Jednoduchá písomná alebo notársky overená forma. Jednoduché písomné alebo notársky overené? Druhy foriem občianskych transakcií

Právna zmluva - dohoda medzi dvoma alebo viacerými stranami, uzavretá v súlade s civilné právo RF. Pojem a podmienky zmluvy, ako aj postup pri uzatváraní, zmene a ukončení právnych zmlúv upravuje Občiansky zákonník Ruskej federácie (kapitola 27-29). Podstatou zmluvy je vzájomná dohoda účastníkov zmluvy o vzniku, zmene a zániku niektorých občianskych práv a záväzkov. Účastníkmi dohody môžu byť ako jednotlivcov(občania) a právnické osoby. Dohodu je možné uzavrieť medzi občanmi, medzi právnickými osobami, ako aj medzi občanom a organizáciou.

Keďže sa na uzavretí dohody zúčastňujú dve alebo viac strán dohody, dohoda sa uznáva ako dvojstranná alebo mnohostranná transakcia a vzťahujú sa na ňu pravidlá uzatvárania transakcií stanovené v kapitole 9 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Na uzavretie zmluvy je potrebný súhlasný prejav vôle všetkých strán obchodu. Záväzky vyplývajúce z zákonná zmluva, sa riadia všeobecnými pravidlami Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o záväzkových vzťahoch (články 307-419), pokiaľ ustanovenia Občianskeho zákonníka Ruskej federácie neustanovujú inak a neodporujú povahe určité typy zmluvy.

Fyzické a právnické osoby sa môžu slobodne rozhodnúť, či zmluvu uzatvoria. Zákon zakazuje akékoľvek nútenie k uzavretiu dohody, výnimkou je povinnosť uzavrieť dohodu ustanovenú Občianskym zákonníkom Ruskej federácie, inými legislatívnymi aktmi alebo prevzatými záväzkami. Strany dohody majú právo nezávisle určiť podmienky dohody, s výnimkou prípadov, keď zákon stanovuje určité pravidlá na zahrnutie príslušných podmienok do zmluvy (článok 422 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Zákon umožňuje uzatvárať také typy zmlúv, ktoré, aj keď to neustanovuje Občiansky zákonník Ruskej federácie a iné právne úkony, ale neodporujú zmyslu a normám občianskeho zákonodarstva.

Dohoda medzi zmluvnými stranami sa považuje za uzavretú, ak je vyhotovená vo forme ustanovenej zákonom a zmluvné strany sa dohodli na všetkých základné podmienky zmluvy. Od okamihu uzavretia zmluva vzniká právnu silu a stáva sa záväzným pre strany, ktoré ho uzavreli. Podmienky zmluvy sa môžu uplatniť na základe dohody strán občianskoprávne vzťahy strany transakcie, ktorá vznikla pred uzavretím tejto zmluvy. Zákon alebo samotná dohoda môžu ustanoviť podmienku, za ktorej sa záväzky vyplývajúce z dohody končia uplynutím doby trvania dohody. Ak daný stav v zmluve to nie je uvedené, potom podľa zákona doba trvania zmluvy zaniká od okamihu ukončenia plnenia záväzkov uvedených v zmluve. Po uplynutí doby platnosti zmluvy sú zmluvné strany naďalej zodpovedné za porušenie podmienok zmluvy.

V závislosti od doby platnosti existujú:
- Zmluva na dobu určitú(uväznený na určitú dobu a platný na určitú dobu);
- Zmluva na dobu neurčitú (bez konkrétnej doby platnosti alebo uzatvorená na dobu neurčitú).

Okamihom uzavretia dohody je okamih, keď strana, ktorá zaslala návrh na uzavretie zmluvy (ponuka), dostane súhlas na uzavretie dohody (akceptáciu) od druhej strany. Za okamih prevodu tohto majetku sa považuje okamih uzavretia právnej zmluvy, ktorá počíta s prevodom akéhokoľvek majetku. Pre zmluvy, ktoré sú viazané štátna registrácia, momentom uzavretia je moment štátnej registrácie, ak platná právna úprava neustanovuje inak. Miestom uzavretia zmluvy je sídlo organizácie alebo bydlisko občana, ktorý zaslal druhej zmluvnej strane návrh na uzavretie zmluvy, ak zmluva neustanovuje inak.

Podstatné podmienky zmluvy - podmienky o predmete zmluvy, podmienky uvedené v zákone a iných právnych úkonoch ako podstatné pre určitý typ zmluvy, ako aj podmienky, za ktorých jedna zo zmluvných strán požaduje dohodu.

Ak zákon nestanovuje konkrétnu formu zmluvy, potom sa zmluva uzatvára v akejkoľvek forme ustanovenej v Občianskom zákonníku Ruskej federácie na uzatváranie transakcií:
- Ústna forma zmluvy. Takáto dohoda sa považuje za uzavretú, ak je zo správania strán zrejmé, že vyjadrujú vôľu transakciu dokončiť. Ústna forma zmluvy sa použije, ak v zákone alebo v dohode zmluvných strán nie je pre tieto zmluvné typy priamo určená jednoduchá alebo notárom overená písomná forma.
- Jednoduchá písomná forma zmluvy. Takáto transakcia sa uskutočňuje vyhotovením písomného dokumentu, ktorý odráža všetky podmienky zmluvy a ktorý podpisujú zmluvné strany transakcie alebo zástupcovia zmluvných strán oprávnení vykonať tento úkon. S výnimkou notárskych dohôd ustanovených zákonom sa obchody medzi právnickými osobami, obchody právnických osôb s občanmi a obchody medzi občanmi uzatvárajú jednoduchou písomnou formou, keď suma transakcie presiahne 10-násobok minimálnej mzdy, a to bez ohľadu na výšku – v prípady ustanovené zákonom. Ak je zákonom alebo dohodou zmluvných strán stanovená jednoduchá písomná forma zmluvy, potom nedodržanie tejto formy má za následok neplatnosť transakcie.
- Notárska dohoda. V prípadoch ustanovených zákonom alebo dohodou účastníkov podliehajú uzatvorené zmluvy notárskemu overeniu alebo povereniu vykonávať notársky zápisúradníkom osvedčujúceho nápisu na dokumente. Nedodržanie formy notárskej zmluvy má za následok neplatnosť transakcie.
- Štátna registrácia zmluvy. Zákon ustanovuje, že vlastnícke práva k pozemkom a nehnuteľnostiam podliehajú zápisu v vládne orgány... Ak takáto dohoda (napríklad zmluva o predaji bytu) nie je zaregistrovaná, transakcia je vyhlásená za neplatnú.

Zmena a ukončenie zmluvy sa vykonáva dohodou strán, pokiaľ samotná zmluva, Občiansky zákonník Ruskej federácie a iné legislatívne akty neustanovujú inak. Zmena alebo ukončenie zmluvy v súdne konanie je možné len v prípade podstatného porušenia podmienok zmluvy jednou zo zmluvných strán, ako aj v stanovené dohodou alebo zákonnými prípadmi.

Typy zmlúv závisia od:

1. Z pomeru práv a povinností zmluvných strán:
- jednostranná dohoda, podľa ktorého jedna strana má len povinnosti a druhá len práva (zmluva o pôžičke);
- vzájomná dohoda, podľa ktorého každá zo zmluvných strán má práva aj povinnosti (kúpno-predajná zmluva).

V súlade s článkom 35 Základov právnych predpisov Ruskej federácie o notároch vykonávajú notári tieto notárske úkony:

certifikovať transakcie;
vydávať osvedčenia o vlastníctve podielu v spoločný majetok manželia;
ukladať a odstraňovať zákazy scudzenia majetku;

zobraziť viac

svedčiť o správnosti kópií listín a výpisov z nich;

preukázať pravosť podpisu na listinách;

svedčiť o vernosti prekladu dokumentov z jedného jazyka do druhého;

potvrdiť, že občan žije;

osvedčiť skutočnosť, že občan sa nachádza na určitom mieste;

potvrdiť totožnosť občana s osobou zobrazenou na fotografii;

potvrdiť čas predloženia dokumentov;

prenos žiadostí a (alebo) iných dokumentov fyzických a právnických osôb na iné fyzické a právnické osoby;

prijímať peniaze a cenné papiere ako zálohu;

robiť výkonné nápisy;

protestovať proti návrhom zákonov;

predkladať šeky na preplatenie a dosvedčovať nevyplatenie šekov;

prijímať dokumenty na uloženie;

robiť námorné protesty;

poskytnúť dôkazy;

osvedčovať informácie o osobách v prípadoch ustanovené zákonom Ruská federácia;

registrovať oznámenia o založení hnuteľného majetku;

vydávať výpisy z evidencie oznámení o založení hnuteľných vecí;

vydávať duplikáty notárskych osvedčení, vykonávacích oznámení a duplikáty listín vyjadrujúcich obsah notársky overených obchodov;

potvrdiť rovnocennosť elektronický dokument papierový dokument;

osvedčiť rovnocennosť papierového dokumentu s elektronickým dokumentom;

predložiť dokumenty na štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi;

osvedčiť totožnosť vlastnoručného podpisu osoby so zrakovým postihnutím faksimilnou reprodukciou jej vlastnoručného podpisu;

vydávať osvedčenia o práve na dedičstvo;

prijať opatrenia na ochranu zdedeného majetku;

osvedčovať rozhodnutia riadiacich orgánov právnických osôb;

predložiť dokumenty na štátnu registráciu právnických osôb a individuálnych podnikateľov.

Legislatívne akty Ruská federácia môže ustanoviť iné notárske úkony.

Často dostávame otázky: „Aký je rozdiel medzi notárskou listinou a jednoduchou písomnou listinou?“, „Prečo potrebujete uzavrieť zmluvu s notárom? Koniec koncov, ja sám si môžem stiahnuť formulár na internete?

Prečo je lepšie vyhotovovať dokumenty u notára?

Výhody notárom overenej formy dokumentov v porovnaní s jednoduchou písomnou formou sú nasledovné:

Notárska forma listiny	Jednoduchá písomná forma dokumentu
Notár pred registráciou notárske listiny: a) vedie právna expertíza dokumenty poskytnuté klientmi, vrátane: kontroly spôsobilosť občanov na právne úkony, spôsobilosť právnických osôb, ako aj právomoci ich zástupcov (článok 43 Základov právnych predpisov Ruskej federácie o notároch), kontroly vlastníctvo majetku osoba, ktorá ho scudzí alebo dá do zástavy (čl. 55 Základov); b) objasňuje klientov sú podstatou notárskych listín, dôsledky ich vyhotovenia (čl. 16 Základov).	Realitné kancelárie nezodpovedajú za nesúlad dokladov a skutočných okolností prípadu, za podpisovanie listín práceneschopnými osobami, ktoré nemajú právomoci a pod.
notár: vykonáva príprava návrhov notárskych listín, po podpísaní klientom odovzdá tieto listiny notársku formu s priložením osvedčovací nápis, podpis a pečiatka notára(vv. 15, 35 Základy).	Zainteresované strany konajú na vlastné riziko. Realitné kancelárie nezodpovedajú za nesúlad návrhov dokumentov platná legislatíva a skutočná vôľa zákazníkov
Notár uchováva v notárskom archíve ním vyhotovené dokumenty na dlhé obdobia (od 3 rokov do trvalé obdobie skladovanie) (článok 44.1 Základov). V prípade straty notárskych listín môže klient alebo jeho dedičia/nástupcovia získať duplikáty dokumentov od notára(článok 52 základov).	Záujemcovia uchovávať svoje dokumenty samostatne... V prípade straty dokladu ich nebude môcť prijímať je to duplikát.
Od 1. januára 2015 majú naši klienti možnosť využiť notárskou úschovou tak pri vysporiadaní notárskych transakcií v čase potvrdenia transakcie, ako aj pri transakciách uskutočnených jednoduchou písomnou formou na základe dohody strán transakcie (článok 87 základov).	Zainteresované strany sú nútené cestovať s veľkými peňažné sumy, platiť v hotovosti alebo sa uchýliť k ukladaniu peňazí do bezpečnostných schránok, čo je záležitosť nebezpečné.
Od 1. januára 2015 nainštalované minimálne podmienky štátna registrácia práv podľa predložených notárskych listín: v elektronickej forme - 1 pracovný deň; na registračný úrad - 3 pracovné dni; cez MFC ( Multifunkčné centrum) - 5 pracovných dní (článok 16 zákona č. 218-FZ z 13. júla 2015)	Termín pre štátnu registráciu práv na dokumenty v jednoduchej písomnej forme - 7-9 pracovných dní.
Od 1. februára 2019, po vyhotovení notárskej listiny, na základe ktorej vzniká právo k nehnuteľnosti, notár samostatne podáva v elektronickej forme žiadosť o štátnu registráciu práv spoločnosti Rosreestr (články 55, 72, 73, 75 základných zásad).	Záujemcovia samostatne predkladajú na registráciu a prijímajú dokumenty po registrácii alebo ju zverujú iným osobám.
Notár nesie plnú majetkovú zodpovednosť za ujmu spôsobenú ich profesionálnou činnosťou (článok 17 základov). Takáto zodpovednosť je zaručená: povinné poistenie odborná činnosť notár (článok 18 základov); vytvorenie kompenzačného fondu pre Spolkovú notársku komoru (článok 18.1 Základov).	Zainteresované strany konajú výlučne na vlastné riziko. Ani štát, ani realitné spoločnosti nezodpovedajú v prípade poškodenia.
Na vyžiadanie zainteresovaných strán zamestnanci notárskeho úradu samostatne pripraviť potrebné na certifikáciu transakcie, registráciu dedičské práva dokumenty (časť 4 článku 19.2 Základov).	Zainteresované strany zbierajú samy požadovaný balík dokumenty alebo ich zveriť iným.
Okolnosti potvrdené notárom pri výkone notárskeho úkonu si nevyžadujú dokazovanie na súde v prípade sporu, ak pravosť notárskej listiny nebude vyvrátená na súde alebo ak dôjde k podstatnému porušeniu postupu pri vykonávaní notárskeho úkonu na súdoch. je založená všeobecná jurisdikcia (federálny zákon 457-ФЗ zo dňa 29. decembra 2014), ako aj v rozhodcovské súdy(Federálny zákon 391-FZ z 29. decembra 2015).	Zainteresované strany v prípade sporov brániť svoje zákonné práva a záujmy na súdoch(čo je ťažké a často nemožné), alebo si najmú právnikov (čo nie je lacné).

Kto môže podpísať notársky dokument?

akýkoľvek legálne významné dokumenty - vyhlásenia, zmluvy, dohody, splnomocnenia, súhlasy, záväzky a pod. možno podpísať:

samostatne spôsobilé osoby - t.j. osoby, ktoré dosiahli vek 18 rokov alebo uzavreli manželstvo pred dosiahnutím 18 rokov, ak to zákon dovoľuje (článok 21 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), alebo emancipované osoby (článok 27 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). ), ktorý nie je uznaný za práceneschopného alebo čiastočne nespôsobilého (článok 27 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
osoby od 14 do 18 rokov (16 rokov - pre emancipovaných) so súhlasom rodičov, adoptívnych rodičov, opatrovníkov (článok 26 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
osoby s obmedzenou právnou spôsobilosťou so súhlasom správcov (článok 30 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
opatrovníci v mene osôb vyhlásených za nespôsobilých (článok 29 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
v mene právnická osoba - jeho prednostom, alebo inou osobou na základe splnomocnenia prednostu.

Na potvrdenie splnomocnenia musí notár poskytnúť:

rodný list alebo potvrdenie o adopcii dieťaťa, doklady o vymenovaní za opatrovníka alebo poručníka;
pre právnické osoby - osvedčenie o štátnej registrácii a charta právnickej osoby, dokument potvrdzujúci oprávnenie vedúceho (rozhodnutie, protokol, príkaz atď.), V prípade potreby aj splnomocnenie vedúceho .

adresy inštitúcií a organizácií, kde sa dostanem Požadované dokumenty, sú uvedené v časti „Užitočné informácie“

Forma zmluvy

Klasifikáciou zmlúv podľa ich formy je možné rozlíšiť zmluvy uzatvorené ústne, v jednoduchej písomnej forme a vo forme notárskej.

Ústna forma zmluvy. Zmluvy sa uzatvárajú ústne, pre ktoré nie je zákonom ani dohodou zmluvných strán ustanovená písomná forma.

Všetky transakcie môžu byť vykonané ústne, s výnimkou transakcií, pri ktorých nedodržanie jednoduchého písanie má za následok ich neplatnosť a úkony, na ktoré je vyhotovená notárska forma, ako aj úkony na základe zmluvy uzatvorenej v písomnej forme.

Písomná forma zmluvy. Písomná forma môže byť jednoduchá a overená notárom

Jednoduchá písomná zmluva sa uzatvára vyhotovením jedného dokumentu podpísaného zmluvnými stranami. Písomná forma zmluvy zahŕňa nielen prípravu jedného dokumentu podpísaného zmluvnými stranami, ale aj výmenu dokumentov.

Zmluvu podpisuje osoba, ktorá má právo ju uzavrieť. V prípadoch ustanovených zákonom, inými právnymi úkonmi alebo dohodou zmluvných strán je možné použiť faksimilnú reprodukciu podpisu a EDS.

Písomná notárska forma zmluvy je povinná v prípadoch ustanovených zákonom a dohodou zmluvných strán (čl. 2 § 163 Občianskeho zákonníka). Postup notárskeho overovania zmlúv je určený Základmi právnych predpisov o notároch. V súčasnosti je notárske overovanie transakcií nahradené požiadavkou ich štátnej registrácie. Občiansky zákonník obsahuje požiadavku na štátnu registráciu vlastníckych práv a iné vlastnícke práva pre všetky typy nehnuteľností a transakcií s nimi a tiež stanovil dôsledky nedodržania požiadavky na štátnu registráciu transakcie (článok 165 Občianskeho zákonníka). Nedodržanie formy zmluvy a štátnej registrácie zmluvy môže spôsobiť rôzne následky.

Nedodržanie jednoduchej písomnej formy transakcie zbavuje strany práva odvolať sa v prípade sporu v potvrdení transakcie na svedecké výpovede, ale nezbavuje ich práva predložiť písomné a iné dôkazy (článok 1 § 162 Občianskeho zákonníka). V prípadoch priamo ustanovených zákonom alebo dohodou strán má nedodržanie jednoduchej písomnej formy transakcie za následok jej neplatnosť (článok 2 § 162 Občianskeho zákonníka).

Transakcie vykonané v rozpore s požiadavkami na dodržiavanie notárskej formy a štátnej registrácie sa považujú za neplatné (článok 165 Občianskeho zákonníka).

Zmluvy uzatvorené medzi právnickými osobami, ako aj medzi nimi na jednej strane a občanmi na strane druhej, musia byť uzatvorené v jednoduchej písomnej forme (čl. 1 § 161 Občianskeho zákonníka), a to v prípadoch ustanovených zákonom, resp. dohody zmluvných strán, zmluvy musia byť overené notárom (článok 2 § 163 Občianskeho zákonníka).

A. Gordon

Notársky overená kúpno-predajná transakcia, ako sa líši od jednoduchej písomnej, ako sa to deje, čo zaručuje

Odpovede na niektoré otázky týkajúce sa vedenia predajných a nákupných transakcií v notárskej forme

Realitný právnik

Gordon A.E.

Notársky overená transakcia predaja a nákupu, ako sa líši od jednoduchej písomnej transakcie

Podstatou transakcie predaja a kúpy nehnuteľnosti, ako pri každej transakcii predaja a kúpy, je prevod vlastníctva z predávajúceho na kupujúceho za poplatok. Osobitosť transakcií kúpy a predaja nehnuteľností - sa uskutočňujú iba písomnou formou spísaním dokumentu (dohody) podpísaného zmluvnými stranami - predávajúcim a kupujúcim. Ide o takzvanú jednoduchú písomnú formu transakcie. Od roku 2013 si transakcie s nehnuteľnosťami (až na niektoré výnimky) nevyžadujú štátnu registráciu a považujú sa za uzavreté od okamihu podpisu zmluvy. Preto je také dôležité správne zostaviť zmluvu, ktorá umožňuje získať znalosti a skúsenosti s právnou podporou transakcií s nehnuteľnosťami.

Notársky overená forma kúpno-predajného obchodu je tá istá kúpno-predajná zmluva, ktorá bola overená notárom. Upozornenie: notár vykonáva notársky úkon – osvedčenie obchodu, vyhotovenie zmluvy, ktorá obsahuje podmienky kúpno-predajného úkonu – nejde o notársky úkon, ale o technický úkon. právna služba, ktorá sa vykonáva vždy v notárskych úradoch. Nezriedka sa stáva, že notári odmietnu overiť transakciu len vtedy, ak zakopnete o to, že do ich dohody zadáte nejaké svoje podmienky, napríklad o platobnom rozkaze, o stave predávanej nehnuteľnosti a pod.

Medzitým v nehnuteľnostiach nie sú žiadne maličkosti a kúpno-predajná zmluva musí obsahovať všetky podmienky, ktoré pomôžu vyhnúť sa konfliktom pri plnení zmluvy. V praxi sa môže stať, že vaše želania o doplnenie zmluvy navrhnuté notárom vám ukážu dvere.

Existuje mylná predstava, že notársky obchod poskytuje akúsi záruku, že notársky obchod nemožno napadnúť, a čo je najdôležitejšie, prostredníctvom notára môžete nehnuteľnosť bezpečne predať alebo kúpiť aj sami.

Keďže už 16 rokov sprevádzam transakcie a pravidelne sa zúčastňujem na realitných súdoch, môžem povedať: To sú len bludy, prečo? Prečítajte si nižšie.

2. Ako notár formalizuje vyrovnanie pri kúpe a predaji bytu v banke?

Notári majú podľa zákona právo a povinnosť vykonávať notárske úkony, jedným z nich je osvedčovanie obchodov.

Pri osvedčovaní obchodu s nehnuteľnosťami je notár povinný vykonať viacero právne kroky, ktorú v rámci právnej podpory transakcií s nehnuteľnosťami vykonáva každý kompetentný právnik, a ešte viac právnik (samozrejme s výnimkou certifikačných úkonov):

Teda samostatná notárska zápisnica „vyrovnania kúpno-predajného obchodu“ atď. úkony súvisiace s platbou za nehnuteľnosť zákon neustanovuje.

Notár zároveň môže kúpnu zmluvu osvedčiť návštevou miesta jej skutočného vyhotovenia, napríklad v banke. Vzhľadom na to, že notárske úkony sa vykonávajú u notára, odchod sa vykonáva za osobitný poplatok a po dohode s notárom. Malo by sa vziať do úvahy: aj pri výstupe do banky bude notár potvrdený iba transakciou s nehnuteľnosťou. Zúčtovanie transakcie v banke si vyžaduje uzavretie samostatné dohody, ktoré nemajú žiadnu súvislosť s potvrdením o kúpe a predaji a na príprave ktorých sa notár nezúčastňuje. Tieto zmluvy majú svoju charakteristiku a samostatným významom pre obchod sú doplnkové zmluvy, ktoré však „technicky“ poskytujú pre predávajúceho a kupujúceho záruky, ktoré notár nemôže poskytnúť.

Zároveň sa často stretávame s chybami v zmluvách navrhovaných notármi, ktoré vedú k značným rizikám pre zmluvné strany – predávajúceho aj kupujúceho nehnuteľnosti.

3. Je možné spochybniť kúpno-predajnú zmluvu už uzatvorenú u notára?

Podľa Občianskeho zákonníka RF neplatná transakcia nemá právne následky, s výnimkou tých, ktoré súvisia s jeho neplatnosťou, a je neplatný od okamihu jeho spáchania (článok 167 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Transakcia je neplatná z dôvodov ustanovených zákonom, na základe jej uznania ako takej súdom (zrušiteľná transakcia) alebo bez ohľadu na takéto uznanie ( neplatná dohoda) (článok 166 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Požiadavka na uznanie zrušiteľná transakcia neplatný môže predložiť účastník transakcie alebo iná osoba uvedená v zákone.

Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je zmluva o predaji a kúpe bytu transakciou zameranou na prevod nehnuteľnosti (bytu) z predávajúceho (vlastníka) na kupujúceho (nový vlastník). Prevod vlastníctva bytov je právne dôsledky kúpno-predajná zmluva na byt.

Účastníci zmluvy o predaji a kúpe bytu, prípadne iné osoby majú teda právo obrátiť sa na súd s návrhom na vyslovenie neplatnosti zmluvy.

Okrem toho má každá zo zmluvných strán právo domáhať sa na súde zmeny alebo ukončenia zmluvy v prípade, že podstatné porušenie zmluvy druhou stranou. Porušenie zmluvy jednou zo strán sa považuje za závažné, čo spôsobí druhej strane takú ujmu, že je do značnej miery zbavená toho, na čo mala právo pri uzatváraní zmluvy počítať.

Zmluvu o kúpe a predaji bytu overenú notárom tak možno napadnúť na súde.

Napríklad často je základom pre náročné zmluvy o kúpe a predaji bytov napadnutie závetu nových alebo nespokojných dedičov.

4. Poskytuje notársky overená zmluva o kúpe a predaji bytu 100% záruku?

Ako je uvedené vyššie, pri osvedčovaní transakcie s nehnuteľnosťami musí notár:

1) na zistenie totožnosti občana, ktorý požiadal o notársky zápis, jeho zástupcu alebo zástupcu právnickej osoby

2) preveriť spôsobilosť občanov na právne úkony a právnu spôsobilosť právnických osôb, ktoré požiadali o notársky úkon

3) vysvetliť stranám zmysel a význam návrhu zmluvy, ktorý predložili strany transakcie

4) skontrolovať, či obsah zmluvy zodpovedá skutočným zámerom zmluvných strán

5) skontrolovať, či návrh transakcie neodporuje požiadavkám zákona

6) overuje vlastníctvo tejto nehnuteľnosti tomu, kto ju scudzuje alebo dáva do zástavy

7) vysvetľovať účastníkom obchodu práva a povinnosti, upozorniť na následky vykonaných notárskych úkonov tak, aby v ich neprospech nemohla byť použitá právna nevedomosť

8) odmietnuť vykonať notársky úkon v prípade jeho nesúladu s právnymi predpismi Ruskej federácie alebo medzinárodnými zmluvami

9) zmluva sa nahlas prečíta účastníkom transakcie a podpíšu ju v prítomnosti notára

10) Na zmluve urobte atestačný nápis.

11) Zapísať vykonaný notársky úkon do príslušného registra notára.

Z rôznych dôvodov, vrátane úmyselného nečestného konania oboch strán transakcie predaja a nákupu a notára, môže v transakcii vzniknúť právna chyba. Notár sa napríklad pri potvrdzovaní totožnosti predávajúceho bytu nepresvedčil o vonkajšej podobnosti a predávajúci sa ukázal ako podvodník. Pas sa ukázal ako falošný. Atď. V dôsledku toho vlastník neuskutočnil transakciu. Alebo Predávajúci o kúpe bytu v manželstve mlčal a nepredložil notársky súhlas druhého manžela na predaj bytu. Notár nemôže túto skutočnosť so 100% presnosťou overiť. Alebo notár zistil spôsobilosť predávajúceho na právne úkony, pričom bol v spôsobilosti na právne úkony obmedzený alebo v čase transakcie o jeho konaní nevedel.

Každá z uvedených nerestí nie je len dôvodom na napadnutie zmluvy o predaji a kúpe bytu na súde, ale aj na zrušenie takejto transakcie ako neplatnej.

Zákon zároveň neobsahuje zoznamy nevyhnutných a dostatočných opatrení pri vykonávaní notárskych úkonov, ktoré zaručujú nespochybniteľnosť notárskeho úkonu.

Navyše pri poskytovaní právnej podpory pri kúpe a predaji bytov treba riešiť situácie, kedy protiprávne konanie vykonávajú sami notári, alebo takéto úkony vidno v predtým uskutočnených obchodoch s bytom, vrátane notárskych.

Súdna prax ukazuje, že notárske overenie transakcie predaja a kúpy bytu samo osebe nechráni pred možnosťou jej napadnutia v budúcnosti a notári nedávajú 100 % záruky nespochybniteľnosti transakcií.

5. Ako prebieha transakcia kúpy a predaja bytu u notára?

Kúpa a predaj bytu u notára je zložitejšia, časovo náročnejšia, nervóznejšia, a teda náročnejšia ako kúpa a predaj v jednoduchej písomnej forme.

Faktom je, že osvedčenie zmluvy o predaji a kúpe bytu notárom neruší pre predávajúceho, a čo je najdôležitejšie, pre kupujúceho potrebu prejsť zvyšnými fázami transakcie:

zaplatiť zálohu za byt,
skontrolovať históriu bytu,
skontrolovať predajcu,
pripraviť samotnú transakciu, čo znamená zhromaždiť potrebné dokumenty, pripraviť bezpečné zúčtovanie - dohodnúť sa s bankou na prenájme bunky, dohodnúť s ňou kúpno-predajnú zmluvu, dohodnúť podmienky vstupu do bunky,
dohodnúť sa,
zabezpečiť zápis prevodu vlastníckeho práva kupujúceho
predložiť dokumenty na registráciu a získať ich späť
robiť výpočty,
dokončiť transakciu.

Z tohto zoznamu je osvedčenie transakcie notárom len jedna etapa, možno dve, ak notár zaregistruje práva.

V prípade využitia hypotekárneho úveru to neplatí pre notára. Dohoda sa komplikuje s dvoma novými fázami:

kolaudácia objektu na hypotéku,
rokovanie o podmienkach kúpy a predaja s bankou.

Okrem toho si každá z etáp vyžaduje získanie dodatočné dokumenty, vrátane tejto okolnosti treba brať do úvahy napríklad pri preddavku.

A ak máte "alternatívnu dohodu" - platíte vy alebo predávajúci za plne / čiastočne odkúpený byt predajom iného bytu? To znamená, že musíte súčasne vykonať dve alebo tri transakcie so súčasným vyrovnaním pre každý byt.

A ak jeden z nich zahŕňa aj hypotekárny úver?

Notári v takýchto situáciách nie sú asistentmi.

Pomôžu vám realitní právnici, transakční právnici alebo realitní makléri.

Za účelom vykonania notárskeho obchodu navštívi predávajúci a kupujúci notára v deň, ktorý notár vopred určil.

Predávajúci musí mať doklady k bytu a cestovný pas, kupujúci musí mať pas. Notári spravidla vyžadujú, aby strany transakcie predložili osvedčenia z narkologických a psychoneurologických ambulancií v notárskej forme, súhlas druhého manžela, resp. druhého manžela na predaj a kúpu bytu, EZhD od predávajúceho .

Zmluva o predaji a kúpe bytu musí byť pripravená, uzavretá a zmluvnými stranami dohodnutá vopred. Chyby a tlačové chyby v notárskych zmluvách sa opravujú oveľa ťažšie ako v zmluvách v jednoduchej písomnej forme.

Dôležité je v zmluve stanoviť všetky podmienky jej realizácie: kto čo robí a kedy - aká je kompletnosť objektu, v akom stave, dlhy, odhlásenie obyvateľov, uvoľnenie bytu, kto kedy, ako platí, ako a kde sa eviduje prevod práv, kto a ako sa predkladajú dokumenty, ako prebieha komunikácia medzi stranami, ako prebieha transakcia atď. Podrobný popis podmienok varuje a odstraňuje väčšinu sporov pri realizácii zmluvy.

Notári spravidla „nezapratávajú dohodu“ takýmito podrobnosťami. To isté platí pre platobný postup.

V dôsledku toho pravidelne vznikajú spory o podmienky a načasovanie prevodu bytov, o dlhy a odhlasovanie prihlásených v byte. Predajcovia pravidelne režú klimatizácie, sporáky, vybavené kuchyne a zásuvky s vypínačmi.

Takéto kontroverzné situácie je potrebné ho odstrániť vo fáze prípravy transakcie a zmluvy o predaji bytu a potom jasne kontrolovať vykonanie transakcie.

Tieto úkony sa nevzťahujú na notársku činnosť a notári nie sú povinní ich vykonávať. A príslušné podmienky nie sú záväzné pre zmluvy o predaji a kúpe nehnuteľnosti, preto ich notári nie sú povinní uzavrieť zmluvu o kúpe a predaji bytu. Dodržiavanie týchto podmienok však disciplinuje zmluvné strany, čo značne zjednodušuje plnenie zmlúv a zjednodušuje riešenie sporov.

Ten, kto vykonáva transakciu vo všetkých fázach alebo poskytuje právnu podporu pri transakciách s bytmi, vám povie o všetkých klzkých momentoch transakcií s bytmi.

Transakcia je jednotou štyroch prvkov: subjektov - osôb zúčastnených na transakcii, subjektívna stránka- vôľa a prejav vôle, forma a obsah.

Pozrime sa na každý z prvkov dohody.

Predmety uznávajú sa všetky transakcie, ktoré majú právnu spôsobilosť.

Keďže dohoda je dobrovoľná akcia, môžu ju urobiť len schopní občania. Osoby s neúplnou spôsobilosťou na právne úkony môžu vykonávať len úkony, ktoré povoľuje zákon.

Právnické osoby môžu vykonávať akékoľvek transakcie, ktoré nie sú zákonom zakázané a nie sú v rozpore s cieľmi zakotvenými v ich zakladajúcich dokumentoch.

Samostatnú činnosť môžu právnické osoby a občania-podnikatelia vykonávať len s osobitným povolením (licenciou).

Vôľa právnickej osoby sa realizuje vtedy, keď obchod urobia jej orgány alebo zástupcovia. Pre právnickú osobu právne dôsledky vznikajú len vtedy, ak jeho orgán alebo zástupca konal v rámci im zverených právomocí.

Subjektívna stránka pozostáva z dvoch zložiek: vôle a vôle. Vôľa a vôľa sú relevantné pre dohodu v ich jednote. Pre platnosť transakcie tiež nie je ľahostajné, ako sa vôľa subjektu formovala.

Nevyhnutnou podmienkou platnosti transakcie je absencia akýchkoľvek faktorov, ktoré by mohli skresľovať predstavu osoby o podstate transakcie alebo jej jednotlivých prvkoch (klam, klam a pod.) alebo vytvárať zdanie vnútornej vôle v jeho absencia (hrozba, násilie a pod.). P.).

Ešte jeden prvok duševný postoj osobu na činnosť, ktorú vykonáva a ktorá môže byť pre transakciu významná, - motív. Podnet, ten sociálno-ekonomický alebo iný cieľ, kvôli ktorému človek vstupuje do transakcie, podľa všeobecné pravidlo leží mimo hraníc samotnej transakcie a nemá na ňu žiadny vplyv. Pre civilné právo nezáleží na tom, či transakcia dosiahla výsledok, ktorý bol jej motívom.

V niektorých prípadoch však môže mať motív právny význam(napríklad čl. 169 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), okrem toho majú strany právo prikladať motívom právny význam stanovením vzniku práv a povinností alebo ich zmeny a zániku v závislosti od implementácie. motívu alebo účelu transakcie. V tomto prípade sa motív, na ktorom sa strany dohodnú, stáva podmienkou transakcie a samotná transakcia sa bude považovať za dokončenú za tejto podmienky.

Je potrebné odlíšiť motív a účel transakcie dôvody, teda typický právny výsledok, ktorý sa musí dosiahnuť vykonaním transakcie. Špecifické právny účel osoby sa nemusia zhodovať so základom transakcie (falošné a vymyslené transakcie). Základom je obligatórna náležitosť transakcie, s výnimkou prípadov špecificky uvedených v zákone.

Prejav vôle musí správne odrážať vnútornú vôľu a upozorňovať na ňu strany transakcie. Zákon stanovuje, že oznamovanie vnútornej vôle ostatným účastníkom transakcie by sa malo vykonávať len spôsobmi ustanovenými zákonom, tj. definované zákonom formulár. Absencia zákonom vyžadovanej formy prejavu vôle môže viesť k neplatnosti transakcie.

Formulár transakcie môžu byť ústne alebo písomné.

Ústna forma transakcie

Orálne v súlade s čl. 159 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je možné vykonávať akékoľvek transakcie, ak:

nie je pre nich zákonom ani dohodou zmluvných strán ustanovená písomná forma;
vykonávajú sa práve v okamihu, keď sa vykonávajú;
obchod sa uskutočňuje na základe písomnej dohody a existuje dohoda o ústnej forme vykonania.

Ústna forma obchodov spočíva v tom, že strany vyjadrujú vôľu slovami, vďaka čomu je vôľa vnímaná priamo.

Konkrétne úkony a v niektorých prípadoch mlčanie (články 2, 3, článok 158 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) sú rovnocenné s ústnou formou transakcie.

Konkrétne akcie - ide o správanie osoby, ktorá naznačuje svoju vôľu dokončiť transakciu (ako príklad možno uviesť vykonávanie predajných a nákupných transakcií prostredníctvom predajných automatov, pri ktorých už konanie predajcu, ktorý automat nainštaloval, naznačuje jeho úmysel dokončiť transakciu).

Ticho môže uviesť dokončenie transakcie iba v prípadoch ustanovených zákonom alebo dohodou strán.

Všetky ostatné transakcie sa musia uskutočniť v písaní.

Písomná forma transakcie

Písomná forma je jednoduchá a overená notárom.

Obchodovať jednoduché písanie musí byť vyhotovený tak, že sa vyhotoví dokument, ktorý vyjadruje celý obsah a je podpísaný osobou (osobami) uskutočňujúcou transakciu alebo osobami ňou (osobami) riadne splnomocnenými.

Môžu sa uskutočniť aj výmenou dokumentov prostredníctvom pošty, telegrafu, ďalekopisu, telefónu, elektronickej alebo inej komunikácie, ktorá umožňuje spoľahlivo zistiť, že dokument pochádza od zmluvnej strany (odsek 2 článku 434 obč. Kódex Ruskej federácie).

Môžu ustanoviť iné právne úkony a dohoda strán Ďalšie požiadavky, ktorý musí zodpovedať forme transakcie (vyhotovenie na hlavičkovom papieri určitého formulára, pečať a pod.), a počítať s dôsledkami nedodržania týchto požiadaviek.

V súlade s čl. 161 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musia byť transakcie vykonané jednoduchou písomnou formou (s výnimkou tých, ktoré vyžadujú notárske overenie):

právnické osoby medzi sebou a s občanmi;
občania medzi sebou o sumu presahujúcu najmenej desaťnásobok minimálnej mzdy ustanovenej zákonom av prípadoch ustanovených zákonom - bez ohľadu na výšku transakcie.

Nie sú jednoduchou písomnou formou komoditnej transakcie resp pokladničný šek a keďže neobsahujú k tomu potrebné náležitosti (údaje o zmluvných stranách, predmete zmluvy a pod.). To však neznamená, že predajné doklady a paragóny žiadne nemajú právny význam... Môžu byť spolu s ďalšími dokumentmi použité ako dôkaz v priebehu súdneho konania.

Nedodržanie jednoduchej písomnej formy transakcie podľa všeobecného pravidla (článok 1 článku 162 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) zbavuje strany práva odvolať sa v prípade sporu na potvrdenie transakcie. a všetky podmienky výpovede, ale nezbavuje ich práva poskytnúť písomné a iné dôkazy ( predajný doklad, pokladničný doklad, audio-video záznamy a pod.).

V prípadoch, ktoré sú priamo uvedené v zákone alebo v dohode strán, má nedodržanie jednoduchej písomnej formy transakcie za následok jej neplatnosť (napríklad dohoda o prepadnutí veci (článok 331 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) , o záruke (článok 362 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), prísľub daru (článok 574 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Nedodržanie jednoduchej písomnej formy zahraničnej ekonomickej transakcie znamená (článok 3 článku 162 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Notárska forma transakcie sa vyžadujú na uskutočnenie transakcií priamo ustanovených zákonom, ako aj dohodou strán, prinajmenšom zo zákona sa táto forma pri transakciách tohto typu nevyžadovala (článok 2 článku 163 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) . Notárska forma sa líši od jednoduchej písomnej formy obchodov prítomnosťou osvedčenia notára alebo iného úradník kto má právo takýto notársky úkon vykonať. Takže na závet, anuitnú dohodu, je potrebná notárska forma.

Pri niektorých typoch transakcií sa počíta okrem ich investovania aj vhodnou formou povinná štátna registrácia... V súlade s čl. 164 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie transakcie s pôdou podliehajú povinnej štátnej registrácii, nehnuteľnosť a iné zákonom určené transakcie.

Aby bola transakcia platná, je potrebné, aby jej obsah zodpovedal požiadavkám zákona a iných právnych predpisov, t.

Zároveň sa obsah transakcií môže líšiť od ustanovené zákonom dispozitívne normy alebo to vôbec nestanovuje zákon, no v každom prípade musia dodržiavať spoločné princípy a zmysel občianskeho práva.

Okrem toho musí obsah transakcií zodpovedať základom práva a poriadku a morálky spoločnosti.