Üürimäära muutus. Üürisumma muutus

Üürilepingut sõlmides pööravad mõlemad pooled traditsiooniliselt suurt tähelepanu makse suuruse ja selle tegemise korra määramisele. Kus inflatsioonimääral põhineva indekseerimise klausel ei ole alati üksikasjalikult välja toodud.

Üksikasjad selle kohta, mis see on, ja kirjutati varem. Nüüd mõtleme selle välja mis on üürnikule ja üürileandjale parim määrama üürilepingus ette indekseerimismehhanismi.

Praktika näitab seda mõlema poole huvid on otseselt vastandlikud:

1. Liisinguandjale on kasulik makset regulaarselt tõsta, lähtudes olukorrast majanduses.
2. Üürnikul on eelistatav fikseerida maksete summa pikaks ajaks või omada selget ettekujutust raamistikust, mille raames on võimalik edaspidi ruumide üürikulusid tõsta.

Seetõttu on võimalikud järgmised valikud:

1. Üürimäära muutumatus ja selle kohandamine ainult mõlema poole täiendaval kokkuleppel;
2. Üüri vahetusüürileandja sisse ühepoolseltüürnikule teatades.

Esimene variant ei ole üürileandjale kasulik, vaid toob endaga kaasa ka üürniku jaoks riski, et üüriperioodi lõppedes võidakse üüritud pind üle anda teisele üürnikule.

Teine variant paindlikum ja suudab arvestada mõlema lepingupoole huve. Seetõttu kaalume seda.

Kuidas indekseerimine toimub?

Arvutuste järjekorra võib lepingus ette näha kasutades valemeid, koefitsiente, tariife või muid andmeid, milles mõlemad pooled kokku lepivad.

Muideks, reguleerivad dokumendid Venemaa Föderatsioon mõnel juhul on see ette nähtud kohustuslik tellimus indekseerimine. Näiteks riigi omandis oleva maa rentimisel või omavalitsused ametiasutused.

Niisiis, vastavalt Venemaa valitsuse 16. juuli 2009. a määrusele nr 582 rendilepingu sõlmimisel maatükküüri iga-aastaselt, kuid mitte varem kui aasta pärast üürilepingu sõlmimist, muudab üürileandja ühepoolselt inflatsioonimäära võrra.

Ja kui kinnisvara välja üüritakse kaubanduslik organisatsioon? Siis üürilepingus võib täpsustada üüri arvutamise valemit.

Valemi koostamisel kasutada võib mis tahes näitajaid, mis vastavad pooltevahelise suhte eripärale, näiteks:

• poolte määratud fikseeritud väärtused (rublades, tükkides, kilogrammides);
• ametiasutuste kehtestatud määrad ja koefitsiendid (saab määrata lepingus viitena vastavale normatiivaktile);
• inflatsiooninäitajad (üldised, valdkondlikud, piirkondlikud);
• mitu fikseeritud väärtust, millest igaüks rakendub lepingus märgitud asjaolude ilmnemisel.

Siin on näide indekseerimislepingu klauslist:

"Üür määratakse korrutades baasosa, mis on _______ (summa on näidatud numbrite ja sõnadega) rubla, tarbijahinnaindeksiga, mis on kehtestatud vastavalt Vene Föderatsiooni riikliku statistikakomitee resolutsioonile nr 23. kuupäevaga 25. märts 2002, kehtis maksmise ajal."

Üüri arvestamise valemi juurde võib lisada näitajaid, mille väärtus perioodiliselt muutub. See võib olla vahetuskurss, Venemaa Panga refinantseerimismäär.

Kui pooled on tasu suuruses nii kokku leppinud, saab seda lepingu kehtivusaja jooksul mitu korda muuta. Mõnel juhul võib üürisumma igal maksekuupäeval olla erinev.

Sellise kokkuleppe korral tähendab üürisumma tegelik muutumine seda, et pooled täidavad selle arvutamise korra tingimused, mitte ei muuda lepingu tingimusi. Seetõttu ei ole käesoleval juhul kohaldatav artikli 614 reegel, mis keelab tasu suurust muuta rohkem kui üks kord aastas.

Tuletame meelde, et eespool nimetatud artikkel 614 Tsiviilkoodeks Vene Föderatsioonist teatab:

Üüri suurust võib poolte kokkuleppel tähtaja jooksul muuta, kui lepingust ei tulene teisiti, lepinguga ette nähtud, kuid mitte sagedamini kui kord aastas.

Makse suuruse muutust EI saa kehtetuks tunnistada, kuna lepingu tingimused ei muutu, muutub vaid maksete arvutamisel kasutatud näitaja (inflatsioon).

Üürnik ei saa keelduda uue üüri maksmisest ka siis, kui tegelik üürimuutus toimus sagedamini kui kord aastas.

Samas tuleb meeles pidada, et arvutusvalemi enda muutmiseks (näiteks mõned näitajad sellest välja jätta ja teised kaasata) tuleb sõlmida täiendav leping. Tema äraolekul ei ole üürileandjal õigust nõuda üürnikult üüri tasumist uues summas.

Kohtupraktikas on märgitud, et praeguses majanduskriisis, pidevas hinnamuutuses ja valuutainflatsioonis tasub eelistada lepinguid, kus on eelnevalt ette nähtud võimalus inflatsiooni arvestades tasu suurust muuta. Sel juhul vaidlusi ja erimeelsusi üürihinna osas ei teki. Summa arvutatakse automaatselt vastavalt lepingus ettenähtud mehhanismile.

Kas peaksin sõlmima täiendava lepingu?

Üüripindade üüri muutmine fikseeritud summas on võimalik ainult poolte kokkuleppel ka juhul, kui riigis on täheldatud inflatsiooni. Üürnikul on õigus sellisest suurendamisest keelduda, kui see ei ole esialgses üürilepingus kirjas. Kui probleemset küsimust ei lahendata, läheb vaidlus kohtusse.

Üürileandjad pakuvad sageli täiendava lepingu sõlmimist. Kuid üürnikul tasub meeles pidada, et selline kokkulepe võib anda ruumi omanikule õiguse üüritasu ühepoolselt muuta.

Olge ettevaatlik ametlikud dokumendid ja konsulteerige spetsialistiga!

Lisaks vaadake kiiret videot üürimaksete indekseerimise kohta:

Olles probleemi kaalunud, jõudsime järgmisele järeldusele:
Üüri suurus, samuti selle muutmise kord määratakse üürilepingus poolte kokkuleppel. Ainus seaduses sätestatud piirang puudutab üürisumma muudatuste ajastust, mida tuleks teha mitte sagedamini kui kord aastas.

Valmistatud vastus:
Õigusnõustamisteenistuse GARANT ekspert
Karasevitš Ljubov

Vastuse kvaliteedikontroll:
Õigusnõustamisteenuse GARANT arvustaja
Aleksandrov Aleksei

Materjal on koostatud Õigusnõustamise teenuse raames antud individuaalse kirjaliku konsultatsiooni alusel.

Artikli lõikes 3 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 614 sätestab: kui lepingus ei ole sätestatud teisiti, võib üürisummat poolte kokkuleppel muuta lepingus ettenähtud aja jooksul, kuid mitte sagedamini kui üks kord aastas. Järelikult üürileandja õigus ühepoolne muutus(tõus) üür tuleb fikseerida lepingus endas.

Kui üürileping sisaldab viidet üüri ühepoolsele muutmisele, on üürileandjal õigus seda ilma üürniku nõusolekuta tõsta, arvestades üürilepingus fikseeritud üüri muutmise mehhanismi (näiteks üürilepingust ette teatades). üürnik üürisumma eelseisvast tõusust üks kuu enne muudatuse kuupäeva, tõus konkreetse hindaja aruande alusel üüritava kinnisvara turuväärtuse kohta või seoses inflatsiooniindeksi muutumisega).

Kui üürilepingus ei ole sätestatud üüri ühepoolsete muutmise korda, eeldab Volgo-Vjatka Okrugi FAS, et selle tõstmine vormistatakse täiendava lepinguga.

Põhineb Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 452 kohaselt sõlmitakse lepingu tingimuste muutmise kokkulepe samas vormis kui leping ise.

Üürileping Kinnisvara pikemaks perioodiks kui üks aasta kuulub riiklikule registreerimisele, tuleb riiklikult registreerida ka üüri muutmise täiendav kokkulepe. Registreerimata leping ei vasta kehtivale seadusandlusele, mis tähendab, et see ei ole aluseks uute määradega üüri tasumiseks. Sarnased järeldused tehti Uurali ringkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 16. jaanuari 2007 ja 09. jaanuari 2007 resolutsioonides nr F03-A51 / 06-1 / 5119, Kaug-Ida ringkond kuupäevaga 06.02.2007 ja 30.01.2007 nr F03-A51 / 06-1 / 5592.

Loetletud üüri muutmise reeglid ei kehti juhtudel, kui lepingus sätestatud selle arvutamise mehhanism näeb ette suuruse suurendamise sõltuvalt teatud asjaoludest, eelkõige alampalga muutumisest või kehtivad õigusaktid(näiteks seoses üürimäära suuruse muutmise otsuse vastuvõtmisega linnapea poolt). Seejärel üürniku nõusolek üüri tõstmiseks ja sissekirjutus lisaleping pole nõutud.

Kas üürileandjal on õigus üüri tõsta?

Tere.Üürisin ruumid üheks aastaks sõlmisime üürileandjatega lepingu.Nüüd on möödas 4 kuud, tuleb minu juurde ja tõstab üüri.Kas tal on õigus üüri tõsta?

Juristide vastused (2)

Üüri muutmine tuleb sätestada üürilepingus. Kui üür on fikseeritud terveks aastaks ja seda muuta ei saa, siis üürileandjal ei ole õigust üüri tõsta.

Ja edasi. Kirjutate, et üürileping sõlmiti üheks aastaks. kas riiklik registreerimine lepingust? Kui ei, siis antud juhul sinu üürilepingut ei ole juriidilist jõudu, see tähendab, et seda lihtsalt ei sõlmita teie ja teie üürileandja vahel. Võib-olla teab majaomanik seda peenust ja kasutab seda. Ja kui nii, siis teie maksmisest keeldumise korral palub ta teil lihtsalt hõivatud ala vabastada.

1. Üürnik on kohustatud tasuma vara kasutamise eest tasu (üüri) õigeaegselt. Üüri tegemise kord, tingimused ja tähtajad määratakse üürilepinguga. Juhul, kui neid lepinguga ei määrata, loetakse, et on kehtestatud kord, tingimused ja tingimused, mida tavaliselt kohaldatakse sarnase vara rentimisel võrreldavatel asjaoludel. 2. Üür määratakse kogu üüritavale varale tervikuna või igale selle eraldi komponendid vormis: 1) fikseeritud summas, perioodiliselt või korraga tehtavate maksetena; 2) renditud vara kasutamise tulemusena saadud toodete, puuviljade või tulu kehtestatud osakaal; 3) teatud teenuste osutamine üürniku poolt; 4) üürniku poolt lepingus sätestatud asja üürileandjale omandisse või rendile andmine; 5) üürnikule lepingus sätestatud renditava vara parendamise kulude kandmine. Pooled võivad üürilepingus ette näha nimetatud üüri- või muude rendi tasumisviiside kombinatsiooni.

3. Üüri suurust võib poolte kokkuleppel muuta lepingus sätestatud tähtaegadel, kuid mitte sagedamini kui üks kord aastas, kui lepingus ei ole sätestatud teisiti. Seadus võib ette näha muud miinimumtingimused rendi ülevaatamine teatud tüübid rendile, samuti teatud tüüpi vara rentimiseks.

4. Kui seadusest ei tulene teisiti, on üürnikul õigus nõuda üüri vastavat alandamist, kui asjaoludel, mille eest ta ei vastuta, on üürilepingus sätestatud kasutustingimused või vara seisukord. on oluliselt halvenenud.

5. Kui üürilepingus ei ole sätestatud teisiti, siis juhul oluline rikkumineüürniku poolt üüri tasumise tähtaegadest on üürileandjal õigus nõuda temalt üüri ennetähtaegset tasumist üürileandja kehtestatud tähtaja jooksul. Sel juhul ei ole üürileandjal õigust nõuda üüri ennetähtaegset tasumist rohkem kui kahel järjestikusel tähtajal.

Kas otsite vastust?
Lihtsam on juristilt küsida!

Esitage meie juristidele küsimus – see on palju kiirem kui lahenduse otsimine.

Üürileandja tõstab ühepoolselt üürihinda. Kuidas kaitsta üürniku huve?

Üsna levinud on praktika, et üürilepingusse lisatakse üürileandja õigus ühepoolselt üürihinda tõsta. Mida peaks üürnik sellistel puhkudel tegema, eriti kõigi jaoks nii keerulisel ajal? Lisateavet selle kohta allpool.

Oma klientidele soovitan üürileandja väärkohtlemise vältimiseks sellise tingimuse välistada, eriti kuni 11 kuuks lepingu sõlmimisel. Kui üürileandja keeldub üürihinna ühepoolse tõstmise tingimust välistamast, on oluline ette näha üürniku õigus leping ühepoolselt üles öelda tagatisraha tagastamise tingimusega.

Üürnik, kes on juba sõlminud ühepoolse üürihinna tõstmise lepingu, peab teadma järgmist:

1. Hinda saab muuta mitte rohkem kui üks kord aastas.

Üüri suuruse muutmise võimalus mitte sagedamini kui üks kord aastas on kehtestatud § 3 punktiga 3. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 614. Lisaks selgitas Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu Presiidium täiendavalt, et rendisumma lepingu tähtaega ei saa aasta jooksul muuta (Riigi Ülem Arbitraažikohtu Presiidiumi teabekirja punkt 11). Venemaa Föderatsioon, 11. jaanuar 2002, nr 66).

Seega on üürnikul õigus ühe aasta jooksul vaidlustada üüriväärtuse korduv suurendamine üürileandja poolt.

2. Üüri maksumuse tõusu saab kohus tunnistada õiguse kuritarvitamiseks

Üürnikul on õigus kohtumenetlus nõuda üürileandja üüriväärtuse tõstmise tegevuse tunnistamist õiguse kuritarvitamiseks järgmistel tingimustel:

• rendiväärtus kasvas ebaproportsionaalselt võrreldes sama piirkonna sarnaste kinnisvaraobjektide turu keskmiste üürimäärade muutustega;
• hind ületas oluliselt turu keskmisi rendimäärasid.

Olles tunnistanud üürileandja tegevuse õiguse kuritarvitamiseks, teeb kohus otsuse keelduda üürnikult üüri sisse nõudmast osas, mis ületab turu keskmisi intressimäärasid.

Ühtlasi peab üürnik tõendama samas piirkonnas sarnase kinnisvara turu keskmiste üürihindade suurust. Sel juhul peaks üürnik kulutama sõltumatu ekspertiis rendimäärad. Täiendavaks tõendiks võib olla ka teave avatud allikatest: laenutusteated veebisaitidelt ja ajalehtedest (cian.ru, irr.ru, avito.ru jne); infoväljaannete (Kommersant, RBC jne) avaldatud üürihindade analüütilised ülevaated; muud sõltumatud analüütilised uuringud. Hea, kui üürniku seisukoha toetuseks esitatakse korraga mitu tõendit.

3. Üüri suurust saab alandada kohtus.

4. osa Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 614 näeb ette üürniku õiguse alandada üürisummat, kui üürisumma muutub. halvim pool vara seisukorda või selle kasutamise tingimusi üürnikust mitteolenevatel põhjustel.

Näiteks võivad üürihinna alandamise aluseks olla järgmised asjaolud:

• üüripindadele juurdepääsu piiramine;
• volitamata side katkestamine;
• üüritavate ruumide kasutamist takistavate kooskõlastamata tööde tegemine;
• lahknevus liisinguandja kommertspakkumistes deklareeritud või muul viisil liisinguvõtjale enne lepingu sõlmimist lubatud üüritingimuste vahel (näiteks külastajate arv ostukeskus väidetust vähem, sihtrühma mittevastavus jne);
• üüripinna mittevastavus lepingus märgitud sihtotstarbele.

Seega on üürnikul eeltoodud asjaolude ilmnemisel õigus pöörduda kohtusse üürisumma alandamise nõudega.

Kas üürileandja võib üüri ühepoolselt tõsta?

Tervitused kategooriliselt, kallid lugejad. Kellelegi pole saladus, et enamus noori peresid, kellel ei ole võimalik endale eluaset osta, elab üürikorterites. Täna lahendab umbes 3,5 miljonit peret oma eluasemeprobleemi üürimisega. Vaatamata sellistele muljetavaldavatele arvudele on praegune reguleeriv õigusaktid lepingute sõlmimise küsimused kaubanduslik rentimine väga halvasti reguleeritud. Seetõttu langevad paljud üürnikud väga sageli elamispindade omanike õnge ja muutuvad sõltuvaks neile dikteeritud elamistingimustest, millest ebameeldivaim on üüri ühepoolne tõus. Samas saab ja tuleb asjade seisu alati kontrolli alla võtta. Oluline on süveneda kõikidesse üürilepingus ette nähtud tingimustesse ja mitte kõhklemata arutada koduomaniku või kinnisvaramaakleriga vastuolulisi seisukohti.

Üürihinna tõus

Tsiviilõigus sätestab põhimõtte tasuta leping, mis seisneb selles, et kõik selle sätted kehtestatakse poolte kokkuleppel. Samal ajal on Venemaa tsiviilseadustiku artiklite 421 ja 422 kohaselt mitmeid erandeid, kui teatud tingimustel selgelt reguleeritud eraldi määrustega.

Seega on nende indekseerimise õiguslikuks aluseks vaid otsene viide lepingus üürimaksete suurenemise tõenäosusele. Seega võib lepingus olla kirjas, et maksete suurus kuulub ülevaatamisele ametliku inflatsioonimäära raames või kommunaalmaksete summa suurenemise korral vms.

Loomulikult soovib iga terve mõistusega inimene, et lepingutingimused oleksid püsivad ja ei kuuluks indekseerimisele ehk et igakuiste maksete suurus oleks ette nähtud püsiv ja muutumatu, andmata üürileandjale õigust seda suurendada.

Siiski pole omanike leidmine, kes selliste tingimustega nõustuks, lihtne ülesanne. Eks ikka selleks, et mitte kõrgelt tribüünilt rääkida elukvaliteedi parandamisest, vaid igakuised kommunaalmaksed aina kasvavad, korterite hind inflatsiooni tuules kasvab, sisetehnika kulub ja vajab remonti ning nii edasi... Need reaalsused on kahtlemata üheks teguriks üürimaksete kasvus.

Enamasti jaguneb üürihind kaheks osaks ning moodustab baasi ja muutuja.

Põhiväljamakse varieerub sõltuvalt kinnisvaraturgude liikumistest. Paljud kinnisvaramaaklerid soovitavad üürileandjal ette näha tingimused iga-aastaseks baasosa indekseerimiseks inflatsiooni järgi (nn tarbijakorvi indeks).

Muutuv makse koosneb kommunaal- ja ülalpidamiskohustustest. Tänapäeval sisaldab peaaegu iga leping klauslit selle väärtuse suurendamiseks proportsionaalselt kasvuga.

Levinumaks veaks võib pidada lepingusse viitamist võimalusele turuolukorra muutumisel ühepoolselt hinda tõsta ilma turu liikumiste täpset suurust täpsustamata. See toob kaasa paratamatu vaidluse osapoolte vahel. Selliste olukordade vältimiseks soovitaksin pakkuda fikseeritud määraga üüritõusu. Lähtepunktiks võite alati võtta Venemaa Panga määratud baaskursi.

Üüritõusu ühepoolne edasikaebamine

Nagu eespool märkisin, on kõige levinum vaidlus faktide apelleerimine. ühepoolne laienemineüürikorterite maksete summad. Kõige kasulikum praktika tundub mulle olevat Vene Föderatsiooni Ülem Arbitraažikohtu pleenumi 17. novembri 2011. a resolutsiooni nr 73 "Teatud küsimuste kohta, mis puudutavad reeglite kohaldamise praktikat". Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik üürilepingu kohta." Täiskogu soovitab kohtutel kõigil juhtudel tuvastada asjaolude olemasolu, mis viitavad üürileandjate väärkohtlemisele üürimaksete ühepoolse tõstmise näol. See selgub, kui võrrelda keskmiste turukursside protsenti tõstetud rendisummast. Ja juhul, kui kohus tuvastab olulise ülejäägi, on artikli lõike 2 kohaselt. Venemaa tsiviilseadustiku artikli 10 kohaselt ei anta turu keskmist ületavaid üürimakseid.

Samuti pean oluliseks märkida, et isegi kui leping sisaldab sätteid korteritasu omanikupoolse ühepoolse muutmise kohta vastavalt art. lõikele 3. Venemaa tsiviilseadustiku artikli 614 kohaselt ei ole tal õigust muuta lepingu hinda rohkem kui üks kord aastas (Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi 17. novembri 2011. aasta resolutsiooni nr 73 punkt 21 ).

Mida teha, kui üürileandja tõstab üüri

Siiski on võimatu vajalikke makseid täielikult unustada, see võib viia konfiskeerimiseni. 1. osa Art. Venemaa tsiviilseadustiku artikkel 614 ütleb selgelt, et õigeaegsete maksete tegemine on üüritud ruumide omaniku otsene kohustus. Ja Teie hinnangul ei ole nimetatud reegli erandite nimekirjas ka üürimaksete ebamõistlik tõus. Te ei saa keelduda ühepoolselt lepingus ettenähtud tingimuste täitmisest (Venemaa tsiviilseadustiku artikkel 310).

Seega kõike eelnevat kokku võttes märgin, et üürimaksete ühepoolse tõusuga kaasnevate ebameeldivate üllatuste vältimiseks on vaja hoolikalt ette näha arvutamise kord. Rahaüürikorteri jaoks lepingus. Hästi koostatud leping kaitseb teid üürileandja katsete eest makseid suurendada. See on kõige usaldusväärsem viis heade ja partnerlussuhete hoidmiseks üüritava korteri omanikuga.

See on kõik, ma ei koorma artiklit tarbetu teabega. Kui selles etapis jääb midagi ebaselgeks või teil on lisaküsimusi, mis nõuavad kvalifitseerimist õigusabi(sealhulgas üürilepingu muutmise kohta), võite neid julgelt küsida alloleva vormi kaudu. Õigusabi on tasuta.

Võite tänada mind tehtud töö eest, jagades seda artiklit sotsiaalvõrgustikes.

Artikkel on kirjutatud saitide www.garant.ru, www.eg-online.ru, pravoved.ru, regforum.ru, alterego-blog.ru materjalide põhjal.

Olukord kinnisvaraturul on täna selline, et büroopindade soetamise kulud kasvavad iga päevaga ning iga ettevõtja ei jaksa endale vajalikke ruume osta. Sellega seoses kasvab sõlmitud üürilepingute arv, mis tähendab, et nende alusel tekkivate vaidluste arv kasvab eelkõige üüri tõstmise osas. Kõrval üldreegelüüri suurust on võimalik poolte kokkuleppel muuta lepingus sätestatud tähtaegadel, kuid mitte sagedamini kui üks kord aastas. Lepingus võib aga sisalduda reegel, et üürileandjal on õigus üüri ühepoolselt muuta.

Sellise õigussuhte õiguslik pool on lahendatud ja selge, kuid elus ei ole harvad olukorrad, kus üürnik ei nõustu üürileandjapoolse üüri muutmisega. Selle tagajärjeks on reeglina pöördumine rikutud õiguste kaitseks sisse õigusasutused... Samas kasutavad hagejad-üürnikud väljakujunenud kohtupraktikast erinevaid oma õiguste kaitse meetodeid: väideüüri suuruse muutmise teatise kehtetuks tunnistamise kohta, ühepoolse tehingu kehtetuks tunnistamise kohta - üürisumma muutmise teatise, üüri turuväärtuse sõltumatu hindaja akti vaidlustamise kohta (või üürisumma muutmise kohta) liisingueseme turuväärtus), sõltumatu hindaja aktis märgitud üüri turuväärtuse ebatäpse väärtuse tuvastamise kohta jne.

Kaitseviisi valikul tuleb meeles pidada, et poolte vahel kokku lepitud üürilepingu tingimused, üürileandja tegevus üürisumma ühepoolseks muutmiseks ja mõned muud tegurid on määrava tähtsusega ning neid tuleb üürilepingu poolt arvesse võtta. hageja.

Selles artiklis käsitleme kõige levinumat vastuolulised olukorrad, viidi nende analüüs läbi kohtupraktikat arvesse võttes ning töötati välja soovitused nende lahendamiseks.

Analüüsi tuleks alustada üürniku jaoks soodsaimast positsioonist. Tegemist on olukordadega, kus üürilepingus ei ole kirjas üürileandja õigust ühepoolselt üüri suurust muuta, kõik muudatused ja täiendused tehakse poolte kokkuleppel.

Vaadeldav olukord on üürniku jaoks soodsaim, alates sel juhul on võimatu kohustada teda sõlmima täiendavat üüri muutmise lepingut, samuti tegema makseid muudetud summas. Sellest tulenevalt on kõik üürileandja tegevused üüri ühepoolseks muutmiseks ebaseaduslikud.

Üürileandjad viitavad oma positsiooni toetuseks reeglina Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 445, 450, art. 6, 8 Föderaalseadus 29. juuli 1998 nr 135-FZ "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis" ja nende alusel esitavad nad nõuded kohustada rentnikku sõlmima täiendavat lepingut.

Tekkiv kohtupraktika vaadeldavas olukorras ei püüa selgelt tunnistada üürileandjate nõudeid põhjendatuks ja tegutseb üürnike poolel, kaitstes täielikult nende huve..

Tuleb märkida, et üüri ühepoolse muutmise võimaluse puudumisel ei sea üürniku võlgnevus selle tasumisel teda vaidluse kohtus lahendamisel vähem soodsasse olukorda. See järeldus tehtud kohtupraktika analüüsi põhjal, mis ilmestab ilmekalt kohtute kalduvust keelduda üürileandja nõuete rahuldamisest vaidlustes üürivõlgade sissenõudmise üle..

Liigume edasi olukorraga, kus üürileping näeb ette üürisumma ühepoolse muutmise võimaluse üürileandja poolt, kuid pooled ei ole sellise muudatuse vormistamise korras kokku leppinud.

Artikli lõikes 3 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 614 näeb ette võimaluse üürisummat muuta ainult poolte kokkuleppel lepingus sätestatud tingimustel, kui lepingus endas ei ole otseselt sätestatud teisiti. Sellega seoses tuleb lepingus kehtestada sätted üürisumma ühepoolse muutmise võimaluse kohta üürileandja poolt, vastasel juhul tehakse muudatus üldreegli järgi, s.o. poolte kokkuleppel. Siiski ei piisa lihtsalt selle liisinguandja volituse lepingusse lisamisest, vaid tuleb ka selgelt välja tuua, kuidas selline muudatus tehakse. Kui üüri ühepoolse muutmise korda ei ole lepingus ette nähtud, siis loetakse muu, s.t mitte poolte kokkuleppel toimuv lepingu muutmise kord lahendamata ja kõik muudatused on võimalikud ainult poolte kokkuleppel..

Seega, kui pooled ei lepi kokku näiteks üüri ühepoolse muutmise tingimustes ja alustes, üürnikule üüri muutumisest teatise saatmise korras ja tähtaegades, siis üürileandjale üüri tõstmisest lihtsalt teavitamine. üürist ei piisa, sest sellel ei ole siduv jõudüürniku jaoks. Mida peaks üürnik tegema, kui ta sellise teate saab? Eeltoodust lähtuvalt on üürnik edasi õiguslikel alustel võib jätkata üürimaksete tasumist eelnevalt kokkulepitud määradega. Sel juhul ei pea liisinguandjale esitama vastuväiteid lepingutingimuste sisulisuse kohta. Ainus negatiivne külg on riski tekkimine, et liisinguandja esitab liisinguvõtjale nõudeid liisingumaksete sissenõudmiseks ja/või lepingu lõpetamiseks liisinguvõtja poolt ühepoolses teatises märgitud määrades liisingumaksete tasumata jätmise tõttu.

Kui tuua see olukord kohtulik protsessüürnik on paremas olukorras ja kohus jätab üürileandja rahulolematuks hagiavaldus ... Liisinguandja nõuete rahuldamiseks sarnastel juhtudel kohtupraktikat välja kujunenud ei ole.

Eelpool käsitleti olukordi, kus üürniku huvid on a priori seadusega kaitstud ja nende kaitsmiseks ei ole vaja täiendavaid toiminguid.

Kui aga pooled viitasid üürilepingu sõlmimisel võimalusele üüri muuta ilma poolte täiendavat lepingut sõlmimata, õiguslik positsioonüürnik halveneb järsult. Leiame, et kaaluda tuleks kolme praktikas levinumat üüri tõstmise võimalust: seaduses sätestatud asjaolude ilmnemist silmas pidades; üüri turuväärtuse muutumise tõttu; sõltumata mis tahes tingimustest.

Esimene juhtum - üüri tõus seatakse sõltuvaks seadusega määratletud või asjaolude lepingust. Sellised asjaolud peaksid hõlmama järgmist:

• hindade ja tariifide muutused;
• üürniku tegevusliigi muutus (üüripindade kasutamise raames);
• määrade tõus ja arvutusmeetodite muutused;
• muudel juhtudel otse seadusega sätestatud RF.

Üüri muutmiseks ei ole vaja täiendavat kokkulepet. Uue üürimäära kehtima hakkamiseks piisab, kui saata üürnikule teatis üürisumma muutumise kohta.

Samal ajal saadavad üürileandjad sageli üürnikele teatise tasude muutumisest, mis on tingitud selle turuväärtuse muutumisest.

Eeltoodud asjaoludest tulenevaid vaidlusi kohtus käsitledes, Erilist tähelepanu pöörab tähelepanu üürilepingus sätestatule, mis kehtestab aluse üürisumma ühepoolseks muutmiseks. Kohtupraktika näitab, et olenemata üürileandja nõuetest (üürivõlgnevuse, sunniraha ja sunniraha sissenõudmise või mitteeluruumi üürilepingu lõpetamise kohta ei kehti üüritasude tasumata jätmise tõttu tekkinud ruumide vabastamise kohustus). kehtestatud summas), lahendatakse juhtum üürniku kasuks, kui aluste loetelus ei ole muudatuse põhjust "üüri turuväärtuse (või üüri turuväärtuse) tõus (muutus). objekt, kui üürimäär sõltub selle väärtusest)".

Üürnikul on mõistlik rakendada ennetavaid meetmeid, et vältida negatiivsed tagajärjed... Sellisena võib üürnik ise nõude esitada. Esmalt saab üürnik esitada nõude tunnistada leping kehtivaks ilma üürileandja poolt üüri muutmise kirjas pakutud muudatusteta versioonis. Kohtupraktikas on selline pretsedent olemas. Hageja lisaks väitele, et üürileandjal ei olnud alust üüri ühepoolseks muutmiseks, tuginedes lepingutingimuste sõnasõnalisele tõlgendamisele, esitas kaebaja toimikusse üüri turuväärtuse aruande, mis sisaldab andmeid. muud kui rendileandja esitatud aruanne. Kohus tunnistas nõuded põhjendatuks, viidates asjaolule, et 29. juuli 1998. aasta föderaalseaduse nr 135-FZ "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis" sätted ei tuvasta, et rendileandja poolt automaatselt määratud rendihind. muutub pooltele siduvaks, nagu lepingu sõlmimisel ja selle täitmise käigus. Seda lähenemist toetas Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu presiidiumi sarnane seisukoht, mis väljendati 30.05.2005 teabekirjas nr 92 "Sõltumatu hindaja tehtud vara hindamise vaidlustamise juhtumite arutamise kohta vahekohtutes". ".

Teiseks saab üürnik esitada nõude uue rendimäära teatise kehtetuks tunnistamiseks kohe pärast selle teate saamist. Need nõuded kuuluvad rahuldamisele, kuna vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 431, 450, 614 on üürisumma muutmise põhjused hindade ja tariifide muutused, üürniku tegevuse liik, arvutusmeetodid jne. Sõltumatu hindaja järeldusega kinnitatud turuhindade tõusu korral on üüri muutmine võimalik vaid poolte kokkuleppel..

Üürniku jaoks on olukord keeruline, kui üürileping näeb ette üüri turuväärtuse (või üürilepingu alusel võõrandatud ruumide turuväärtuse) muutumise korral üürisumma ühepoolse muutmise üürileandja poolt. kokkulepe). Üürnikku teavitatakse sellisest muudatusest, saates teate üüriväärtuse hindamise akti (või üüripinna turuväärtuse hindamise akti alusel, kui üür on arvestatud objekti väärtusest) alusel. Üürilepingu muudatused jõustuvad või poolte poolt üürilepingus kokkulepitud aja jooksul või vahetult teates märgitud aja jooksul.

Olukorra teeb keeruliseks asjaolu, et antud juhul on üürileandja tegevus seaduslik, vastavalt lepingus sätestatule ja kehtivale tsiviilseadusandlusele. Seetõttu leiavad üürniku nõuded tunnistada kehtetuks juba üürisumma ühepoolse muutmise teatise või üürisumma muutmise teatise vormis üürileandja poolt tehtud ühepoolne tehing, mida kohus suure tõenäosusega tunnustab. kui alusetu.

Veelgi enam, kohtupraktika viitab üürileandja poolt üürisumma muutmise teatise vormis tehtud ühepoolse tehingu kehtetuks tunnistamise nõuete käsitlemisel sellele, et tasu suuruse muutumine üürihinna muutmise tulemusena. lepingutingimustega ette nähtud üüri turuväärtus ei ole käesoleval juhul üüri suuruse kokkuleppe tingimuste muudatus seoses art. 3. lõikega. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 614 ja esindab poolte vahel kokkulepitud lepingu tingimuste täitmist..

Pärast analüüsimist see olukord, saame järeldada, et üüri suuruse muutmine on seaduslik, kui on täidetud kaks tingimust:

1. Üürilepingus sätte olemasolu liisinguandja võimaluse kohta ühepoolselt muuta üüri suurust liisinguobjekti turuväärtuse muutumise korral.
2. Objekti turuväärtuse muutuste hindamise akti olemasolu.

Ühe neist mittetäitmine annab õiguslik alus liisinguvõtjal esitada nõue sellise tehingu kehtetuks tunnistamiseks.

Ülaltoodud kohtutoimingudüürnikud viitasid oma nõuete toetuseks vaid üürileandja poolt ühepoolse üüri muutmise õigusvastasusele, ilma et kohus oleks tõendanud üürileandja esitatud sõltumatu hindaja aktis sisalduvaid puudusi. Nagu eelpool mainitud, ei ole õigusaktides sätteid, mis kehtestaksid, et üürileandja poolt sõltumatu hindaja akti alusel määratud üürihind muutub automaatselt pooltele siduvaks nii lepingu sõlmimisel kui ka selle sõlmimisel. hukkamine. Sellega seoses on üürnikul võimalus esitada kohtule üürileandja aruandest erinev aruanne, mis võib aidata üürnikul oma huve kaitsta. Sel juhul on üürnikul õigus esitada nõue üüri ühepoolse muutmise teates märgitud üüri turuväärtuse ebatäpseks tunnistamiseks..

Üürnikud peaksid arvestama, et selline lähenemine on riskantne, kuna vastavalt Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu Presiidiumi õiguslikule seisukohale, vaidlustades sõltumatu hindaja poolt määratud hindamisobjekti väärtuse usaldusväärsuse, iseseisva nõude esitamine on võimalik ainult siis, kui seadus või muul viisil määrus sellise väärtusega kohustus on sätestatud tehingu pooltel, riigiorganil, ametnikul, juriidilise isiku juhtorganitel... Lisaks on antud juhul hindamisobjekti väärtuse usaldusväärsuse vaidlustamine võimalik vaid kuni lepingu sõlmimiseni (akti väljastamiseni). riigiasutus või otsuse tegemisel ametnik või juriidilise isiku juhtorgan).

Seejuures on praktikas tehtud positiivne otsus üürniku nõude kohta üüri turuväärtuse ebausaldusväärseks tunnistamiseks. Seda juhtumit analüüsides tuleb silmas pidada, et selle kohtuliku läbivaatamise käigus tuvastati, et pooled leppisid lepingu sõnasõnalise tõlgendamise alusel kokku üürisumma muutmises poolte kokkuleppel. Üürnik, saades üürileandjalt teate üüri suuruse muutmise kohta, saatis selle suuruse kohta asjakohased vastuväited ning vaidlustas üüri turuväärtuse kohtus. Samas asja käigus kohtuarstlik ekspertiis tuvastati, et üürileandja sõltumatu hindaja esitatud üüri turuväärtuse aruanne ei ole usaldusväärne.

Hagiavalduse esitamine liisinguandja näidatud turuväärtuse ebausaldusväärse väärtuse tuvastamiseks toob valdaval enamusel juhtudel kaasa liisinguvõtja nõuete rahuldamisest keeldumise, viidates liisinguandja presiidiumi teabekirjas sätestatule. Vene Föderatsiooni kõrgeima vahekohtu 30. mai 2005. a nr 92... Edu ei krooni ka turuväärtuse aruande kehtetuks tunnistamise nõude esitamine, kuna kohtud keelduvad üürniku nõudeid rahuldamast põhjusel, et akt ise ei riku kuidagi üürniku õigusi..

Liisinguvõtja saab sellises olukorras oma huve kaitsta näiteks üürilepingu muudatuste ühepoolselt kehtetuks tunnistamise nõuetega koos liisinguandja turuväärtuse aruande kohustusliku vaidlustamisega, tõendades selle ebatäpsust, esitades hindamisakti “oma” versiooni. , kontrollitud korras Art. 29. juuli 1998. aasta föderaalseaduse nr 135-FZ "Vene Föderatsiooni hindamistegevuse kohta" 17.1 jne. Seda praktikat ei ole aga praegu palju.

Nimetatud tõendite puudumisel asjas või kohtus kinnituse puudumisel üürileandja esitatud aktis märgitud turuväärtuse usaldusväärsuse kohta keelduvad kohtud üürniku nõudeid rahuldamast ja tunnistavad üürilepingu muudatused kehtetuks..

Viimane võimalus, mida selles artiklis käsitleme, on olukord, kus d üürileping näeb ette üüri suuruse ühepoolse (vaieldamatu) muutmise üürileandja poolt. Sel juhul ei sea leping sellist üüri suuruse (määrade) muutmist sõltuvaks mingitest tingimustest (turuhindade muutused, inflatsioon, arvestusmeetodite muutused jne). Sel juhul on üürileandja täielikult seadusega kaitstud ja kõik toimingud üürimäärade muutmiseks on a priori õigustatud. Üürileandja, nagu ka varasematel juhtudel, on kohustatud saatma üürnikule teate üürisumma muutumise kohta. Üüri suuruse muudatus jõustub nimetatud teate saamisel üürniku poolt kas poolte vahel üürilepingus kokkulepitud aja jooksul või teates vahetult märgitud aja jooksul.

Sel juhul väljendab üürnik, olles tasunud vähemalt ühe üürimakse summas, mis on üürileandja üüri muutmise teatises märgitud, oma nõusolekut uue määraga (kaudsete toimingutega tehtud tehing). Järgnevalt on ülimalt keeruline üürisummat vaidlustada, kui üürnik tasub üürimakseid uues määras..

Kui üürnik ei nõustu teates märgitud üürisummaga ja jätkab üüri tasumist poolte vahel varem üürilepingus kokkulepitud summas, on oht, et üürileandja võib esitada üürnikult sissenõudmise nõude. võla suurus liisingmaksetes eelmise vahe summas rentida, mille pooled on üürilepingus kokku leppinud, ja üürisumma ühepoolse muutmise teates üürileandja poolt märgitud üürisumma.

Kui üürileandja esitab sellise nõude kohtumenetluse käigus, siis piisab, kui üürnik põhjendab, et sellise ühepoolse muudatuse tulemusel tõusis üür ebaproportsionaalselt samalaadse üüri eest makstavate keskmiste turumäärade muutusega. kinnisvara antud piirkonnas vastavaks perioodiks ning ületas neid oluliselt, mis viitab üürileandja poolt üürisumma ühepoolse muutmise õiguse kuritarvitamisele. Vastavalt Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi 17.11.2011 otsuse nr 73 "Venemaa tsiviilseadustiku reeglite kohaldamise praktika teatud küsimuste kohta" punktis 22 toodud selgitustele. Föderatsioon rendilepingul" kohtusse, art. p 2 alusel. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 10 kohaselt tuleb keelduda üürivõla sissenõudmisest osas, mis ületab vastaval perioodil sarnase kinnisvara rentimise eest teatud piirkonnas makstud keskmisi turumäärasid.

Praktikas võtavad kohtud üürileandja üürivõla sissenõudmise nõuete rahuldamisest keeldumisel tõendina vastu asja toimikus kostja (üürniku) esitatud akti eseme kasutamise üüri turuväärtuse määramise kohta. - mitteeluruumid, kontrollitud Art. 29. juuli 1998. aasta föderaalseaduse nr 135-FZ "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis" 17.1.

Vastavalt Art. Föderaalseaduse "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis" punkti 17.1 kohaselt viiakse aruande audit läbi aruande kontrollimise, mis tähendab hindajate isereguleeruva organisatsiooni eksperdi või ekspertide tegevust, et kontrollida. aruanne, mille on allkirjastanud hindaja või hindajad, kes on selle isereguleeruva organisatsiooni liikmed, vastavalt eksami tüübile, sealhulgas kontrollid:

Vastavus Vene Föderatsiooni hindamistegevust käsitlevate õigusaktide nõuetele, sealhulgas käesoleva föderaalseaduse nõuetele, föderaalsed standardid hindamine ja muud volitatud toimingud föderaalorgan hindamistegevuse normatiivse õigusliku reguleerimise ja (või) hindamistegevuse standardite ja reeglite ülesannete täitmine;

Kinnitus hindamisobjekti väärtuse kohta, mille määrab hindaja aktis.

Üüri turuväärtuse sõltumatu hindaja aruandes on soovitav märkida vastaval perioodil sarnase kinnisvara üüri eest makstud keskmiste turumäärade suurus antud piirkonnas.... Nende toimingute vajalikkust kinnitab kohtupraktika.

Kui puuduvad tõendid selle kohta, et üür on vastava perioodi samalaadse kinnisvara turu keskmiste üürimäärade muutusega võrreldes ebaproportsionaalselt tõusnud ja neid oluliselt ületanud, arvestatakse üür täies ulatuses. Lisaks on oht üürilepingu kohtus lõpetamiseks seoses üürniku maksete tegemata jätmisega teatises märgitud summas..

Sel juhul võib üürniku jaoks ennetavaks meetmeks olla üüri tõstmise kehtetuks tunnistamise ja kohaldamata jätmise hagiavalduse esitamine. Selliste vaidluste lahendamisel rahuldavad kohtud aga üürniku nõuded, lähtudes lepingutingimustest..

Samuti on üürniku poolt võimalikud järgmised toimingud. Üürileandjalt üüri muutmise kohta teate saamisel peab üürnik hindama üüri (üüriobjekti) turuväärtust sõltumatult hindajalt ning üürniku ja üürileandja väärtuse lahknevuse korral. , saatma üürileandjale teate üüri väärtuse (suurusega) mittenõustumisest või lahkarvamuste protokolli, kui üürileandja tegi ettepaneku sõlmida (allkirjastada) üürilepingule lisakokkulepe.

Järgmise sammuna tuleb esitada üürniku hagiavaldus üürilepingu muutmise nõuetega üürisumma määramise osas, asjas on tõendiks sõltumatu hindaja akt, mis on koostatud üürniku nimel ja kontrollitud. kooskõlas Art. 29. juuli 1998. aasta föderaalseaduse nr 135-FZ "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis" 17.1. , samuti on vaja tõendada üürileandja akti ebausaldusväärsust (näiteks ekspertiisi tegemisega).

Kui üüri turuväärtuse sõltumatu hindaja akti usaldusväärsust tunnustatakse, rahuldatakse üürniku nõuded..

Igal juhul peaks üürnik märkima mittenõustumisest üürniku pakutava üürisummaga, järjekorras kohtueelne kokkulepe... Registreerimise seisukohalt saab üürniku eriarvamuse väljendada märguannete vastuväidetes või lahkarvamuste protokolli vormis.

Üürniku hagiavalduse esitamise otsustamisel üürilepingu muutmise nõuetega üüri suuruse fikseerimise osas on sama õigus ka üürileandjal. Aluse olemasolul (turuväärtuse aruande usaldusväärsus) saab rahuldada ka liisinguandja nõuded.

Samas on oht, et kohus keeldub rahuldamast üürilepingu poolte nõudeid üürilepingu muutmise kohta tasu suuruse osas. Selle põhjuseks on asjaolu, et seadus ei näe ette võimalust muudel juhtudel, välja arvatud juhul, kui teine ​​pool lepingut oluliselt rikub, muuta üürilepingut kohtulahendiga üürisumma osas kl. ühe poole taotlusel. Kohtud on korduvalt juhtinud tähelepanu sellele, et teabe olemasolu selle kohta, et turuväärtus erineb üüri arvestamise aluseks olevast väärtusest, ei ole üürilepingu muutmise aluseks..

Eelnevat kokku võttes saame üürileandjalt ühepoolse üürimaksete tõstmise kohta teatise saamisel järeldada üürniku toimingute algoritmi. Esiteks pöörake tähelepanu sellele, kas üürilepingus on klausel üürileandja ühepoolse üüri muutmise võimaluse kohta. Sellise klausli puudumisel saab üürnik ülaltoodule tuginedes oma huve kohtus ilma suurema vaevata kaitsta. kohtupraktika varem käsitletud sarnaste vaidluste kohta. Kui see on olemas, tuleb kontrollida, kas sellise muudatuse registreerimise kord on lepingus kirjas. Edasi, üüri muutmise täpsema korra puudumisel on üürniku huvid esmatähtsad ja neid saab kaitsta seadusega, s.o. see punkt on kehtetu ja muudatusi tohib teha ainult poolte kokkuleppel. Kui üürimäärade muutuste registreerimise kord on kehtestatud, siis tuleb analüüsida, olenevalt sellest, mis tingimustele see üürileandja õigus seatakse. Üürnikul on pärast tingimuste analüüsimist õigus kasutada ennetavaid meetmeid, et kaitsta oma õigusi, mida rikutakse käesolevas artiklis soovitatud üüri põhjendamatu ülehinnatamisega.

LLC "Cran" (rentnik) ja OOO Magazin (rentnik) sõlmisid kinnisvara üürilepingu. Punkt 5.2.2. Leping sätestab: "Üürisumma võib Üürileandja poolt Üürniku teavitamisel ühepoolselt muuta, kuid mitte sagedamini kui üks kord aastas, ÜTHI koefitsiendiks - kõigi kaupade ja teenuste koondhinnaindeksiks. Permi territoorium andmete põhjal määratud Territoriaalne võim Föderaalteenistus Permi territooriumi riiklik statistika (Permstat). Esimene üürisumma muudatus käesolevas punktis nimetatud asjaoludest tulenevalt tehakse mitte varem kui 12 kalendrikuu möödumisel ruumide vastuvõtuakti (lisa nr 2) allkirjastamisest, seejärel - samas korras. Üüri suuruse muutmine käesolevas punktis nimetatud asjaoludest tulenevalt viiakse läbi 60 (kuuekümne) kalendripäeva jooksul arvates Poole lepingule apellatsiooni esitamise päevast ettepanekuga muuta käesoleva lepingu kohane üür muuks. Pool käesolevas punktis nimetatud tõendavate dokumentide esitamisega algatanud Poole poolt tahtlikult või posti teel. "17.11.17. Üürileandja teavitas Üürnikut 5% üüritõusust alates 17.01.2018. Küll Rentnik ei nõustu üüri tõstmisega, viidates kaupluse kasumlikkusele.

Küsimus 1. Kas sellistel asjaoludel on vaja sõlmida üürilepingule lisakokkulepe üüri tõstmiseks? Või piisab teatisest ja alates 17.01.2018 küsida üürnikult 5% kõrgemat tasu?

Küsimus 2. Kui üürnik keeldub sõlmimast lisalepingut ja maksma 5% rohkem üüri, siis kas Üürileandjal on alust võlg kohtu kaudu sisse nõuda?

Vastus

Kehtivas tsiviilseadusandluses on üürilepingu sõlmimise tingimused halvasti lahti kirjutatud. Sellega seoses satuvad juriidiliselt mitte eriti teadlikud üürnikud sageli üürileandjate kehtestatud tingimuste pantvangi. Näiteks sätted üüri ühepoolse tõstmise võimaluse kohta. Olukorda saab aga kergesti ümber pöörata. Selleks peab üürnik hoolikalt läbi lugema kavandatava üürilepingu ning mitte olema liiga laisk, et üürileandjaga kokku leppida ja "vajalikud" tingimused kirja panna.

Üürisumma suurendamine ühepoolselt

Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt määratakse selle tingimused kindlaks poolte äranägemisel, välja arvatud juhul, kui vastava tingimuse sisu on ette nähtud seaduse või muu õigusaktiga (artikli 1 punkt 2, artikli 421 punkt 4, artikkel Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 422). Sellest lähtuvalt on selle õiguspäraseks tõstmise aluseks vaid lepingus otseselt märgitud üüri tõstmise tingimused (näiteks kui on märgitud, et „ üürileandjal on õigus kommunaalmaksete maksumuse muutumisel ühepoolselt üürimäära üle vaadata«, « üüri suurus kuulub indekseerimisele mitte rohkem kui üks kord aastas ja mitte rohkem kui 1%"). Loomulikult on igale üürnikule kasulik, et vastavalt lepingutingimustele on rendivara eest tasumine konstantne ega kuulu indekseerimisele (st et lepingus on sätestatud fikseeritud summaüüri ja selle tõstmise võimalust ei ole välja toodud; või on sõnaselgelt öeldud, et üüri suurus ei muutu). Kuid mitte iga üürileandja ei nõustu sellise sõnastusega. Kommunaalmaksete maksumus tõuseb, kinnisvara turuhind muutub, side- ja muud seadmed kuluvad ja tuleb välja vahetada... Kõik see võib põhjustada üüritõusu.

Kõige sagedamini koosneb igakuine üür baasist ja muutujast. Baasosa võib muutuda, kui olukord kinnisvaraturul muutub. Lisaks näevad mõned lepingud ette üüri baasosa iga-aastase indekseerimise kindlaksmääratud summa (näiteks 1000 rubla; 2% võrra) või tarbijahinnaindeksi väärtuse (inflatsiooni) võrra. Muutuja sisaldab kommunaal- ja hooldustasusid. Kõige sagedamini näeb leping ette, et üürileandjal on õigus ühepoolselt üle vaadata rendimäära kommunaal- ja hooldustasude suuruse muutmise korral tarnivate ja käitavate organisatsioonide poolt.

Anastasia Pomelova, asetäitja peadirektor VTB Arena Park, jagas üüri määramise mudelit, mis tundub neile kõige sobivam. "Peame loobuma püsivast ja muutuvast üürisummast," ütleb Anastasia. Tema arvates on palju parem üürisumma lepingus valemina ette kirjutada ning iga selle komponendi indekseerimise võimalus (või võimatus) ja kord ära näidata. Näiteks, " kuu üür koosneb baasmäärast, mis on 20 tuhat rubla. ja on muutumatu; vara amortisatsioonikulu, mis on võrdne 2 tuhande rublaga. ja seda saab poolte kokkuleppel muuta; kommunaalmaksete tasumine, mida arvestatakse vastavalt kehtestatud tariifile ressursse varustavad organisatsioonid ". Seega, kui üüri üheks elemendiks on hoone ja kohtade hoolduse ja remondi eest tasumine ühine kasutamine, siis ei saa üürileandja enam üüri tõsta, viidates asjaolule, et tal on vaja remontida katkist lifti või prügirenni.

Kui üürileandja siiski tõstis üüri, kui ta selle otsusega ei nõustu, saab üürnik selle kohtusse edasi kaevata. Praktika näitab, et kohtud astuvad sageli üürnike poolele, kuid määravaks saavad üürilepingus ette nähtud tingimused.

Kui üürileping ei näe ette võimalust üüri suurust ühepoolselt muuta seoses üüri turuväärtuse kindlaksmääramisega, siis ei ole üürileandjal õigust nõuda tasumist uues summas. See kehtib isegi juhtudel, kus üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud üürimäärad olid ülimadalad ega peegeldanud tegelikku olukorda kinnisvaraturul (kolmeteistkümnenda vahekohtu määrus 13.03.2014 nr 13AP-27545/2013 asjas nr A42-3901 / 2013).

Mõned pooled, vastupidi, näevad lepingutes ette võimaluse üürisumma ühepoolseks tõstmiseks seoses turuolukorra muutumisega. Veelgi enam, kui Täpne suurus muudatusi ei ole kirjas, võib tekkida vaidlus üürniku ja üürileandja vahel. Ja siis ei aita isegi järeldus hinnatõusu kohta. «Kui üürnik läheb kohtusse, toob ta loomulikult sinna talle sobiva hindamisakti. Ja üürileandja toob omalt poolt ka "temale soodsa" hindamisakti. Suure tõenäosusega määrab kohus oma ekspertiisi, mida siis keegi vaidlustada tahab. Kuhu me läheme? " - Anastasia Pomelova on nördinud. Selliste kurnavate ja mõttetute vaidluste vältimiseks on märksa mõistlikum ette näha üürilepingus fikseeritud määr, mille võrra võib üür tõusta (näiteks 5% või Venemaa Panga refinantseerimismäär).

Kui selline vaidlus siiski tekib, peab üürnik tõendama asjaolu, et üürileandja on kuritarvitanud oma õigust ühepoolselt muuta üüri suurust. Kui kohus tunnistab, et tasu on ebaproportsionaalselt tõusnud vastaval perioodil sarnase kinnisvara rentimise eest makstud keskmiste turumäärade muutusega vastaval perioodil ja neid oluliselt ületanud, siis lähtudes Arts 2. lõikest. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 10 kohaselt peab kohus keelduma üüri sissenõudmisest osas, mis ületab nimetatud keskmisi turumäärasid (Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi 17. novembri 2011. aasta otsuse punkt 22). nr 73 "").

Lisaks on mõttekas sellise tasu tõstmise kord selgelt ette näha. Näiteks sätestada, et kui üürileandja muudab üürisummat, peab viimane saatma üürnikule vastava isiku allkirjastatud teate. Mõned osapooled märgivad isegi viisi (kviitungiga kinnitatud kiri, telegramm, tahtlikult) ja saatmise aja. Kuni eeltoodud tingimuste täitumiseni loetakse üüri suurus muutumatuks. Kui pooled pöörduvad kohtusse, on vaja tuvastada nimetatud teate üürnikule saatmise fakt, saatmise viis ja aeg. Viivist (trahvi) ei saa üürnikult sisse nõuda aja eest, mil ta jätkas üüritava vara eest sama hinnaga tasumist, kui ta ei saanud teatist või sai selle ebasobivas vormis (FAS Keskringkonna resolutsioon 27. veebruari 2014. a nr F 10-299 / 2014 asjas nr A35-4352 / 2013).

Soovitame üürilepingusse märkida poolte kohustuse üürisumma suurenemise korral sõlmida kirjutamine täiendav kokkulepe. Vastavalt artikli 1 lõikele 1 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 421, kodanikud ja juriidilised isikud on vabad lepingut sõlmima; lepingu sõlmimise sund ei ole lubatud. See tähendab, et sellise tingimuse olemasolul ei saa keegi teid sundida täiendavat lepingut sõlmima ja seda sõlmimata suurendatud summas üüri maksma. Sellest seisukohast peavad kinni ka kohtud, näiteks Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu Presiidium 15. jaanuari 2013. a resolutsioonis nr 10728/12 asjas nr A23-2648 / 2011.

Mis puudutab üürisumma muutmise sagedust, siis kui üürileandjal on vastavalt seadusele või lepingule õigus üüri suurust ühepoolselt muuta (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 310), siis artikli lõike 3 tähenduses. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 614 kohaselt saab ta sellist muudatust teha mitte rohkem kui üks kord aastas (Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi 17. novembri 2011. aasta resolutsiooni nr 73 punkt 21 "Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku reeglite rendilepingule kohaldamise praktika teatud küsimustes").

Ärge arvake, et lepingusse tingimuse lisamine, mis näeb ette, et poolte kokkuleppel võib üüritasu teatud asjaolude ilmnemisel muuta, tähendab üüri kohustuslikku muutmist tulevikus. Selline tingimus on allutatud lepinguvabaduse põhimõttele (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 421), mis eeldab kooskõlastamist ilma tehingus osalejate sundimiseta kohustusi muutma (kõrgeima arbitraažikohtu presiidiumi resolutsioon). Vene Föderatsiooni 13.04.2010 nr 1074/10 asjas nr A40-90259 / 08 -28-767, lahendus Arbitraažikohus Novosibirski piirkond 28. mai 2014. a asjas nr A45-5936 / 2014, Volgo-Vjatka rajooni FAS-i 30. juuni 2014. a resolutsioon nr F01-2484 / 2014 asjas nr A43-19405 / 2013).

Kui üürnik hakkab peale üürileandjalt teatise saamist üürisumma tõstmise kohta tasuma uue määraga, tähendab see tema nõusolekut ja edaspidi vaidlustamist. uus väärtus rentimine muutub peaaegu võimatuks. Fakt on see, et liisinguandja teade võrdsustatakse pakkumisega - adresseeritud ühele või mitmele konkreetsed isikud ettepanek, mis on üsna konkreetne ja väljendab selle teinud isiku kavatsust lugeda end adressaadiga lepingu sõlminuks, kes võtab ettepaneku vastu (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 435 1. osa). Nõusolekut selle vastuvõtmisega nimetatakse aktsepteerimiseks (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 438 1. osa). Kui liisinguandja astub samme pakkumises märgitud lepingutingimuste täitmiseks (sealhulgas vastava liisingusumma tasumine), võtab üürnik pakkumise vastu (võtab vastu) (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 438 3. osa) . Samal ajal, kui üürilepingut muudetakse (nimelt üür tõuseb), jäävad poolte kohustused muudetud kujul (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 453 1. osa). Seega, tasudes kõrgendatud üürisummat arvesse võttes, nõustub üürnik liisinguandja pakutud lepingutingimustega rendi maksumuse suurendamise osas (Kemerovo oblasti arbitraažikohtu 30. juuni 2014. a otsus asjas nr. A27-4911 / 2014).

Lisaks ei soovita me üüritud vara eest tasumist üldse lõpetada, kuna tasumisega hilinemisega kaasneb sunniraha (intress) arvestamine. Vastavalt artikli 1. osale. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 614 kohaselt on üürnik kohustatud tasuma vara kasutamise eest õigeaegselt. Erandid sellest reeglist üürniku hinnangul ebamõistliku ja ebaseadusliku üürilepingu suuruse suurendamise korral tsiviilõigus ei ole tagatud. Kohustused tuleb täita nõuetekohaselt vastavalt lepingutingimustele, seaduse ja muude õigusaktide nõuetele (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 309). Ühepoolne kohustuste täitmisest keeldumine ei ole lubatud (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 310). Lepingus või seaduses võib ette näha rahasumma, mille võlgnik on kohustatud võlausaldajale tasuma kohustuse mittetäitmise korral või ebaõige sooritus kohustused, eelkõige täitmisega viivitamise korral (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 330). Seega võib kohus üüri maksmise lõpetamisel kohustada Teid tasuma trahvi (Kemerovo oblasti arbitraažikohtu 30. juuni 2014 otsus asjas nr A27-4911 / 2014).