Funkcie predstavenstva kondomínií. Rada spoločenstva vlastníkov bytov: práva a povinnosti

Spoločenstvá vlastníkov bytov (HOA) sú jedinečné formy správy domov. Ich činnosť je regulovaná mnohými regulačnými právnymi aktmi. Kódex bývania možno považovať za hlavný dokument definujúci právomoci a všetku prácu HOA. V rámci toho je povinné konať valné zhromaždenie s predstavenstvom HOA modernej legislatívy, a dnes v navrhovanom článku čo najpodrobnejšie zvážime všetko, čo sa týka práv a povinností HOA a jej predstavenstva.

Na čo má HOA právo?

V skratke ide o vykonávanie prác súvisiacich so správou domu, teda vykonávanie tých činností, ktoré boli predtým zameraním správcovskej spoločnosti (v podobe obchodná organizácia alebo bytové oddelenie).

Teraz sa pozrime bližšie na celý rozsah činností, ktoré tento koncept zahŕňa. Na čo konkrétne splnomocňujú nájomníci svojich zástupcov pri voľbe predstavenstva HOA?

137. článok Zákon o bývaní, venovaný úprave takýchto otázok, znie:

  1. HOA má právo uzatvárať zmluvy so správcovskými a prevádzkovými spoločnosťami súvisiace s údržbou bytového domu a poskytovaním celého spektra komunálne služby.
  2. Má právo vykonávať určitú prácu bez toho, aby sa uchýlila k službám Trestného zákona (napríklad najímanie upratovačiek na vchod alebo organizovanie vlastnej likvidácie odpadu).
  3. HOA sa zaoberá výpočtom príjmov a výdavkov s určením potrebných finančných prostriedkov na bežnú opravu domu, úhradu za činnosť dodávateľov, tvorbu rezervného fondu, ako aj určené na generálna oprava.

Čo ešte?

Medzi ďalšie práva rady HOA patria:

  1. Partnerstvo môže vybavovať účty na základe zmlúv s fyzickými aj právnickými osobami za poskytnuté služby.
  2. Podľa zákona poradie HOA môže požiadať banku alebo fyzické osoby o úverové prostriedky.
  3. Zodpovedá za predaj, výmenu a prenájom majetku vrátane nehnuteľností. Napríklad HOA má právo vyberať poplatky od podnikateľov, ktorí si chcú prenajať kancelárske priestory v budove alebo na živnosť.
  4. HOA vypočítava nájomné na základe odhadu nákladov.
  5. Toto nájomné vyberá aj od vlastníkov a nájomcov priestorov bytového domu.
  6. Medzi jeho práva patrí aj prijímanie právnych opatrení voči osobám, ktoré dlhujú nájomné alebo nájomné, čo sa určite musí odraziť v zápisniciach zo zasadnutí predstavenstva HOA.

Charta HOA ako hlavný dokument

Úplný a úplný zoznam právomocí HOA musí byť uvedený v Charte tejto organizácie. Tento zoznam môže napríklad zahŕňať povolenie na rekonštrukciu, zmenu v miestnej časti vo forme parkovacieho zariadenia pre autá atď. Všetky práva tejto organizácie uvedené v jej stanovách nemôžu byť v rozpore s obsahom Kódexu bývania. . Môžu slúžiť len ako doplnok a rozšírenie jeho hlavných ustanovení v špecifických situáciách.

Implementácia väčšiny práv predstavenstvom partnerstva prebieha v prevádzkyschopnom stave - vypočíta sa nájomné, finančné prostriedky sa rozdelia na bankové účty, uchováva sa zápisnica predstavenstva HOA. Tieto akcie sa vzťahujú na aktuálnu úlohu. Na dodržiavanie zákonnosti všetkých týchto operácií dohliada špeciálna komisia s názvom revízna komisia v počte troch až štyroch osôb. V jej zložení nie sú členovia predstavenstva ani iní zamestnanci HOA.

Ak sú potrebné vážne zmeny (napríklad reorganizácia štruktúry HOA, zmena pomeru finančných prostriedkov pridelených všetkým druhom fondov, opätovné vybavenie budovy), predstavenstvo je povinné zorganizovať valné zhromaždenie všetkých nájomcov s otázka, o ktorej sa bude hlasovať. HOA získa právo vykonávať deklarovanú činnosť až po získaní väčšiny kladných hlasov.

O vlastnostiach HOA

Docela, veľmi často v procese implementácie vlastné právaČlenovia rady HOA majú veľa otázok týkajúcich sa množstva kontroverzných alebo problematických tém. Nižšie uvádzame príklady tých najrelevantnejších.

Jedným z naliehavých problémov je odmietnutie predstavenstva vydať nájomníkom osvedčenia (o zložení rodiny alebo rozšírených výpisoch) na základe nedoplatkov na nájomnom. Logická otázka: má predstavenstvo partnerstva právo odmietnuť vydať akékoľvek osvedčenia svojim členom, ak existuje dlh?

Táto prax je v rozpore so zákonom. Zároveň vedenie HOA vo veľkej miere využíva takéto akcie s cieľom stimulovať nájomníkov, aby pokryli dlh alebo jeho časť. Mali by ste si uvedomiť, že vydanie požadovaných certifikátov sa nepovažuje za právo, ale za povinnosť HOA. To platí aj pre prípady, keď majú nájomníci za energie ľubovoľnú výšku.

Prístup do bytu - je legálny?

Ďalšia často sa vyskytujúca otázka z kategórie problematických sa týka právomocí predsedu alebo predstavenstva spoločnosti vstupovať do bytu a kontrolovať ho. Takéto situácie nie sú nezvyčajné pre typický protokol dosky HOA. Naša ústava ako hlavný zákon zakotvuje právo každého občana na nedotknuteľnosť vlastného obydlia. V praxi to znamená, že nikto nemá právo vstúpiť do bytu bez povolenia vlastníkov bytov. Výnimka sa vzťahuje len na prípady prítomnosti príkazu alebo vzniku hrozby teroristického útoku alebo kataklizmy (umelej alebo prirodzenej).

V iných prípadoch (vrátane núdzových situácií, napríklad prasknutia potrubia) je prechod vo vnútri bytu možný len so súhlasom nájomcu. Preto sú akékoľvek zámienky pre právo prístupu do miestnosti (na kontrolu meračov alebo odčítanie údajov, meranie tlaku, meranie teploty atď.) nezákonné.

O sankciách a pokutách

Ďalšia, nemenej akútna otázka - o právomociach HOA pri výpočte pokút. Partnerstvo má na to právo v prípade, ak je takáto funkcia uvedená v prijatej charte valné zhromaždenie nájomníkov. Toto opatrenie sa týka nútených, ktorých cieľom je motivovať dlžníkov, aby čo najskôr zaplatili peniaze na bývanie.

Postup výpočtu pokút je prísne upravený a stanovený v charte. V tomto prípade by ste sa mali riadiť ustanoveniami daňového poriadku Ruskej federácie o horných hraniciach sankcií. Napríklad je zakázané účtovať pokutu vo výške viac ako 1/30 sadzby refinancovania za každý deň omeškania.

Sme povinní podpísať dohodu s HOA?

Niekedy môžu byť nájomníci pobúrení ponukou HOA podpísať zmluvu o poskytovaní služieb. Mali by sa takéto dohody uzatvárať a sú to spoločenstvá vlastníkov bytov povinné? Táto prax je úplne normálna. Právo HOA uzatvárať zmluvy, ako aj ustanovenie upravujúce výpočet platieb je uvedené v 137. článku RF LC.

V prípade takýchto podpísaných zmlúv má predstavenstvo právo uzatvárať všetky druhy transakcií s poskytovateľmi služieb v mene obyvateľov. Ak nedôjde k dohode medzi vlastníkom a HOA, budú musieť nájomníci uzavrieť potrebné dohody sami v zastúpení prevádzkovej spoločnosti.

Pozor: porušenie!

Ďalším problémom, ktorý sa často vyskytuje v bytových domoch, je zobrazenie zoznamu dlžníkov predstavenstvom HOA. V tomto prípade je rozhorčenie nájomníkov celkom opodstatnené a prirodzené. Zo zákona (hovoríme o osobných údajoch) je priame zverejňovanie takýchto informácií zakázané. Predstavenstvo nemá právo zverejňovať akékoľvek informácie o nájomcoch bez ich písomného súhlasu. To platí nielen pre adresy, celé meno. pasových údajov obyvateľov, ale aj veľkosti dostupného dlhu.

Takéto zoznamy môže zostaviť rada na interné použitie a prijímanie opatrení na ovplyvnenie dlžníkov. Mali by byť uložené vo vnútri v trezore. V prípade takéhoto nezákonného zverejnenia má dlžník plné právo obrátiť sa na súd o náhradu škody morálna škoda... Maximálnou možnou akciou HOA v tomto prípade je uverejnenie oznámenia o bežiacom spoločnom komunálnom dlhu a upozornení na blížiace sa odvolanie na súd.

Zodpovednosti predstavenstva HOA

Ich zoznam je uvedený v článkoch Občianskeho zákonníka Ruskej federácie č. 148-149. Čo presne je rada HOA povinná vlastníkom bytov, ktorí si ju vybrali?

  1. Dodržiavať zákony a predpisy charty.
  2. Monitorovať plnenie vlastných povinností obyvateľov týkajúcich sa údržby zariadenia.
  3. Priamo spravovať bytový dom alebo kontrolovať spoločnosť, ktorá túto správu vykonáva.
  4. Uzatvárajte zmluvy s dodávateľmi verejných služieb a subdodávateľmi.
  5. Zapojiť sa do uzatvárania zmlúv týkajúcich sa opravy a údržby budovy.
  6. Udržiavajte zoznamy nájomníkov, ktorí sú členmi partnerstva.
  7. Zapojte sa do vedenia účtovníctvo, urobte odhady príjmov a výdavkov, vypočítajte nájomné.
  8. Udržiavať kancelársku prácu a vydávať potrebné osvedčenia obyvateľom – členom HOA.
  9. Vykonávať valné zhromaždenia nájomníkov s poskytovaním správ od predstavenstva HOA o vykonanej práci.
  10. Monitorovať činnosť predsedu partnerstva.

Aké sú priame zodpovednosti predsedu HOA?

  1. Najíma a prepúšťa potrebný personál, rozkazuje ostatným úradníkov HOA.
  2. V rámci svojich právomocí koná v mene spoločnosti bez toho, aby sa uchyľoval k predchádzajúcemu informovaniu všetkých jej členov.
  3. Každý dokument, ktorý vypracoval, predkladá na rozhodnutie schôdzi obyvateľov.

O zodpovednosti za neplnenie povinností

Takéto opatrenie nie je uvedené v ZhK ani v Občianskom zákonníku Ruskej federácie. To však neznamená, že nie je možné postaviť porušovateľov spravodlivosti. Táto otázka, spravidla upravuje aj spoločenská listina, ktorá stanovuje určité druhy trestov za konkrétne delikty. Vo všeobecnosti môže obsahovať poznámku o činnosti podľa existujúcich právnych predpisov.

O všeobecnej občianskoprávnej zodpovednosti hovoríme v prípade týchto priestupkov:

  1. Nedbalosť (napríklad nedostatočné včasné informovanie člena rady nájomníkov HOA o nadchádzajúcom stretnutí).
  2. Podvod - môžeme hovoriť o falošných údajoch o meracích zariadeniach alebo dokumentoch týkajúcich sa vlastníkov priestorov.
  3. Plytvanie alebo sprenevera prostriedkov vlastníkov – niekedy sa vyskytujú prípady zlomyseľného nezákonného rozdeľovania prostriedkov z obecného alebo rezervného fondu.
  4. Klamanie majiteľov vrátane celej zbierky.
  5. Kancelársky falzifikát.
  6. Prekročenie vlastnej právomoci (sem patria vyššie uvedené príklady s vyvesením zoznamov obyvateľov a pod.).

Ktorýkoľvek z členov partnerstva, vrátane predstaviteľov predstavenstva HOA a samotného predsedu, je povinný znášať svoje činy finančnú zodpovednosť... V prípade škody na spoločnom majetku vinou vlastníka (napríklad v dôsledku povodne) je tento povinný nahradiť ju. Na určenie výšky takejto škody je vypracovaný osobitný zákon. V prípade potreby sa hodnotenie vykonáva za pomoci odborníkov. Okrem toho môže byť v samotnej charte HOA obsiahnutý opis niekoľkých špecifických situácií súvisiacich s trestnými činmi.

Právomoci rady HOA

O akých mocnostiach to hovoríš? Úlohou vedenia partnerstva je zapojiť sa do jeho priamych aktivít. Celý zoznam právomocí potrebných na to upravuje ten istý zákon o bývaní (článok 147). Charta organizácie musí nevyhnutne rozlišovať medzi činnosťami, ktoré sú v kompetencii samotnej rady a valného zhromaždenia obyvateľov. To znamená, že by mali byť jasné pokyny, že je to predseda a jeho zástupcovia, ktorí môžu rozhodnúť na zasadnutí predstavenstva HOA bez toho, aby museli vopred informovať obyvateľov.

Vo väčšine prípadov hovoríme o nasledujúcich právomociach dosky:

  1. Priame riadenie aktivít partnerstva s menovaním určitých výkonných umelcov pre konkrétnu prácu a formovaním personálu HOA.
  2. Uzatváranie zmlúv o verejných službách v mene vlastníkov bytov.
  3. Finančná zbierka na opravu a údržbu bytového domu.
  4. Vedenie evidencie s vydaním všetkých potrebné papiere a referencie.
  5. Bankovníctvo a účtovníctvo s prevodom finančných prostriedkov na základe zmlúv o odmene dodávateľov.
  6. Vedenie valných zhromaždení obyvateľov s vyplnením príslušného protokolu.
  7. Ochrana v súdov záujmy členov partnerstva.
  8. V situácii neplatenia dlhov za verejné služby nájomcami - odvolanie na úradné orgány (od mestskej správy až po súd a prokuratúru).

závery

Z toho je zrejmé, že celý zoznam právomocí rady HOA je určený jej priamymi funkciami vyplývajúcimi z hlavného účelu partnerstva – údržby bytového domu.

Okrem vyššie uvedeného môžu právomoci HOA zahŕňať niekoľko ďalších, ktoré musia byť určite stanovené v charte partnerstva. Môžeme hovoriť o usporiadaní priľahlé územie, samoobslužná budova, zberňa nájomné od osôb, ktoré sú nájomcami obchodných a bytových priestorov domu, ako aj nakladanie so spoločným majetkom, ktorý zahŕňa pivnice, výťahy a pod.

Bytový zákon potvrdzuje, že práva a povinnosti HOA sú neoddeliteľne spojené s ich funkciami a vyplývajú z úlohy udržiavať bytový dom a všetok súvisiaci majetok v v poriadku.

HOA je oprávnená vykonávať činnosti na správu domu, teda robiť to, čo predtým robila správcovská spoločnosť zastúpené bytovým oddelením alebo obchodnou organizáciou.

V súlade s článkom 137 zákona o bývaní, HOA má právo vykonávať nasledujúce akcie:

Plný zoznam právomocí HOA musí byť uvedený v štatúte organizácie... Charta môže napríklad umožniť rekonštrukciu a opätovné vybavenie existujúcich priestorov, transformáciu miestnej časti, parkovacie zariadenia atď.

Poznámka! Práva organizácie uvedené v charte by nemali byť v rozpore s bytovým zákonníkom, ale môžu len dopĺňať a rozširovať jeho ustanovenia platné pre konkrétnu situáciu.

Správna rada HOA môže väčšinu svojich práv vykonávať samostatne, napríklad počítať nájomné a rozdeľovať prostriedky na bankové účty – ide o takzvanú bežnú prácu.

Kontrolu zákonnosti všetkých činností HOA vykonáva Revízna komisia, pozostávajúci z 3-4 osôb, ktoré nie sú zamestnancami HOA a členov predstavenstva.

Na uskutočnenie zásadných zmien, napríklad v štruktúre spoločenstiev vlastníkov bytov pri zmene pomeru finančných prostriedkov pridelených k rôznym fondom, pri prestavbe budov, je predstavenstvo povinné zvolať valné zhromaždenie obyvateľov a predložiť problém na prerokovanie. hlasovať. Len s väčšinou hlasov „za“ získa partnerstvo právo vykonávať deklarovanú činnosť.

Interakcia s majiteľmi

Pri uplatňovaní práv HOA majú nájomníci a členovia predstavenstva často otázky týkajúce sa najproblematickejších a najkontroverznejších tém vrátane vzťahu medzi predstavenstvom a ostatnými vlastníkmi.

Vydávanie certifikátov

Niekedy sa nájomníci stretávajú s tým, že im predstavenstvo odmietne vydať potvrdenia (o zložení rodiny alebo rozšírený výpis z karty bytu) s odôvodnením, že vlastníci dlhujú nájomné. Má HOA právo nevydávať osvedčenia, ak existuje dlh?

Toto nie je právna prax, ktorú často používajú HOA alebo UC na zabezpečenie toho, aby nájomníci pokryli aspoň časť dlhu. Vydávanie certifikátov nie je právom, ale povinnosťou HOA voči nájomcom. To znamená, že sú povinní vypísať potrebný papier, aj keď nájomca počas celej doby pobytu nikdy nezaplatil účty za energie.

Prienik do bytu

Ďalšou problematickou otázkou je, či má právo na obhliadku bytu predstavenstvo alebo predseda HOA? Ústava Ruskej federácie zakotvuje právo občanov na nedotknuteľnosť svojich domovov.

Referencia! Bez povolenia vlastníka priestoru nemôže nikto vstúpiť do jeho priestorov, a to ani v prípade, že v byte nastala mimoriadna udalosť.

Tam je iba dva prípady, keď zamestnanci HOA môžu vstúpiť do bytu bez povolenia:

  1. Ak existuje objednávka.
  2. S hrozbou teroristického činu, nástupom prírodnej alebo človekom spôsobenej kataklizmy.

Teda požiadavky predstavenstva na inšpekciu priestorov pod akoukoľvek zámienkou – odčítanie meračov, kontrola meračov, meranie tlaku v potrubí, kontrola izbovej teploty atď. - sú nezákonné.

Nájomca môže dobrovoľne prijať členov predstavenstva, ale ak má zakázaný vstup, tak sa s ním nedá nič robiť.

Pripisovanie úrokov

HOA má právo účtovať pokuty za nezaplatenie, iba ak je to uvedené v charte, prijatého na valnom zhromaždení nájomcov. Pripisovanie úrokov je donucovacím opatrením, ktorého cieľom je donútiť dlžníka čo najskôr zaplatiť celé nájomné.

Postup pri udeľovaní pokuty sa nepreberá zo stropu. Musí to byť uvedené v charte. Existujú aj osobitné ustanovenia daňového poriadku Ruskej federácie, ktoré určujú hornú hranicu pokút.

Pozor! Výška sankčného úroku nesmie presiahnuť 1/30 aktuálnej sadzby refinancovania za každý deň omeškania.

Podpísanie zmluvy

Niekedy sú nájomníci pobúrení, že ich HOA núti podpisovať zmluvy o poskytovaní služieb.

V súlade s článkom 137 RF LC majú HOA právo uzatvárať dohody s vlastníkmi o verejných službách a postupe výpočtu platieb.

V tomto prípade má predstavenstvo možnosť v mene nájomníkov uzatvárať rôzne obchody s poskytovateľmi služieb a plniť si svoju povinnosť udržiavať dom. ale nútiť alebo nútiť nájomcu, aby podpísal dohodu, HOA nemá právo, všetko by sa malo diať s dobrou vôľou strán.

Ak s vlastníkom neexistuje dohoda o HOA, nájomníci budú musieť jednoducho ísť do zastúpenia prevádzkovej spoločnosti sami a uzavrieť potrebné dohody.

Zverejňovanie informácií o dlžníkoch

Zoznamy dlžníkov, ktoré rady HOA niekedy vyvesia všetkým, aby ich videli vo vchodoch, sa často stávajú skutočným kameňom úrazu medzi partnerstvom a nájomníkmi. Rozhorčenia zaznamenané v „hanebnom“ zozname sú celkom legitímne.

V súlade so zákonom „O ochrane osobných údajov“ je zverejňovanie takýchto informácií výslovne zakázané. Bez písomného povolenia, Rada HOA nemá právo zverejňovať akékoľvek údaje o dlžníkoch, vrátane týchto:

  • priezvisko, meno a priezvisko nájomcu;
  • akékoľvek údaje z pasu;
  • adresa bydliska;
  • výšku dlhu.

Správna rada má právo zostavovať si takéto zoznamy. Navyše. sú potrebné na výpočet dlžníkov a rozhovor s nimi av prípade dlhšieho meškania platieb - obrátiť sa na súd a snažiť sa odpojiť byt od systému komunálnych dávok domu.

Takéto zoznamy sa musia uchovávať v trezore v uzavretej zasadacej miestnosti a nesmú byť zverejnené. Dlžníci, ktorí videli svoje priezvisko, majú plné právo obrátiť sa na súd a dostávať peňažnú náhradu od predstavenstva.

Maximálne, čo môže spoločenstvo vlastníkov bytov urobiť, je zverejniť inzerát s nasledujúcim obsahom: „V našom dome býva 5 dlžníkov. Žiadame ich, aby do 31. januára tohto roku zaplatili účty za energie v celkovej výške 10 000 rubľov. V opačnom prípade sa budeme musieť obrátiť na súd a vymáhať pohľadávky.

Povinnosti

V -149 RF LCD obsahuje zoznam zodpovedností predstavenstva a predsedu HOA. Vo väčšine prípadov má predstavenstvo spoločnosti na splnenie týchto povinností svoje vlastné práva.

Samostatne stojí za to zdôrazniť povinnosti HOA voči nájomníkom domu:

  • súlad so zákonnosťou a požiadavkami charty;
  • kontrola nad plnením povinností obyvateľov pri údržbe zariadenia;
  • priame riadenie domu alebo kontrola správcovskej spoločnosti;
  • uzavretie dohody s dodávateľmi a subdodávateľmi inžinierskych sietí;
  • uzatváranie zmlúv o údržbe a opravách budovy;
  • vedenie zoznamu nájomníkov – členov partnerstva;
  • účtovníctvo, rozpočtovanie výdavkov a príjmov, kalkulácia nájomného;
  • vedenie záznamov, vydávanie certifikátov členom HOA;
  • uskutočnenie valného zhromaždenia obyvateľov;
  • kontrola činnosti predsedu HOA.

Predseda má tieto povinnosti:

  • dávať príkazy všetkým úradníkom HOA, najímať a prepúšťať;
  • konať v mene spoločnosti v rámci svojich právomocí bez predchádzajúceho oznámenia valnému zhromaždeniu;
  • predloží valnému zhromaždeniu na rozhodnutie všetky ním vypracované dokumenty.

Zodpovednosť

Bytový zákon ani Občiansky zákonník neurčujú, akú zodpovednosť za svoje konanie (či nečinnosť) nesú členovia spoločenstva, ako aj predseda a členovia predstavenstva. To však neznamená, že aktivity HOA nie sú žiadnym spôsobom kontrolované a že porušovatelia nemôžu byť postavení pred súd.

Poznámka! Konkrétne tresty za určité previnenia sú spravidla predpísané v partnerskej listine, prípadne je tam poznámka „v súlade s platnou legislatívou“.

Všeobecná občianska zodpovednosť vzniká za tieto priestupky:


Referencia! Všetci členovia HOA vrátane predsedu a zástupcov predstavenstva sú finančne zodpovední za svoje činy. Výška škody sa určuje pomocou osobitného zákona, na ktorého príprave sa v prípade potreby podieľa odborný odhadca.

V prípade mimoriadnej udalosti v byte, v dôsledku ktorej materiálne škody nielen vlastníkovi, ale aj susedom sa vymedzuje zodpovednosť nájomníkov a partnerstvo podľa toho, čo túto nehodu spôsobilo.

Napríklad, ak k záplave bytu došlo počas prerazenia potrubia súvisiaceho so spoločným majetkom, HOA bude zodpovedať za straty, pretože podľa pravidiel pre údržbu spoločného majetku musia byť všetky inštalatérske práce patriace do tejto kategórie systematicky kontrolované.

Ak k prielivu bytu a susedov došlo v dôsledku prasknutia potrubia, ktoré nemá nič spoločné so spoločným majetkom (napríklad praskol kohútik v kuchyni), HOA nenesie žiadnu zodpovednosť za tento záliv.

Okrem toho zodpovednosť v konkrétnych situáciách súvisiacich s priestupkami môže byť popísaná v stanovách. Napríklad, ak sa zistí podvod, predseda bude povinný zaplatiť pokutu HOA.

Aktivity rady

Rada HOA je priamo zapojená do aktivít partnerstva a jej právomoci sú upravené v článku 147 Zákona o bývaní. Čo presne je v kompetencii valného zhromaždenia a čo je v kompetencii predstavenstva (teda čo môže robiť predseda a jeho zástupcovia bez predchádzajúceho upozornenia obyvateľov), by malo byť jasne uvedené aj v stanovách.

zvyčajne predstavenstvo HOA má tieto právomoci:


Ak je to napísané v stanovách, rada HOA môže byť vybavená ďalšími právomocami:

  1. Usporiadanie miestnej oblasti.
  2. Samoobsluha doma
  3. Vyberanie nájomného od nájomníkov bytov a nebytových priestorov.
  4. Likvidácia spoločného majetku domácnosti, napríklad výťah, pivnica, spoločné merače.

Práva a povinnosti HOA sú teda podľa bytového zákonníka určené ich funkciami. Hlavnou úlohou je udržiavať dom a majetok, ktorý k nemu patrí, v dokonalom poriadku. Na jeho splnenie môže partnerstvo vyberať finančné prostriedky od nájomníkov (nájomné), uzatvárať zmluvy s organizáciami služieb, najímať zamestnancov na samostatnú údržbu budovy atď.

Úplný zoznam činností v kompetencii HOA musí byť uvedený v stanovách organizácie.

Ak nájdete chybu, vyberte časť textu a stlačte Ctrl + Enter.

Všetky právomoci predsedu HOA sú definované v článku 149 Zákona o bývaní. Konkrétne práva sú zvyčajne uvedené v Charte HOA prijatej valným zhromaždením, ale nemôžu byť v rozpore s ustanoveniami zákona. takze v súlade s JK má predseda HOA tieto právomoci:

  • podpisovať platobné dokumenty v mene HOA;
  • rozvíjať personálny stôl(t. j. určiť počet pracovníkov v HOA, ich pracovný rozvrh a odmeňovanie);
  • kontrolovať výkon rozhodnutí valného zhromaždenia a predstavenstva;
  • uzatvárať zmluvy s organizáciami slúžiacimi domu.

Na základe toho sú určené jeho práva:

  • úplne a úplne zlikvidovať všetky prostriedky na bankových účtoch HOA;
  • vyrovnávať účty s organizáciami, ktoré poskytujú služby údržby a dodávajú verejné statky;
  • samostatne viesť účtovníctvo;
  • najímať a prepúšťať pracovníkov;
  • platiť zamestnancom HOA vrátane vás;
  • kontrolovať prácu zamestnancov HOA a organizácií tretích strán, s ktorými bola uzatvorená servisná zmluva.

Okrem toho môžu byť v dohode definované tieto právomoci predsedu:

  • konať v mene HOA na súde a prijímať finančné prostriedky na pokrytie právnych nákladov;
  • podať žalobu na súde;
  • vyhlásiť súťaž do súťaže na údržbu domu;
  • má rozhodujúci hlas, ak sú názory účastníkov valného zhromaždenia rovnomerne rozdelené;
  • vydať obyvateľom potrebné dokumenty;
  • vypočítať nájomné.

V zásade môžu byť uvedené práva prevedené na iných zamestnancov HOA. Napríklad právo vystupovať na súde - k právnikovi, účtovať nájomné - účtovníkovi, vydávať doklady nájomcom - sekretárke atď.

V prípade, že v dome žije veľké množstvo obyvateľov, je tento prístup vhodný. Ale ak je dom malý, potom všetky tieto práva a povinnosti môžu mať jedna osoba - predseda HOA.

Kontroverzné body

Pri určovaní právomocí predsedu často vznikajú kontroverzné otázky. napr. či má predseda HOA právo vstupovať do bytu nájomníkov.

V súlade s ústavou má každý Rus právo na nedotknuteľnosť svojho domova. To znamená, že bez povolenia nájomcu nemá nikto právo na prehliadku bytu - ani pracovníci orgánov činných v trestnom konaní (na prijatie musia mať súdne rozhodnutie o prehliadke - príkaz).

Následne bez povolenia nájomcu predseda HOA nemá právo vstúpiť do bytu, pokiaľ nemá v rukách rozhodnutie súdu.

Ale v niektorých prípadoch je prienik do bytu nevyhnutný - aj keď je nájomca proti alebo je neprítomný. Napríklad v jeho byte prasklo potrubie a dom je zaplavený vodou. Takéto situácie sú extrémne.

Ale aj v tomto prípade sú predseda a zamestnanci HOA stolári, opravári atď. - nemajú právo vstúpiť do bytu, najmä vylomiť dvere. Maximálne, čo môžu - odrezať vodu a zvariť potrubie od susedov nad a pod. Ak dôjde napríklad ku skratu, potom môžu byt jednoducho izolovať od spoločného elektrického obvodu.

Po nájomníkovi, ktorý povolil núdzový, je vystavená faktúra na úhradu strát.

Niekedy je v chartách HOA predpísané, že v prípade nepredvídaných situácií má predseda právo vstúpiť do bytu bez povolenia nájomcu. Takáto listina nie je z hľadiska ústavy zákonná a možno ju napadnúť na súde.

Po druhé kontroverzný bod - Má HOA právo zverejňovať zoznamy dlžníkov? V súlade so „Zákonom o osobných údajoch“ je zakázané zverejňovať akékoľvek informácie o osobe bez jej písomného súhlasu, vrátane:

  • priezvisko, meno a priezvisko;
  • údaje o pasoch;
  • adresa bydliska;
  • rodinný stav;
  • prítomnosť majetku v majetku;
  • dostupnosť a výška dlhu.

V súlade s týmto zákonom teda predseda HOA nemá právo bez písomného povolenia vyvesiť zoznam dlžníkov. Maximálne povolené je neosobné prezentovanie informácií.

Môžete napríklad napísať jednoducho: „V našom dome žije 23 dlžníkov, celkový dlh za účty za energie presahuje 250 tisíc rubľov. Žiadame vás, aby ste nájomné zaplatili včas." Toto je maximum. Neviete uviesť ani konkrétne čísla bytov dlžníkov.

Predstavenstvo si môže zostaviť zoznamy, aby sa napríklad obišlo od dverí k dverám a vysvetlilo dlžníkom zodpovednosť za nezaplatenie bytu.

Povinnosti predsedu HOA v bytových domoch

Zodpovednosti sú úzko späté s právami predsedu. Takže veľa z toho, čo je predseda oprávnený robiť, je jednoducho povinný urobiť:

  • monitorovať činnosť dodávateľov a riadna kvalita nimi vykonávané práce;
  • monitorovať sanitárne a technický stav spoločný majetok;
  • uzatvárať zmluvy s organizáciami slúžiacimi domu;
  • uzatvárať zmluvy s fyzickými a právnickými osobami, ktoré nie sú vlastníkmi, ale nájomcami priestorov, o opravách a údržbe budovy;
  • vyberať nájomné od nájomníkov a užívateľov spoločného majetku (hovoríme najmä o podnikateľoch, ktorí si prenajímajú obchody a kancelárie na prízemí budovy);
  • zabezpečiť dodržiavanie práv vlastníkov;
  • sledovať plnenie povinností vlastníkov bytov za údržbu budovy (inými slovami, sledovať výber nájomného);
  • viesť účtovné a štatistické výkazy, obchodnú dokumentáciu;
  • včasné správanie Bankové operácie;
  • zamestnávať a školiť zamestnancov HOA;
  • reagovať na možné núdzové situácie;
  • monitorovať dodržiavanie pravidiel ubytovne a implementáciu noriem bývania, Občianskeho zákonníka, požiadavky SanPiN a iných právnych aktov.

Mandát predsedu je teda dosť široký. Preto musia nájomníci starostlivo postupovať! Časť svojej práce môže delegovať na najatých zamestnancov.

Napríklad všetky bankové a účtovné operácie môže vykonávať profesionálny ekonóm a stav budovy môžu sledovať autorizovaní inžinieri.

Úlohou predsedu je organizovať všetky tieto práce a predchádzať mimoriadnym udalostiam.

Na predsedovi valného zhromaždenia alebo predstavenstva HOA možno priradiť ďalšie povinnosti ... Napríklad pri vykonávaní generálnej opravy môže byť oprávnený monitorovať všetky vykonané práce a spravovať prostriedky vyčlenené na tieto potreby.

Zodpovednosť predsedu HOA

Predseda je povinný postupovať striktne v rámci Občianskeho a bytového zákonníka. Akákoľvek odchýlka od pravidiel môže slúžiť ako dôvod na jeho odvolanie z funkcie, ako aj na jeho postavenie pred súd zákonným spôsobom.

Legislatíva žiadnym spôsobom neuvádza zodpovednosť predsedu za jeho činy (alebo nečinnosť), ktoré viedli k neefektívnemu riadeniu HOA. V bežné prípady, samozrejme, môžete sa riadiť niektorými článkami Trestného zákona, napr.

  • nedbanlivosť;
  • sprenevera alebo plytvanie;
  • podvod;
  • zneužitie právomoci.

Pre včasnú odpoveď je však najlepšie predpísať postup vyvodzovania zodpovednosti predsedu v charte HOA, napríklad:

  • aká zodpovednosť je mu uložená bez súdneho konania na valnom zhromaždení obyvateľov (napríklad pokuta za spreneveru Peniaze HOA);
  • postup pri náhrade strát (napríklad plná náhrada za vyhodené peniaze dobrovoľne alebo súdnou cestou);
  • postup pri obrátení sa na súd;
  • miera zodpovednosti predsedu za konanie protistrán (napríklad, ak škodu nespôsobí predseda, ale dodávateľ, je potrebné uviesť, komu konkrétne predstavenstvo uplatňuje nároky).
  • miera hmotnej zodpovednosti za konkrétne činy predsedu.

Keďže práca predsedu je spojená s veľkými finančnými obnosmi a riadením veľkej ekonomiky v podobe bytovky a okolia, tak potom nesie osobnú finančnú zodpovednosť:

  • pre bezpečnosť spoločného majetku domu, ako každý iný nájomca alebo člen predstavenstva;
  • pre bezpečnosť materiálne hodnoty umiestnené v kancelárii predstavenstva (nábytok, kancelárske vybavenie, domáce spotrebiče atď.);
  • pre bezpečnosť finančných prostriedkov na platobných účtoch HOA;
  • za správnosť zúčtovania s dodávateľmi a servisnými organizáciami;
  • za legitímne vyberanie nájomného a nájomného;
  • pre správne rozdelenie mzdového fondu;
  • na účelové vynakladanie prostriedkov vyčlenených do rezervy a na väčšie opravy.

V prípade priestupkov voči predsedovi vyhotovia členovia revíznej komisie za prítomnosti dvoch svedkov priestupkový protokol a určí sa výška škody. Potom sa páchateľ ponúkne dobrovoľne, v predsúdny vyriešiť konflikt a nahradiť vzniknuté straty.

V prípade odmietnutia predstavenstvo podá žalobu proti predsedovi na súd. o vymáhaní škody, o pripojení úkonu a vecných dôkazov k nemu. Predseda zase môže žalovať predstavenstvo a revíznu komisiu, ak nesúhlasí s obvinením. Môže to skončiť a.

Práca predsedu HOA je teda prísne regulovaná regulačnými a právne úkony... Koná na základe ustanovení Občianskeho a bytového zákonníka a pri priamom plnení úloh sa riadi ustanoveniami listiny.

Z práv predsedov vyplývajú aj povinnosti. V prípade porušenia ich právomocí môžu byť voči predsedovi uplatnené trestné alebo trestnoprávne opatrenia. administratívna zodpovednosť... Predseda nesie za svoje činy aj plnú finančnú zodpovednosť a bude musieť nahradiť všetky spôsobené škody.

Ak nájdete chybu, vyberte časť textu a stlačte Ctrl + Enter.

Spoločenstvo vlastníkov bytov je vlastne forma samosprávy. To znamená, že iniciátormi jeho vzniku, účastníkmi a hlavným riadiacim orgánom budú vlastníci priestorov v obytný dom(bytové a nebytové).

Vážení čitatelia! Článok hovorí o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, no každý prípad je individuálny. Ak chcete vedieť ako vyriešiť presne svoj problém- kontaktujte konzultanta:

PRIHLÁŠKY A VOLANIA PRIJÍMAME 24/7 a BEZ DNÍ.

Je to rýchle a JE ZADARMO!

Na druhej strane HOA je samostatný ekonomický subjekt, právnická osoba. A tak ako nájomcovia nezodpovedajú za záväzky HOA, tak ani ona nezodpovedá za nich.

Hlavné funkcie

Osobná zodpovednosť predseda môže byť obvinený za porušenia, ako sú:

  • zatajovanie alebo skresľovanie informácií o činnosti HOA;
  • za straty, ktoré vlastníkom vznikli v dôsledku odberu nerozumné rozhodnutia atď.

Pre dlhy

Zodpovednosť za môže vzniknúť tak zo strany obyvateľov domu, ako aj zo samotnej HOA vinou takýchto neplatičov.

V tomto prípade má spoločenstvo právo uplatniť voči porušovateľom rôzne sankcie stanovené v listine alebo schválené valným zhromaždením vlastníkov.

Zodpovednosť voči dodávateľom je upravená normami občianskeho práva.

Podľa nich za dlhy právnickej osoby zodpovedá za všetkých vo vlastníctve majetku... To znamená, že v prípade nedostatku finančných prostriedkov je možné vymáhanie pohľadávok uplatniť na iný majetok HOA: kancelárske vybavenie, autá atď.

Čo sa týka riadiacich orgánov, tie nezodpovedajú za dlhy organizácie. To isté platí pre spoločný majetok Domy.

Nepatrí HOA, ale všetkým obyvateľom domu vrátane tých, ktorí nie sú účastníkmi partnerstva. Nie je možné zabaviť priestory v dome alebo priľahlé priestory.

Pred nájomníkmi

Spoločenstvo vlastníkov bytov, ako už bolo spomenuté, nesie občianskoprávnu zodpovednosť za porušenie zmluvných podmienok.

Tiež civilné právo stanovuje zodpovednosť HOA za nesplnenie svojich povinností a za škodu spôsobenú konaním alebo nečinnosťou.

Najmä pre:

  • poskytovanie služieb neadekvátnej kvality;
  • ujma na živote a zdraví, ak vznikla v dôsledku toho, že občania nedostali úplné informácie o službách alebo ich nízkej kvalite;
  • straty, ktoré utrpeli príjemcovia služieb v dôsledku porušenia ich práv, a to aj v dôsledku zahrnutia príslušných podmienok do zmluvy;
  • nemajetkovú ujmu spôsobenú vyššie uvedenými porušeniami práv.

Administratívne a trestné

Administratívna zodpovednosť vyplýva z právnických osôb v prípade, že porušujú pravidlá stanovené štátom v predpisoch, a nie zmluvy.

Výnimkou z tohto pravidla nie je ani spoločenstvo vlastníkov bytov.

Zodpovednosť spoločenstiev vlastníkov bytov a iných správcovských spoločností vzniká v prípadoch uvedených v časti „Priestupky na úseku ochrany majetku“.

Konkrétne kompozície sú uvedené v čl. 7.22-7.23.3 tohto dokumentu.

Trestná zodpovednosť sa vzťahuje na konkrétnych občanov, nie na právnické osoby. Môže sa do nej zapojiť predseda alebo ktorýkoľvek člen predstavenstva HOA.

Ak to listina umožňuje, potom možno predsedu zvoliť jednoduchým hlasovaním. členovia HOA, ale takéto hlasovanie má svoje vlastné nuansy. Podstatou hlasovania je, že vlastník bytu s väčšou rozlohou má viac hlasov. Tie. čím väčší byt, tým viac hlasov.

Rada HOA sa volí na obdobie dvoch rokov... Po uplynutí predpísaného obdobia je rada znovuzvolená členmi HOA podľa podobnej schémy. Predseda rady môže túto funkciu zastávať najviac dva roky. Počas týchto dvoch rokov však môže byť predseda opätovne zvolený členmi partnerstva alebo samostatne odstúpiť.

Ak kandidát na funkciu predsedu nie je vlastníkom bývania v HOA, tak sa nemôže stať predsedom.

Aby tento kandidát mohol zákonné dôvody vezmite si stoličku, existujú dve možnosti riešenia problému:

  • jeden z príbuzných (napríklad manželka), ktorý je vlastníkom, poskytne navrhovanému kandidátovi podiel na byte alebo dome;
  • HOA podpisuje množstvo dokumentov, na základe ktorých je kandidát prijatý ako manažér s množstvom právomocí; v tomto prípade je dôležité, aby konateľ mohol konať samostatne.

Takto by to malo byť:

Osobitné práva a právomoci

V porovnaní so šéfmi iných organizácií má predseda predstavenstva HOA mimoriadne obmedzené právomoci. Najmä predseda HOA má právo:

  • byť prvý, kto podpíše finančné dokumenty;
  • viesť účtovné oddelenie partnerstva;
  • nezávisle uzatvárať transakcie, ktoré je možné podľa zákona uzavrieť bez súhlasu členov HOA a predstavenstva;
  • podpísať dekréty, ktoré sú záväzné pre členov HOA;
  • stanoviť čas a organizovať stretnutia členov HOA a členov rady HOA;
  • bez splnomocnenia vykonávať pokyny HOA;
  • prijať nových zamestnancov v HOA, prepustiť zamestnancov, účtovať odmeny a pokuty v súlade s platné zákony RF;
  • spravovať bytové a nebytové priestory;
  • povedať posledné slovo počas hlasovania členov HOA, ak počas hlasovania dôjde k remíze;
  • poistiť majetok HOA;
  • okrem toho môže mať predseda predstavenstva množstvo právomocí, ktoré mu majú právo udeliť členovia HOA;

Zoberme si najzákladnejšie:

  1. Predsedu volia členovia rady HOA za účelom riadenia činnosti HOA.
  2. Predseda HOA by sa mal vo svojej práci opierať o zákony Ruskej federácie a chartu HOA, ako aj o predpisov a popis vašej práce.
  3. Predseda musí v dobrej viere riadiť činnosť HOA.
  4. Ako priamy nadriadený má predseda právo dávať príkazy všetkým zamestnancom HOA.
  5. Predseda je povinný kontrolovať výkon všetkých uznesení a rozhodnutí HOA.
  6. Predseda je poverený vypracovaním a predložením na diskusiu členom HOA pravidlá týkajúce sa časového rozlíšenia mzdy, pracovný poriadok a harmonogram zamestnancov HOA.
  7. Predseda schôdze je oprávnený zastupovať záujmy HOA vo všetkých orgánoch vlády.

Dodnes nie je právne presne definované, či je alebo nie je možné uzavrieť pracovná zmluva s predsedom HOA (). Pred novelizáciou čl. 147 bytového zákona sa takáto dohoda vždy uzatvárala, no s novelami sa názory právnikov na túto vec rozdelili. Niektorí veria, že dohodu nemožno uzavrieť, iní, že je to možné, ale len dohodu o plnení záväzkov.

V tomto smere má každé partnerstvo právo samostatne sa rozhodnúť oplatí sa uzavrieť takúto dohodu s vašim predsedom predstavenstva alebo nie... Pri kladnom rozhodnutí by takáto dohoda mala obsahovať tieto body:

  • predmet dohody;
  • doba, na ktorú sa zmluva podpisuje, skúšobná doba;
  • práva a povinnosti zamestnávateľa a zamestnanca;
  • mzda;
  • organizácia práce a odpočinku;
  • sociálne záruky zamestnanca;
  • odmeňovanie zamestnancov;
  • zodpovednosť zamestnávateľa a zamestnanca;
  • všeobecné ustanovenia;
  • podpisy strán.

Delegovanie práv prostredníctvom splnomocnenca

Spoločenstvo vlastníkov bytov je nezisková organizácia, preto môže člen HOA na základe plnej moci delegovať právo zúčastniť sa na schôdzi a hlasovať na tretiu osobu. Prítomnosť správcu na stretnutí je potvrdená v denníku partnerstva.

Takáto plná moc musí obsahovať celé meno člena HOA a jeho splnomocneného zástupcu, údaje o pasoch strán a ich skutočné miesto bydlisko.

Splnomocnenie musí byť overené notárom. Ak z nejakého dôvodu nie je možné splnomocnenie overiť notárom, možno ho overiť v mieste výkonu práce alebo štúdia riaditeľa, na miestnom bytovom úrade alebo na adrese: liečebný ústav ak primár podstupuje liečbu.

Predseda predstavenstva HOA má zase na základe svojich právomocí, ak sú na to dobré dôvody, právo podpísať plnú moc v mene tretích osôb.

Okrem toho má predseda HOA právo podpisovať splnomocnenia pre súdy. všeobecná jurisdikcia.

Predpisy rady

Nariadenie o rade HOA stanovuje, že členovia rady HOA plnia niekoľko povinností, ktoré im boli pridelené:

  • dodržiavať právne predpisy Ruskej federácie a chartu HOA;
  • kontrolovať včasné platby členmi HOA všetkých zavedených platieb;
  • zostaviť rozpočet pre HOA na budúci rok;
  • v mene členov HOA uzatvárať zmluvy na opravu a údržbu spoločného majetku;
  • najímať zamestnancov HOA a prepúšťať;
  • zostaviť zoznamy členov HOA a zoznamy majiteľov domov;
  • kontrolné účtovné výkazy;
  • organizovať stretnutia členov HOA;
  • vybrať organizáciu na správu, údržbu a opravy spoločného majetku;
  • ďalšie povinnosti zakotvené v charte HOA.

O všetkých vyššie uvedených bodoch musí predstavenstvo HOA včas informovať členov HOA na valných zhromaždeniach.

predseda Rady musí kontrolovať všetky vnútorné a vonkajšie procesy prebiehajúce v partnerstve a osobne podávať správy o vykonanej práci členom HOA.

Predseda musí vlastníkom poskytnúť najmä tieto správy (za konkrétne obdobie):

    1. Správa o zložení rady HOA.
      Majitelia (najmä tí, ktorí sa hlasovania z nejakého dôvodu nezúčastnili) by mali poznať mená a čísla bytov členov predstavenstva, aby sa na nich mohli obrátiť so všetkými otázkami a návrhmi, ktoré vyvstanú.
    2. Správa o práci rady HOA.
      V tomto bode by mal predseda predstavenstva povedať, aká práca bola vykonaná.

      Najmä: čo nové sa postavilo, ako to ide Údržba(oprava strechy, oprava kanalizačného zariadenia, asfaltovanie cesty popri dome, oprava výťahov a pod.), propagácia a financovanie väčších opráv (ak nejaké sú), iné práce (maľovanie, kontrola plynových zariadení v bytoch, dezinfekcia parády a všeobecné priestory, čistenie žľabov na odpadky atď.)

  • Hlásenie o núdzových situáciách a haváriách (v prípade výskytu).
    Ak počas vykazovaného obdobia došlo k nehodám alebo mimoriadnym udalostiam (požiare, upchatie kanalizácie, havárie na vykurovacom potrubí atď.), predseda je povinný na schôdzi oznámiť, aké opatrenia boli prijaté na ich odstránenie a aké následky viedli.
  • Správa o výdavkoch rozpočtu.
    Predseda je povinný podávať správu vlastníkom o prijatých členských príspevkoch od členov HOA a dotáciách, o tom, na čo a v akej výške sa vynakladajú prijaté finančné prostriedky.
  • Správa o kontrolách nadriadených vládnych organizácií.
    Ak počas vykazovaného obdobia bolo partnerstvo podrobené akýmkoľvek kontrolám zo strany vyš vládne agentúry, o výsledkoch týchto kontrol treba informovať predsedu.
  • Správa o zmluvách o spoločenstve vlastníkov bytov.
    V tomto bode by mal predseda pripomenúť vlastníkom o existujúce zmluvy Spoločenstvo vlastníkov bytov, povedzte o nových väzňoch, ako aj o tých, ktorí skončili a z nejakého dôvodu sa roztrhali.
  • Správa o škodách na verejnom majetku vlastníkmi.
    Ak počas vykazovaného obdobia vlastníkom bytov vznikla škoda spoločný majetok, predseda by mal hovoriť o výške škody a o opatreniach prijatých na jej odstránenie.

Prečítajte si o rozhodnutí o likvidácii HOA a procese ukončenia jej činnosti.

Zdieľaj s priateľmi:
Podobné publikácie