Mis kuupäevast arvutada korteri omanditähtaega. Selgitatakse, et kinnisvara omanditähtaeg määratakse selle omandi esmase riikliku registreerimise kuupäevaga

Mis hetkest arvestatakse korteri omandiperioodi müümisel?

Vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustikule tulumaksust ja esitamiskohustusest Maksutagastus Kodanikud, kes on müünud ​​korteri/maja/toa/maa, mis on neile kuulunud kauem kui miinimumperiood, on täielikult vabastatud. Sellest lähtuvalt on asjakohane küsimus: millisest hetkest omandiperioodi lugeda. Käesolevas artiklis püüame seda küsimust kõigi peamiste kodu ostmise juhtumite puhul eraldi mõista.

Kinnistu ostetud ostu-müügilepingu alusel

Kui ostsite eluaseme ostu-müügilepingu alusel, arvestatakse omandiperioodi eluasemeobjekti omandiõiguse registreerimise kuupäevast (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 131, 223, seaduse artikli 14 punkt 1). 21. juuli 1997 N 122-FZ "Sees riiklik registreerimineõigused kinnisvarale ja tehingud sellega).

Näide: 2015. aasta veebruaris asus Kiselev A.A. ostis müügilepingu alusel korteri. Leping sõlmiti 20. veebruaril ning omand registreeriti kaks kuud hiljem (25.04.2015). 15.03.2018 müüs Kiselev korteri. Korteri omandiperiood müügihetkel oli alla 3 aasta (kuna seda loetakse täpselt korteri omandiõiguse registreerimise kuupäevast).

Omakapitali osaluslepingu alusel ostetud eluase (investeering, nõudeõiguse loovutamine)

Kui ostsite korteri omakapitali osalus-, investeerimis- või loovutamislepingu alusel, siis omandiperioodi arvestatakse korteri omandiõiguse registreerimise kuupäevast.

Samas on oluline tähele panna, et antud juhul (erinevalt vara mahaarvamise õiguse tekkimise hetkest kodu ostmisel) ei oma tähtsust korteri vastuvõtmise ja üleandmise akti arendajaga allkirjastamise kuupäev. (Venemaa rahandusministeeriumi kirjad 14. veebruarist 2013 N 03-04-05 / 9-103, 11/15/2012 N 03-04-05 / 9-1315).

Näide: 2013. aastal osales Petrov A.L. sõlmis osaluslepingu korteri ehitamiseks, 2014. aastal anti korter kasutusse ja Petrov allkirjastas korteri vastuvõtmise ja üleandmise akti. Petrov registreeris kinnistu alles 2016. aastal. 2018. aastal müüs Petrov korteri maha. Korteri omandiperiood müügihetkel oli alla 3 aasta (kuna seda arvestatakse korteri omandiõiguse registreerimise päevast).

Eluase on ostetud elamukooperatiiviga sõlmitud lepingu alusel (kogumisleping)

Kui korter on ostetud elamukooperatiivist (osaku kogumislepingu alusel), siis korteri omandiperioodi arvestatakse hetkest, kui on täidetud kaks tingimust: osamakse täielik tasumine ja vastuvõtuakti allkirjastamine. ja korteri võõrandamine (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 4, artikkel 218, Venemaa rahandusministeeriumi 04.07.2012 kirjad N 03-04-05 / 7-837, Venemaa Moskva föderaalne maksuteenistus 22. märtsil 2011 N 20-14 / 4 / 026727).

Näide: Aastal 2011 Volkov M.M. sõlmis elamukooperatiiviga lepingu korteri ehitamiseks. 2014 aastal on korter ehitatud. Samal aastal tasus Volkov osamakse täielikult ja allkirjastas korteri vastuvõtmise ja üleandmise akti. Volkov registreeris selle korteri omandiõiguse alles 2016. aastal. 2018. aastal müüs Volkov selle korteri maha. Korteri omandiperiood müügihetkel on üle 3 aasta (kuna antud juhul ei arvestata seda mitte korteri omandiõiguse registreerimise päevast, vaid osamakse täismahus tasumise hetkest ja üleandmise vastuvõtmise akt on allkirjastatud).

Erastamise tulemusena soetatud eluase

Kui ostsite kinnisvara erastamise tulemusena, sõltub omanditähtaeg erastamise toimumise aastast:

1. Kui eluruum erastati pärast 1. jaanuari 1998. a, arvestatakse omandiperioodi korteri omandiõiguse registreerimise hetkest.

   Näide: Sahharov I.T. elas 1997. aastast vallalt üüritud korteris. 2016. aastal erastas ja väljastas korteri omandiõiguse tunnistuse. 2017. aastal müüs Sahharov selle maha, korteri omandiperiood müügihetkel oli alla 3 aasta (kuna seda arvestatakse alles omandi registreerimise hetkest).

2. Kui eluase erastati enne 1. jaanuari 1998, siis omandiperioodi kajastatakse elamuobjekti omandisse andmise lepingu sõlmimise päevast (kuna sel ajal ei väljastatud omandi registreerimise tõendeid) (kiri Venemaa Rahandusministeeriumi 18. juuli 2014 nr 03-04- 05/35433).

   Näide: Platonov L.O. erastas korteri 1995. aastal. 2018. aastal väljastas ta korteri omandiõiguse registreerimise tõendi ja müüs selle. Müügihetkel oli korteri omandiperiood üle 3 aasta (kuna seda ei arvestata vara kinnistamise, vaid erastamise hetkest).

Eluase on päritud

Kui vara päritakse, arvestatakse omandiperioodi pärandaja surma (pärandi avanemise) kuupäevast (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 1114, artikli 1152 lõige 4, ministeeriumi kiri Venemaa rahandus 20. veebruaril 2015 nr 03-04-05 / 8357).

Näide: Aastal 2010 Sokolov A.P. peale vanaisa surma päris ta korteri, mille omandiõiguse registreeris ta alles 2017. aastal. Aastal 2018 Sokolov A.P. müüs selle korteri maha. Korteri müügihetkel oli valdusaeg üle kolme aasta (kuna seda arvestatakse vanaisa surma kuupäevast).

Sellel juhul on kaks erandit:

1. Kui üks abikaasadest pärib pärast teise surma abielus omandatud korteri, arvestatakse korteri omandiperioodi kuupäevast, mil korter omandati abikaasade omandisse (Venemaa Rahandusministeeriumi kirjad dat. 30. mai 2016 nr -05/9-326).

   Näide: 2010. aastal ostis paar korteri ja registreeris selle oma naisele. 2017. aastal naine suri, abikaasa päris korteri. Samal aastal otsustas ta korteri maha müüa. Müügihetkel oli omandiperiood üle 3 aasta, kuna see korter, kuigi see oli varem naisele registreeritud, on ostetud abielu ajal, seega oli tegemist ühisvaraga.

2. Kui korteri ühe osa omanik pärib omaniku surma tagajärjel teise osa, arvestatakse korteri omandiperioodi korteriosa omandi esmase registreerimise päevast (ministeeriumi kiri). Venemaa rahanduse 10.24.2013 nr 03-04-05 / 45015).

   Näide: 2010. aasta veebruaris toimunud erastamise tulemusena registreeriti korter vanaema ja pojapoja kaasomandisse ½ osana. 2016. aastal, pärast vanaema surma, päris tema osa tema lapselaps, kes sai korteri ainuomanikuks. 2018. aastal müüs ta korteri maha. Vaatamata sellele, et lapselaps päris ½ korterist alles 2016. aastal, on kogu korteri omandiperiood müügihetkel üle 3 aasta (kuna seda hakatakse arvestama esimese osaluse registreerimise kuupäevast omandiõigus).

Korter saadi kingituseks

Kui korter on saadud kingitusena, arvestatakse korteri omandiperioodi alates korteriomandi registreerimise kuupäevast Art. 131, art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 223 artikli 1 lõige 1. 21. juuli 1997. aasta seaduse N 122-FZ "Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" artikkel 14).

Näide: märtsis 2017 Matveev A.N. vanemad kinkisid korteri, ta registreeris kinnistu 2017. aasta juulis. 2018. aastal Matveev A.N. otsustas korteri maha müüa, jääb kehtivusaeg alla 3 aasta (arvestatakse korteriomandi registreerimise päevast).

Erinevatel aegadel ostetud korteri erinevad osad

Kui korteri mitu osa osteti erinevatel aegadel, kuid liideti üheks omandiobjektiks, siis omandiperioodi arvestatakse päevast, mil omanik sai omandisse esimese osa müüdud kinnisvarast (Korteri kiri). Venemaa föderaalne maksuteenistus, 07.26.2016 nr BS-4-11 / [e-postiga kaitstud], Venemaa Rahandusministeerium 08.23.2016 nr 03-04-07 / 49241, 01.13.2015 nr 03-04-05 / 69528).

Näide: aastal 2011 vennad Morozovid A.K. ja N.K. ostis kaasomandis korteri (kumbki ½ osa). Aastal 2016 Morozov A.K. müüs oma osa (1/2) oma vennale N.K.Morozovile, mille tulemusena sai viimane kogu korteri ainuomanikuks. Aastal 2018 Morozov N.K. müüs korteri maha. Korteri omandiperiood müügihetkel oli üle 3 aasta (kuna arvestatakse esialgse osa omandamise hetkest - alates 2011. aastast.

Märkus: Kui korterist osteti mitu aktsiat erinevatel aegadel, kuid igaüks neist on registreeritud eraldi varana, loetakse iga osa eraldiseisvaks varaks ja iga aktsia kohta arvutatakse oma valdusaeg (Venemaa rahandusministeeriumi kiri kuupäev 05.20.).

Korter saadi lammutatud / lagunenud eluruumi asemele

Kui korter saadi vastutasuks lammutatud / lagunenud eluaseme eest omavalitsused, korteri omandiperioodi arvestatakse saadud uue eluaseme omandiõiguse registreerimise kuupäevast (Venemaa Rahandusministeeriumi kiri 17.10.2012 N 03-04-05 / 10-1199).

Näide: Aastal 2017 Sokolova M.I. sai Moskva raekojalt korteri, et asendada oma lammutatud lagunenud eluase (mis oli talle kuulunud alates 1995. aastast). Aastal 2018 Sokolova M.I. müüs korteri maha. Müügihetkel oli korteri omandiperiood alla 3 aasta (kuna seda arvestatakse alles uue eluaseme omandiõiguse registreerimise hetkest, siis vana/lammutatud eluruumi omandiperioodi ei arvestata konto).

Enda ehitatud maja

Kui maja on ehitatud iseseisvalt, arvestatakse maja omandiperioodi selle kinnisvara omandiõiguse registreerimise kuupäevast (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 131, 219, seaduse N 122- artikli 14 punkt 1). FZ).

Näide: 2012. aastal Pavlov A.T. ostis maatüki ja alustas sellele maja ehitamist, 2015. aastal sai ehitus valmis. Registreeris maja, mille ehitas Pavlov A.T. aastal 2016. 2018. aastal otsustas ta selle maha müüa. Müügihetkel oli maja omandiperiood alla 3 aasta (kuna arvestatakse alles omandi registreerimise hetkest).

Omandit tunnustatakse kohtu kaudu

Kui korteriomand on tunnustatud kohtulik kord, korteri omanditähtaega arvestatakse sõlmimise kuupäevast õiguslik mõju kohtuotsus (kuu pärast selle otsuse vastuvõtmist) (Vene Föderatsiooni tsiviilkohtumenetluse seadustiku artikli 209 punkt 1, artikkel 210, Venemaa Rahandusministeeriumi kiri 14.08.2013 N 03-04- 05 / 32983).

Näide: 2008. aastal Markov A.N. ostis OAO StroyInvetilt korteri ehitusjärgus majas. Pärast maja üleandmist hakkas arendaja kõrvale hoidma Markov A. N. vara registreerimisest. vastvalminud korterile. 2010. aastal esitas Markov hagi korteri omandiõiguse tunnustamiseks. 2012. aastal otsustas kohus, et korteri omanik oli Markov A. N. Markov A.N. omandiõiguse registreerimine. juhtus alles 2016. aastal. Aastal 2018 Markov A.N. müüs selle korteri maha. Müügihetkel oli korteri omandiperiood üle 3 aasta (kuna seda arvestatakse kohtulahendi jõustumise päevast, mitte omandi registreerimise päevast).

Kuidas arvutada müüdava korteri kasutusiga

Sellest, millistes olukordades on korteri müügil maksukohustus ja millistes mitte, kuidas vara mahaarvamist õigesti kasutada ja mida selle saamiseks tuleb teha, rääkis VSEON tegevdirektor Advokaadibüroo"Bogomolov, Burdachev ja partnerid" Dmitri Bogomolov.

Tahaksin rääkida sellest, millised kohustused on omanikul korteri müügil. Milliseid makse tuleb igas olukorras tasuda?

Maksukohustuse tekkimine sõltub sellest, kuidas korter müüakse, millisel perioodil see on olnud. Mõelge praktikas esinenud erinevatele olukordadele ja nendevahelistele erinevustele.

1. olukord. Üksikisik ostis DDU raames ehitatavas majas korteri pärast selle kasutuselevõtmist, registreeris oma õiguse ja müüb korteri aasta jooksul pärast registreerimist.

2. olukord. Üksikisik ostis DDU alusel ehitatavasse majja korteri pärast selle kasutuselevõtmist, registreeris oma õiguse ja müüb korteri DDU sõlmimise aastal.

Vene Föderatsiooni maksuseadustiku kohaselt on kodanikud, kes on müünud ​​korteri/maja/toa/maa omanduses kauemaks kui miinimumperioodiks, täielikult tulumaksust ja maksudeklaratsiooni esitamise kohustusest vabastatud. Sellest tulenevalt on küsimus selles, millisest hetkest alates omandiperioodi lugeda.

Samas on oluline märkida, et antud juhul erinevalt kinnisvara mahaarvamise õiguse tekkimisest kodu ostmisel ei kehti korteri vastuvõtmise ja üleandmise akti arendajaga allkirjastamise kuupäev. asja. Eelkõige on see kirjas Venemaa rahandusministeeriumi 14. veebruari 2013. a kirjades nr 03-04-05 / 9-103 ja 15. novembril 2012 nr 03-04-05 / 9-1315 .

Näiteks 2013. aastal sõlmis kodanik omakapitali osaluse lepingu korteri ehitamiseks, 2014. aastal anti korter üle ning allkirjastati korteri vastuvõtmise-üleandmise akt. Kodaniku kinnistu registreeris alles 2016. aastal. 2018. aastal müüb korteri. Korteri omandiperiood müügihetkel on lühem kui miinimumperiood, kuna seda arvestatakse korteri omandiõiguse registreerimise kuupäevast. Objekti müügilt on kodanik kohustatud tasuma maksu.

Seega nii esimeses kui ka teises olukorras ametiaeg individuaalne korter on minimaalsest omandiperioodist lühem, mis vabastab kodaniku tulumaksu tasumise kohustusest, mistõttu on mõlemal juhul peale korteri müüki isikul maksukohustus.

Nüüd kaaluge teisi olukordi.

3. olukord. Korter on ostetud DDU alla ehitusjärgus majas, müüakse 5 aastat peale DDU sõlmimist.

4. olukord. Korter on ostetud DDU alla ehitusjärgus majas, müüdud 5 aastat peale omandiõiguse registreerimist.

Millised on nende erinevused?

Omakapitali osaluslepingu alusel korteri omandamisel arvestatakse omandiperioodi korteriomandi registreerimise päevast.

Olukorras 3 tekib tegelikke asjaolusid analüüsides kohustus tasuda maksu korteri müügist saadud tulult, olukorras 4 selline kohustus puudub, isik on maksust vabastatud, kuna nimetatud ese kuulus talle rohkem kui 2010. aasta seisuga. minimaalne omandiperiood.

Praktikas tuleb sageli ette juhtumeid, kui tegemist ei ole müügilepinguga, vaid DDU alusel õiguste loovutamise kokkuleppega. Kas sellisel juhul on maksude tasumise kohustus?

Vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku nõuetele tuleb maksustada kõik kodaniku saadud tulud. See reegel kehtib ka korteri müügil, sh õiguste loovutamisel. Sel juhul maksubaas väheneb proportsionaalselt müüja poolt tehtud kulutuste summaga. See tähendab, et makse makstakse ainult saadud tulult, mis on võrdne korteri ostmisel ja müügil makstud summa vahega.

Näiteks omandas investor DDU alusel nõudeõiguse 1 miljoni rubla eest, müüs loovutamisega korteri 1,5 miljoni rubla eest. Maks tasutakse nende summade vahega. See on 500 tuhat rubla. Korrutades summa 13% -ga (maksumäär), saame tasumisele kuuluva maksusumma - 65 tuhat rubla.

Kui korter müüakse loovutamisega selle hinnaga, millega see arendajalt osteti, siis on tulu null ja maksukohustust pole.

Analüüsime olukorda, kus korter osteti peale maja kasutusse andmist ostu-müügilepingu alusel ja müüakse 3 aasta pärast.

Ostu-müügilepingu alusel ostetud eluaseme müümisel arvestatakse omandiperioodi eluasemeobjekti omandiõiguse registreerimise kuupäevast (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 131, 223, seaduse nr 14 artikli 14 punkt 1). 122-FZ, 21. juuli 1997 "Kinnisvaraga seotud õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta". Alates 1. jaanuarist 2016 on eluaseme omandiperiood, mille müügist saadav tulu on maksustatav, 5 aastat ehk 60 kuud.

Enne 1. jaanuari 2016 registreeritud kinnisvara puhul see reegel ei kehti.

Kui antud olukorras on korter ostetud enne 1. jaanuari 2016, siis selle müümisel 3 aastat pärast nimetatud objektile õiguse riiklikku registreerimist ei teki müügitulult maksu tasumise kohustust.

Üldiselt tõi 2016. aasta mitu olulisi muudatusi selles teemas, välja arvatud see, et eluaseme, mille müügist saadav tulu on maksustatav, kehtivusaeg on nüüd 5 aastat ehk 60 kuud. Samuti arvutatakse nüüd korteri müügimaksu maksustamisbaas pärast lepinguhinna ja katastriväärtuse võrdlemist suurimalt summalt. Sellega seoses kaotavad oma aktuaalsust kunagised populaarsed "skeemid" objekti alahinnatud müügiväärtusega tulumaksu vältimiseks.

Kas sellel on vahet, kui müüdav korter on omaniku ainus elukoht?

peal Sel hetkel Pole vahet, kas müüdav korter on omaniku ainuke kodu või mitte, maksusoodustusi üksikut elamut müüvatele kodanikele ei ole praegu seaduslikult kehtestatud. Ekspertkogukonna arutelude tasandil sellised teesid toimuvad. Aga ametlikult vastavaid algatusi kuskilt ei paista. Ühe eluruumi müügilt makstakse seega makse nagu iga teise kinnisvara müügi puhul.

Mis muutub, kui omanikke on rohkem kui üks? Näiteks, kas see on abikaasade ühisvara?

2017. aasta septembris võttis sellel teemal sõna Venemaa rahandusministeerium, mis on kooskõlas Venemaa Rahandusministeeriumi maksu- ja tollipoliitika osakonna 4. septembri 2017 kirjaga nr 03-04-05 / 56544, kui Müügilepingu esemeks on korter, mis on kaasomandis mitmele isikule, Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 220 lõike 1 lõike 1 punktiga 1 kehtestatud kinnisvaramaksu mahaarvamise summa jaotatakse kaasomandite vahel. selle vara omanikele proportsionaalselt nimetatud summa ulatuses omandiõiguse osadega ning proportsionaalselt jagatakse ka ühiskasutatava eseme müügist saadud tulult maksu tasumise kohustus. Abikaasade ühisvara korral on deklaratsioonid kohustatud esitama mõlemad abikaasad maksukontrollid registreerimiskohas jagatakse kohustused võrdsetes osades.

Millistel järgmistest olukordadest on omanikul õigus kinnisvara mahaarvamisele?

Seadus ei näe ette piiranguid kinnisvaramaksu mahaarvamise kasutamisele korteri müügil, s.o. mahaarvamist saab kasutada mitu korda. Kuid fikseeritud kinnisvara mahaarvamine ühe maksustamisperioodi (kalendriaasta) piires on 1 miljon rubla. Seega, kui omanik on ühes kalendriaasta müüb mitu korterit, siis korda maksu mahaarvamine ei ületa 1 miljonit rubla.

Maksuseadus sätestab, et elamukinnisvara müümisel peavad kodanikud tasuma tulumaksu. Kuid samal ajal võimaldab seadus seda maksu minimeerida, kasutades kinnisvaramaksu mahaarvamisi.

Mida peate mahaarvamise saamiseks tegema?

Vara müügiga kaasnevat vara mahaarvamist saab erinevalt eluaseme soetamisega seotud mahaarvamisest kohaldada lõputult. Mahaarvamise õiguse kasutamiseks peab maksumaksja:

1. Täitke oma maksudeklaratsioon aasta lõpus.
2. Valmistage ette kinnisvara müüki kinnitavate dokumentide koopiad. Näiteks kinnisvara ostu-müügilepingute, vahetuslepingute jms koopiad.
3. Kui maksumaksja taotleb vara müügist tulu saamisega seotud kulude summast mahaarvamist, koostage täiendavalt neid kulutusi tõendavate dokumentide koopiad (kassa laekumise orderid, kauba- ja sularaha laekumised, pangaväljavõtted, maksekorraldused, müüja kviitungid Raha jne.).
4. Esitama maksuhaldur elukohas täidetud maksudeklaratsioon koos kinnisvara müügil mahaarvamise saamise õigust kinnitavate dokumentide koopiatega.

Kuidas arvestatakse kinnisvaratoetust?

Maksusoodustuse maksimaalne summa, mille võrra saab tulu elumajade, korterite, tubade, suvilate müügist, aiamajad, maatükid, samuti nimetatud vara aktsiad, on 1 miljon rubla.

Maksusoodustuse maksimaalset summat, mille võrra saab vähendada muu vara müügist saadud tulu, mille nimekirjas on autod mitteeluruumid, garaažid ja muud esemed - 250 tuhat rubla.

Kui kaas- või kaasomandis olnud vara on miinimumist väiksem tähtaeg omandiõigus, müüdi ühe omandiobjektina ühe müügilepingu alusel, kinnisvaramaksu mahaarvamine 1 miljon rubla. jaotatakse selle vara kaasomanike vahel proportsionaalselt nende osaga või kaasomandis olnud vara müügi korral nendevahelisel kokkuleppel.

Kui maksumaksja müüs ühe aasta jooksul mitu varaobjekti, kohaldatakse nimetatud piirmäärasid kõikidele müüdud objektidele kokku, mitte iga objekti kohta eraldi.

Kui vara müügist laekuvad summad ei ületa määratud piirmäärasid, siis jääb deklaratsiooni esitamise kohustus, maksu tasumise kohustust ei teki.

Arvutamise näide

Aastal 2017 S.A. Kotov müüs 3 miljoni rubla eest korteri, mille ostis 2015. aastal 2,5 miljoni rubla eest.

Kuna korter oli S.A. Kotov on alla minimaalse omandipiiri, seoses selle müügist saadud tuluga on tal kohustus esitada 2017. aasta üksikisiku tuludeklaratsioon.

Sellises deklaratsioonis kinnisvaramaksu mahaarvamise deklareerimisel arvestatakse S.A. Kotov on 2 miljonit rubla: 3 miljonit rubla. - 1 miljon rubla

üksikisiku tulumaks = 2 miljonit rubla. x 13% = 260 tuhat rubla.

Kui S.A. Kotov deklareerib deklaratsioonis mitte vara mahaarvamise, vaid mahaarvamise dokumentaalselt tõendatud kulude summas, tema maksustatav tulu on 500 tuhat rubla ja üksikisiku tulumaks - 65 tuhat rubla.

Üksikisiku tulumaks \u003d (3 miljonit rubla - 2,5 miljonit rubla) x 13% \u003d 65 tuhat rubla.

Juhul, kui vara, mis oli kaasomandis vähem kui omandiõiguse miinimumtähtaeg, müüdi ühe omandiobjektina ühe ostu-müügilepingu alusel, tehakse kinnisvaramaksu mahaarvamine 1 miljon rubla. jaotatakse selle kinnistu kaasomanike vahel proportsionaalselt nende osaga.

Kui iga vara omandis oleva osa omanik müüs oma osa, mis oli tema omandis eraldi kokkulepe ost ja müük, siis on tal õigus saada kinnisvaramaksu mahaarvamist 1 miljoni rubla ulatuses.

630005, Novosibirsk, st. Olga Žilina, 73/1

Öeldakse, et asja ostja / omandaja saab selle omanikuks võõrandamise hetkel. Kui seadusest või pooltevahelise tehingu tingimustest ei tulene teisiti. Samal ajal (seda on artikli lõikes 2 eraldi välja toodud) tekib kohustuslikule riiklikule registreerimisele kuuluva vara puhul maja, korteri, toa ja muu kinnisvara omandiõigus alles pärast selle registreerimist. Kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Ja see (seadusandlus) näeb ette mitmeid selliseid juhtumeid.

Täpne teadmine hetkest, millest alates kodanik saab ametlik omanik kinnisvara on oluline mitmel põhjusel. Sellest sõltuvad kinnisvara maksude tasumise, eluaseme- ja kommunaalteenuste tasumisega seotud küsimused, tulumaksust vabastamine (või mittevabastamine) vara müümisel jne. Vaatleme omandiõiguse tekkimise küsimust lähemalt üksikasjad seoses erinevate juhtumitega.

Selles artiklis

Mis see on?

Omandiõigus (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 209 määratluse kohaselt) võimaldab kodanikul omada, kasutada ja käsutada oma vara. Need õiguse komponendid võivad eksisteerida ja esineda eraldi ja erinevatel aegadel.

Näiteks võib omandiõigus tekkida pärast allkirjastamist. Asjakohane uues majas korteri ostmisel.

Kasutusõigus tekib müügilepingu (DCT) sõlmimisel või annetamisel, vahetamisel vms.

Isik saab kasutada kinnisvara käsutamise õigust alles pärast selle riikliku registreerimise toimumist.

Inimestest saavad omanikud Kinnisvara mitmel erineval viisil:

• pärimise teel;
• annetuse teel;
• vahetuse tulemusena;
• erastamisprogrammi raames;
• rahapoliitika jaoks (sh hüpoteegid);
• omakapitali osalus ehituses;
• iseseisev (oma)ehitus

Vaatleme kõiki juhtumeid eraldi.

Päranduse korter

Vastavalt kehtivad õigusaktid(tsiviilseadustiku artikkel 1152) tekib pärandiõigus pärandi avanemise hetkest, st pärandaja surmakuupäevast (tsiviilseadustiku artikkel 1114). Ei sõltu tema (parempoolsest) registreerimisest riigiasutus mis on seaduses eraldi välja toodud.

Tegelikult tähendab see seda, et kodanik on pärimise teel saadud korteri omanik, kuid saab sellega tehinguid teha alles pärast Rosreestris registreerimist. Vara omandamise kuupäeva ja registreerimise hetke vahele võib kuluda üsna märkimisväärne ajavahemik. Korteri hilisemal müümisel pärija poolt on oluline, et pärandi avanemise hetkest hakataks arvestama minimaalset omandiperioodi, mille möödudes on müüja müügimaksu tasumisest vabastatud.

Annetuse teel

Seda tüüpi omandi üleminekut kasutavad tavaliselt lähisugulased, et vältida bürokraatiat pärandisse sisenemisel pärast kinkija surma. Seadus vabastab nad (lähisugulased) üksikisiku tulumaksu (SIK) tasumisest. Kõik teised kinnisvaraga kingitud isikud peavad tasuma 13% (või 30%, kui nad ei ole residendid) kinnisvara turuväärtusest. Samal ajal ei tohiks turuhinnang olla madalam kui 70% katastriväärtusest (kui see on olemas).

Hetk, millest alates kingitud isikut peetakse juriidiliselt vara täisomanikuks, on omandiõiguse ülemineku Rosreestris registreerimise kuupäev. Seega, kui kodanik sai 01.02.2010 lepingu alusel kingituseks korteri, seejärel esitas registreerimiseks dokumendid, sai korteri kohta tõendi 15.04.2010, siis täieõiguslikuks omanikuks sai ta 15.aprillil. Hetk, mil ta suutis selle korteri ilma müüa üksikisiku tulumaksu tasumine, tuli alles 15. aprillil 2013. aastal.

Annetuslepingut ennast ei pea registreerima (nagu enne 2013. aastat).

Vahetuseks

Korteri omandiõigus tekib selle Rosreestris registreerimisel. See on kinnisvaraõiguse registreerimise viimane etapp. Kõik eelnevad toimingud - vahetuslepingu koostamine, vastuvõtuakti allkirjastamine - on vaid vajalikud õigusabi(kõik algab neist) õiguse hilisemaks registreerimiseks.

Alles pärast USRR-i kande tegemise protseduuri lõpetamist saab vahetuse tulemusena saadud vara lugeda uue omaniku täielikuks valdusse.

Erastamise kohta

Erastamine on meie riigis kestnud 1991. aastast, selle tähtaega on korduvalt pikendatud. Hetkel ei ole lõppkuupäeva täpsustatud ehk programm on tähtajatu (kuni uute seaduste kehtestamiseni).

Erastamise tulemusena antakse eluruum erastamislepingu alusel riigi (valla) omandist kodaniku omandisse. Erastamises osalemise võimalus antakse kodanikule ainult üks kord.

Korteri erastanud kodanikust saab eluaseme täieõiguslik omanik alles pärast Rosreestris registreerimist.

Kui korter erastati enne 1997. aastat (kui ei olnud kohustuslik registreerimine), on õiguse tekkimise kuupäevaks erastamise hetk.

Näide. Korter erastati 1995. aastal emale ja pojale, sellise vajaduse puudumise tõttu jäi tehing riigiorganites registreerimata. 2015. aastal sõlmis poeg pärast ema surma vara pärimisõiguse ja vormistas selle. Korteri müümisel 2016. aastal (alla 3 aasta möödumise registreerimisest) ta müügilt üksikisiku tulumaksu tasuma ei pidanud, kuna õigus tekkis 1995. aastal (möödus üle 3 aasta). Samas ei too omanike koosseisu muutmine tsiviilseadustiku artikli 235 kohaselt kaasa omandi lõppemist, vaid kuulub registreerimisele (artikkel 217).

Ostmise hetkel

Kõige tavalisem viis kinnisvara hankimiseks on selle ostmine (sularaha või hüpoteegi eest). Raha eest korterit ostes saab inimene selle omanikuks mitmes etapis. DCT allkirjastamisel tekib tal valdusõigus. Peale korteri vastuvõtmise ja üleandmise akti allkirjastamist saab ta korterisse sisse kolida ja seda kasutada. Kuid täieliku käsutusõiguse - müügi, annetamise jne - saab ta alles pärast andmete sisestamist USRR-i.

Just sel hetkel saab kodanikust seaduslik täisomanik koos kõigi sellest tulenevate tagajärgedega. Sealhulgas kinnisvaramaksu tasumine.

Hüpoteegi kasutamisel on omanik laenuvõtja, kuid tema õigused korterile on piiratud. Ta ei saa ilma hüpoteegipidaja loata omavoliliselt eluaset müüa / vahetada. Kuni võla täieliku tagasimaksmiseni.

Ostes eluruumi uues hoones (arendajalt), on reeglina tegemist ühisehitusega, samuti tekib omandiõigus alles selle registreerimisel. Samas võib kuluda palju aega vastuvõtuakti allkirjastamise hetkest (sellest ajast alates saab ostja eluaset kasutada ja on kohustatud tasuma kommunaalkulud) ja registreerimise vahele. Enne registreerimist müüakse selliseid kortereid tavaliselt õiguste loovutamisega (müüja ei müü korterit, vaid osa ehitusest).

Ehitus

IN Venemaa Föderatsioon kõrgelt arenenud ja IZHS. Inimene ei osta valmis elamispinda, vaid ehitab (küll töövõtja abiga) iseseisvalt. maatükk selleks ette nähtud. Sel juhul saab ta kohe võimaluse omada, saab seda maja kasutada ja elada, isegi kui see pole valmis. Kuid ta ei saa seda ei müüa ega kinkida ega teha muid toiminguid selle võõrandamiseks (näiteks pantida). Kuni ajani, mil ta oma maja omandiõiguse registreerib.

Kinnisvara registreerimiseks peab üksiku elamu omanik koostama ja Rosreestrile esitama järgmise dokumentide paketi:

Taotleja esitab kogutud dokumendid koos maksekviitungiga MFC-le, mille töötajad edastavad need Rosreestrile registreerimismenetluse jaoks.

Pärast USRR-i kande tegemist saab inimene koduomandi täieõiguslikuks omanikuks ja saab temaga teha kõiki seadusega lubatud toiminguid. Ja vastavalt sellele täitma oma põhiseaduslikku kohustust makse maksta.

Tere päevast, kallid saidi külastajad! Täna räägime küsimusest, mille vastus on paljudele huvipakkuv.

Seega küsimus on: “2010. aastal ostsin ehituses omakapitali osaluslepingu alusel korteri ja nüüd plaanin selle maha müüa. Korteri vastuvõtmise ja üleandmise akt on allkirjastatud 2012.a. Omanditunnistus on välja antud 2015. aastal. Kas ma otsustan õigesti, et ma ei pea makse maksma, kuna olen kinnisvara omanud üle kolme aasta?

Vastus sellele see küsimus võib sõnastada järgmiselt: tuleb tasuda sellise korteri müügist saadud maks.

Esiteks, alates 2016. aastast peaks maksuvabastusega korteri omandiperiood olema mitte kolm, vaid viis aastat. Kuid sel juhul ei ole mitte ainult viis aastat, vaid isegi kolm aastat, kuna kinnisvaraobjekti omandiõigus tekib selle õiguse riikliku registreerimise hetkest.

Seetõttu tuleks korteri omandiperioodi arvestada mitte ehituses omakapitali osaluse lepingu sõlmimise hetkest, mitte vastuvõtmise ja üleandmise akti allkirjastamise hetkest, vaid omandi riikliku registreerimise hetkest. Riikliku registreerimise kuupäeva leiate õiguste riikliku registreerimise tunnistusest.

Sellest reeglist on järgmised erandid:

• Kui korter päritakse, siis tuleb perioodi lugeda pärandi avanemise kuupäevast, st pärandaja surma kuupäevast;
• Kui korter saadi elamuehituskooperatiivi (HBC) ehitatud majja, siis arvestatakse omandiperioodi alates osa täieliku tasumise tõendis märgitud kuupäevast;
• Kui korter on omanikule kuulunud üle viie aasta, kuid osa on muutunud, siis kogu korteri müügist saadud tulu ei maksustata. Näiteks kuulus korter kümme aastat abikaasadele. Pärast vara jagamist läks korter abikaasale, kes sai vastavalt uue omanditunnistuse. Sel juhul võib naine rahulikult korteri maha müüa, teades, et ta ei pea makse maksma.