Rozhodnutie o ukončení zmluvy o komerčnom prenájme. Zmena, ukončenie a ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov

Potreba ukončiť nájomnú zmluvu je rozšírená. Mnohí nájomníci, vrátane nájomníkov sociálnych bytov, nechápu, aké dôležité je riadne upozorniť vlastníkov na túžbu presťahovať sa, čo môže viesť k strate peňazí alebo iným problémom s vlastníkom štvorcových metrov.

Druhy pracovných zmlúv

Podľa civilné právo, nájomná zmluva je zvláštny druh zmluvy, na základe ktorých sa jedna zmluvná strana - prenajímateľ zaväzuje previesť bytové priestory do užívania inej osobe - nájomcovi, za účelom následného zisku.

Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovuje iba dva typy zmlúv o prenájme nehnuteľností:

• komerčný prenájom vyznačujúci sa tým, že prenajímateľ je individuálny dosiahnuť zisk;
• sociálne nájomné, v ktorom štát vystupuje ako prenajímateľ poskytujúci bývanie prakticky bezplatne, avšak na dočasné užívanie až do momentu privatizácie alebo dobrovoľného ukončenia zmluvy.

Dôvody ukončenia

Jeden z kritických bodov výpoveď zmluvy o nájme bytu sú dôvodom na takéto rozhodnutie.

Iniciatíva zamestnávateľa

Nájomca podľa čl. 620 Občianskeho zákonníka, môže požadovať zrušenie zmluvy z týchto dôvodov:

• vlastník nehnuteľnosti nezabezpečil bývanie do užívania nájomcom;
• obytný priestor má významné nevýhody a rovnako nepoužiteľné pre akékoľvek parametre;
• vlastník nehnuteľnosti si neplní povinnosť rekonštrukcie nehnuteľnosti;
• byt alebo iný obytný priestor sa stal nevhodným na ďalšie bývanie.

Tento článok zároveň naznačuje, že dôvody môžu byť v dohode medzi oboma subjektmi doplnené v závislosti od ich vzájomných požiadaviek. Nájom je teda možné ukončiť, keď:

Máte otázku alebo potrebujete právnu pomoc? Využite bezplatnú konzultáciu:

• pohybujúce sa;
• bezprostredné želanie nájomcu;
• zmeny v úrovni príjmov atď.

Iniciatíva prenajímateľa

Prenajímateľ ako jeden z predmetov zmluvy sa môže domáhať ukončenia nájomnej zmluvy podľa vlastné dôvody a dôvody, ktoré nezávisia od vôle a vôle zamestnávateľa, podľa čl. 619 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie:

• nájomca užíva byt na iné účely alebo v rozpore s pravidlami a predpismi ustanovenými zmluvou;
• zhoršuje vonkajší alebo vnútorný stav bývania;
• neuskutoční stanovené platby, alebo ich uskutoční s výrazným oneskorením, bez upozornenia alebo upozornenia vlastníka a pod.

V zmluve môžu byť uvedené aj iné dôvody, podľa ktorých môže dôjsť k jej ukončeniu.

Pri zmene vlastníka bytu má nový vlastník plné právo požadovať vysťahovanie, nad rámec vôle a želania nájomníkov. Musí to však oznámiť zamestnávateľom v nastav čas, a tiež umožňujú prežiť zostávajúce časové obdobie po vykonaní platby na nasledujúce obdobie.

Postup ukončenia

Občianske právo definuje niekoľko typov skončenia nájomnej zmluvy:

• na vzájomná dohoda predmety;
• rozhodnutím súdu, ak jedna strana porušila základné podmienky zmluvy, ako aj v iných prípadoch.

Na komerčný prenájom

Ukončite zmluvu medzi nájomcom a prenajímateľom, ak je úspešná komerčný prenájom, celkom jednoducho a vo väčšej miere dochádza po vzájomnej dohode vlastníka a zamestnávateľa.

Na úplné prijatie takéhoto rozhodnutia sa zvyčajne vykonajú tieto kroky:

1. Informovanie vlastníka, ak podnet pochádza od nájomcu alebo naopak.
2. Vypracovanie dohody o predčasnom ukončení zmluvy.
3. Kontrola obytných priestorov, či nedošlo k poškodeniu majetku.
4. Finálny podpis zmluvy so vzájomným vysporiadaním, v prípade potreby.

So sociálnym najímaním

Ukončenie dohody sociálny nábor byt alebo iný obytný priestor nevyvoláva otázky, ak je iniciátorom nájomca. V tomto prípade stačí kontaktovať bytový fond, ktorý danú obytnú plochu vydal a spísať vyjadrenie.

V prípade, že zdrojom skončenia nájomnej zmluvy je zákonodarca v jednostranne, potom všetky úkony prebiehajú prostredníctvom súdnictva.

čl. 91.10 Kódexu bývania Ruskej federácie stanovuje pravidlá, podľa ktorých sa môže prenajímateľ obrátiť na súd, ktorý požaduje ukončenie zmluvy:

• neustále alebo systematické oneskorenie platieb za užívanie bývania, ako aj za účty za energie;
• zápis nehnuteľnosti do podnájmu, t.j. prevod bytu do nájmu (alebo bezodplatného) na tretie osoby;
• ďalšie nebytové priestory má nájomca určené na spoločenský prenájom.

Zmluva zaniká, ak bolo obydlie zničené, ako aj v prípade smrti nájomcu.

Dôležitou nuansou ukončenia zmluvy o sociálnej pôžičke je, že strany uzatvárajúce takúto zmluvu nemôžu urobiť dodatočné dôvody ukončením jeho platnosti.

Nevyhnutné úkony

existuje špeciálna objednávka, ktoré je potrebné dodržať, ak chcete nájomnú zmluvu predčasne ukončiť, a to najmä - upovedomením druhej zmluvnej strany v stanovenej lehote.

Oznámenie druhej strany

Ak chce prenajímateľ vypovedať zmluvu, musí nájomcovi zaslať oznámenie o svojej túžbe a úmysle.

Najracionálnejšie a najsprávnejšie je osobné doručenie, môžete však využiť poštové služby s povinným potvrdením o vrátení tovaru.

Tento dokument musí obsahovať nasledujúce informácie:

• názov dokumentu;
• podrobnosti o oboch stranách;
• dôvody skončenia nájomného právneho vzťahu;
• obsah, ktorý označuje požiadavku napríklad opustiť obývaný obytný priestor v stanovenej lehote.

V prípade oznámenia prenajímateľovi musí zabezpečiť nájomca tento dokument osobne, alebo poštou vlastníkovi obydlia.

Vzor dohody

Často medzi vlastníkom a nájomcom vzniká vzťah dôvery a k ukončeniu nájomného vzťahu dochádza vzájomnou dohodou. V tomto prípade je prílohou predtým uzatvorenej dohody dohoda o jej ukončení.

V dokumente sa uvádza:

• miesto dohody;
• dátum;
• popisná časť, v ktorej je uvedené, na čom sa strany dohodli;
• podpisy strán.

Po uzavretí dohody sa vypracuje aj akt o „prijatí a odovzdaní“ s uvedením stavu nehnuteľnosť, nábytok v jej prítomnosti a pod.

Ukončenie nájmu si vyžaduje osobitnú starostlivosť a zodpovednosť, keďže v prípade porušenia takéhoto ustanovenia môžu vzniknúť rôzne druhy sankcií. Napríklad v prípade včasné oznámenie, strana, ktorá dala podnet na ukončenie nájomného vzťahu, môže dostať pokutu za niektoré suma peňazí, ako náhradu za porušenie podmienok zmluvy.

Pozor! V spojení s najnovšie zmeny v legislatíve môžu byť informácie v tomto článku neaktuálne. Zároveň je každá situácia individuálna.

Ak chcete vyriešiť svoj problém, vyplňte nasledujúci formulár alebo zavolajte na telefónne čísla uvedené na webovej stránke a naši právnici vám bezplatne poradia!

Na základe zmluvy o obchodnom prenájme jedna strana - vlastník alebo ním oprávnená osoba (prenajímateľ) sa zaväzuje poskytnúť druhej strane (nájomcovi) za odplatu obydlie do vlastníctva a užívania na bývanie v ňom na dobu určenú v zmluve (bod 1. článok 671 Občianskeho zákonníka).

Rozdiel medzi komerčným a sociálnym nájmom:

• obchodný nájom je obyčajná občianskoprávna zmluva uzavretá dohodou strán, ktorá určuje jej podstatné podmienky;
• zmluva o sociálnom prenájme formalizuje bezplatné rozdelenie vzácneho bývania vo verejnom vlastníctve medzi občanov v núdzi.

Takže vzťah komerčného nájomného bývania sa riadi nie bývaním, ale občianskym právom.

Na uzavretie zmluvy o prenájme nie sú potrebné žiadne administratívne a právne predpoklady v podobe rozhodnutia úradu, stavu v bytovom registri a pod. Žiadna zo zmluvných strán tu nie je povinná uzavrieť zmluvný vzťah (na počet verejných zákaziek sa nevzťahuje ani obchodná zmluva o prenájme bytových priestorov).

Pri prenájme na komerčný prenájom bývania, ktoré je vo vlastníctve štátu niektorých zakladajúcich subjektov Ruskej federácie, je potrebné rozhodnutie určitého výkonného orgánu. Aj v tomto prípade však predstavuje súhlas vlastníka s uzavretím zmluvy o komerčnom prenájme jeho bývania, a nie administratívno-právny spôsob jeho distribúcie medzi občanov v núdzi.

Právna povaha obchodnej nájomnej zmluvy:

• konsenzuálny;
• bilaterálne;
• kompenzované;
• súrne.

Treba to uzavrieť v písanie (čl. 674 Občianskeho zákonníka), ktorý však nie je typický: tu je možné po dohode zmluvných strán a „náhodných“ podmienkach zahrnúť do zmluvy, atypické napr. tejto dohody, napríklad podmienky o užívacom práve zamestnávateľa časť pozemok s uvedením jeho veľkosti a hraníc.

Zmluvné strany obchodnej nájomnej zmluvy:

1) prenajímateľ;

Hostinský- vlastník obytného priestoru (osoba ním oprávnená, napr. jeho zástupca alebo spoločnosť, ktorá túto nehnuteľnosť spravuje), ktorým môže byť akýkoľvek bytový fond:

• súkromné,
• štát,
• komunálny.

Autor: všeobecné pravidlo ide o priestor, ktorý je súčasťou súkromného bytového fondu a prenajímateľ tu vystupuje ako podnikateľ s cieľom dosiahnuť zisk.

2) zamestnávateľ.

Ako zamestnávateľ v obchodnej nájomnej zmluve koná spravidla jedna osoba (fyzická osoba). Zákon však umožňuje aj pluralitu osôb na strane zamestnávateľa (článok 1 § 308 Občianskeho zákonníka). Občania, ktorí s nájomcom trvale bývajú, môžu s ním uzavrieť dohodu, že všetci spolu s nájomcom zodpovedajú prenajímateľovi spoločne a nerozdielne. Podmienkou uzatvorenia takejto dohody je aj oznámenie prenajímateľa. V tomto prípade sa takíto občania považujú za spolunájomníkov, ktorí majú rovnaké práva a povinnosti ako nájomca pri užívaní obytných priestorov (článok 4 článku 677 Občianskeho zákonníka).

Pri prenájme za účelom komerčného prenájmu bytov nachádzajúcich sa v štátnom alebo obecnom bytovom fonde sa na vzťahy zmluvných strán vzťahuje aj ods. V „Pravidlá užívania nebytových priestorov“ schválené nariadením vlády Ruskej federácie z 21. januára 2006 č. 25 (odseky 22-25, venované užívaniu nebytových priestorov na základe zmluvy o prenájme nebytových priestorov na štátne a obecné bytové fondy na komerčné využitie).

Uzatvorením zmluvy o prenájme nebytových priestorov na živnostenskom základe, občan si sám určuje, kto s ním bude bývať v priestoroch, ktoré si prenajal. Tieto osoby nemusia vôbec zahŕňať jeho príbuzných. Zákon preto v súvislosti s týmito vzťahmi nehovorí o „rodinných príslušníkoch zamestnávateľa“, ale o „občanoch, ktorí s ním majú trvalý pobyt“.

V obchodnom prenájme v súlade s odsekom 1 čl. 686 Občianskeho zákonníka je tiež dovolené nahradiť zamestnávateľa na jeho žiadosť alebo na žiadosť občanov, ktorí s ním trvale bývajú (na rozdiel od spoločenskej pracovnej zmluvy, v ktorej je takéto nahradenie povolené len na žiadosť schopnej rodiny). člen zamestnávateľa). Na zmenu nájomcu je v každom prípade potrebný súhlas prenajímateľa. Odmietnutie prenajímateľa nahradiť nájomcu inou osobou v tejto situácii nie je možné napadnúť na súde. V prípade úmrtia nájomcu alebo jeho odchodu z obydlia sa však povinnosti nájomného v zmysle odseku 2 čl. 686 Občianskeho zákonníka môže zostať v platnosti, ak sa buď jeden z občanov, ktorí s ním bývajú (so súhlasom ostatných obyvateľov), stane zamestnávateľom, alebo sa všetci stanú spolunájomníkmi (ak takýto súhlas chýba).

Záväzky z obchodnej nájomnej zmluvy

Záväzky z obchodnej nájomnej zmluvy zostávajú zachované aj v prípade prevodu vlastníctva obývaných bytových priestorov, keďže nový vlastník sa stáva prenajímateľom za podmienok predtým uzatvorenej zmluvy (§ 675 Občianskeho zákonníka). Tu je teda možné nahradiť prenajímateľa ako dôsledok existencie vlastníckych vzťahov typických pre vlastnícke vzťahy, vrátane nájomného (nájmu), „práva riadiť sa“ týmito „ťarchami“ vlastníckymi vzťahmi k prenajatej nehnuteľnosti.

Po dohode zmluvných strán zmluva o obchodnom prenájme ktorákoľvek z jeho podmienok sa môže zmeniť, pokiaľ nedôjde k porušeniu imperatívne normy zákona. Absencia podrobnej úpravy zmien v obchodnoprávnych vzťahoch zákonom sa vysvetľuje tým, že tu vzťahy zmluvných strán v súlade so zásadou zmluvnej slobody určuje najmä ich dohoda.

Po uplynutí platnosti uzatvorenej zmluvy pre zamestnávateľa sa uznáva komerčné zamestnanie predkupné právo k jeho záveru o nový termín... Uplatnenie tohto práva predpokladá určité úkony prenajímateľa (§ 684 Občianskeho zákonníka). Najneskôr tri mesiace pred uplynutím platnosti zmluvy musí buď ponúknuť nájomcovi uzavretie zmluvy za rovnakých alebo odlišných podmienok, alebo upozorniť nájomcu na odmietnutie obnovenia zmluvy v súvislosti s rozhodnutím neprenajať nájomnú zmluvu. priestorov po dobu najmenej jedného roka.

Nesplnenie tejto povinnosti zo strany prenajímateľa (ak nájomca neodmietne obnovenie) má za následok tento následok: zmluva sa považuje za predĺženú za rovnakých podmienok a na rovnaké obdobie. Určité dôsledky sú stanovené aj v prípade, že prenajímateľ nedodrží svoje rozhodnutie neprenajať priestory počas roka, kedy odmietol predĺženie zmluvy: nájomca má právo požadovať uznanie neplatná zmluva, ktorú uzatvoril prenajímateľ s inou osobou, a (alebo) náhradu za straty spôsobené odmietnutím obnovenia zmluvy s ním (článok 4 ods. 4 § 684 Občianskeho zákonníka).

Zánik záväzkov z obchodného nájmu nebytových priestorov

Obchodný nájom je ukončený:

• po uplynutí platnosti zmluvy;
• jednostranným rozhodnutím zamestnávateľa;
• na žiadosť ktorejkoľvek strany (v súdne konanie).

Zmluvné záväzky obchodného prenájmu sú naliehavé, a preto zanikajú predovšetkým po uplynutí platnostiúkon zmluvy, na základe ktorej vznikli. Po dohode strán môžu, samozrejme, skončiť aj skôr.

Navyše, komerčný prenájom je možné kedykoľvek vypovedať. jednostranným rozhodnutím zamestnávateľa... Zároveň nie je potrebné vysvetľovať dôvody takéhoto rozhodnutia, zamestnávateľ nie je povinný nahradiť ušlý zisk spôsobený jednostranným ukončením zmluvy. Výpoveď zmluvy je však nájomca povinný písomne ​​oznámiť prenajímateľovi tri mesiace vopred. V prípade nesplnenia tejto podmienky má prenajímateľ právo uplatniť si voči nájomcovi ako zmluvnej strane, ktorá zmluvu porušila, nárok na náhradu ušlého zisku vo forme nerealizovaného príjmu z prenájmu priestorov.

Zásady ukončenia obchodného prenájmu:

1. Princíp rozpustenie (pri ukončení obchodného prenájmu na žiadosť ktorejkoľvek strany, vrátane - a najmä - na žiadosť prenajímateľa, ods. 2 a 3 čl. 687 GK).
2. Princíp obmedzenia štátnych zásahov(právo) vo vzťahoch medzi stranami prostredníctvom kogentných noriem (najmä pravidiel poskytujúcich dôvody na ukončenie zmluvy na žiadosť jednej zo strán).
3. Princíp trvalej udržateľnosti práva na používanie obydlie, charakteristické pre sociálny pracovný pomer (v obch skoré rozpustenie zmluvy a vysťahovanie sú povolené aj vo výnimočných prípadoch, ktoré sú priamo pomenované v čl. 687 Občiansky zákonník. Osobitný význam sa pritom prikladá prijatiu opatrení na zabránenie vysťahovaniu. Možno ho uplatniť až po vyčerpaní všetkých zákonom daných možností).

Na žiadosť ktorejkoľvek strany komerčnú nájomnú zmluvu možno ukončiť súdnou cestou:

• ak priestory už nie sú vhodné na trvalý pobyt,
• v prípade havarijného stavu priestorov (článok 3 § 687 Občianskeho zákonníka).

Bytová legislatíva môže ustanoviť aj iné prípady takéhoto ukončenia tejto dohody, tie však ešte neboli stanovené, keďže bytová legislatíva prakticky neupravuje povinnosti komerčného prenájmu bývania.

Na žiadosť prenajímateľa zmluvu o prenájme možno ukončiť súdnou cestou v týchto prípadoch:

• nezaplatenie zo strany nájomcu za obydlie počas 6 mesiacov, ak zmluva neustanovuje dlhšiu dobu, a v prípade krátkodobého prenájmu - v prípade nezaplatenia platby viac ako dvakrát po uplynutí splátky lehota stanovená zmluvou;
• zničenie alebo poškodenie obytných priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých zodpovedá;
• používanie obydlia nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých zodpovedá, na iné účely;
• porušenie práv a záujmov susedov zo strany zamestnávateľa alebo iných občanov, za ktorých konanie je zodpovedný (odseky 2 a 4 článku 687 Občianskeho zákonníka).

V podmienkach ukončenia zmluvy o komerčnom nájme v prípadoch neplatenia platby za bývanie nájomcom sa zreteľne prejavuje najmä podnikateľský charakter tohto typu prenájmu bytových priestorov. Prenajímateľ, ktorý počíta s príjmom z prenájmu bytu (často je tento príjem pre neho zdrojom obživy), má záujem prerušiť vzťahy s neplatičom a byt prenajať inému nájomcovi.

Zároveň pri úprave zániku obchodnej nájomnej zmluvy zákon, ako vyplýva z ust. 687 GK, považuje zamestnávateľa za slabú stránku a poskytuje množstvo výhod a výhod. Ak prenajímateľ podá návrh na vypovedanie zmluvy z dôvodu zničenia alebo poškodenia obydlia nájomcom alebo inými občanmi, za ktorých činy zodpovedá, môže súd namiesto vypovedania zmluvy rozhodnúť o poskytnutí lehoty nájomcovi. nie viac ako rok) na odstránenie uvedených porušení. Ak sa porušenia neodstránia v lehote určenej súdom, súd pri opätovnom preskúmaní nároku prenajímateľa bude musieť rozhodnúť o ukončení zmluvy. Ale aj v tomto prípade môže súd na žiadosť zamestnávateľa odložiť výkon rozhodnutia najviac na jeden rok (ods. 2 ods. 2, § 687 Občianskeho zákonníka).

Záujmy nájomcu sú zabezpečené aj v prípade zániku zmluvy a vysťahovania jeho a ostatných občanov, za ktorých činy zodpovedá, ak užívajú obydlie na iné účely alebo sústavne porušujú práva a záujmy susedov. . V takýchto prípadoch prenajímateľ najskôr upozorní zamestnávateľa na potrebu odstrániť porušenia a táto fáza je povinná pre zamestnávateľa, ktorý sa rozhodol ukončiť zmluvu (článok 4 článku 687 Občianskeho zákonníka). Zároveň sa na zamestnávateľa vzťahujú vyššie uvedené výhody: poskytnutie súdnym rozhodnutím na odstránenie priestupkov (najviac jeden rok) a odloženie rozhodnutia súdu o skončení pracovného pomeru na obdobie nie dlhšie ako rok.

Dôvodom na zmenu a zánik zmluvy o komerčnom nájme nebytových priestorov sú právne skutočnosti, ktoré môžu byť vyjadrené vo forme úkonov alebo udalostí.

Na základe zmeny zmluvy Kirichenko O.The. navrhuje chápať „zmenu prvkov právneho vzťahu pri zachovaní samotného druhu právneho vzťahu“. Ako dodatkový znak v dodatku k zmluve možno uviesť, že práva a povinnosti subjektov vo vzťahu k individuálne vymedzeným obytným priestorom, ktoré tvoria obsah takéhoto právneho vzťahu pred jeho premenou, zostávajú zachované všetkým alebo niektorým. účastníkov.

Právne skutočnosti, ktoré sú dôvodom na zmenu zmluvy, sa nazývajú zákonodarné, tie, ktoré rozhodujú o zániku zmluvného vzťahu - výpoveď. Vymedzenie právne skutočnosti pre tieto skupiny je potrebné podrobnejšie preštudovať proces zmeny a ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme. Krasavchikov teda poznamenal, že na základe rôznych právnych skutočností sa právny vzťah môže meniť v dvoch smeroch, v závislosti od jeho obsahu a subjektov, ktoré sa ho týkajú.

Podľa čl. 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie existujú dva možné spôsoby zmeny a ukončenia zmlúv: dobrovoľné, t.j. dohodou strán, a to povinne alebo súdne. Zmena a ukončenie zmluvy na súde je možné v prípadoch, keď sa jedna zo zmluvných strán dopustila podstatného porušenia zmluvných podmienok a v prípadoch stanovených zákonom. Hmotné porušenie je uznané porušenie zmluvy jednou zo strán, ktoré spôsobí protistrane takú ujmu, v dôsledku ktorej je do značnej miery zbavená toho, s čím mala právo pri uzatváraní zmluvy počítať.

Doplnenie alebo ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme môže iniciovať prenajímateľ aj zamestnávateľ kontaktovaním protistrany s vhodnou ponukou. Ak druhá strana nevznesie námietky, zmluva sa považuje za zmenenú alebo ukončenú okamihom podpisu zmluvy.

Niektorí autori uvádzajú len tri dôvody na zmenu alebo zánik právneho vzťahu obchodného nájmu nebytových priestorov, a to dohodu zmluvných strán, zákony a iné predpisov a súdne rozhodnutia162. Dôvodov na zmenu alebo zánik práv a povinností podľa tohto článku je však podľa nášho názoru vo vzťahu k právnemu vzťahu obchodného nájmu nebytových priestorov viac. Poďme analyzovať každý z nich.

Pokiaľ ide o právny vzťah obchodného nájmu nebytových priestorov, môže ísť o tieto dôvody:

• jeden). Dohody a iné transakcie;
• 2) .Zákony vládne agentúry a orgány miestnej samosprávy;
• 3). súdne rozhodnutia;
• 4). V dôsledku nadobudnutia majetku;
• 5). V dôsledku spôsobenia ujmy inej osobe;
• 6). Z dôvodu iného konania občanov a právnických osôb;
• 7). Kvôli udalostiam, s ktorými zákon alebo inak právny úkon spája nástup občianskych následkov.

Pojem zánik obchodného nájmu bytových priestorov je neoddeliteľne spojený s pojmom zánik právnych vzťahov vyplývajúcich z uzatvoreného obchodného nájmu bytových priestorov. Zánik tohto právneho vzťahu znamená koniec právne spojenie, ktorý medzi jeho účastníkmi existoval buď v dôsledku jeho násilného pretrhnutia, alebo v dôsledku udalosti, ktorá nezávisela od vôle účastníkov, alebo z dohody medzi nimi alebo z vôle jedného z nich.

Medzi dôvody zániku právneho vzťahu z nájmu nebytových priestorov patrí v prvom rade výpoveď zmluvy. Výpoveďou zmluvy o nájme nebytových priestorov sa rozumie prerušenie nájmu nebytových priestorov dohodou zmluvných strán, jednostranným prejavom vôle nájomcu a v prípadoch ustanovených zákonom na žalobu jedného z nájomcov. strany.

Dôsledkom výpovede nájomnej zmluvy na bytové priestory z akéhokoľvek dôvodu je povinnosť bytový priestor vypratať. Uvoľnenie obydlia obývaného na základe zmluvy o komerčnom prenájme sa môže uskutočniť dobrovoľne, bez použitia donucovacích prostriedkov, resp. povinné... V druhom prípade dochádza k vysťahovaniu. Vysťahovaním sa rozumie nútené oslobodenie obydlia od obyvateľov a ich majetku.

Vysťahovanie sa týka osôb, ktoré po nástupe odmietli opustiť obydlie právnu silu rozhodnutia súdu o nároku prenajímateľa na ukončenie obchodného nájmu bytových priestorov. Na základe zmluvy o obchodnom nájme nebytových priestorov dochádza k vysťahovaniu bez poskytnutia nebytových priestorov.

K zániku právneho vzťahu obchodného nájmu nebytových priestorov môže dôjsť z dôvodov nesúvisiacich s vôľou jeho účastníkov alebo rozhodnutím súdu. Ukončenie komerčného prenájmu obydlia môže byť výsledkom udalosti, akou je povodeň alebo iná prírodná katastrofa, ktorá má za následok stratu obydlia. K zničeniu predmetu zmluvy o nájme nebytových priestorov môže dôjsť aj v dôsledku protiprávneho konania občanov vedúceho k požiaru, ako aj z iných dôvodov, ktoré spôsobili zničenie nebytových priestorov. V tomto prípade dochádza k zániku zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov z dôvodu nemožnosti splnenia záväzku.

K zániku zmluvy o obchodnom prenájme nebytových priestorov dochádza v súvislosti s úmrtím nájomcu. Na tomto základe záväzok zaniká, ak nájomca býval v byte sám, keďže plnenie je určené osobne veriteľovi. Ak po smrti nájomcu ostanú v byte bývať jeho rodinní príslušníci, záväzok z obchodného nájmu nezaniká: so súhlasom prenajímateľa sa jeden z občanov trvale bývajúceho u predchádzajúceho nájomcu stáva novým nájomcom, spoločná dohoda.

Zmluvu o obchodnom nájme nebytových priestorov je možné vypovedať vzájomnou dohodou zmluvných strán, pričom túto skutočnosť oznámia zmluvnej strane v zákonom stanovenej lehote. Ako výnimka z pravidiel neprípustnosti jednostranné ukončenie občianske zákonná zmluva Nájomca na základe zmluvy o komerčnom nájme nebytových priestorov má právo so súhlasom svojich rodinných príslušníkov zmluvu o komerčnom nájme kedykoľvek vypovedať. V súlade s čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je nájomca, ktorý sa rozhodol ukončiť zmluvu, povinný informovať prenajímateľa tri mesiace vopred. Na komerčné účely daný čas je nevyhnutné, vzhľadom na to, že prenajímateľ počas určené obdobie budú môcť nájsť nového zamestnávateľa, ktorý nahradí odchádzajúceho, a tým predísť stratám.

K dôvodom na ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov z podnetu nájomcu je potrebné pripísať aj tieto prípady: ak prenajímateľ neposkytne nájomcovi bytové priestory do užívania alebo vytvára prekážky v užívaní nebytových priestorov v súlade s podmienkami zmluvy; v prípade sústavného neplnenia záväzkov zo strany prenajímateľa; ak je obydlie v dôsledku okolností v stave nespôsobilom na trvalé bývanie, ako aj v prípade jeho havarijného stavu.

Jednostranné vypovedanie zmluvy zo strany nájomcu zahŕňa dobrovoľné uvoľnenie obydlia z jeho strany, ako aj úplné plnenie zmluvné záväzky vrátane platenia úhrady za užívanie nebytových priestorov, údržbu, ako aj náhradu strát spojených s ukončením zmluvy, splnenie ďalších záväzkov zmluvnými stranami vyplývajúcich z podstaty záväzkov.

Vypovedanie zmluvy o obchodnom nájme nebytových priestorov na žiadosť prenajímateľa je možné vykonať z dôvodov uvedených v čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, zákon o bývaní Ruskej federácie, dohody zmluvných strán. V súlade s vyššie uvedenými pravidlami môže prenajímateľ vypovedať komerčný prenájom nebytových priestorov v týchto prípadoch:

nezaplatenie nájomcu za nebytové priestory za nebytové priestory po dobu 6 mesiacov, ak zmluva neurčuje dlhšiu dobu a pri krátkodobom prenájme - ak platba nie je zaplatená viac ako dvakrát po uplynutie platobnej lehoty stanovenej zmluvou;

v prípade zničenia alebo poškodenia obytných priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za ktorých činy zodpovedá;

ak nájomca bytu alebo iní občania, za ktorých konanie je zodpovedný, užívajú byt na iné účely alebo sústavne porušujú práva a záujmy susedov;

ak je obydlie v dôsledku okolností v stave nespôsobilom na trvalé bývanie, ako aj v prípade jeho havarijného stavu; iné dôvody stanovené dohodou strán.

Zmluvu o komerčnom prenájme obytných priestorov možno ukončiť tak, že nájomca túto požiadavku splní dobrovoľne, teda bez použitia opatrení na nútené vysťahovanie.

Hlavnými zásadami, ktoré sú zásadné pri úprave zmluvných vzťahov obchodného zamestnávania, je zásada ukončenia zmluvy na súde v prípade absencie súhlasu zamestnávateľa. V súlade s vyššie uvedenou zásadou prenajímateľ nie je oprávnený jednostranným konaním vypovedať zmluvu s nájomcom a svojim rozhodnutím ho vysťahovať spolu s osobami, ktoré s ním bývajú. Ak nájomca z toho či onoho dôvodu odmietne splniť požiadavku prenajímateľa na vypratanie obývaného bytu zo zákona, má prenajímateľ právo obrátiť sa na súd na riešenie sporu. Súdnym rozhodnutím môže byť nájomcovi poskytnutá lehota nie dlhšia ako jeden rok na odstránenie porušení, ktoré slúžili ako základ na ukončenie zmluvy o komerčnom nájme nebytových priestorov. Ak nájomca v lehote určenej súdom spáchané priestupky neodstráni alebo neurobí všetky potrebné opatrenia na ich odstránenie, súd na opakované odvolanie prenajímateľa rozhodne o ukončení nájomnej zmluvy. Zároveň na žiadosť zamestnávateľa môže súd v rozhodnutí o skončení zmluvy odložiť výkon rozhodnutia najviac na jeden rok.

V prípadoch, keď nájomca nebytových priestorov alebo iní občania, za ktorých konanie zodpovedá, užívajú nebytový priestor na iné účely alebo sústavne porušujú práva a záujmy susedov, môže nájomca upozorniť nájomcu na potrebu odstránenia priestupku. Ak nájomca alebo iní občania po upozornení naďalej užívajú obydlie na iné účely alebo pokračujú v porušovaní práv a záujmov susedov, má prenajímateľ právo vypovedať nájom obydlia na súde. Okrem toho Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovuje dôvody ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme na súde na žiadosť ktorejkoľvek zo zmluvných strán: ak priestory prestanú byť vhodné na trvalý pobyt, ako aj v havarijného stavu, ako aj v iných prípadoch ustanovených zákonom.

Ukončenie zmluvy o nájme nebytových priestorov má za následok uvoľnenie nebytových priestorov alebo vysťahovanie z nebytových priestorov nájomcu a občanov bývajúcich v bytovom priestore bez poskytnutia náhrady za straty spôsobené v obytných priestoroch v prípade porušenia podmienok zmluva.

Prípad č. 2-167 / 2013

RIEŠENIE

V mene Ruská federácia

Severobajkalský mestský súd Burjatskej republiky v zložení sudca N. G. Rabdaeva so tajomníkom I. A. Lebedevom za účasti R. V. Kononenka, asistenta prokurátora pre dopravu v Bajkalu, súdne zasadnutie prípad o pohľadávke spoločnosti JSC Russian železnice"B.P. Mucharovovi." o ukončení nájomnej zmluvy na bytové priestory, vysťahovaní z bytových priestorov, nútení uvoľniť byt z vo vlastníctve majetku nútenie odovzdať byt a kľúče od neho pri prevzatí a odovzdaní, vyberanie výdavkov na úhradu štátnej povinnosti,

NAINŠTALOVANÉ:

Spoločnosť JSC "Ruské železnice" podala vyššie uvedený nárok na súd. Nároky sú motivované skutočnosťou, že 06.06.2006 medzi JSC "Ruské železnice" a Mukharov B.P. bola uzatvorená zmluva č. 262 o obchodnom prenájme nebytových priestorov na adrese:. Obytné priestory sú vo vlastníctve Ruských železníc as, žalovanému boli poskytnuté do dočasného užívania ako zamestnancovi Ruských železníc v súlade s Pravidlami pre poskytovanie a užívanie obytných priestorov špecializovaného bytový fond Zamestnanci JSC "Ruské železnice" hlavných profesií a pozícií, zabezpečujúci príslušné výrobné a technologické postupy, pozvaní, vysídlení manažéri a špecialisti JSC "Ruské železnice", schválení rozkazom JSC "Ruské železnice" č.780r z 25. mája. , 2005. 26.06.2006 so žalovaným pracovná zmluva bol ukončený, v súčasnosti nie je zamestnancom Ruských železníc. Podľa článku 25 kapitoly 5 pravidiel sa nájomná zmluva ukončí v prípade prepustenia zamestnanca z Ruských železníc. Dňa 22.05.2012 bola žalovanému zaslaná výpoveď zmluvy s požiadavkou podpísať dohodu o ukončení zmluvy a nutnosťou prevodu bytu na žalobcu aktom prevodu a prevzatia. Oznámenie bolo žalovanému doručené dňa 14.06.2012, zatiaľ však bez odpovede, dohoda nie je podpísaná, byt nebol odovzdaný podľa zákona.

Na pojednávaní zástupca žalobcu Malygin A.The. podporované nárokovať si v plnom rozsahu súd vysvetlil, že Mukharov B.P. podlieha vysťahovaniu z obydlia v zmysle uzatvorenej nájomnej zmluvy. Podľa bodu 1.5 zmluvy o prenájme obytných priestorov uzavretej medzi JSC "Ruské železnice" a Mukharov B.P. doba prenájmu bytových priestorov je 11 mesiacov odo dňa podpisu zmluvy. V podmienkach zmluvy (bod 8.2), ak žiadna zo zmluvných strán neoznámi ukončenie zmluvy najneskôr 10 kalendárnych dní pred uplynutím jej platnosti, zmluva sa považuje za predĺženú na nasledujúcich 11 mesiacov. 22. mája 2012 B. P. Mucharov v súvislosti s výpoveďou bolo zaslané oznámenie o ukončení nájmu bytových priestorov Pracovné vzťahy s JSC "Ruské železnice". Žiadal vypovedať nájomnú zmluvu, vysťahovať odporcu z obývaných priestorov, uvoľniť byt z majetku, ktorý mu patrí, zaviazať odporcu k odovzdaniu bytu a kľúčov. Časovanie premlčacej dobe neporušili, keďže je ich právom na predĺženie nájomnej zmluvy, od momentu odoslania výpovede zmluvy medzi zmluvnými stranami nedošlo k zmeškaniu lehôt. Žiada o uspokojenie pohľadávky.

Obžalovaný Mucharov B.P. na pojednávaní nesúhlasil s tvrdením, domnieva sa, že on ako dôchodca Ruských železníc má právo na tento byt a žalobca nemá právo ho vysťahovať, keďže má toto jediné obydlie. Byt v meste Irkutsk sprivatizovala jeho manželka a on sa odmietol zúčastniť na privatizácii v jej prospech za uvedený byt. V súčasnosti je jeho vzťah s manželkou narušený a má v úmysle žiť v meste Severobajkalsk. Žiada o odmietnutie nároku.

Zástupca obžalovanej Karymovej T.A. na základe splnomocnenia nesúhlasila s tvrdeniami, vysvetlila, že v vyhlásenie o nároku uvedenou pri uzavretí zmluvy o obchodnom prenájme obytných priestorov zo dňa 06.06.2006 č. 262 s jej príkazcom a as Ruské železnice na adrese:. Žalobca zároveň mlčí o tom, že už skôr, a to dňa 11.03.2003, bola na základe pracovného pomeru s Federálnym štátnym jednotným podnikom Vostochno-Sibirskaya doroga uzatvorená obchodná nájomná zmluva s priestorom žalobcu. . Zmluva bola uzatvorená na dobu určitú v pobočke Severobajkalsk s následným predĺžením o päť rokov. Ako je vysvetlené v bode 43 uznesenia pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 2.7.2009 č. Zákon o bývaní Ruskej federácie “, súdy by mali vziať do úvahy, že článok 13 úvodného zákona ustanovuje dodatočné záruky pre občanov žijúcich v kancelárskych priestoroch a obytných priestoroch v ubytovniach, ktoré im boli poskytnuté pred nadobudnutím účinnosti Kódexu bývania RF. Oddiel III. Obytné priestory poskytované na základe zmlúv o sociálnom prenájme> Kapitola 7. Dôvody a postup pri poskytovaní obytných priestorov na základe zmluvy o sociálnom prenájme> Článok 51. Dôvody uznania občanov, ktorí potrebujú bytové priestory poskytnuté na základe zmlúv o sociálnom prenájme "target =" _ blank "> 51 RF LC), alebo tých, ktorí majú nárok na tento účet (2. časť článku ), nemožno vysťahovať z kancelárskych priestorov a bytových priestorov v ubytovniach bez poskytnutia iných bytových priestorov, ak ich vysťahovanie neumožňoval zákon pred účinnosťou RF LC. scheniya, boli určené článkami a JK RSFSR. Podľa čl. Sídlisko RSFSR bez poskytnutia iných obytných priestorov v prípade uvedenom v článku 107 tohto zákonníka nemožno vysťahovať: osoby, ktoré pracovali v podniku, v inštitúcii, organizácii, ktorá im poskytla oficiálne bývanie na najmenej desať rokov. V JSC "Ruské železnice" pôsobil od roku 1981 (ako prednosta traťovej vzdialenosti) do júla 2006 (v súvislosti s odchodom do dôchodku), potom od roku 2009 pracuje na IRGUPS (pobočka Severobajkalsk) na odd. traťových a traťových zariadení ako hlavný inžinier projektu. Zmluvu o prenájme nebytových priestorov zo dňa 06.06.2006 č. 262 nepodpísal, preto je neplatná a Ruské železnice nemajú dôvod žiadať jej ukončenie. V žalobe sa uvádza, že byt bol poskytnutý na prechodný pobyt žalovanému ako zamestnancovi Ruských železníc v súlade s Pravidlami pre poskytovanie a užívanie obytných priestorov špecializovaného bytového fondu Ruských železníc zamestnancami hlavných profesií a pozície, zabezpečujúce vhodné výrobné a technologické postupy, pozvaných, vysídlených riaditeľmi a špecialistami JSC Ruských železníc schválených Príkazom JSC Ruských železníc z 25. mája 2005 č. 780r., v skutočnosti v čase, keď bol byt poskytnutý pod. zmluvy o obchodnom prenájme zo dňa 11.03.2003 neboli tieto pravidlá prijaté. Odkaz žalobcu v žalobe o dôvodoch ukončenia zmluvy podľa bodu 8.3 zmluvy o prenájme bytu zo dňa 06. 06.2006 sú na žalovaného zo zákona nepoužiteľné. po prvé, špecifikovaná zmluva Nepodpísal som ho a po druhé, v súlade s 2. časťou čl. bez poskytnutia iných obytných priestorov nemožno vysťahovať tieto kategórie občanov: rodinní príslušníci vojenského personálu, úradníkov, zamestnanci orgánov vnútorných záležitostí, orgánov Federálna služba bezpečnosť, colné orgány Ruskej federácie, orgány štátu požiarna služba, orgány na kontrolu obehu omamných látok a psychotropné látky, inštitúcie a orgány trestného systému, zabití (zosnulí) alebo nezvestní pri výkone služby vojenská služba alebo úradné povinnosti; starobní dôchodcovia; rodinní príslušníci zamestnanca, ktorému bolo poskytnuté ubytovanie v kancelárii alebo na internáte a ktorý zomrel; zdravotne postihnutí I. alebo II. skupiny, ktorých invalidita vznikla v dôsledku pracovného úrazu zavinením zamestnávateľa, zdravotne postihnutí I. alebo II. skupiny, ktorých invalidita vznikla v dôsledku choroba z povolania v súvislosti s exekúciou Pracovné povinnosti invalidi z vojenského personálu, ktorí sa stali invalidmi I. alebo II. skupiny v dôsledku zranenia, otrasu mozgu alebo zmrzačenia, ktoré dostali pri plnení brannej povinnosti alebo v dôsledku choroby spojenej s plnením brannej povinnosti. Od roku 2005 je starobným dôchodcom ( preukaz dôchodcuč. 022450). Odvolaný z postu vedúceho Severobajkalskej vzdialenosti cesty pozdĺž na vlastnú päsť, v súvislosti s odchodom do dôchodku od 30.06.2006 podľa príkazu č. OK-358 zo dňa 26.06.2006 navrhovateľ zmeškal ustanovený čl. všeobecná trojročná premlčacia doba. Ak predpokladáme, že jeho pracovnoprávne vzťahy s podnikom skončili 26. 06. 2006, tak premlčacia doba skončila 26. 6. 2009. Žalobca podal žalobu na súd v júni 2012, t.j. po uplynutí premlčacej doby. Žiada, aby súd žalobu z vyššie uvedených dôvodov zamietol.

Po preskúmaní materiálov prípadu, po vypočutí zástupcu žalobcu, záveru asistenta prokurátora R. V. Kononenka, ktorý uspokojenie pohľadávok nenamietal, súd konštatuje, že nároky sú uspokojené v celom rozsahu z nasledujúcich dôvodov.

V súlade s časťou 2 článku Kódexu bývania Ruskej federácie a čl Občianskeho zákonníka RF má vlastník obydlia právo udeliť držbu a (alebo) do užívania obydlie, ktoré mu patrí na základe vlastníckeho práva občanovi na základe nájomnej zmluvy.

Zistilo sa, že obytné priestory nachádzajúce sa na adrese: patria do vlastníctva Ruských železníc JSC, o čom súd dostal osvedčenie o štátna registrácia práva zo dňa 24.08.2010. Špecifikované obytné priestory spoločnosti JSC „Ruské železnice“ boli poskytnuté na naliehavú platenú držbu a používanie B. P. Mukharova. na základe zmluvy č. 262 zo dňa 06.06.2006; bola žalovaným aktom odovzdania a prevzatia prijatá. Žalobca dňa 22.05.2012 zaslal žalovanému výpoveď z nájomnej zmluvy v súvislosti s ukončením pracovnoprávnych vzťahov. Žalovaný bol vyzvaný k podpísaniu dohody o ukončení zmluvy, aktu o prevzatí a odovzdaní obydlia, pripojenej k oznámeniu, vypratanie obydlia do piatich pracovných dní a odovzdanie kľúčov podľa aktu o prevzatí a odovzdaní bytu. . Toto oznámenie bolo žalovanému doručené dňa 09.06.2012.

ROZHODNUTÉ:

Vypovedať zmluvu č. 262 o prenájme obytných priestorov na adrese: uzavretú medzi JSC Russian Railways a B. P. Mucharovom. 6. júna 2006

Vysťahovať Mucharova B.P. od

Zaviazať Mukharova B.P. oslobodiť z majetku, ktorý mu patrí, a odovzdať si od neho kľúče podľa akceptačného listu Ruských železníc JSC.

Zbierajte od Mukharovej B.P. v prospech Ruských železníc JSC náklady na zaplatenie štátnej dane vo výške 4 000 rubľov.

Proti rozhodnutiu sa možno odvolať najvyšší súd Burjatská republika podaním príťažlivosť prostredníctvom Mestského súdu Severobajkalsk Burjatskej republiky do 1 mesiaca odo dňa jeho prijatia v konečnej podobe.

Originál rozsudku je vo veci č.2-167 / 2013.

Rozhodca: N.G. Rhabdaeva

súd:

Žalobcovia:

Obžalovaní:

Sudcovia prípadu:

Súdna prax na:

Arbitrážna prax o aplikácii noriem čl. 30, 31 LCD RF

Uzavretie zmluvy

Postup pri registrácii, výpovedné dôvody, pravidlá a povinnosti zmluvných strán upravuje Ch. 35 GK.

Na záver nie je potrebné dodržiavať žiadne podmienky (prítomnosť pracovná dohoda s majiteľom domu uznanie chudobným), potrebujete len želanie oboch strán a ich vzájomný súhlas vo všetkých bodoch.

Povinné položky sú:

1. Označenie účastníkov (celé meno, pasové údaje, doklady potvrdzujúce vlastníctvo, v príp právnická osoba- registračné údaje, meno).
2. Predmet zmluvy (§ 432 Občianskeho zákonníka) (charakteristika priestorov, adresa miesta).
3. Obdobie, na ktoré sa DTC uzatvára.
4. Veľkosť a spôsob platby.
5. Práva a povinnosti zmluvných strán.

Účastníci

Poskytovateľom vlastného bývania (prenajímateľom) môže byť pri uzavretí zmluvy ktorýkoľvek subjekt civilné právo alebo splnomocneného zástupcu (právnická osoba, fyzická osoba, obecný úrad).

Strana, na ktorú sa prevádza priestor na prechodný pobyt (nájomca), môže byť iba fyzická osoba, ktorá je zároveň občanom Ruskej federácie (článok 677 ods. 1 Občianskeho zákonníka).

Právnické osoby DTC nemôžu uzavrieť. Nebytové priestory do dočasnej držby a užívania môžu právnické osoby prijať len na základe nájomnej zmluvy, ktorej podmienky sa riadia kap. 34 GK a majú množstvo významných rozdielov.

V praxi dochádza k situáciám, keď majiteľ nebytového priestoru podpisuje nájomnú zmluvu s nájomcom, pričom sa snaží zohľadniť všetky možné porušenia a poistiť sa tak proti prípadným problémom.

Zároveň sa označuje ako prenajímateľ a nájomca ako nájomca. Čo v skutočnosti nie je pravda. Ak existujú kontroverzné situácie, ktoré sa riešia len súdnou cestou, súd uzná listinu za neplatnú. To znamená práva a povinnosti z toho vyplývajúce.

Vec

Predmetom DTC je obydlie, ktoré musí byť:

• izolovaný (dom, časť domu, byt, samostatná izba v byte) čl. 673 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie;
• spĺňať požiarne, bezpečnostné, sanitárne a hygienické, technické, stavebné a iné štátne požiadavky;
• mať všetky podmienky na bývanie (dostupnosť elektriny, plynu, vody, kúrenia).

V súlade s špecifikované požiadavky, napríklad vidiecky dom alebo provizórium bez elektriny a vody je možné prenajať len na základe nájomnej zmluvy.

Časovanie

Maximálne obdobie platnosti DTC je päť rokov. V tomto prípade ide o dlhodobú (čl. 683 s. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Dohoda je krátkodobá, ak sa uzatvára na dobu kratšiu ako jeden rok.

Ak nie je uvedená doba platnosti, potom sa doklad uznáva ako dlhodobý.

Pri krátkodobej DTC má zamestnávateľ menej práv ako pri dlhodobej dohode.

Napríklad pri krátkodobej zmluve nemá nájomca výhodu jej predĺženia na novú dobu, ale pri dlhodobej áno (článok 684 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Platba za poskytnutie bývania

Výška odmeny za dodanie bývania, podmienky a spôsob platby sú stanovené dohodou strán, ktorá je stanovená v dokumente (článok 682 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Ak nie je určený čas platby, peniaze by sa mali vyplácať mesačne (článok 682 odsek 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Jednostranne meniť výšku odmeny zákon zakazuje.

Nájomca, pokiaľ sa s prenajímateľom nedohodnú inak, platí samostatne verejné služby, vykonáva aktuálne opravy.

Osobou, ktorá je voči prenajímateľovi zodpovedná za dodržiavanie požiadaviek, je nájomca, pokiaľ spolunájomcami priestorov nie sú občania, ktorí s ním bývajú (zodpovednosť bude spoločná). Okrem toho, rozhodnutie stať sa spolunájomníkmi môžu urobiť sami a oznámiť to prenajímateľovi.

Pravidlá a povinnosti zmluvných strán sú stanovené vzájomnou dohodou, ich porušenie má za následok ukončenie zmluvy a vysťahovanie porušovateľa.

Ukončenie

Zákon umožňuje nájomcovi ZDP kedykoľvek porušiť, ak s rozhodnutím súhlasia osoby, ktoré s ním bývajú, a písomne ​​o tom upovedomí prenajímateľa tri mesiace vopred (687 ods. 1 Občianskeho zákonníka OZ). Ruská federácia).

Nájomca nemôže samostatne vypovedať zmluvu, aj keď zo strany nájomcu dôjde k úmyselnému nesplneniu podmienok.

Porušenie dohody je možné len súdnym rozhodnutím, poskytnutím dôkazov o porušení a upozornením prenajímateľa na potrebu nápravy.

Dôvody, na ktoré sa vlastník môže obrátiť súdna inštancia na výpoveď, ustanovené v čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie:

Dovolenka priestorov

Prenajímateľ má viacero možností, ako situáciu ohľadom vysťahovania nájomcu vyriešiť.

1. Obráťte sa na súd so žalobou. Vzor aplikácie je možné stiahnuť.

Ale musíte mať na pamäti, že prenajímateľ bude musieť;

• zaplatiť štátny poplatok;
• znášať právne náklady;
• zhromaždiť balík dokumentov, dôkazovú základňu;
• byť pripravený na to, čo má byť poskytnuté rozsudok v jej prospech môže trvať až 2 roky. V prípade priaznivého výsledku súdu začatie exekučné konanie a nútené vysťahovanie nájomcu tiež zaberie určitý čas.

Samozrejme, že výsledný dlh aj trovy súdu môže prenajímateľ predložiť na náhradu a s najväčšou pravdepodobnosťou bude pohľadávka uspokojená. Ale ako skoro a v akom rozsahu sa bude zbierať hotovosť od finančne insolventnej osoby nie je známa.

2. Skúste s nájomcom vyjednávať o predčasnom dobrovoľnom vysťahovaní.

Ako zabezpečiť komerčné nábor alebo vysťahovanie je nevyhnutné?

Vyhnúť sa negatívne dôsledky prenajímateľ by mal od dodania bývania dodržiavať tieto pravidlá:

• Uzatvorte dohodu na dobu kratšiu ako šesť mesiacov. Ak sa zamestnávateľ a s ním žijúci občania osvedčia, doklad možno predĺžiť o ďalších šesť mesiacov, najviac však o 11 mesiacov.
• Pred prijatím záväzku a odovzdaním kľúčov od obydlia sa snažte zistiť čo najviac o svojom potenciálnom nájomníkovi, stupni solventnosti, závislosti od alkoholu, životnom štýle. Na základe prijatých záverov sa rozhodnite o potrebe uzavretia dohody.
• Okamžite reagujte na najmenšie porušenie podmienok. Zistite dôvod ich výskytu, klaďte prísne požiadavky na dodržiavanie predpísaných bodov.