Korterelamute juhatuse ülesanded. Majaomanike ühistu juhatus: õigused ja kohustused

Majaomanike ühendused (HOA) on koduhalduse ainulaadsed vormid. Nende tegevust reguleerivad paljud normatiivaktid. Eluasemekoodeksit võib pidada peamiseks dokumendiks, mis määratleb HOA volitused ja kogu töö. Üldkoosolek HOA juhatusega on kohustatud selle raames tegutsema kaasaegsed õigusaktid, ja täna pakume väljapakutud artiklis kõige üksikasjalikumalt kõike, mis on seotud HOA ja selle juhatuse õiguste ja kohustustega.

Mida on HOA-l õigus teha?

Lühidalt öeldes on see majahaldusega seotud tööde teostamine ehk nende tegevuste elluviimine, mis olid varem haldusfirma fookuses (kujul kaubanduslik organisatsioon või elamuosakond).

Nüüd vaatame lähemalt kogu sellesse kontseptsiooni kuuluvate tegevuste ulatust. Milleks täpsemalt üürnikud oma esindajaid HOA juhatuse valimisel volitavad?

137. artikkel Eluasemekood, mis on pühendatud selliste küsimuste reguleerimisele, kõlab järgmiselt:

1. HOA-l on õigus sõlmida haldus- ja operatiivettevõtetega lepinguid, mis on seotud korterelamu korrashoiu ja kogu spektri pakkumisega. kommunaalteenused.
2. Tal on õigus teha teatud töid ilma kriminaalkoodeksi teenuseid kasutamata (näiteks palgata sissepääsuks koristajaid või korraldada prügi ise kõrvaldamine).
3. HOA tegeleb tulude ja kulude arvutamisega maja jooksvaks remondiks vajalike vahendite kindlaksmääramisega, töövõtjate tegevuse eest tasumisega, reservfondi moodustamisega, samuti on ette nähtud kapitaalremont.

Mida veel?

Muud HOA juhatuse õigused hõlmavad järgmist:

1. Seltsing saab arveldada lepingute alusel nii füüsiliste kui ka juriidiliste isikutega osutatud teenuste eest.
2. Seaduse järgi HOA tellimus võib taotleda pangalt või eraisikutelt laenuraha.
3. Tema ülesandeks on vara, sh kinnisvara müük, vahetus ja rendileandmine. Nii on näiteks HOA-l õigus nõuda tasu ettevõtjatelt, kes soovivad hoones büroopinda rentida või kaubanduseks.
4. HOA arvutab üüri kulukalkulatsiooni alusel.
5. Samuti kogub see üüri kortermaja ruumide omanikelt ja üürnikelt.
6. Samuti on tema õiguste hulgas õiguslike meetmete võtmine üüri- või üürivõlglaste suhtes, mis peab kindlasti kajastuma HOA juhatuse koosolekute protokollides.

HOA harta kui põhidokument

HOA volituste täielik ja täielik loetelu peab olema loetletud selle organisatsiooni põhikirjas. See nimekiri võib sisaldada näiteks luba rekonstrueerimiseks, ümberehituste tegemiseks kohalikus piirkonnas autode parkimisseadmetena jne. Kõik selle organisatsiooni põhikirjas loetletud õigused ei saa olla vastuolus elamuseadustiku sisuga. . Need võivad konkreetsetes olukordades olla ainult selle põhisätete täienduseks ja laiendamiseks.

Enamiku õiguste rakendamine seltsingu juhatuse poolt toimub töökorras - arvestatakse üüri, raha jaotatakse pangakontodele, peetakse HOA juhatuse protokolle. Need toimingud viitavad praegusele tööle. Kõigi nende toimingute seaduslikkuse järgimist jälgib kolme-neljaliikmeline erikomisjon, mida nimetatakse revisjonikomisjoniks. Selle koosseisu ei kuulu HOA juhatuse liikmed ega muud töötajad.

Kui on vaja tõsiseid muudatusi (näiteks HOA struktuuri ümberkorraldamine, kõikvõimalikele fondidele eraldatud vahendite suhte muutmine, hoone ümberkorraldamine), on juhatus kohustatud korraldama kõigi üürnike üldkoosoleku. küsimus, mille üle hääletatakse. HOA saab õiguse deklareeritud tegevust teostada alles siis, kui on saadud enamus poolthäältest.

HOA funktsioonide kohta

Üsna sageli juurutusprotsessis enda õigused HOA juhatuse liikmetel on palju küsimusi seoses mitmete vastuoluliste või probleemsete teemadega. Allpool toome näiteid kõige asjakohasematest.

Üheks aktuaalseks probleemiks on juhatuse keeldumine üürnikele tõendite (perekonna koosseisu või laiendatud väljavõtete kohta) väljastamisest üürivõla alusel. Loogiline küsimus: kas seltsingu juhatusel on võlgnevuse korral õigus keelduda oma liikmetele mingeid tõendeid väljastamast?

Selline praktika on seadusevastane. Samal ajal kasutab HOA juhtkond selliseid toiminguid laialdaselt, et stimuleerida üürnikke võlga või osa sellest katma. Peaksite teadma, et nõutavate sertifikaatide väljastamist ei peeta HOA õiguseks, vaid kohustuseks. See kehtib ka juhtudel, kui üürnikel on mis tahes summas kommunaalmaksed.

Juurdepääs korterisse - kas see on seaduslik?

Teine sageli esinev küsimus probleemsete kategooriast on seltsingu esimehe või juhatuse volituste kohta korterisse siseneda ja seda kontrollida. Sellised olukorrad pole tüüpilise HOA plaadiprotokolli puhul haruldased. Meie põhiseadus kui põhiseadus sätestab iga kodaniku õiguse oma kodu puutumatusele. Praktikas tähendab see, et kellelgi pole õigust korterisse siseneda ilma korteriomanike loata. Erand kehtib ainult orderi või terrorirünnaku või kataklüsmi (inimtekkelise või loodusliku) ohu korral.

Muudel juhtudel (ka avariiolukordades, näiteks torukatkestuse korral) on korterisisene läbipääs võimalik vaid üürniku loal. Seetõttu on igasugused ettekäänded ruumi sissepääsuõiguse saamiseks (mõõtjate kontrollimiseks või näitude võtmiseks, rõhu mõõtmiseks, temperatuuri mõõtmiseks jne) ebaseaduslikud.

Karistustest ja trahvidest

Teine, mitte vähem terav küsimus - HOA volituste kohta karistuste arvutamisel. Seltsil on õigus seda teha juhul, kui selline funktsioon on sätestatud hartas, mis vastu võeti. üldkoosoleküürnikud. See meede viitab sunniviisilisele, mille eesmärk on motiveerida võlgnikke võimalikult kiiresti eluaseme eest raha maksma.

Trahvide arvutamise kord on hartas rangelt reguleeritud ja kirjas. Sel juhul tuleks juhinduda Vene Föderatsiooni maksuseadustiku sätetest, mis käsitlevad karistuste ülemmäärasid. Näiteks on keelatud võtta iga viivitatud maksepäeva eest viivist rohkem kui 1/30 refinantseerimismäärast.

Kas me oleme kohustatud HOA-ga lepingu sõlmima?

Mõnikord võivad üürnikud olla nördinud HOA pakkumisest sõlmida teenusleping. Kas sellised lepingud tuleks sõlmida ja kas majaomanike ühisused on selleks kohustatud? See praktika on täiesti normaalne. HOA õigus lepinguid sõlmida, samuti maksete arvutamist reguleeriv säte on sätestatud RF LC artiklis 137.

Selliste sõlmitud lepingute olemasolul on juhatusel õigus sõlmida elanike nimel kommunaalteenuste pakkujatega kõikvõimalikke tehinguid. Kui omaniku ja HOA vahel kokkulepet ei ole, peavad üürnikud sõlmima vajalikud lepingud tegutseva ettevõtte esinduses iseseisvalt.

Tähelepanu: rikkumine!

Järgmine probleem, mis kortermajades sageli ette tuleb, on võlgnike nimekirja kuvamine HOA juhatuse poolt. Sel juhul on üürnike nördimus igati õigustatud ja loomulik. Seadusega (jutt käib isikuandmetest) on sellise teabe otsene avaldamine keelatud. Juhatusel ei ole õigust avaldada üürnike kohta teavet ilma nende kirjaliku nõusolekuta. See ei kehti ainult aadresside, täisnime kohta. ja elanike passiandmed, aga ka vaba võla suurus.

Selliseid loetelusid saab juhatus koostada asutusesiseseks kasutamiseks ja võlgnike mõjutamise meetmete rakendamiseks. Neid tuleks hoida siseruumides seifis. Sellise ebaseadusliku avaldamise korral on võlgnikul täielik õigus pöörduda hüvitise saamiseks kohtusse moraalne kahju... HOA maksimaalne võimalik tegevus antud juhul on postitada teade jooksva ühise kommunaalvõla kohta ja hoiatus eelseisva kohtusse pöördumise kohta.

HOA juhatuse ülesanded

Nende loetelu on toodud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklites nr 148-149. Millega täpsemalt kohustus on HOA juhatus selle valinud korteriomanike ees?

1. Järgige harta seadusi ja määrusi.
2. Jälgida elanike enda kohustuste täitmist rajatise korrashoiu osas.
3. Juhtida vahetult kortermaja või kontrollida seda haldamist teostavat ettevõtet.
4. Sõlmida lepingud kommunaaltöövõtjate ja alltöövõtjatega.
5. Tegeleda hoone remondi- ja hooldustööde lepingute sõlmimisega.
6. Pidage seltsingu liikmeteks olevate üürnike loendeid.
7. Osalege juhtimises raamatupidamine, teha tulude ja kulude kalkulatsioone, arvutada üüri.
8. Säilitage kontoritööd ja väljastage elanikele - HOA liikmetele - vajalikke sertifikaate.
9. Viige läbi üürnike üldkoosolekud, esitades HOA juhatuselt aruanded tehtud töö kohta.
10. Jälgida seltsingu esimehe tegevust.

Millised on HOA esimehe otsesed kohustused?

1. Ta võtab tööle ja vallandab vajalikud töötajad, annab teistele korraldusi ametnikud HOA.
2. Oma volituste piires tegutseb ta seltsingu nimel, ilma kõigi selle liikmete eelneva teavitamiseta.
3. Esitab kõik enda välja töötatud dokumendid elanike koosolekule otsustamiseks.

Vastutusest kohustuste täitmata jätmise eest

Sellist meedet ei ole sätestatud ei ZhK-s ega Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikus. Kuid see ei tähenda, et rikkujaid oleks võimatu vastutusele võtta. See küsimus, on reeglina reguleeritud ka seltsingu põhikirjaga, mis näeb konkreetsete väärtegude eest ette teatud karistusliigid. Üldisemalt võib see sisaldada märge kehtivate õigusaktide alusel võetavate meetmete kohta.

Üldisest tsiviilvastutusest räägime järgmiste süütegude puhul:

1. Hooletus (näiteks HOA üürnike juhatuse liikme õigeaegne teavitamine eelseisvast koosolekust).
2. Pettus - saame rääkida mõõteseadmete võltsnäitudest või ruumide omanikega seotud dokumentidest.
3. Omanike raha raiskamine või omastamine – vahel tuleb ette ka üld- või reservfondist raha pahatahtliku ebaseadusliku jaotamise juhtumeid.
4. Omanike petmine, sealhulgas kogu kollektsioon.
5. Kontorivõltsing.
6. Enda volituste ületamine (see hõlmab ülaltoodud näiteid elanike nimekirjade jms kohta).

Kõik seltsingu liikmed, sealhulgas HOA juhatuse esindajad ja esimees ise, on kohustatud oma tegude eest kandma rahaline vastutus... Ühisvara kahjustamise korral omaniku süül (näiteks üleujutuse tõttu) on viimane kohustatud selle hüvitama. Sellise kahju suuruse kindlaksmääramiseks koostatakse eriakt. Vajadusel viiakse hindamine läbi spetsialistide abiga. Lisaks võib HOA enda hartas sisalduda mitmete rikkumistega seotud konkreetsete olukordade kirjeldus.

HOA juhatuse volitused

Mis võimudest sa räägid? Seltsingu juhtkonna ülesanne on tegeleda oma otsese tegevusega. Kogu selleks vajalike volituste loetelu reguleerib sama elamuseadustik (selle artikkel 147). Organisatsiooni põhikirjas tuleb tingimata eristada tegevusi, mis kuuluvad juhatuse enda ja elanike üldkoosoleku pädevusse. See tähendab, et peaks olema selged juhised, mille kohaselt saavad HOA juhatuse koosolekul otsustada esimees ja tema asetäitjad, ilma elanikke eelnevalt teavitamata.

Enamikul juhtudel räägime juhatuse järgmistest volitustest:

1. Partnerluse tegevuse otsene juhtimine koos konkreetsete tööde teostajate määramisega ja HOA personali moodustamisega.
2. Avalike teenustega seotud lepingute sõlmimine majaomanike nimel.
3. Raha kogumine korterelamu remondiks ja korrashoiuks.
4. Arvepidamine kõigi väljastamisega vajalikud paberid ja viited.
5. Pangandus ja raamatupidamine koos rahaülekandega lepingute alusel töövõtjate tasu eest.
6. Elanike üldkoosolekute läbiviimine vastava protokolli täitmisega.
7. Kaitse sisse kohtud seltsingu liikmete huve.
8. Olukorras, kus üürnikud ei tasu avalike teenuste eest võlgu – pöörduge ametiasutuste poole (linnavalitsusest kohtu ja prokuratuurini).

järeldused

Sellest selgub, et kogu HOA juhatuse volituste loetelu määravad kindlaks tema otsesed funktsioonid, mis tulenevad seltsingu põhieesmärgist - korterelamu korrashoid.

Lisaks eeltoodule võivad HOA volitused sisaldada mitmeid täiendavaid volitusi, mis tuleb kindlasti fikseerida seltsingu põhikirjas. Võime korraldusest rääkida külgneval territooriumil, iseteenindushoone, inkasso rentida isikutelt, kes on maja äri- ja eluruumide üürnikud, samuti ühisvara käsutamine, mille hulka kuuluvad keldrid, liftid jne.

Elamuseadustik kinnitab, et nii HOA õigused kui ka kohustused on lahutamatult seotud nende ülesannetega ning tulenevad korterelamu ja kogu sellega seotud vara korrashoiu ülesandest. hästi.

HOA on volitatud maja haldamiseks toiminguid tegema, st tegema seda, mida ta varem tegi Fondivalitseja mida esindab eluasemeosakond või äriorganisatsioon.

Vastavalt eluasemeseadustiku artiklile 137 HOA-l on õigus teha järgmisi toiminguid:

Täis HOA volituste loetelu peab olema loetletud organisatsiooni põhikirjas... Näiteks võib harta lubada olemasolevate ruumide rekonstrueerimist ja ümberseadistamist, piirkonna ümberkujundamist, parkimisseadmeid jne.

Märge! Hartas loetletud organisatsiooni õigused ei tohiks olla vastuolus elamuseadustikuga, vaid võivad ainult täiendada ja laiendada selle konkreetses olukorras kohaldatavaid sätteid.

HOA juhatus saab enamikku oma õigustest teostada iseseisvalt, näiteks arvutada üüri ja jagada raha pangakontodele – see on nn jooksev töö.

Kontrolli kõigi HOA tegevuste seaduslikkuse üle teostab auditikomisjon, mis koosneb 3-4 inimesest, kes ei ole HOA töötajad ja juhatuse liikmed.

Suuremate muudatuste läbiviimiseks näiteks majaomanike ühisuste struktuuris erinevatele fondidele eraldatavate vahendite vahekorra muutumisel on juhatus kohustatud hoonete renoveerimise käigus kokku kutsuma elanike üldkoosoleku ja andma küsimuse arutamiseks. hääletada. Vaid "poolt" häälteenamusega saab seltsing õiguse deklareeritud tegevust teostada.

Suhtlemine omanikega

Sageli tekib üürnikel ja juhatuse liikmetel HOA-de õiguste teostamisel küsimusi kõige probleemsemate ja vastuolulisemate teemade, sealhulgas juhatuse ja teiste omanike vaheliste suhete kohta.

Sertifikaatide väljastamine

Mõnikord seisavad üürnikud silmitsi tõsiasjaga, et juhatus keeldub neile tõendeid (pere koosseisu või korterikaardi laiendatud väljavõtte kohta) väljastamast põhjusel, et omanikud on üüri võlgu. Kas HOA-l on õigus võla olemasolul sertifikaate mitte väljastada?

See ei ole juriidiline praktika, mida HOA-d või UC-d sageli kasutavad tagamaks, et üürnikud katavad vähemalt osa võlast. Sertifikaatide väljastamine ei ole HOA õigus, vaid kohustus üürnike ees. See tähendab, et nad on kohustatud vajaliku paberi välja kirjutama ka siis, kui üürnik pole kogu elamise aja jooksul kordagi kommunaalmakseid tasunud.

Sissepääs korterisse

Teine probleemne küsimus on, kas HOA juhatusel või esimehel on õigus korteriga tutvuda? Vene Föderatsiooni põhiseadus sätestab kodanike õiguse oma kodu puutumatusele.

Viide! Ilma ruumide omaniku loata ei tohi keegi tema ruumidesse siseneda, isegi kui korteris on juhtunud hädaolukord.

On ainult kaks juhtumit, kui HOA töötajad saavad ilma loata korterisse siseneda:

1. Kui on tellimus.
2. Terroriakti ähvardusega, loodusliku või inimtegevusest tingitud kataklüsmi algusega.

Seega juhatuse nõuded ruumide ülevaatamiseks mis tahes ettekäändel - arvestinäitude võtmine, arvestite kontrollimine, torudes rõhu mõõtmine, toatemperatuuri kontrollimine jne. - on ebaseaduslikud.

Üürnik võib vabatahtlikult juhatuse liikmeid vastu võtta, aga kui tal on sissepääs keelatud, siis ei saa temaga midagi peale hakata.

Intresside kogunemine

HOA-l on õigus nõuda trahvi mittemaksmise eest ainult siis, kui see on hartas sätestatud, vastu võetud üürnike üldkoosolekul. Intresside arvestamine on sunnivahend, mille eesmärk on sundida võlgnikku võimalikult kiiresti kogu üüri tasuma.

Laest rahatrahvi määramise korda ei võeta. See peab olema hartas täpselt kirjas. Vene Föderatsiooni maksuseadustikus on ka erisätted, mis määravad kindlaks karistuste ülempiirid.

Tähelepanu! Viivise suurus ei tohi ületada 1/30 kehtivast refinantseerimismäärast iga viivitatud päeva eest.

Lepingu allkirjastamine

Mõnikord on üürnikud nördinud, et HOA sunnib neid teenuslepinguid sõlmima.

RF LC artikli 137 kohaselt on HOA-l õigus sõlmida omanikega lepinguid avalike teenuste ja maksete arvutamise korra kohta.

Sel juhul on juhatusel võimalus üürnike nimel sõlmida kommunaalteenuste pakkujatega erinevaid tehinguid ja täita oma kohustus maja korras hoida. Aga sundida või sundida üürnikku lepingut allkirjastama, pole HOA-l õigust, peaks kõik toimuma poolte hea tahte järgi.

Kui omanikuga HOA lepingut pole, siis tuleb üürnikel lihtsalt omal käel käia opereeriva ettevõtte esindusse ja sõlmida vajalikud lepingud.

Võlgnike kohta teabe avaldamine

Võlgnike nimekirjad, mida HOA juhatused mõnikord sissepääsudes kõigile vaatamiseks riputavad, saavad sageli tõeliseks komistuskiviks seltsingu ja üürnike vahel. "Häbiväärse" nimekirja kantud nördimused on täiesti õigustatud.

Vastavalt isikuandmete kaitse seadusele on sellise teabe avaldamine sõnaselgelt keelatud. Ilma kirjaliku loata, HOA juhatusel ei ole õigust avaldada võlgnike kohta andmeid, sealhulgas järgmisi:

• üürniku perekonnanimi, nimi ja isanimi;
• kõik passiandmed;
• elukoha aadress;
• võla summa.

Juhatusel on õigus selliseid nimekirju ise koostada. Enamgi veel. neid on vaja võlgnike väljaarvutamiseks ja nendega vestluse pidamiseks ning pikaajaliste maksete hilinemise korral - pöörduge kohtusse ja püüdke korter maja kommunaalteenuste süsteemist välja lülitada.

Selliseid nimekirju tuleb hoida kinnises koosolekuruumis seifis ja need ei kuulu avalikustamisele. Võlgnikel, kes nägid oma perekonnanime, on täielik õigus pöörduda kohtusse ja saada juhatuselt rahalist hüvitist.

Kõige rohkem, mida majaomanike ühistu teha saab, on avaldada järgmise sisuga kuulutus: “Meie majas elab 5 võlglast. Palume tasuda kommunaalmaksed kogusummas 10 000 rubla selle aasta 31. jaanuariks. Vastasel juhul peame pöörduma võlgade sissenõudmiseks kohtusse. ”

Kohustused

RF LCD jaotises -149 sisaldab HOA juhatuse ja esimehe kohustuste loetelu. Enamasti on nende kohustuste täitmiseks seltsingu juhatusel oma õigused.

Eraldi tasub esile tõsta HOA kohustused maja üürnike ees:

• vastavus harta seaduslikkusele ja nõuetele;
• kontroll selle üle, kas elanikud täidavad rajatise korrashoiuga seotud kohustusi;
• fondivalitseja kodu või kontrolli otsene haldamine;
• lepingu sõlmimine kommunaalteenuseid tarnivate töövõtjate ja alltöövõtjatega;
• lepingute sõlmimine hoone hoolduseks ja remondiks;
• üürnike - seltsingu liikmete nimekirja pidamine;
• raamatupidamine, kulude ja tulude eelarvestamine, üüri arvestamine;
• arvestuse pidamine, HOA liikmetele sertifikaatide väljastamine;
• elanike üldkoosoleku pidamine;
• kontroll HOA esimehe tegevuse üle.

Esimehel on järgmised kohustused:

• anda korraldusi kõigile HOA ametnikele, palgata ja tuletõrjepersonalile;
• tegutseda seltsingu nimel oma volituste piires ilma üldkoosolekut ette teatamata;
• esitama üldkoosolekule otsustamiseks enda koostatud dokumendid.

Vastutus

Elamuseadustik ega tsiviilseadustik ei täpsusta, millist vastutust kannavad oma tegevuse (või tegevusetuse) eest seltsingu liikmed, samuti juhatuse esimees ja liikmed. Kuid see ei tähenda, et HOA tegevust ei kontrollitaks kuidagi ja rikkujaid ei saaks vastutusele võtta.

Märge! Reeglina on seltsingu põhikirjas teatud üleastumise eest ette nähtud konkreetsed karistused või on märge “vastavalt kehtivale seadusele”.

Üldine tsiviilvastutus tekib järgmiste süütegude eest:

Viide! Kõik HOA liikmed, sealhulgas juhatuse esimees ja esindajad, vastutavad oma tegude eest rahaliselt. Kahju suurus selgitatakse välja eriakti abil, mille koostamisse kaasatakse vajadusel professionaalne hindaja.

Korteris avarii korral, mille tagajärjel materiaalne kahju mitte ainult omaniku, vaid ka naabrite ees on piiritletud üürnike ja seltsingu vastutus, olenevalt sellest, mis selle õnnetuse põhjustas.

Näiteks kui korteri üleujutus leidis aset ühisvaraga seotud toru läbimurde ajal, vastutab HOA kahjude eest, kuna ühisvara korrashoiu eeskirja kohaselt peab kogu sellesse kategooriasse kuuluv torustik olema süstemaatiliselt kontrollitud.

Kui korteri ja naabrite laht tekkis torustiku purunemise tõttu, millel pole ühisvaraga mingit pistmist (näiteks on köögis kraan katki läinud), ei kanna HOA lahe eest mingit vastutust.

Lisaks saab põhikirjas kirjeldada vastutust konkreetsetes süütegudega seotud olukordades. Näiteks kui avastatakse pettus, on esimees kohustatud tasuma HOA-le trahvi.

Juhatuse tegevus

HOA juhatus on otseselt seotud seltsingu tegevusega ja tema volitused on reguleeritud eluasemeseadustiku artikliga 147. See, mis täpselt kuulub üldkoosoleku ja mis juhatuse pädevusse (st mida saavad esimees ja tema asetäitjad teha ilma elanikke eelnevalt teavitamata), peaks samuti põhikirjas selgelt kirjas olema.

Tavaliselt, HOA juhatusel on järgmised volitused:

Kui see on põhikirjas kirjas, HOA juhatusele võib anda täiendavaid volitusi:

1. Kohaliku piirkonna korrastamine.
2. Iseteenindus kodus
3. Üüri kogumine elamu- ja äripindade üürnikelt.
4. Ühise majapidamise vara utiliseerimine, näiteks lift, kelder, ühised arvestid.

Seega määravad HOA õigused ja kohustused vastavalt eluasemekoodeksile kindlaks nende funktsioonid. Peamine ülesanne on hoida maja ja selle juurde kuuluv kinnistu ideaalses korras. Selle täitmiseks saab seltsing koguda üürnikelt raha (üüri), sõlmida lepinguid teenindusorganisatsioonidega, palgata töötajaid hoonet iseseisvalt hooldama jne.

HOA pädevusse kuuluvate toimingute täielik loetelu peab olema loetletud organisatsiooni põhikirjas.

Kui leiate vea, valige tekstiosa ja vajutage Ctrl + Enter.

Kõik HOA esimehe volitused on määratletud eluasemeseadustiku artiklis 149. Konkreetsed õigused on tavaliselt sätestatud üldkoosoleku poolt vastu võetud HOA põhikirjas, kuid need ei saa olla vastuolus seaduse sätetega. Niisiis, Vastavalt JK-le on HOA esimehel järgmised volitused:

• allkirjastada HOA nimel maksedokumendid;
• areneda personali tabel(st määrata kindlaks HOA töötajate arv, nende töögraafik ja töötasu);
• kontrollib üldkoosoleku ja juhatuse otsuste täitmist;
• sõlmima lepinguid maja teenindavate organisatsioonidega.

Selle põhjal määratakse tema õigused:

• käsutada täielikult ja täielikult kõik HOA pangakontodel olevad vahendid;
• arveldada hooldusteenuseid pakkuvate ja avalikke hüvesid tarnivate organisatsioonidega;
• iseseisvalt raamatupidamist läbi viima;
• palgata ja vallandada töötajaid;
• maksma HOA töötajatele, sealhulgas endale;
• kontrollida HOA töötajate ja kolmandate isikute organisatsioonide tööd, kellega on sõlmitud teenusleping.

Lisaks võib lepingus määratleda järgmised esimehe volitused:

• tegutseda HOA nimel kohtus ja võtta vahendeid kohtukulude katteks;
• esitada hagisid kohtusse;
• kuulutada välja majahoolduse konkursi hanke;
• omab otsustavat häält, kui üldkoosolekul osalejate arvamused jagunevad võrdselt;
• väljastada elanikele vajalikke dokumente;
• arvutada üür.

Põhimõtteliselt saab loetletud õigusi üle anda teistele HOA töötajatele. Näiteks õigus ilmuda kohtusse - advokaadile, võtta üüri - raamatupidajale, väljastada dokumente üürnikele - sekretärile jne.

Juhul, kui majas elab palju elanikke, on see lähenemine soovitatav. Aga kui maja on väike, saab kõik need õigused ja kohustused anda ühele inimesele - HOA esimehele.

Vastuolulised punktid

Sageli kerkivad esimehe volituste määramisel esile vastuolulised küsimused. Näiteks, kas HOA esimehel on õigus siseneda üürnike korterisse.

Põhiseaduse kohaselt on igal venelasel õigus oma kodu puutumatusele. See tähendab, et ilma üürniku loata pole kellelgi õigust korterit kontrollida – isegi mitte õiguskaitseorganite töötajatel (sissepääsuks peab neil olema läbiotsimise kohta tehtud kohtuotsus – order).

Järelikult ei ole HOA esimehel üürniku loata õigust korterisse siseneda, välja arvatud juhul, kui tal on käes kohtuotsus.

Kuid mõnel juhul on korterisse tungimine vajalik - isegi kui üürnik on vastu või kui ta puudub. Näiteks lõhkes tema korteris toru ja maja on üle ujutatud. Sellised olukorrad on äärmuslikud.

Kuid ka sel juhul on HOA esimees ja töötajad puusepad, remondimehed jne. - ei oma õigust korterisse siseneda, eriti ust lõhkuda. Maksimaalne, mida nad saavad - lõigake vesi ära ja keevitage toru naabritelt ülalt ja alt. Kui tekib näiteks lühis, saavad nad korteri lihtsalt ühisest elektriahelast isoleerida.

Pärast üürnikut, kes lubas hädaolukord, väljastatakse kahjude katteks arve.

Mõnikord on HOA põhikirjades ette nähtud, et ettenägematute olukordade korral on esimehel õigus siseneda korterisse ilma üürniku loata. Selline harta ei ole põhiseaduse seisukohast seaduslik ja selle saab kohtus vaidlustada.

Teiseks vastuoluline punkt - Kas HOA-l on õigus postitada võlgnike nimekirju? Vastavalt "Isikuandmete seadusele" on keelatud ilma tema kirjaliku nõusolekuta avaldada isikut puudutavat teavet, sealhulgas:

• perekonnanimi, nimi ja isanimi;
• passi andmed;
• elukoha aadress;
• perekonnaseis;
• vara olemasolu kinnisvaras;
• võla kättesaadavus ja suurus.

Seega ei ole HOA esimehel selle seaduse kohaselt õigust ilma kirjaliku loata võlgnike nimekirja postitada. Lubatud maksimum on info isikupäratu esitamine.

Näiteks võite kirjutada lihtsalt: “Meie majas elab 23 võlgnikku, kommunaalmaksete koguvõlg ületab 250 tuhat rubla. Üür palume tasuda õigeaegselt." See on maksimaalne. Võlgnike korterite konkreetseid numbreid ei oskagi loetleda.

Juhatus saab koostada endale nimekirjad, et näiteks ukselt-ukseni tiiru teha ja võlgnikele korteri tasumata jätmise vastutust selgitada.

HOA esimehe ülesanded kortermajades

Kohustused on tihedalt põimunud esimehe õigustega. Niisiis, suur osa sellest, mida esimees on volitatud tegema, ta on lihtsalt kohustatud tegema:

• jälgida töövõtjate tegevust ja korralik kvaliteet nende tehtud tööd;
• jälgida sanitaar- ja tehniline seisukordühisvara;
• sõlmida lepinguid maja teenindavate organisatsioonidega;
• sõlmida ehitise remondi- ja hoolduslepingud füüsiliste ja juriidiliste isikutega, kes ei ole ruumide omanikud, vaid üürnikud;
• koguda üüri üürnikelt ja ühisvara kasutajatelt (jutt on peamiselt ettevõtjatest, kes üürivad kauplusi ja büroosid hoone esimestel korrustel);
• tagama omanike õiguste järgimise;
• jälgida majaomanike kohustuste täitmist hoone korrashoiu osas (teisisõnu jälgida üüri laekumist);
• pidama raamatupidamis- ja statistilisi aruandeid, äridokumentatsiooni;
• õigeaegne käitumine Pangatoimingud;
• palgata ja koolitada HOA töötajaid;
• reageerida võimalikele hädaolukordadele;
• jälgida hosteli reeglite täitmist ja eluaseme normide täitmist, Tsiviilkoodeks, SanPiN-i ja muude õigusaktide nõudeid.

Seega on esimehe pädevus üsna lai. Seetõttu peavad üürnikud hoolikalt käituma! Ta saab osa oma tööst delegeerida palgatud töötajatele.

Näiteks saab kõiki panga- ja raamatupidamistoiminguid teha professionaalne majandusteadlane, hoone seisukorda saavad jälgida volitatud insenerid.

Esimehe ülesanne on kogu seda tööd korraldada ja hädaolukordi ennetada.

Üldkoosoleku juhataja või HOA juhatuse kohta saab määrata täiendavad kohustused ... Näiteks kapitaalremondi tegemisel võidakse talle anda volitus jälgida kõiki tehtud töid ja hallata nendeks vajadusteks eraldatud vahendeid.

HOA esimehe vastutus

Esimees on kohustatud tegutsema rangelt tsiviil- ja elamuseadustiku raames. Igasugune kõrvalekaldumine reeglitest võib olla põhjuseks nii tema ametist tagandamiseks kui ka seaduslikul viisil kohtu ette toomiseks.

Õigusaktid ei sätesta mingil viisil esimehe vastutust tema tegevuse (või tegevusetuse) eest, mis viis HOA ebatõhusa juhtimiseni. V levinud juhtumid Muidugi võite juhinduda teatud kriminaalkoodeksi artiklitest, näiteks:

• hooletus;
• omastamine või raiskamine;
• pettus;
• võimu kuritarvitamine.

Õigeaegse reageerimise jaoks on siiski kõige parem välja kirjutada esimehe vastutusele võtmise kord HOA hartas, näiteks:

• milline vastutus määratakse talle kohtusse pöördumata, elanike üldkoosolekul (näiteks rahatrahv omastamise eest Raha HOA);
• kahju hüvitamise kord (näiteks raisatud raha täielik hüvitamine vabatahtlikult või kohtusse pöördudes);
• kohtusse pöördumise kord;
• esimehe vastutuse mõõt vastaspoolte tegevuse eest (näiteks kui kahju ei põhjusta mitte esimees, vaid töövõtja, siis tuleb märkida, kellele juhatus täpselt pretensioone esitab).
• materiaalse vastutuse mõõdupuu esimehe konkreetse tegevuse eest.

Kuna esimehe töö on seotud suurte rahasummade ning kortermaja ja lähiümbruse näol suure majanduse juhtimisega, siis ta kannab isiklikku rahalist vastutust:

• ühise majavara turvalisuse huvides, nagu iga teinegi üürnik või juhatuse liige;
• ohutuse pärast materiaalsed väärtused asub juhatuse kontoris (mööbel, kontoritehnika, kodutehnika jne);
• HOA maksekontodel olevate rahaliste vahendite turvalisuse tagamiseks;
• töövõtjate ja teenindusorganisatsioonidega arvelduste õigsuse eest;
• üüri ja üüri õiguspäraseks sissenõudmiseks;
• palgafondi õigeks jaotamiseks;
• reservi eraldatud vahendite sihtotstarbeliseks kulutamiseks ja kapitaalremondiks.

Esimehe vastu toime pandud rikkumiste korral koostavad revisjonikomisjoni liikmed kahe tunnistaja juuresolekul rikkumise akti ja määratakse kahju suurus. Siis pakutakse kurjategijale vabatahtlikult sisse kohtueelne, lahendada konflikt ja hüvitada tekkinud kahjud.

Keeldumise korral esitab juhatus esimehe vastu hagi kohtusse. kahju sissenõudmise kohta, lisades sellele akti ja asitõendid. Esimees saab omakorda kohtusse kaevata juhatuse ja revisjonikomisjoni, kui ta süüdistusega ei nõustu. See võib lõppeda ja.

Seega on HOA esimehe töö rangelt reguleeritud regulatiivsete ja õigusaktid... Ta tegutseb tsiviil- ja elamuseadustiku sätete alusel ning juhindub tööülesannete vahetul täitmisel harta sätetest.

Esimeeste õigustega kaasnevad kohustused. Nende volituste rikkumise korral võidakse esimehe suhtes kohaldada kriminaal- või kriminaalmeetmeid. haldusvastutus... Juhataja kannab ka täielikku rahalist vastutust oma tegude eest ja peab hüvitama kogu tekitatud kahju.

Kui leiate vea, valige tekstiosa ja vajutage Ctrl + Enter.

Majaomanike ühistu on tegelikult üks omavalitsuse vorm. See tähendab, et selle loomise algatajad, osalejad ja peamine juhtorgan on ruumide omanikud korterelamu(elu- ja mitteeluruum).

Head lugejad! Artiklis räägitakse tüüpilistest juriidiliste probleemide lahendamise viisidest, kuid iga juhtum on individuaalne. Kui soovite teada, kuidas lahendada täpselt oma probleem- võtke ühendust konsultandiga:

AVALDUSED JA KÕNED VÕETAKSE VÕETAKSE 24/7 ja ILMA PÄEVATA.

See on kiire ja ON VABA!

Teisest küljest on HOA iseseisev majandusüksus, juriidiline isik. Ja nagu üürnikud ei vastuta HOA kohustuste eest, nii ei vastuta ka tema nende eest.

Peamised funktsioonid

Isiklik vastutus esimeest võidakse nõuda selliste rikkumiste eest nagu:

• HOA tegevust käsitleva teabe varjamine või moonutamine;
• võtmise tagajärjel omanikele tekkinud kahjude eest ebamõistlikud otsused jne.

Võlgade eest

Selliste rikkujate süül võib vastutus tekkida nii majaelanikel kui ka HOA-l endal.

Sel juhul on seltsingul õigus kohaldada rikkujatele erinevaid karistusi, mis on ette nähtud põhikirjaga või kinnitatud omanike üldkoosoleku poolt.

Vastutus tarnijate ees on reguleeritud tsiviilõiguse normidega.

Nende sõnul vastutab juriidilise isiku võlgade eest kõigi eest omandis olev vara... See tähendab, et rahapuuduse korral saab võlgade sissenõudmist rakendada muule HOA varale: kontoritehnika, autod jne.

Juhtorganite osas ei vastuta nad organisatsiooni võlgade eest. Sama kehtib ka ühisvara Majad.

See ei kuulu HOA-le, vaid kõigile majaelanikele, ka neile, kes seltsingus ei osale. Majas või sellega külgneval alal ei ole võimalik sulgeda ruume.

Üürnike ees

Majaomanike ühisus, nagu juba öeldud, kannab tsiviilvastutust lepingutingimuste rikkumise eest.

Samuti tsiviilõigus näeb ette HOA vastutuse oma kohustuste täitmata jätmise ning tegevuse või tegevusetuse põhjustatud kahju eest.

Eelkõige:

• ebapiisava kvaliteediga teenuste osutamine;
• elule ja tervisele tekitatud kahju, kui see tekkis seetõttu, et kodanikud ei saanud teenuste kohta täielikku teavet või nende madalat kvaliteeti;
• kahju, mida teenuse saajad kannavad nende õiguste rikkumise tõttu, sealhulgas asjakohaste tingimuste lepingusse lisamise tõttu;
• eelnimetatud õiguste rikkumisega tekitatud mittevaraline kahju.

Administratiivne ja kriminaalne

Haldusvastutus tuleneb juriidilised isikud juhul, kui nad rikuvad riigi poolt määrustes, mitte lepingutes kehtestatud reegleid.

Majaomanike ühistu pole sellest reeglist erand.

Majaomanike ühistute ja teiste haldusfirmade vastutus tekib "Süüteod varakaitse valdkonnas" nimetatud juhtudel.

Konkreetsed kompositsioonid on nimetatud artiklis. 7.22-7.23.3 käesoleva dokumendi.

Kriminaalvastutus kehtib konkreetsete kodanike, mitte juriidiliste isikute suhtes. Sellesse võib kaasata HOA esimees või mõni juhatuse liige.

Kui harta lubab, saab esimehe valida lihthääletusega. HOA liikmed, kuid sellisel hääletusel on omad nüansid. Hääletuse olemus seisneb selles, et suurema pinnaga korteri omanikul on rohkem hääli. Need. mida suurem korter, seda rohkem hääli.

HOA juhatus valitakse kaheks aastaks... Pärast ettenähtud tähtaja möödumist valitakse HOA liikmete poolt juhatus uuesti sarnase skeemi järgi. Juhatuse esimees võib sellel ametikohal olla maksimaalselt kaks aastat. Kuid selle kahe aasta jooksul võivad esimehe seltsingu liikmed tagasi valida või iseseisvalt tagasi astuda.

Kui esimehe kandidaat ei ole HOA eluaseme omanik, ei saa ta esimeheks saada.

Selleks, et see kandidaat saaks õiguslikel alustel võtke tool, probleemi lahendamiseks on kaks võimalust:

• üks omanikest sugulastest (näiteks abikaasa) annab väljapakutud kandidaadile osa korterist või majast;
• HOA allkirjastab mitmed dokumendid, mille alusel kandidaat võetakse tööle juhina, kellel on mitmeid volitusi; sel juhul on oluline, et juht saaks iseseisvalt tegutseda.

See peaks olema nii:

Eriõigused ja volitused

Võrreldes teiste organisatsioonide juhtidega on HOA juhatuse esimehe volitused äärmiselt piiratud. Eelkõige HOA esimees on õigus:

• olla esimene, kes allkirjastab finantsdokumendid;
• pidama seltsingu raamatupidamisosakonda;
• iseseisvalt sõlmima tehinguid, mida on seaduse kohaselt võimalik teha ilma HOA liikmete ja juhatuse nõusolekuta;
• allkirjastama HOA liikmetele siduvad dekreedid;
• määrata kindlaks HOA liikmete ja HOA juhatuse liikmete koosolekute aeg ja pidada neid;
• ilma volikirjata täita HOA juhiseid;
• palgata HOA-sse uusi töötajaid, vallandada töötajaid, nõuda boonuseid ja trahve vastavalt kehtivad seadused RF;
• hallata elu- ja mitteeluruume;
• öelda lõppsõna HOA liikmete hääletamisel, kui hääletusel on viik;
• kindlustama HOA vara;
• lisaks võib juhatuse esimehel olla mitmeid volitusi, mida HOA liikmetel on õigus talle anda;

Vaatleme kõige elementaarsemat:

1. Esimehe valivad HOA juhatuse liikmed HOA tegevuse juhtimiseks.
2. HOA esimees peaks oma töös tuginema Vene Föderatsiooni seadustele ja HOA hartale, samuti määrused ja teie ametijuhend.
3. Esimees peab heas usus juhtima HOA tegevust.
4. Otsese juhina on esimehel õigus anda korraldusi kõigile HOA töötajatele.
5. Esimees on kohustatud kontrollima kõigi HOA otsuste ja otsuste täitmist.
6. Esimehe ülesandeks on tekkepõhiste reeglite väljatöötamine ja HOA liikmetele aruteluks esitamine palgad, HOA töötajate tööreeglid ja ajakava.
7. Koosoleku juhataja on volitatud esindama HOA huve kõigis valitsusorganites.

Siiani ei ole juriidiliselt täpselt määratletud, kas seda on võimalik teha või mitte töölepingut koos HOA esimehega (). Enne muudatusi artiklis Elamuseadustiku artikli 147 kohaselt on selline kokkulepe alati sõlmitud, kuid muudatustega läksid juristide seisukohad selles küsimuses lahku. Ühed usuvad, et lepingut ei saa sõlmida, teised, et see on võimalik, aga ainult kokkulepet kohustuste täitmise kohta.

Sellega seoses on igal seltsingul õigus iseseisvalt otsustada kas tasub oma juhatuse esimehega sellist lepingut sõlmida või mitte... Positiivse otsuse korral peaks selline leping sisaldama järgmisi punkte:

• kokkuleppe objekt;
• periood, milleks leping sõlmitakse, katseaeg;
• tööandja ja töötaja õigused ja kohustused;
• palk;
• töö ja puhkuse korraldamine;
• töötaja sotsiaalsed garantiid;
• töötajate hüvitis;
• tööandja ja töötaja vastutus;
• üldsätted;
• poolte allkirjad.

Õiguste delegeerimine volikirjaga

Majaomanike ühing on mittetulundusühing, mistõttu saab HOA liige volikirja alusel koosolekul osalemise ja hääletamise õiguse delegeerida kolmandale isikule. Usaldusisiku kohalolek koosolekul on tõendatud seltsingu päevikus.

Sellises volikirjas peab olema märgitud HOA liikme ja tema volitatud esindaja täisnimi, poolte passiandmed ja nende isikud. tegelik koht elukoht.

Volikiri peab olema notari poolt kinnitatud. Kui volikirja ei ole mingil põhjusel võimalik notariaalselt tõestada, saab selle kinnitada direktori töö- või õppekohas, kohalikus eluasemeametis või kl. raviasutus kui direktor on ravil.

HOA juhatuse esimehel on omakorda oma volituste alusel, kui selleks on mõjuvad põhjused, õigus allkirjastada volikiri kolmandate isikute nimel.

Lisaks on HOA esimehel õigus allkirjastada kohtute volikirju. üldine jurisdiktsioon.

Juhatuse määrustik

HOA juhatuse määrus näeb ette HOA juhatuse liikmete poolt mitmete neile pandud kohustuste täitmise:

• järgima Vene Föderatsiooni õigusakte ja HOA põhikirja;
• kontrollida HOA liikmete kõigi kehtestatud maksete õigeaegset tasumist;
• koostab HOA eelarve järgmiseks aastaks;
• sõlmib HOA liikmete nimel ühisvara remondi- ja hoolduslepinguid;
• palgata HOA-sse ja vallandada töötajaid;
• koostada HOA liikmete nimekirjad ja majaomanike nimekirjad;
• raamatupidamisaruannete kontrollimine;
• pidada HOA liikmete koosolekuid;
• valida ühisvara haldamiseks, hooldamiseks ja remondiks organisatsioon;
• muud HOA põhikirjas sätestatud kohustused.

Kõigi ülaltoodud punktide kohta peab HOA juhatus üldkoosolekul HOA liikmetele õigeaegselt aru andma.

juhatuse esimees peab kontrollima kõiki sisemisi ja väliseid protsesse toimuvad seltsingus ja annavad tehtud tööst isiklikult aru HOA liikmetele.

Eelkõige peab esimees esitama omanikele järgmised aruanded (teatud perioodi kohta):

1. Aruanne HOA juhatuse koosseisu kohta.
   Omanikud (eriti need, kes mingil põhjusel hääletamisel ei osalenud) peaksid teadma juhatuse liikmete nimesid ja korterinumbreid, et nende poole pöörduda kõikide tekkivate küsimuste ja ettepanekutega.
2. Aruanne HOA juhatuse tööst.
   Siinkohal peab juhatuse esimees rääkima, mis tööd on tehtud.

   Eelkõige: mida uut ehitati, kuidas läheb Hooldus(katuse remont, kanalisatsiooniseadmete remont, majaäärse tee asfalteerimine, liftide remont jne), kapitaalremondi (olemasolul) propageerimine ja rahastamine, muud tööd (värvimine, gaasiseadmete kontroll korterites, paraadi desinfitseerimine ja üldpinnad, prügirenni puhastamine jne)

• Teatage hädaolukorrast ja õnnetustest (juhtumi korral).
  Kui aruandeperioodil toimus õnnetusi või hädaolukordi (tulekahjud, kanalisatsiooniummistused, avariid soojustrassidel jne), on juhataja kohustatud koosolekul rääkima, milliseid meetmeid nende kõrvaldamiseks rakendati ja mis tagajärgi need kaasa tõid.
• Aruanne eelarve kulude kohta.
  Esimees on kohustatud omanikele aru andma HOA liikmetelt laekunud liikmemaksude ja toetuste kohta, milleks ja mis summas laekunud vahendeid kulutatakse.
• Aruanne kõrgemalseisvate valitsusorganisatsioonide kontrollide kohta.
  Kui aruandeperioodi jooksul on seltsingut kontrollinud kõrgem valitsusagentuurid, tuleks esimehele nende kontrollide tulemustest rääkida.
• Aruanne majaomanike ühistulepingute kohta.
  Siinkohal peaks esimees omanikele meelde tuletama olemasolevaid lepinguid Majaomanike selts, rääkige uutest vangidest, aga ka nendest, kes on lõppenud ja millegipärast lõhki rebitud.
• Teatage omanike poolt avalikule varale tekitatud kahjust.
  Kui aruandeperioodil tekkis korteriomanikele kahju ühisvara, peaks esimees rääkima kahju suurusest ja selle kõrvaldamiseks võetud meetmetest.

Loe HOA likvideerimise otsusest ja tegevuse lõpetamise protsessist.