, que considerará la demanda en cuanto al fondo.

Si el tribunal toma una decisión no a favor del inquilino, se le cobrarán los gastos que fueron el resultado de una violación por su parte de una u otra condición del contrato actual.

En caso de infracciones especiales y graves, el nuevo arrendatario podrá incluso cobrar los gastos incurridos por el anterior arrendatario para el concurso o subasta. Pero para tal medida, las violaciones del tratado deben ser muy graves.

Cesión del derecho de arrendamiento: un cambio de personas que previamente han concluido un contrato de arrendamiento de locales. En la mayoría de los casos, el inquilino cambia: la persona que alquila el local, y cuando se concluye un acuerdo de cesión, cesan todos sus derechos y obligaciones con el propietario.

El cambio de arrendatario en el contrato puede hacerse si el arrendador ha dado su consentimiento por escrito para ello.

¿En qué se diferencia del subarriendo?

Los contratos de arrendamiento y subarrendamiento son muy similares. La diferencia radica en el hecho de que en el primer caso, el antiguo inquilino, después de la celebración del contrato, no tiene derechos de alquiler en la propiedad arrendada y ya no tiene obligaciones con el arrendador.

En el segundo caso, no cesan los derechos sobre el espacio arrendado y las obligaciones con el arrendador del arrendatario anterior. El inquilino sigue siendo una de las partes del contrato.. Básicamente, transfiere los derechos de arrendamiento del local a una o más personas y luego paga el dinero al propietario.

Básicamente, esta práctica es aplicable para grandes oficinas y locales corporativos: centros comerciales, salones de belleza, centros de negocios. El propietario de la organización arrienda todo el territorio, luego el arrendatario, en virtud de un contrato de subarrendamiento, arrienda oficinas individuales, habitaciones a terceros y sin fallar paga el alquiler al propietario.

El marco legislativo

Tal relaciones juridicas están regulados por el artículo 615 del Código Civil de la Federación Rusa.

El inquilino está oficialmente autorizado:

• Ceder el local alquilado para su uso a otra persona sin recibir pago (gratuito).
• Transferir oportunidades legales de alquiler como garantía.
• Transferir oportunidades legales de alquiler al capital autorizado de organizaciones comerciales.
• Negociar acuerdos de subarrendamiento.
• Transferir derechos y obligaciones de alquilar a otras personas (rent).

El arrendatario puede poseer y usar los locales de acuerdo con el contrato, pero no puede disponer de ellos.

¿Por qué es necesario?

El arrendamiento puede ser una excelente salida en una situación difícil, cuando el inquilino anterior no puede alquilar el local en el futuro. En este caso, puede ofrecer al propietario del local otro candidato, a quien se le transferirán los derechos de alquiler.

Asimismo, puede producirse una cesión en cualquier otro caso cuando el inquilino decida dejar de alquilar el local o venza el contrato de alquiler y no tenga previsto renovarlo. Para el dueño, la recontratación es rentable, porque no tiene que buscar un nuevo candidato.

Lo más probable es que tenga que pagar la llamada comisión al antiguo inquilino, pero le ahorra tiempo y esfuerzo.

Pros y contras de esta solución.

Ventajas:

• El antiguo inquilino puede transferir los derechos de alquiler a otra persona con el menor riesgo para él.
• El propietario no necesita dedicar tiempo y esfuerzo a buscar un nuevo candidato para concluir un acuerdo.
• El nuevo inquilino puede celebrar un contrato de alquiler en condiciones preferentes, ya que se le deben mantener las mismas condiciones de alquiler que al anterior propietario.

Defectos:

• Si las instalaciones son de propiedad estatal, no puede elegir un inquilino usted mismo: primero debe realizar orden establecido subasta (Artículo 147 del Código Civil de la Federación Rusa, Ley No. 135-F3). Las responsabilidades de realizar subastas recaen completamente en el propietario.
• Si las condiciones del arrendamiento para el antiguo arrendatario fueran favorables, preferenciales por cualquier razón, se le deberá ofrecer lo mismo al nuevo.

  Los nuevos inquilinos no siempre agradan a los propietarios que dieron un descuento en el alquiler u ofrecieron otros beneficios a un antiguo inquilino en función de sus gustos personales o una actitud positiva hacia su negocio o marca.

¿Cómo realizar correctamente el trámite?

Para la recontratación, es necesario celebrar un acuerdo de compensación. De acuerdo con los artículos 575 del Código Civil de la Federación Rusa, la donación en el campo de las organizaciones comerciales no está permitida, por lo tanto, la donación de derechos de arrendamiento es imposible. El procedimiento para celebrar un contrato de arrendamiento está regulado por los artículos y 390 del Código Civil de la Federación Rusa.

1. Firmar un contrato de arrendamiento. Su muestra se puede encontrar en Internet u obtener de una oficina de abogados, de un abogado privado.
2. Después de la celebración del acuerdo, es necesario realizar un acto de aceptación y transferencia de documentos al nuevo inquilino del anterior. Necesidad de enviar:
   • Contrato de arrendamiento.
   • Confirmación de registro del local arrendado en el autorizado agencia del gobierno.
   • Papeles para el objeto.
   • Todos los documentos que confirmen el hecho de que los pagos del alquiler fueron realizados por el inquilino anterior.
3. Registre el acuerdo con el organismo estatal correspondiente si el período acordado supera 1 año.

Aviso del arrendador

El arrendatario tiene algunas restricciones a la hora de celebrar contratos en los que figuren los locales arrendados. Por ejemplo, al redactar un contrato de subarrendamiento o cesión, se requiere el consentimiento del propietario.

Las ofertas de dicho plan suelen ser más rentables que si alquila una habitación a un propietario privado. Renta para locales públicos es menor que para privados.

En el campo de la subasta, es necesario preparar una lista de documentos:

• Confirmación de subasta.
• Fotocopias de publicaciones en medios de comunicación sobre la subasta.
• Un contrato debidamente elaborado y firmado por el propietario y el adjudicatario.

Incluso después de ganar la subasta, el nuevo inquilino debe obtener el consentimiento en escritura del propietario, a menos que el acuerdo con el inquilino anterior disponga lo contrario.

Tratado

El contrato de arrendamiento debe contener:

• Procedimiento establecido y acordado para la recontratación.
• Condiciones de pago del alquiler, procedimiento de pago.
• Condiciones de uso del inmueble arrendado, su mantenimiento.
• Otras condiciones y obligaciones importantes.

La forma del contrato de cesión de arrendamiento debe ser idéntica al contrato de arrendamiento original.

• Declaración. Se puede obtener una muestra de los representantes de la agencia gubernamental seleccionada.
• Un documento que acredite el hecho del pago realizado.
• Confirmación de la intención de las partes de celebrar un contrato de arrendamiento: protocolos y decisiones organismos autorizados lados
• documentos constitutivos.
• Leasing y contratos de arrendamiento.
• Documentos del representante, que confirman el derecho a celebrar un acuerdo.
• certificado OGRN, un número de identificación contribuyente.
• Certificado de registro del local, plano, explicación.

¿Cuáles son las consecuencias de la decisión?

Después de la conclusión del contrato de cesión de arrendamiento, cesan todas las condiciones y obligaciones del arrendador anterior para con el propietario, pero entran en vigor las condiciones y obligaciones del nuevo arrendador.

Conclusión

El procedimiento para celebrar un contrato de arrendamiento es bastante largo y complicado, especialmente cuando se trata de locales públicos. Es por eso Antes de cerrar un trato, es recomendable consultar con abogados para conocer todos los puntos complejos y características del contrato.

Código Civil de la Federación Rusa). Como resultado, hay una sustitución del inquilino en el contrato de arrendamiento. En consecuencia, al volver a contratar, la persona a quien se transfieren los derechos y obligaciones, el nuevo arrendatario, se hace responsable por el contrato frente al arrendador, y el anterior, desde el momento de la cesión de los derechos y obligaciones por el contrato, no soporta tal responsabilidad.

El arrendatario también tiene derecho a transferir sus derechos y obligaciones mediante la realización de un aporte al capital autorizado de una sociedad mercantil o sociedad, mediante el aporte de acciones a una cooperativa de producción. Sin embargo, en estos casos, no hay reemplazo de la parte del contrato: el arrendatario sigue siendo responsable en virtud del contrato ante el arrendador (cláusula 2, artículo 615 del Código Civil de la Federación Rusa).

La única excepción son los contratos de arrendamiento. terrenos, para lo cual se establecen las siguientes características de la recontratación.

Primero, por regla general, el arrendatario del terreno (si no es residente de una especial zona económica) tiene derecho a transferir sus derechos y obligaciones en virtud de un contrato de arrendamiento de tierras a un tercero sin el consentimiento del arrendador, sujeto a notificación (cláusula 5, artículo 22 del Código de Tierras de la Federación Rusa). Sin embargo, el contrato de arrendamiento de terrenos puede prever la obligación de obtener el consentimiento del arrendador para el arrendamiento.

En segundo lugar, cuando se arrienda un terreno ubicado en el estado o propiedad municipal si el plazo del arrendamiento es superior a 5 años, el arrendatario puede transferir sus derechos y obligaciones a un tercero sin el consentimiento del arrendador, sujeto a su notificación, salvo disposición en contrario de las leyes federales (inciso 9, artículo 22 de la RF LC ). Las excepciones a esta regla establecidas por la ley federal se aplican, por ejemplo, a estados y instituciones municipales, así como las instituciones establecidas academias estatales ciencias y (o) subordinadas a ellas. Dichas instituciones no tienen derecho a transferir a terceros sus derechos y obligaciones en virtud de contratos de arrendamiento de terrenos de propiedad estatal o municipal (cláusula 2.5, artículo 3 de la Ley Federal de 25 de octubre de 2001 N 137-FZ "Sobre la promulgación de la Código de Tierras de la Federación Rusa").

Debe tenerse en cuenta que si el objeto del contrato de arrendamiento es un edificio o estructura ubicada en un terreno, el derecho de uso que se transfiere al arrendatario simultáneamente con la transferencia de los derechos de propiedad y uso de dicho bien inmueble ( Artículo 652 del Código Civil de la Federación de Rusia), para transferir los derechos y obligaciones en virtud de dicho contrato de arrendamiento a modo de re-arrendamiento, debe obtener el consentimiento del arrendador, ya que la ley no excluye tal necesidad de edificios y estructuras (ver la decisión de la AC Distrito del Lejano Oriente de fecha 12.07.2015 N F03-5198/15).

La notificación de la transferencia de derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento de la tierra debe enviarse a tiempo razonable después de la conclusión de la transacción relevante con un tercero por escrito o de otra forma, lo que permite al arrendatario tener información sobre la recepción de la notificación por parte del destinatario (cláusula 16 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de Rusia Federación de fecha 24 de marzo de 2005 N 11).

El procedimiento para los arreglos mutuos, las cuestiones de transferencia del bien arrendado al volver a contratar, las tarifas de liberación se determinan por acuerdo de las partes.