Üüri tõstmine üürileandja poolt ühepoolselt. Üürileandjale: Üüri muutmine ja üürilepingu lõpetamine Üürileandja tõstab üüri ühepoolselt

Üürileping Kinnisvara on üks levinumaid tsiviillepingud... Analüüs vahekohtu praktika kinnitas ka liisingu populaarsust muljetavaldava statistikaga kohtuvaidlusi sellest tulenevad. Samas on märkimisväärne hulk vaidlusi ühel või teisel moel seotud maksmise küsimustega rentida või selle muutused.

See olukord eelkõige seetõttu, et pooled pööravad üürilepingut sõlmides suurt tähelepanu üürimäära suuruse ja muu kokkuleppimise küsimusele. olulised tingimusedüürilepingud ning üürimäära muutmise mehhanism ei ole sageli lepingus poolte poolt ette nähtud või ei ole see korrektselt reguleeritud.

Praktikas toob see kaasa palju vaidlusi, kuna üürileandjal on alati kiusatus üürilepingut tõsta, kui see küsimus pole lepingus nõuetekohaselt reguleeritud. Selles artiklis vaatleme kõige rohkem aktuaalsed teemad kinnisvara üürilepingu järgse üürimäära muutmise kord (mehhanism).

Üldreegel

Vastavalt artikli lõikele 3 614 Tsiviilkoodeks Venemaa Föderatsioon(edaspidi "Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik") võib üürisummat poolte kokkuleppel tähtaja jooksul muuta, kui üürilepingus ei ole sätestatud teisiti, lepinguga ette nähtud, kuid mitte sagedamini kui kord aastas.

Praktikas tekitas see reegel varem palju raskusi nii üürisummat muuta soovivate lepingupoolte kui ka kohtunike seas selle tõlgendamise küsimuses, kuna selle artikli tõlgendamisel oli mitu peamist seisukohta. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik:

Samas lähtusid nii käibes osalejad kui ka kohtud suuremal määral Vene Föderatsiooni Ülem Arbitraažikohtu Presiidiumi seisukohast, mis on kirjas 11. jaanuari 2002. aasta teabekirjas. nr 66 (punkt 11): „... Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 614 lõike 3 kohaldamisel peavad kohtud lähtuma asjaolust, et aasta jooksul peab lepingu tingimus jääma muutumatuks, sätestades fikseeritud üürisumma või selle arvutamise korra (mehhanismi) eest.

Seega valitses varem lähenemine, et isegi kahepoolse lepingu alusel ei olnud pooltel õigust üüri suurust üle vaadata rohkem kui üks kord aastas, kuna sellised lepingud on tühised (Keskrajooni Föderaalse Monopolivastase Talituse 28.08 resolutsioon .2009 N F10-6163 / 08 juhtumis N A14- 2547/2008 / 87-17).

Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi 25. jaanuari 2013. aasta resolutsiooni N 13 "Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu 17. novembri 2011. aasta pleenumi resolutsiooni muutmise kohta N 73" avaldamisega. "Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku reeglite rendilepingu suhtes kohaldamise praktika teatud küsimustes läheneb Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 614 lõike 3 tõlgendamisele ja selles küsimuses ilmnes kindlus.

Niisiis, vastavalt punktis 21 sisalduvatele selgitustele. Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu 17. novembri 2011. aasta pleenumi resolutsioon N 73 (muudetud 25. detsembril 2013) „Teatud küsimustes, mis puudutavad õigusakti kohaldamise praktikat. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku eeskirjad rendilepingu kohta" (edaspidi - Vene Föderatsiooni RF kõrgeima arbitraažikohtu pleenum üürilepingu nr 73 kohta), on tsiviilseadustiku artikli 614 lõikes 3 sätestatud norm. Vene Föderatsiooni sätted on dispositiivsed ja võimaldavad poolte kokkuleppel muuta rendilepingu tingimusi üürisumma kohta sagedamini kui üks kord aastas, sealhulgas juhul, kui on viidatud selle võimalusele. üürilepingus endas muudatusi ei tehta. Kui aga seadusest või lepingust tulenevalt on üürileandjal õigus ühepoolselt muuta üürisummat (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 310), siis saab ta Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 614 lõike 3 tähenduses sellist muudatust teha mitte rohkem kui üks kord aasta.

Seega lähtub kohtupraktika praegu üürilepingu poolte õigusest iseseisvalt otsustada üüri suuruse muutmise küsimus täiendavate lepingute sõlmimise teel (piiramatu arv kordi aasta jooksul, sh üürilepingu esimene aasta). ). Kui aga üks pooltest on üüri suuruse muutmise ja vastava lisalepingu sõlmimise vastu ning üürilepingu tingimused võimaldavad üürileandjal üüri suurust ühepoolselt muuta, siis ei saa selline muudatus olla suurem kui kord aastas. Nimetatud piirang peaks seadusandja kavatsuse kohaselt kaitsma üürilepingu nõrka poolt (üürnikku) üürileandja "omavoli" eest.

Ühepoolne muutus rent üürileandja algatusel

Käesoleval ajal on käibele olulisi muudatusi ilmnenud ka üürileandja algatusel ühepoolsete üürimuudatuste reguleerimise osas.

Kujunenud on lähenemine, et üürileandja õigus ühepoolselt üürisummat muuta, kui selline õigus on üürilepingus kirjas, ei tohiks kaasa tuua poolte kohustuste ebavõrdsust.

Selleks kujundas korrakaitsja seisukoha, mille kohaselt kui puudumisel riiklik regulatsioonüür, on üürilepingus ette nähtud üürileandja õigus oma suurust ühepoolselt muuta, siis juhtudel, kui on tõendatud, et sellise ühepoolse muudatuse tulemusena suurenes see ebaproportsionaalselt sarnase kinnisvara üürimise eest makstud keskmiste turuhindade muutusega. antud ala vastavaks perioodiks ja ületas neid oluliselt, mis viitab üürileandja poolt oma õiguse kuritarvitamisele, kohus art. lõike 2 alusel. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 10 keeldub üüri sisse nõudmast osas, mis ületab eelnimetatud keskmised turumäärad (Vene Föderatsiooni Ülem Arbitraažikohtu pleenumi üüri nr 73 punkt 22).

Veidi enam kui aasta jooksul on vaidlustes juba kujunenud kohtupraktika, kus üürnik rakendas oma rikutud õiguste kaitseks neid Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu täpsustusi ja vaidlustas (kehtetuks tunnistatud) tehingud tingimuste ühepoolseks muutmiseks. rendisumma lepingu punkt, mis on vormistatud teatise vormis üürileandjale (vt nt. Uurali rajooni FAS-i 26. septembri 2014. a resolutsioon N F09-6062 / 14; Ida-Siberi ringkonna FAS, 21. mai 2013 N A58-3082 / 2012).

Üüri indekseerimine

Vältimaks vaidlusi üürimäära muutmise küsimuses, on soovitav pooltel kogu sellise lepingu kehtivusaja jooksul kokku leppida üürimäära muutmise mehhanism, mis kokkulepitud parameetrite piires „ automaatselt” muuta üürimäära suurust lepingus kokkulepitud tähtaegadel.

Arbitraaž praktika kinnitab selle soovituse tõhusust, kuna kõige rohkem vaidlusi üürimäära muutmise üle tekib siis, kui seda küsimust ei ole lepingus lahendatud ja pooled lahendavad selle juba üürilepingu täitmise käigus, mitte aga üürilepingu staadiumis. selle heakskiitmine ja sõlmimine.

Lepingu alusel üüri muutmise (indekseerimise) mehhanismi korrektseks reguleerimiseks peate teadma järgmist:

1) Art. p. 3 norm. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 614 õiguskaitsepraktika tähenduses ei takista pooltel ette näha üürilepingus üüri arvutamise mehhanism, võttes arvesse inflatsiooniprotsesse, vahetuskursside muutusi jne. . (vt määratlust Konstitutsioonikohus RF kuupäev 09.29.2011 N 1313-O-O).

2) Üürisumma tegelik muutus indekseerimisprotsendi korrigeerimise tulemusena ei ole lepingutingimuste muutmine vastavalt art. lõikele 3. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 614. See kujutab endast üürisumma korrigeerimise tingimuse täitmist (Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu presiidiumi 11. jaanuari 2002. aasta teabekirja punkt 11 N 66).

Seega ei ole üürisumma muutmine vastavalt lepingus sätestatud sellise muudatuse mehhanismile üürilepingu muutmine, mida reguleerib art. lõike 3 alusel. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 614 ja ei kuulu seetõttu käesoleva artikliga kehtestatud piirangute alla.

Üürimäära muutmise mehhanismi lisamine üürilepingusse ei taga aga täielikult pooltevaheliste vaidluste puudumist üüri maksmise küsimuses, kuna väga sageli on selline mehhanism ette nähtud kas väga keeruliseks või ei reguleeri täielikult üürimaksete tegemise mehhanismi. üürimäära muutus, millega kaasneb vaidluste tekkimine.

Mõistmiseks toome näite kohtupraktikast. Seega nägid pooled lepingus ette tingimuse, et üürisummat saab üürileandja ühepoolselt tõsta hoone asukoha maatüki kasutamise tariifide tõusu korral proportsionaalselt maja pindalaga. üüritavad ruumid, samuti kommunaal- ja muude kulude, sh veevarustuse, kanalisatsiooni, soojusvarustuse ja elektrivarustuse tariifide tõus.

Olles lepingus ette näinud üürisumma ühepoolse tõstmise võimaluse, ei seadnud pooled sellist tõstmist proportsionaalseks sõltuvusse üürniku poolt tasumiseks tehtud kulutustest. kommunaalteenused, samuti ei näinud ette menetlust ega kehtestanud arvestust, mida kohaldatakse üüri ühepoolse tõstmise korral, millega kaasnes üürileandja meelevaldne üüri tõstmine (Föderaalse Monopolivastase Talituse resolutsioon Loode piirkond 28.01.2010 asjas nr A05-7679 / 2009).

Kui rääkida üüri muutmise mehhanismi keerukusest, siis on oluline meeles pidada, et kui lepingus on ette nähtud selline üüri määramise mehhanism, mis lepingu sõlmimise hetkel ei võimalda selle suurust täpselt kindlaks määrata, siis on üüritingimus ebaühtlane, mis omakorda võib kaasa tuua üürilepingu tunnistamise lepingu sõlmimata kujul. kohtumenetlus(Volgo-Vjatka rajooni föderaalse monopolivastase teenistuse 14. jaanuari 2009. aasta resolutsioon asjas nr A31-2872 / 2007-21; Loode ringkonna FAS-i 24. veebruari 2010. aasta resolutsioon asjas nr A42 -6481 / 2007).

Sellega seoses on väga oluline üürilepingus kokku leppida selline üüri muutmise mehhanism, mis hakkab selgelt ja detailselt reguleerima üüri muutmise aluseid ja korda, mille suuruses on pooled nõuetekohaselt kokku leppinud.

Üürileandja, kui lepingus ei ole sätestatud teisiti, ei ole kohustatud teavitama üürnikut selle tõusust tulenevast üürisumma muutumisest vastavalt lepingus sätestatud määramismehhanismile, kuna see on rendilepingu tingimuste täitmist (FAS Volgo-Vjatka Okrug resolutsioon 01.02. asja nr А39-1416 / 2010; Ida-Siberi ringkonna FAS 03.02.2010 resolutsioon asjas nr А78-2851 / 2009).

Kui leping näeb ette üürileandja kohustuse teavitada üürnikku üüri suuruse muutumisest, siis tekib üürnikul kohustus tasuda uute määrade järgi alates sellise teate saamise hetkest (Riigi arbitraažikohtu mõiste Vene Föderatsiooni 20.01.2011 N BAC-18378/10 juhtumis N A57-12453 / 2009).

Oluline on teada, et üüri muutmine, mis ei vasta lepingus kehtestatud selle arvutamise mehhanismile, nõuab täiendava kokkuleppe allkirjastamist ja selle suhtes kohaldatakse art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 614. Kui üürileping on registreeritud, siis nõuab ka selline leping registreerimist (Vene Föderatsiooni kõrgeima vahekohtu otsus 15.12.2010 N VAS-16219/10 asjas N A55-37624 / 2009; Riigikohtu otsus Vene Föderatsiooni vahekohtu 27.02.2010 N VAS-7379/09 asjas N A72-6461 / 2008-3 / 204).

Kokkuvõtteks märgime veel kord, et pooltel on soovitav läbirääkimiste etapis välja töötada ja kokku leppida mõlemale poolele kasulik lepingujärgse üürimäära muutmise mehhanism; määrama kindlaks tingimused, mille ilmnemisel pooled kohustuvad üüri suurust (nii üles- kui ka allapoole) muutma, ning selgelt ja nõuetekohaselt sätestama selle muutmise korra.

Materjali koostas Vassili Trofimov, projektijuht, ICA Yakovlev & Partners advokaat.

Üürilepingut sõlmides pööravad mõlemad pooled traditsiooniliselt suurt tähelepanu makse suuruse ja selle tegemise korra määramisele. Kus inflatsioonimääral põhineva indekseerimise klausel ei ole alati üksikasjalikult välja toodud.

Üksikasjad selle kohta, mis see on ja mis on varem kirjutatud. Nüüd mõtleme selle välja mis on üürnikule ja üürileandjale parim registreerima indekseerimismehhanismi üürilepingus.

Praktika näitab seda mõlema poole huvid on otseselt vastandlikud:

Liisinguandjal on kasulik makset regulaarselt tõsta, lähtudes olukorrast majanduses.
Üürniku jaoks on eelistatav fikseerida maksete summa pikaks ajaks või omada selget ettekujutust raamistikust, mille raames on võimalik edaspidi ruumide üürikulusid tõsta.

Seetõttu on võimalikud järgmised valikud:

Üürihinnad muutumatud ja selle kohandamine ainult mõlema poole täiendaval kokkuleppel;
Üüri vahetusüürileandja ühepoolselt, teatades sellest üürnikule.

Esimene variant ei ole üürileandjale kasulik, kuid sellega kaasneb ka üürniku jaoks risk, et üürilepingu tähtaja möödumisel võidakse üüripind üle anda teisele üürnikule.

Teine variant paindlikum ja suudab arvestada mõlema lepingupoole huve. Seetõttu kaalume seda täpselt.

Kuidas indekseerimine toimub?

Arvutuste järjekorra võib lepingus ette näha kasutades valemeid, koefitsiente, tariife või muid andmeid, milles mõlemad pooled kokku lepivad.

Muideks, reguleerivad dokumendid Venemaa Föderatsioon mõnel juhul on see ette nähtud kohustuslik tellimus indekseerimine. Näiteks riigi omandis oleva maa rentimisel või omavalitsused ametiasutused.

Niisiis, vastavalt Venemaa valitsuse 16. juuli 2009. a määrusele nr 582 rendilepingu sõlmimisel maatükküüri iga-aastaselt, kuid mitte varem kui aasta pärast üürilepingu sõlmimist, muudab üürileandja ühepoolselt inflatsioonimäära võrra.

Ja kui kinnisvara välja üüritakse kaubanduslik organisatsioon? Siis üürilepingus võib täpsustada üüri arvutamise valemit.

Valemi koostamisel kasutada võib mis tahes näitajaid, mis vastavad pooltevaheliste suhete eripärale, näiteks:

poolte määratud fikseeritud väärtused (rublades, tükkides, kilogrammides);
ametiasutuste kehtestatud määrad ja koefitsiendid (saab määrata lepingus viitena vastavale normatiivaktile);
inflatsiooninäitajad (üldised, valdkondlikud, piirkondlikud);
mitu fikseeritud väärtust, millest igaüks rakendub lepingus märgitud asjaolude ilmnemisel.

Siin on näide indekseerimislepingu klauslist:

"Üür määratakse korrutades baasosa, milleks on _______ (summa on näidatud numbrite ja sõnadega) rubla, tarbijahinnaindeksiga, mis on kehtestatud vastavalt Vene Föderatsiooni riikliku statistikakomitee resolutsioonile nr 23 dateeritud. 25. märts 2002, kehtis tasumise ajal."

Üüri arvestamise valemi juurde võib lisada näitajaid, mille väärtus perioodiliselt muutub. See võib olla valuutakurss, Venemaa Panga refinantseerimismäär.

Kui pooled on tasu suuruses nii kokku leppinud, saab seda lepingu kehtivusaja jooksul mitu korda muuta. Mõnel juhul võib üürisumma igal maksekuupäeval olla erinev.

Sellise kokkuleppe korral tähendab üürisumma tegelik muutumine seda, et pooled täidavad selle arvutamise korra tingimused, mitte ei muuda lepingu tingimusi. Seetõttu ei ole käesoleval juhul kohaldatav artikli 614 reegel, mis keelab tasu suurust sagedamini kui kord aastas muuta.

Tuletame meelde, et Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku ülalnimetatud artikkel 614 ütleb:

Üüri suurust võib poolte kokkuleppel muuta lepingus sätestatud tähtaegadel, kuid mitte sagedamini kui üks kord aastas, kui lepingust ei tulene teisiti.

Makse suuruse muutust EI saa kehtetuks tunnistada, kuna lepingu tingimused ei muutu, muutub ainult maksete arvutamisel kasutatav näitaja (inflatsioonimäär).

Üürnikul ei ole võimalik keelduda uue üüri maksmisest, isegi kui tegelik üürimuutus toimus rohkem kui kord aastas.

Samas tuleb meeles pidada, et arvutusvalemi enda muutmiseks (näiteks mõne näitaja väljajätmiseks ja teiste kaasamiseks) tuleb sõlmida täiendav leping. Tema äraolekul ei ole üürileandjal õigust nõuda üürnikult üüri tasumist uues summas.

Kohtupraktikas on märgitud, et praeguses majanduskriisis, pidevas hindade muutumises ja valuutainflatsioonis tasub eelistada lepinguid, kus on ette nähtud tasu suuruse muutmise võimalus inflatsiooni arvestades ette. Sel juhul vaidlusi ja erimeelsusi üürihinna osas ei teki. Summa arvutatakse automaatselt vastavalt lepingus ettenähtud mehhanismile.

Kas peaksin sõlmima täiendava lepingu?

Üüripindade üüri muutmine fikseeritud summas on võimalik ainult poolte kokkuleppel ka juhul, kui riigis on täheldatud inflatsiooni. Üürnikul on õigus sellisest suurendamisest keelduda, kui see ei ole esialgses üürilepingus kirjas. Kui probleemne küsimus ei lahene, läheb vaidlus kohtusse.

Üürileandjad pakuvad sageli täiendava lepingu sõlmimist. Kuid üürnikul tasub meeles pidada, et selline kokkulepe võib anda ruumi omanikule õiguse üüritasu ühepoolselt muuta.

Olge ettevaatlik ametlikud dokumendid ja konsulteerige spetsialistiga!

Vaadake ka lühikest videot üürimaksete indekseerimise kohta:

LLC "Cran" (rentnik) ja OOO Magazin (rentnik) sõlmisid kinnisvara üürilepingu. Punkt 5.2.2. Leping sätestab: "Üüri suurust võib Üürileandja poolt Üürniku teavitamisel ühepoolselt muuta, kuid mitte sagedamini kui üks kord aastas, ÜTHI koefitsiendiks - kõigi kaupade ja teenuste koondhinnaindeksiks. Permi territoorium andmete põhjal kindlaks tehtud Territoriaalne võim Föderaalteenistus Permi territooriumi riiklik statistika (Permstat). Esimene üürisumma muudatus käesolevas punktis nimetatud asjaoludest tulenevalt tehakse mitte varem kui 12 kalendrikuu möödumisel ruumide vastuvõtuakti (lisa nr 2) allkirjastamisest, seejärel - samas korras. Üüri suuruse muutmine käesolevas punktis nimetatud asjaoludest tulenevalt viiakse läbi 60 (kuuekümne) kalendripäeva jooksul arvates Poole lepingule apellatsiooni esitamise päevast ettepanekuga muuta käesoleva lepingu järgset üüritasu. teisele Poolele käesolevas punktis nimetatud tõendavate dokumentide esitamisega algatanud Poole poolt sihilikult või posti teel. "17.11.17. Üürileandja teatas Üürnikule üüri tõusust 5% alates 17.01.2018 Rentnik ei ole aga nõus üüri tõstmisega, viidates kaupluse kasumlikkusele.

Küsimus 1. Kas sellistel asjaoludel on vaja sõlmida üürilepingule täiendav leping üüri tõstmiseks? Või piisab teatisest ja alates 17.01.2018 üürnikult 5% rohkem?

Küsimus 2. Kui üürnik keeldub sõlmimast lisalepingut ja maksma 5% rohkem üüri, siis kas Üürileandjal on alust võlga kohtu kaudu sisse nõuda?

Vastus

1. Ei, täiendavat lepingut ei ole vaja sõlmida, piisab teatest koos lepingus märgitud tõendavate dokumentide lisamisega.

Selle positsiooni põhjendus on toodud allpool "Sistema Juristi" materjalides .

„Mis viisidel saab üüri suurust määrata

Üürilepingu tingimuste muutmise mehhanism sõltub otseselt lepingus kehtestatud üüri suuruse määramise viisist.

1. Üür määratakse kindlaksmääratud summas.

Sel juhul täpne rahasumma, mille üürnik annab lepinguga kehtestatud tähtaegadel üle liisinguandjale.

Näide kindla vormiga üürilepingu klauslist

“Üürnik kannab igakuiselt, hiljemalt jooksva (tasutud) kuu 5. kuupäevaks üüri 100 000 rubla üürileandja arvele. (sada tuhat rubla), sealhulgas käibemaks ”.

2. Üüri suuruse määramisel kasutatakse lepingus fikseeritud selle arvutamise korda (mehhanismi).

Sel juhul määratakse üür erinevate valemite, koefitsientide, tariifimäärade või muude andmete abil, mis kujutavad endast üüri suuruse määramise mehhanismi.

Näide lepingus üürisumma määramise mehhanismist

“Üürnik kannab igakuiselt, hiljemalt jooksva (tasulise) kuu 5. kuupäevaks üürileandja arvelduskontole üüri, mille määras määratakse 100 $ USA (sada USA dollarit) 1 eest. ruutmeeter aastas rublades Vene Föderatsiooni keskpanga kursi alusel maksepäeval, sealhulgas käibemaks.

Piirangud üüri muutmisel

Üüri suuruse muutmise spetsiifika seoses iga üüri suuruse määramise meetodiga. Sõltumata üüri suuruse määramise korrast tuleks aga kaaluda järgmist. Lepingupoolte kokkuleppel võib see summa mis tahes sagedusega muutuda. Kuid ühepoolselt, üürileandja soovil, võib üürisummat igal juhul muuta mitte rohkem kui üks kord aastas. Sellised õiguslik positsioon sisaldub Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi 17. novembri 2011 resolutsioonis nr 73 "Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku rendilepingu reeglite kohaldamise praktika teatud küsimuste kohta" ( muudetud kujul).*

Põhjendus

Varem võis üürisumma igal juhul muutuda mitte rohkem kui kord aastas. Ehk siis kehtis imperatiivne reegel, et lepingu tähtaeg, millega nähakse ette fikseeritud üürisumma või selle arvutamise kord (mehhanism), pidi jääma aastaringselt muutumatuks ("Ülevaade seotud vaidluste lahendamise praktikast üürile anda"; edaspidi - infokiri nr 66).

Lisaks on mõnel juhul üür lepingus fikseeritud kombineeritult. See tähendab, et üks osa üürist määratakse kindlaks kindla summana ja teine - selle arvutamise viisi kindlaksmääramisel. Sel juhul tuleb meeles pidada, et iga üüriosa muutmisel kehtivad selle tõstmise üldreeglid ning ühe või mõlema osa (fikseeritud summa ja (või) määramise korra) muutmisel. üür) ei tohi toimuda sagedamini kui üks kord aastas, välja arvatud lepingupoolte kokkuleppel. Teisisõnu võib sellist üürilepingu tingimust muuta ka mitte rohkem kui üks kord aastas; sel juhul saate muuta ühena komponendid rent ja mõlemad. Üürileandja ei saa aga ühepoolselt muuta ühe osa üüri fikseeritud suurust ja kuus kuud hiljem teise osa määramise korda muuta.

Praktikas saab üürileandjapoolsest ühepoolsest üürisumma tõstmise keelust sagedamini kui kord aastas mööda hiilida järgmiselt. Üürileandja, kellel on õigus ühepoolselt üüri tõsta, võib pakkuda üürnikule sellise tõstmise väljastamist lisakokkuleppe vormis. See on tingitud asjaolust, et lepingu poolte kokkuleppel võib üüri suurus muutuda mis tahes sagedusega, sealhulgas sagedamini kui üks kord aastas (selline õiguslik seisukoht on sätestatud Eesti Vabariigi täiskogu otsuses). Vene Föderatsiooni kõrgeim vahekohus, 17. november 2011, nr 73 "Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku rendilepingu reeglite praktikas kohaldamise teatud küsimuste kohta" (muudetud kujul)). Seega, kui üürnik on sellise lepingu allkirjastamisega nõus, on üürileandjal võimalik edaspidi üüri ühepoolse tõstmise õigust kasutades uuesti üüri tõsta. Ja vaidluse korral saab üürileandja viidata sellele, et esimesel korral muudeti üüritasu poolte kokkuleppel ehk siis antud juhul piirang ei kehti.

Kuidas üürileandja saab korteriüüri tõsta

Kui üür on väljendatud kindlas summas, siis on selle suuruse suurendamiseks lepingu kehtivuse ajal kolm võimalust.

1. Leppida üürnikuga kokku üüri tõstmises ja vormistada käesolev leping lisalepingu vormis.

Kõrval üldreegelüür, väljendatuna kindla summana, peab jääma muutumatuks kogu üüriperioodi jooksul. Kui seaduses või lepingus ei ole sätestatud teisiti, saab üüri suurust muuta ainult poolte kokkuleppel (). Seega, kui üürnik ei ole üüri tõstmisega nõus, siis üldjuhul üürileandjal ei ole võimalik üürilepingut suurendada.

Tõsi, seadus lubab lepingut ühepoolselt muuta juhul, kui on oluliselt muutunud asjaolud, millest pooled lepingu sõlmimisel lähtusid (). Üürileandjal on aga vähe võimalusi seda võimalust ära kasutada. Asjaolude olulisus vajab veel tõestamist, mis sageli osutub hirmuäratavaks ülesandeks. Lisaks saavad asjaolud reeglina oluliselt muutuda ainult üürniku suhtes. Liisinguandja puhul on asjaolude muutumise olulisust kohtus palju keerulisem tõendada.

Peamine, mida üürileandja lepingut sõlmides ootab, on üüri saamine. Sellest lähtuvalt hakkasid üürileandjad majandusliku ebastabiilsuse perioodil sageli kohtusse pöörduma üürilepingute lõpetamise nõuetega. Oluliste asjaoludena tõid nad välja tol ajal riigis toimunud inflatsiooniprotsessid. Kohtud aga keeldusid selliseid nõudeid üürileandjatele rahuldamast, viidates, et inflatsiooni oluline tõus ei ole asjaolu, millega seadus seostab üürileandja õiguse tekkimist üürilepingut kohtus muuta või lõpetada (edaspidi - resolutsioon nr 1074). /10).

Samas, isegi kui üürnik on üüri tõstmisega nõus, siis selliseks tõstmiseks ainult tema kirjalik nõusolek ja (või) seda nõusolekut kinnitavad toimingud (nt. Raha suuremas suuruses) ei piisa. Selleks peavad pooled allkirjastama üüri muutmise dokumendi (lepingu). Fakt on see, et kinnisvara üürileping sõlmitakse ühe poolte poolt allkirjastatud dokumendi vormistamisega () ja lepingu tingimuste muutmise kokkulepe tuleb koostada samas vormis kui leping ise ().

Kui aga leping ei näe ette võimalust üürileandjal üüri ühepoolselt tõsta ning üürnik ei soovi üüri muutmise lepingu juurde sõlmida täiendavat lepingut, siis ei ole üürileandjal võimalik üürisummat tõsta. renditud vara kasutamise eest tasumisest.

Seetõttu on üürileandja ainus usaldusväärne viis üürisummat ühepoolselt tõsta, kui selline võimalus lepingus otse ette näha.

2. Lepingus sätestada, et alates sellisest ja sellisest kuupäevast (või sellistel ja sellistel tingimustel) on üürileandjal võimalik üüri suurust ühepoolselt, see tähendab ilma üürniku nõusolekuta tõsta. *

Näide üüri ühepoolse tõstmise võimaluse lepingu tingimustest

"Üürileandjal on õigus ühepoolselt muuta üüri suurust mitte sagedamini kui üks kord aastas ilma kohtusse pöördumata, teatades sellest üürnikule kirjalikult ette hiljemalt 30 (kolmkümmend) kalendripäeva."

Samas peaks liisinguandja arvestama, et üürnik ei pruugi nõustuda sellise punkti lisamisega üürilepingusse, kuna see ei ole ilmselgelt üürniku huvides. Sellistel puhkudel võid soovitada liisinguandjal pakkuda oma vastaspoolele üürihinna tõstmise tingimuste pehmemat varianti. Näiteks võib lepingu punkti üürileandjapoolse üüri ühepoolse tõstmise võimaluse kohta täiendada tingimusega, et üüri suurust saab muuta vastavalt inflatsiooniindeksile või mitte rohkem kui teatud summa võrra protsentides. : “... kuid mitte rohkem kui 5 %”. Sel juhul on vastaspoolega lepingu sõlmimise võimalus oluliselt suurem, kuna pooltevahelised suhted muutuvad kindlamaks.

3. Eelregistreerige lepingus, et sellisest ja sellisest kuupäevast tõuseb üür nii palju ilma üürileandja üürniku teavitamiseta.

Näide lepinguklauslist üüri "automaatse" tõstmise kohta ilma üürileandja üürniku teavitamiseta

“Esimesel aastal pärast käesoleva lepingu sõlmimist on üüritasuks määratud 50 000 rubla. Esimese lõpus kalendriaasta Lepingu kehtivuse ajal tõstetakse üüri suurust 70 000 rublani.

Tähelepanu!Üürileandja ühepoolse üüri tõstmise õiguse tingimus peab olema sõnastatud võimalikult selgelt ja üksikasjalikult.

Oletame, et lepingus on pooled märkinud, et osapooled võivad edaspidi üüri suurust üle vaadata. Näiteks: "Üüri võib üle vaadata ametliku inflatsioonimäära alusel, kuid mitte sagedamini kui kord aastas." See tähendab, et pooled peavad sellises läbivaatamises eelnevalt kokku leppima ja vormistama selle täiendava kokkuleppega. Iseenesest ei tähenda üürilepingusse tingimuse lisamine, mis näeb ette, et üüri saab poolte kokkuleppel muuta mitte rohkem kui üks kord aastas teatud asjaolude (inflatsioon vms) tõttu, seda, et üürilepingu pooled. leping võttis endale kohustuse sõlmida edaspidi selles osas lepingu muutmise kokkulepe ().

Juhtumiuuring: kohus jättis üürileandja nõude võlgade sissenõudmiseks rahuldamata, väites, et üüri tõstmises kokku ei lepitud

Üürileandja pöördus kohtusse, et üürivõlg üürnikult sisse nõuda. Juhtumi asjaoludest tulenevalt on üürileandja ja üürniku vahel sõlmitud üürileping, mille p 3.1 kohaselt määratakse üüri suurus kindlaksmääratud summas lähtudes hindaja aktist. Üürilepingu p 3.4 kohaselt võis vara kasutamise eest makstava tasu suurust üürileandja vaieldamatult ja ühepoolselt üle vaadata, kuid mitte sagedamini kui üks kord aastas. Lepingu p 5.1 kohaselt oli lepingutingimuste muutmine poolte kokkuleppel lubatud ning tehtud täiendused ja muudatused tuli osapooltel läbi vaadata ja vormistada ühe kuu jooksul. täiendavad kokkulepped.

Üürileandja teavitas üürnikku üüri tõstmisest kirja teel, lisades sellele uue hindaja akti, kuid üürnik jätkas üüri maksmist samas summas, mitte nõustudes üüri tõstmisega ja pidades seda ise õigusvastaseks.

Nagu kohus märkis, tuleneb üürilepingust, et vastaspooled, olles kokku leppinud üürisumma ühepoolse muutmise võimaluses, ei näinud ette nende muudatuste registreerimise korda. Lepingus määravad pooled kindlaks üürisumma, mis määratakse kindlaks konkreetse hindaja akti alusel, kusjuures teise hindaja akti esitamist ei nimetata üürisumma ühepoolse muutmise aluseks. Seega, saates kostjale teate lepingujärgsete maksete suuruse muutumise kohta, muutis üürileandja iseseisvalt üüri arvestamise korda.

Tuginedes lepingu punktide 5.1 ja 3.4 tõlgendusele jõudis kohus järeldusele, et lepingu poolte tegelik tahe oli suunatud vajadusele sõlmida täiendav leping üüri suuruse muutmiseks. Olles tuvastanud, et poolte vahel ei saavutatud kokkulepet üüri suuruse muutmiseks seaduses ettenähtud korras ja kostja on muutmisele vastu, luges kohus hageja nõude põhjendamatuks ja jättis ta nõude rahuldamiseks rahuldamata ().

Antud juhul asus kohus liisinguandja poolele peamiselt järgmistel põhjustel:

kehtestanud lepingus üürileandja õiguse üüri suurust ühepoolselt muuta, ei näinud pooled ette selle õiguse teostamise mehhanismi;
lepingus oli kirjas, et kõik lepingu muudatused vormistatakse lisakokkulepetega ehk teisisõnu on muudatused võimalikud ainult poolte kokkuleppel.

Seega, et üürileandjal oleks ühepoolselt tagatud õigus üüri tõstmisele, tuleb lepingus ette näha järgmine.

1. Millistel juhtudel on selline üüri muutmine võimalik (näiteks aasta pärast vastuvõtuakti allkirjastamist aastase inflatsioonimääraga 7% või rohkem).

2. Üürileandja üüri tõstmise õiguse kasutamise kord (näiteks saadab üürileandja üürnikule teatise, mis sisaldab infot üüri tõstmise kohta ja millises summas).

3. Üürniku sellest teavitamise kord (näiteks tähitud kirjaga koos kviitungiteatisega või isiklikult üürniku töötajale, allkirjastatuna üürniku kontoris).

4. Millisest hetkest loetakse üüri seisukord muudetuks (näiteks kuu möödumisel üürniku teate kättesaamisest) * ".

Professionaalne võrdlussüsteem juristidele, kust leiate vastuse igale, isegi kõige raskemale küsimusele.

Üürileping (sh. Sõiduk) hõlmab tavaliselt pikaajalist suhet. Samas on liisinguandja huvitatud sellest, et see leping tooks talle kasu, mida ta tehingu tegemise ajal ootas. Selleks peab üürileandjal olema võimalik turuhindade muutumise järel üürisummat tõsta. Endale sellise võimaluse tagamiseks tuleb arvestada piirangutega, mis on seaduses kehtestatud.

Piirangud üüri muutmisel

Olenemata sellest üüri suuruse määramise kord on vaja arvestada järgmisega.

1. Lepingujärgse üüri määramise viisi saab muuta ainult seadusega või poolte kokkuleppel. Kui leping näeb ette üürileandja õiguse üüri suurust ühepoolselt muuta, siis ei anna see ka üürileandjale õigust muuta selle makse suuruse määramise viisi. Näiteks kui lepingus on üür fikseeritud kindlas suuruses, siis ei ole üürileandjal õigust ühepoolselt muuta üüri määramise viisi ning fikseeritud summa asemel kehtestada üürimaksete suuruse arvutamise korda. See õiguslik seisukoht on sätestatud Volga rajooni FAS-i 29. oktoobri 2009. a otsuses asjas nr A72-6461 / 2008.

2. Üüri suurus võib lepingupoolte kokkuleppel muutuda mis tahes sagedusega. Kuid ühepoolselt, üürileandja algatusel, võib üüri suurust igal juhul muuta mitte rohkem kui kord aastas. See õiguslik seisukoht sisaldub Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi 17. novembri 2011. aasta resolutsiooni nr 73 "Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku reeglite kohaldamise praktika teatud küsimuste kohta" lõikes 21. rendilepingu kohta" (muudetud Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi 25. jaanuari 2013. aasta resolutsiooniga nr 13) ...

Varem võis üürisumma igal juhul muutuda mitte rohkem kui kord aastas. Ehk siis kehtis imperatiivne reegel, et lepingutingimus, mis näeb ette fikseeritud üürisumma või selle arvutamise korra (mehhanismi), peab jääma aastaringselt muutumatuks (p 11). infokiri Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu Presiidiumi 11. jaanuari 2002. a nr 66 "Üüriga seotud vaidluste lahendamise praktika ülevaade"; edasi - infokiri nr 66; Moskva rajooni föderaalse monopolivastase teenistuse 12. aprilli 2012. a resolutsioon asjas nr A40-13163 / 10-3-93).

Kuid Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi 17. novembri 2011 resolutsiooni nr 73 punktis 21 "Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku üürilepingu reeglite kohaldamise praktika teatud küsimuste kohta leping" (muudetud Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi resolutsiooniga nr. selle õiguslik seisukoht see küsimus, tagades üüri muutmise võimaluse poolte kokkuleppel mis tahes sagedusega (sh sagedamini kui üks kord aastas).

Sel põhjusel kehtivad üürileandja algatusel ühepoolse üüri muutmise reeglid vaid nendele üürilepingutele, mis on sõlmitud tähtajaga üle ühe aasta või tähtaega määramata. Tõepoolest, kui üürilepingu tingimus peab püsima muutumatuna aastaringselt, siis ei saa üürisumma muutmise tingimused kehtida nendele lepingutele, mille kehtivusaeg ei ületa ühte aastat. Kohtupraktika järgib ka õiguslikku seisukohta, et üürileandjal ei ole ühepoolselt õigust üürisummat muuta alla aastaks sõlmitud lepingu kehtivusajal (Moskva rajooni föderaalse monopolivastase talituse 22. detsembri otsus , 2010 asjas nr A40-13173 / 10 -11-43).

Nõuanne: Praktikas saab üürileandjapoolsest ühepoolsest üürisumma tõstmise keelust sagedamini kui kord aastas mööda hiilida järgmiselt. Üürileandja, kellel on õigus ühepoolselt üüri tõsta, võib pakkuda üürnikule sellise tõstmise väljastamist lisakokkuleppe vormis. Selle põhjuseks on asjaolu, et lepingu poolte kokkuleppel võib üüri suurus muutuda mis tahes sagedusega, sealhulgas sagedamini kui üks kord aastas (see õiguslik seisukoht on sätestatud täiskogu otsuse punktis 21 Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu 17. novembri 2011. aasta otsus nr 73 "Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku rendilepingu reeglite üksikisiku praktika kohta" (muudetud Vene Föderatsiooni täiskogu otsusega Vene Föderatsiooni kõrgeim vahekohus 25. jaanuarist 2013 nr 13)). Seega, kui üürnik on sellise lepingu allkirjastamisega nõus, on üürileandjal võimalik edaspidi üüri ühepoolse tõstmise õigust kasutades uuesti üüri tõsta. Ja vaidluse korral saab üürileandja viidata sellele, et esimesel korral muudeti üüritasu poolte kokkuleppel ehk siis antud juhul piirang ei kehti.

Tähelepanu!Isegi kui leping näeb ette üürileandja õiguse ühepoolselt üüri tõsta, ei ole see õigus siiski piiramatu.

Fakt on see, et kui üürileandja tõstab üüri mitte proportsionaalselt sama piirkonna sama piirkonna kinnisvara keskmiste turumäärade muutusega vastaval perioodil, vaid oluliselt kõrgemalt, siis vahekohus võivad üürileandja tegevuses näha üüri tõstmise õiguse kuritarvitamist. Sel juhul keeldub vahekohus Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 10 lõike 2 alusel üürileandjalt üüri sisse nõudmast osas, mis ületab turu keskmisi intressimäärasid. See õiguslik seisukoht on sätestatud Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi 17. novembri 2011. aasta resolutsiooni nr 73 "Venemaa tsiviilseadustiku reeglite kohaldamise praktika teatud küsimuste kohta" punktis 21. Föderatsioon rendilepingu alusel."

See tähendab, et üürileandja peab üüri ühepoolsel tõstmisel lähtuma sama piirkonna sarnaste kinnistute turu keskmistest üürihindadest. See reegel ei kohusta üürileandjat tõstma üüri rangelt olemasoleva piires rendihinnad... Kuid see tähendab, et isegi kui üürileandja tõstab üüri üle nende keskmiste turumäärade, peaks ületamine olema mõistlik. Näiteks kui üürileandja ületab lepingu alusel üüri tõstmisel keskmist turumäära 5 protsendi võrra, siis on vahekohtu sellise tõusu vaidlustamise võimalus väike. Kui üürileandja ületab keskmisi üürimäärasid 50 protsenti või rohkem, on risk piisavalt suur, et vahekohus näeb selles õiguse kuritarvitamist.

Kuidas üürileandja saab korteriüüri tõsta

Kui üür on väljendatud kindlas summas, siis on selle suuruse suurendamiseks lepingu kehtivuse ajal kolm võimalust.

1. Leppige üürnikuga kokku üüri tõstmises ja tehke käesolev kokkulepe kirjalikult.

Üldreeglina peaks korteriüür jääma samaks kogu üüriperioodi jooksul. Kui seaduses või lepingus ei ole sätestatud teisiti, saab üüri suurust muuta ainult poolte kokkuleppel (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 614 punkt 3). Seega, kui üürnik ei ole üüri tõstmisega nõus, siis üldjuhul üürileandjal ei ole võimalik üürilepingut suurendada.

Tõsi, seadus lubab lepingut ühepoolselt muuta juhul, kui oluliselt muutuvad asjaolud, millest pooled lepingu sõlmimisel lähtusid (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 451). Üürileandjal on aga vähe võimalusi seda võimalust ära kasutada. Asjaolude olulisus vajab veel tõestamist, mis sageli osutub hirmuäratavaks ülesandeks. Lisaks saavad asjaolud reeglina oluliselt muutuda ainult üürniku suhtes. Liisinguandja puhul on asjaolude muutumise olulisust kohtus palju keerulisem tõendada.

Tähelepanu! Kohtud ei tunnista globaalseid sündmusi maailmamajanduses olude oluliseks muutuseks.

Enamasti keelduvad kohtud lepingute lõpetamise nõudeid täitmast, kuna kaebaja viidatud asjaolude muutumine ei ole Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 451 tähenduses oluline.

Seega ei pea kohtud asjaolude oluliseks muutumiseks:

kehtestatud kriisiolukord riigi majanduse finantssektoris (Uurali ringkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 24. augusti 2009. a resolutsioon nr F09-6069 / 09-C6 asjas nr A50-476 / 2009);

välisvaluuta kursi oluline muutus rubla suhtes (Moskva rajooni föderaalse monopolivastase teenistuse 2. juuli 2009. a resolutsioon nr КГ-А41 / 4517-09 asjas nr А41-3439 / 09);

rentniku majandusliku huvi kaotus rendilepingu vastu majanduskriisi tõttu (Moskva Rajooni Föderaalse Monopolivastase Talituse 15. septembri 2010. a resolutsioon nr KG-A40 / 10258-10 asjas nr A40-132497 / 09- 3-1012);

üürihinna tõus inflatsiooni tagajärjel (Volga oblasti FAS 7. septembri 2010. a resolutsioon asjas nr A12-4264 / 2009).

Suhe kellega valitsusorganid Liisinguandja rahalise olukorra halvenemine ja muud sarnased asjaolud ei ole samuti olulised Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 451 tähenduses. Sellest tulenevalt ei ole ka rendileandjal mõtet sellistele asjaoludele viidata.

Praktiline näide: kohus kassatsioonijuhtum tõi välja, et üürileandja maksukoormuse tõus ei saa olla aluseks üüri tõstmisel

Hageja (üürileandja) pöördus vahekohtusse nõuetega kostjale (üürnikule) poolte vahel sõlmitud üürilepingute alusel täiendavate lepingute sõlmimiseks üüri tõstmiseks.

Esimese astme kohus jättis hagi rahuldamata.

Hageja palus kassatsioonkaebuses tühistada kohtutoimingud normide väära kohaldamise tõttu materiaalõigus ja nõue rahuldada.

Hageja ja kostja on sõlminud neli sõidukite rendilepingut.

Lepingu järgi oli rendileandjal õigus tõsta üüri vastavalt tema kui sõiduki omaniku kulutuste suurenemisele.

Samuti oli lepingus kirjas, et "üüritasu võib lepingu kehtivuse ajal üürileandja mõistlikult ülespoole muuta mitte rohkem kui üks kord aastas."

Seoses hagejale varamaksusoodustuse andmisest keeldumisega teavitas ta kostjat kirjalikult kõigi lepingute alusel üürisumma suurenemisest alates järgmisest kalendriaastast kinnisvaramaksu summa võrra ning saatis ka vastavad lisakokkulepped. kostjale allakirjutamiseks.

Üürnik keeldus lisalepinguid sõlmimast, mistõttu pöördus üürileandja kohtusse.

Kui pooled ei ole oluliselt muutunud asjaoludega kokkuleppele viimises saavutanud, võib kohus huvitatud poole taotlusel kokkulepet muuta, kui üheaegselt on täidetud järgmised tingimused:

lepingu sõlmimise ajal lähtusid pooled asjaolust, et sellist asjaolude muutumist ei toimu;

asjaolude muutumise põhjustasid põhjused, mida huvitatud isik ei saanud pärast nende ilmnemist ületada sellise hoolsusega ja diskreetsusega, mida temalt lepingu olemus ja käibetingimused nõuavad;

lepingu täitmine ilma selle tingimusi muutmata rikuks poolte lepingujärgset varaliste huvide tasakaalu ja tooks huvitatud isikule kaasa sellise kahju, et ta kaotaks suures osas selle, millele tal oli õigus lepingu sõlmimisel arvestada;

äritavast ega lepingu sisust ei tulene, et asjaolude muutumise riski kannab huvitatud pool.

Samas ei võimalda vähemalt ühe loetletud tingimuse puudumine kohtul sõlmitud lepingut muuta.

Sellised eeskirjad on sätestatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 451 lõikes 2.

Vastava aasta eest laekumata kinnisvaramaksu tasumisest vabastamine ei kuulu aga asjaolude hulka, mille tekkimist ei saanud ette näha. Üürileandja pakutud üüri muutmine ei olnud tingitud objektiivsetest põhjustest, mis ei saanud olla lepingute sõlmimisel osapooltele teada.

Eeltoodu alusel jättis kassatsioonikohus vaidlustatud kohtuaktid muutmata ning kassatsioonkaebus- rahulolematu (Lääne-Siberi ringkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 19. jaanuari 2012. a resolutsioon asjas nr A70-3657 / 2011).

Kui üürileandja on üüri tõstmisega nõus, siis piisab selliseks tõstmiseks tema kirjalikust nõusolekust ja (või) nõusolekut kinnitavatest toimingutest (näiteks suurema rahasumma tegemisest).

Praktiline näide: kassatsioonikohus tõi välja üürniku argumentide põhjendamatuse üüri muutmises kokkuleppele mitte jõudmise kohta, kuna üürniku nõusolek üüri tõstmiseks väljendus nii isiklikus kirjavahetuses kui ka muudetud summas üürimaksete tegemises.

Hageja pöördus vahekohtusse nõudega kostja vastu kahe mootorsõidukite rendilepingu alusel üürivõla sissenõudmiseks.

Esimese astme kohus rahuldas hagi täies ulatuses.

Kohus apellatsiooniinstants jättis otsuse muutmata.

Kostja kaebas kohtutoimingud kassatsioonikohtusse ja märkis, et hageja tõstis kostjale laekunud üüri eest üüri. mootorsõidukidühepoolselt, kuna kostja ei andnud oma nõusolekut üüri tõstmiseks.

Kassatsioonikohus märkis järgmist.

Sõiduki liisingulepingud nägid ette liisinguandja õiguse inflatsiooni korral vara kasutustasu üle vaadata.

Üürileandja teatas üürnikule kirja teel kahe üürilepingu üüri tõusust. Kostja saatis vastuseks üürileandjale kirja, milles nõustus üüri ümberarvutamisega ja palus hagejal aasta lõpuks sõidukite kasutamise üüri enam mitte tõsta.

Asja materjalidest nähtub, et liisinguandja väljastas liisinguvõtjale sõidukite rendi eest arved uue tasusummaga vara kasutamise eest ning kostja tasus need arved võimaluste piires, ilma et oleks vastuväiteid summale. üür.

Seega jõudsid vaidluse pooled sõidukiliisingulepingute alusel kokkuleppele üürisumma suurendamises.

Eeltoodu alusel jättis kassatsioonikohus vaidlustatud kohtuaktid muutmata ja kassatsioonkaebuse rahuldamata (Lääne ringkonna FAS 17. juuni 2003. a resolutsioon asjas nr A44-2381 / 02 -C5).

Õiguslik seisukoht üürisumma muutmise võimalikkuse kohta järelduslike hagide abil põhineb Vene Föderatsiooni Ülem Vahekohtu Presiidiumi 5. mai 1997. aasta teabekirja nr 14 „Ühendlike meetmete läbivaatamine. lepingute sõlmimise, muutmise ja lõpetamisega seotud vaidluste lahendamise praktika. Asjatute vaidluste vältimiseks on siiski soovitav kõik lepingutingimuste muudatused vormistada kirjalikult, allkirjastades lisalepingu.

Kui aga leping ei näe ette võimalust üürileandjal üüri ühepoolselt tõsta ja üürnik seda ei soovi, siis ei ole üürileandjal võimalik liisingu kasutamise eest makstavat tasu suurendada. vara.

Seetõttu on üürileandja ainus usaldusväärne viis üürisummat ühepoolselt tõsta, kui selline võimalus lepingus otse ette näha.

2. Lepingus sätestada, et sellisest ja sellisest kuupäevast (või sellistel ja sellistel tingimustel) on üürileandjal võimalik üürisummat ühepoolselt, see tähendab ilma üürniku nõusolekuta tõsta.

Näide üüri ühepoolse tõstmise võimaluse lepingu tingimustest

Samas peaks liisinguandja arvestama, et üürnik ei pruugi nõustuda sellise punkti lisamisega üürilepingusse, kuna see ei ole ilmselgelt üürniku huvides. Sellistel puhkudel võid soovitada liisinguandjal pakkuda oma vastaspoolele üürihinna tõstmise tingimuste pehmemat varianti. Näiteks võib lepingu punkti üürileandja ühepoolse üüri tõstmise võimaluse kohta täiendada tingimusega, et üüri suurust saab muuta mitte rohkem kui teatud summa võrra protsentides: "... kuid mitte rohkem kui 5%. Sel juhul on vastaspoolega lepingu sõlmimise võimalus oluliselt suurem, kuna pooltevahelised suhted muutuvad kindlamaks.

3. Lepingus ette näha, et sellisest ja sellisest kuupäevast tõuseb üür nii palju ilma üürniku üürileandja teavitamata.

Näide lepinguklauslist üüri "automaatse" tõstmise kohta ilma üürileandja üürniku teavitamiseta

“Esimesel aastal pärast käesoleva lepingu sõlmimist on üüritasuks määratud 50 000 rubla. Lepingu esimese kalendriaasta lõpus tõstetakse üürisumma 70 000 rublani.

Tähelepanu! Üürileandja ühepoolse üüri tõstmise õiguse tingimus peab olema sõnastatud võimalikult selgelt ja üksikasjalikult.

Oletame, et lepingus on pooled märkinud, et osapooled võivad edaspidi üüri suurust üle vaadata. Näiteks: "Üüri võib üle vaadata ametliku inflatsioonimäära alusel, kuid mitte sagedamini kui kord aastas." See tähendab, et pooled peavad sellises läbivaatamises eelnevalt kokku leppima ja vormistama selle täiendava kokkuleppega. Iseenesest ei tähenda üürilepingusse tingimuse lisamine, mis näeb ette, et üüri saab poolte kokkuleppel muuta mitte sagedamini kui üks kord aastas teatud asjaolude (inflatsioon vms) tõttu, seda, et üürilepingu pooled. leping võttis endale kohustuse sõlmida edaspidi selles osas lepingu muutmise kokkulepe (resolutsioon nr 1074/10).

Praktiline näide: kohus jättis üürileandja nõude võlgade sissenõudmiseks rahuldamata, märkides, et üüri tõstmise korraldus ei ole kokku lepitud

Üürileandja pöördus kohtusse, et üürivõlg üürnikult sisse nõuda. Juhtumi asjaoludest tulenevalt on üürileandja ja üürniku vahel sõlmitud üürileping, mille kohaselt määratakse üüri suurus kindlaksmääratud summas, lähtudes hindaja aktist. Üürilepingu p 3.4 kohaselt võis vara kasutamise eest makstava tasu suurust üürileandja vaieldamatult ja ühepoolselt üle vaadata, kuid mitte sagedamini kui üks kord aastas. Lepingu p 5.1 kohaselt oli lepingutingimuste muutmine poolte kokkuleppel lubatud ning tehtud täiendused ja muudatused tuli osapooltel läbi vaadata kuu aja jooksul ning vormistada lisalepingutega.

Lepingu tingimuste tõlgendamise põhjal järeldas kohus, et lepingu poolte tegelik tahe oli suunatud vajadusele sõlmida täiendav leping üüri suuruse muutmiseks. Olles tuvastanud, et poolte vahel ei saavutatud kokkulepet üüri suuruse muutmiseks seaduses ettenähtud viisil ning kostja on muutmisele vastu, luges kohus hageja nõude põhjendamatuks ja jättis tema nõuet rahuldamata. FAS Kaug-Ida ringkond 02.08.2010 nr F03-5292 / 2010 asjas nr A59-6902 / 2009). Vaatamata sellele, et selline õiguslik seisukoht väljendus seoses kinnisvara üürimisega, kehtivad samad reeglid ka sõidukite rentimisel.

Antud juhul asus kohus liisinguandja poolele peamiselt järgmistel põhjustel:

kehtestanud lepingus üürileandja õiguse üüri suurust ühepoolselt muuta, ei näinud pooled ette selle õiguse teostamise mehhanismi;

lepingus oli kirjas, et kõik lepingu muudatused vormistatakse lisakokkulepetega ehk teisisõnu on muudatused võimalikud ainult poolte kokkuleppel.

r />

Sel põhjusel peab üürileandja maksma Erilist tähelepanuüüri ühepoolse tõstmise kokkuleppe tingimusel. See aitab vältida tarbetuid vaidlusi ja nende tekkimisel veenda kohut oma õigusliku seisukoha kehtivuses.

Sellega seoses tuleb üürileandjal ühepoolselt üüri tõstmise õiguse tagamiseks lepingus ette näha järgmine.

1. Millistel juhtudel on selline üüri muutmine võimalik (näiteks aasta pärast lepingu sõlmimist aastase inflatsioonimääraga 7% või rohkem).

2. Üürileandja üüri tõstmise õiguse kasutamise kord (näiteks saadab üürileandja üürnikule teatise, mis sisaldab infot üüri tõstmise kohta ja millises summas).

3. Üürniku sellest teavitamise kord (näiteks tähitud kirjaga koos kviitungiteatisega või isiklikult üürniku töötajale, allkirjastatuna üürniku kontoris).

4. Millisest hetkest loetakse üüri seisukord muudetuks (näiteks kuu möödumisel üürniku teate kättesaamisest).

Kuidas saab üürileandja üürisummat tõsta, kui lepinguga on kehtestatud selle suuruse määramise mehhanism

Kui lepingus on kehtestatud üüri määramise mehhanism (kord), siis üürileandja peab arvestama, et lepingus kehtestatud selle arvutamise korra kohaselt määratud erinev üürisumma ei viita üüritingimuste muutumisele. üürileping, kui mehhanism ise jääb üüri määratlus muutumatuks. Näiteks kui jaanuaris 1000 USA dollari suuruse kuuüüri korral oli dollari kurss madalam kui veebruaris ja seetõttu osutus veebruari üüri kogusumma rublades suuremaks, siis see ei näita lepinguga kehtestatud summa suurendamine üüri suuruse ja lepingu vastava tähtaja muutmise kohta, kuna üüri arvutamise mehhanism (1 tuhat USA dollarit Vene Föderatsiooni keskpanga vahetuskursi alusel päeval maksest) jääb muutumatuks.

Nõuanne: Üüri määramisel rublades välisvaluuta kursi alusel saab liisinguandja valida, millises valuutas määratakse liisingumaksete lõppsumma. Kui liisinguandja valitud välisvaluuta kurss liisinguperioodi jooksul tõuseb, siis on see iseenesest võimeline tagama üürimaksete summa suurenemise ja seda ilma lepingutingimuste muutmiseta.

Üüri määramise korda (näiteks kui üürileandja soovib, et üüri määratakse mitte 100 dollari alusel ruutmeetri kohta, vaid 120 dollari alusel) saab üürileandja samal viisil muuta. nagu kindla summana määratud üüri suurust suurendades.