Moderné problémy štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam. Problémy štátnej registrácie záložného práva a záložnej zmluvy ako obmedzenia (vecného bremena) vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Problémy pri registrácii transakcií s nehnuteľnosťami

Úvod

Kapitola 1. Štátna registrácia ako činnosť (občianskoprávny aspekt) 10

1 Právna povaha štátna registrácia práva k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi 10

2 Predmety, predmety a dôvody štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi 56

Kapitola 2. Občianske práva k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi, podliehajúce štátnej registrácii 110

1 všeobecné charakteristiky práva a transakcie 110

2 Vlastnosti štátnej registrácie práv k určitým predmetom nehnuteľného majetku 152

3 Vlastnosti štátnej registrácie práv k určitým predmetom nehnuteľného majetku 184

Záver 199

Bibliografia 203

Úvod do práce

Prijatím zákona Ruskej federácie z 21.07.1997 č. 122-FZ „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ sa vytvárajú inštitúcie spravodlivosti, ktorých hlavnou úlohou je štátna registrácia. práv vlastníkov nehnuteľností a vlastníkov iných práv k nim podliehajúcich štátnej registrácii, ako aj vytvorenie a vedenie Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, ktorý je určený na vedenie jednotného registra práv k nehnuteľnostiam. Ruská federácia systémy evidencie o právach k nehnuteľnostiam, o obchodoch s nimi, ako aj o obmedzeniach (vecných bremenách) týchto práv.

Vyšetrovaná právna inštitúcia medzitým nie je bez nedostatkov. Niektoré aspekty štátnej registrácie, žiaľ, ešte nedostali náležitú právnu úpravu. Mnohé v súčasnosti existujúce právne riešenia je potrebné zlepšiť a vedecky podložiť. Značný počet noriem súčasnej legislatívy o štátnej registrácii vyvoláva diskusie a početné spory medzi výskumníkmi a v mnohých prípadoch je hodnotený nejednoznačne. judikatúra.

4 Problém štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam

nebol predmetom širokej škály štúdií v domácom právnom poriadku

veda. Teraz sa však situácia radikálne mení a

výrazný nárast záujmu výskumníkov o túto problematiku. to

vzhľadom na to, že normy súčasnej právnej úpravy sú

zďaleka nepostačujúce na zabezpečenie činnosti štátu v teréne

zápis práv k nehnuteľnostiam a v niektorých prípadoch dochádza k ich situácii

v úplnom rozpore so zaužívanou praxou.

Záujmy ekonomický vývojštáty si vyžadujú hlbšie a komplexnejšie štúdium problémov súvisiacich s podstatou a obsahom systému štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, vyriešenie dôležitého problému definovania pojmu štátna registrácia, určenia právneho postavenia štátnej evidencie práv k nehnuteľnostiam. predmetov študovaných vzťahov, riešenie problémov týkajúcich sa dôvodov štátnej registrácie, problematiky súvzťažnosti a vymedzenia systému registrácie práv a systému registrácie transakcií, ako aj mnohých problémov súvisiacich s registráciou práv a transakcií pre jednotlivé nehnuteľnosti. majetkové predmety.

Načrtnuté okolnosti, ktoré umožňujú argumentovať o naliehavosti problémov systému štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, predurčili výber autora tejto výskumnej témy.

Cieľom štúdia je študovať právne problémy systém štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, zovšeobecnenie ruských a zahraničných skúseností v právnej úprave systému registrácie, porovnanie doterajšej praxe registračných orgánov so súčasnými právnymi normami, ako aj vypracovanie návrhov na tento základ na zlepšenie právnych predpisov.

V súlade s týmto cieľom boli stanovené tieto úlohy: - preštudovať obsahové znaky noriem platnej legislatívy o štátnej registrácii;

Určiť obsah základných pojmov používaných v prúde

právne predpisy upravujúce rozsah registrácie;

odhaliť hlavné oblasti zlepšenia regulačný rámec regulácia registračného systému;

zvážiť otázky súvzťažnosti registrácie práv a transakcií s nehnuteľnosťami, ako aj problémy vznikajúce v procese registrácie transakcií a práv k určitým nehnuteľnostiam.

Predmetom skúmania sú normy domácej a zahraničnej legislatívy, ktoré určujú právnu úpravu sféry štátnej registrácie, presadzovania práva súvisiace s implementáciou týchto noriem; ako aj hlavné vedecké a teoretické koncepty k problémom skúmanej témy.

Predmetom skúmania je vzťahy s verejnosťou v oblasti štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, názory predstaviteľov právnej vedy v skúmanej oblasti, praktické činnosti inštitúcií vykonávajúcich postup štátnej registrácie práv a transakcií s nehnuteľnosťami, vlastnosti súdnej praxe v tejto oblasti.

Metodologickým základom tejto práce je dialektický prístup k štúdiu právnych javov a procesov, ktorý umožňuje vidieť tieto procesy a javy v ich vývoji, interakcii, ako aj vo vzájomnom protiklade.

Štúdia je založená na kritickej analýze teoretického materiálu a podlieha logike procesu presadzovania práva.

Dizertačná práca využíva všeobecné vedecké, špeciálne metódy poznávania.

konkrétno-historický, systémový, štrukturálno-funkčný, komparatívno-právny, normatívno-logický, komplexný, metóda vzostupu od všeobecného ku konkrétnemu, od abstraktného ku konkrétnemu.

Teoretický a empirický základ výskumu tvoria vedecké práce ruských a zahraničných vedcov z oblasti dejín štátu, teórie štátu a práva, filozofie práva, ústavy,

6 civilný, civilný procesný, správny a

medzinárodné právo.

Pri príprave dizertačnej práce sa vedecké práce domácich

vedci ako: E. Bogdanova, M.I. Braginsky, B. Gongalo, V.B. Isakov, V.P.

Kamyshansky, O.A. Krasavchikova, I.A. Pokrovsky, N.A. Syrodoeva, G.F.

Freidrichs, F. Baur, A. Goodman, L. Baker a ďalší.

periodiká, prax orgánov činných v trestnom konaní, materiály

štatistické štúdie, archívne pramene a pod.

Vedecká novosť dizertačnej práce sa prejavuje v tom, že táto práca predstavuje jednu z prvých ucelených štúdií problematiky štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi. v ňom:

Zdôrazňujú sa hlavné črty, ktoré sumarizujú ruský a zahraničný systém štátnej registrácie;

Navrhuje sa nová definícia titulného dokumentu.

Článok analyzuje problém nesúladu noriem zákona o štátnej registrácii práv na podnik ako Komplex nehnuteľností zavedená prax;

Prvýkrát sa objavuje problém registrácie práv k pozemkom určeným na rôzne využitie (na stavbu, na prenájom, pod neoprávnene postavenými nehnuteľnosťami atď.).

Obhajoba podlieha ustanoveniam, ktoré odzrkadľujú

vedecká novinka dizertačného výskumu. 1. Štátna registrácia sa považuje za právnu inštitúciu a je to súbor právnych noriem upravujúcich styk s verejnosťou, pokiaľ ide o uznávanie a potvrdenie konkrétne

7 oprávnené orgány štátu práv k nehnuteľnostiam a

zaťaženie týchto práv; právny úkon, ktorým je

administratívne - zákonné rozhodnutie; presadzovanie

registračných orgánov, ako aj v dôsledku tejto činnosti.

V záujme zosúladenia zákona o matrikách s Občianskym zákonníkom sa zdá byť vhodné zmeniť a doplniť odsek 1 čl. 12 zákona o registrácii Ruskej federácie, pokiaľ ide o špecifikáciu práv a transakcií podliehajúcich štátnej registrácii.

Za účelom jednotného chápania a aplikácie čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a čl. 4 zákona o registrácii je žiaduce v nich jasnejšie vymedziť druhy práv a obmedzenia (bremená) týchto práv podliehajúcich štátnej registrácii.

Zdá sa byť vhodné definovať v časti 1 čl. 130 jasných kritérií, podľa ktorých možno majetok klasifikovať ako nehnuteľný. Vylúčiť z ods. 2 s. 1 čl. 130 GK, označenie prisúdenia nehnuteľným veciam vnútrozemských leteckých a námorných plavidiel, vesmírnych objektov. Zaradiť ich v odseku 2 tohto článku medzi hnuteľné veci s povinnou registráciou práva na ne v prípadoch ustanovených osobitným federálnym zákonom.

Za účelom jednotného výkladu a aplikácie pravidiel čl. 164 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a noriem zákona o registrácii je potrebné konkrétnejšie vymenovať typy transakcií s pozemkami, ktoré podliehajú štátnej registrácii;

Je vhodné doplniť klasifikáciu objektov navrhovanú čl. 130 Občianskeho zákonníka s majetkovými celkami ako samostatnou skupinou;

Zaviesť a uzákoniť jednotný postup registrácie hypoték na bývanie a nebytových priestoroch;

Na vyriešenie problémov evidencie vlastníctva nehnuteľností, ktoré vznikli v dôsledku rozdelenia jedného nehnuteľného predmetu, je vhodné upraviť tak, ako je to v normách zákona o

8 zápisu, a v Občianskom zákonníku otázka rozdelenia predmetu, v

najmä je potrebné určiť kvalifikáciu predmetu, tj.

právo na to, aký druh nehnuteľného predmetu podlieha štát

registrácia; 9. Na legislatívnej úrovni by mal byť definovaný pojmový aparát

nájomné zmluvy na budovy, stavby, nebytové priestory. Opraviť

pojem „budovy a stavby“, ako aj „nebytové priestory“ v normách

Občiansky zákonník; Y. Je potrebné zakotviť v normách zákona o štátnej registrácii a

aj v Občianskom zákonníku ustanovenia o

štátna evidencia nájomných zmlúv nebytových priestorov

ako samostatné objekty nehnuteľností; 11. Je potrebné objasniť čl. 5 spolkového zákona „o hypotékach“, pokiaľ ide o určenie

právny stav hypotekárneho predmetu nedokončenej stavby

nehnuteľnosť.

Dizertačný výskum obsahuje aj ďalšie návrhy a

Teoretický a praktický význam dizertačnej práce je

nehnuteľnosť.

9 Teoretický a praktický význam dizertačnej práce pozostáva z

zlepšenie súčasnej legislatívy v tejto oblasti

štátna registrácia transakcií a práv k nehnuteľnostiam

nehnuteľnosť.

Materiály z justičnej praxe zvažované v dizertačnej práci umožňujú využiť príslušné ustanovenia tak v procese tvorby predpisov, ako aj pri ich praktickej aplikácii.

Materiál dizertačnej práce je možné použiť v vzdelávací proces pri štúdiu príslušných paragrafov občianskeho a správne právo, ako aj pri školení a pokročilom školení špecialistov pre inštitúcie vykonávajúce postup štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi.

Schvaľovanie výsledkov výskumu. Hlavné výsledky dizertačného výskumu boli predmetom vystúpení kandidáta na záverečných vedeckých konferenciách Katedry občianskeho procesného a obchodného práva Právnickej fakulty Samarskej štátnej univerzity v rokoch 2001 a 2002, na II. regionálnej vedeckej konferencii mladých vedcov „Aktuálne problémy regulácie súkromného práva“ v Samare štátna univerzita, medzinárodná vedecká konferencia študentov, doktorandov a mladých vedcov „Mladá veda pre XXI. storočie“ na Ivanovskej štátnej univerzite, medzinárodná vedecko-praktická konferencia „Problémy právnej regulácie“. komerčné aktivity„Na Štátnej ekonomickej akadémii v Samare.

Štruktúra práce je určená s prihliadnutím na charakter a špecifiká výskumu. Dizertačná práca pozostáva z úvodu, dvoch kapitol vrátane piatich odsekov, záveru, zoznamu použitých regulačných právnych aktov, úradné dokumenty, súdna prax a odborná literatúra.

Právna povaha štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi

Inštitúcia štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi v jej modernom právnom zmysle je pre Rusko novinkou. No zároveň má hlboké historické korene. Nie je možné pochopiť podstatu právnej povahy moderná štátna registrácia bez skúmania osobitostí formovania a vývoja tejto inštitúcie, a to tak v domácej, ako aj zahraničná prax... Štúdium systému štátnej registrácie cudzie štáty, nechať vykonať komparatívna analýza Ruské a zahraničné registračné systémy, čo nám umožňuje zaznamenať rozdiely a niektoré podobné črty týchto inštitúcií. Už v dávnych dobách sa ľudia snažili vytvoriť nejaké vonkajšie znaky, ktoré by naznačovali existenciu ich práv k budovám a pozemkom. Historické pramene uvádzajú, že systém štátnej evidencie práv k nehnuteľnostiam vznikol práve v dôsledku vývoja hypotekárnych vzťahov. Je potrebné venovať pozornosť tomu, že osoba, ktorá poskytuje úver zabezpečený nehnuteľnosťou, ktorá je naopak najatraktívnejším predmetom zabezpečenia, musí mať možnosť získať spoľahlivé informácie o založenom majetku (či je založený inej osobe, či je zriadené vecné bremeno a pod.). V Európe potreba ochrany civilný obrat pôdu priťahovaním orgán verejnej moci sa objavil oveľa skôr ako v Rusku. Táto situácia bola spôsobená osobitosťami politického a sociálny vývoj najmä v Rusku výrazná neefektívnosť trhu s nehnuteľnosťami u nás: neexistovali žiadne záruky zo strany verejných orgánov v oblasti jeho odcudzenia, neexistovala dôvera v spoľahlivosť informácií o existencii právne významných práv na táto vlastnosť, navyše samotné informácie boli zle dostupné. Takže v koniec XVIII storočia v Európe vzniká inštitúcia hypotekárnych kníh: záložné právo za nehnuteľnosť vzniká, ak je evidovaná v osobitných knihách, zostavených špeciálne inštitúcie... Vedenie hypotekárnych kníh bolo výsadou oficiálnych inštitúcií verejnej moci. Informácie obsiahnuté v týchto knihách boli prístupné každému. Nedostatok informácií o hypotékach na nehnuteľnosti v hypotekárnych knihách dal prednosť spokojnosti danej nehnuteľnosti tomu, kto sa prihlásil ako prvý1. Postupný vývoj takéhoto „registračného systému“ v Európe časom viedol k potrebe uvádzať v účtovných knihách nielen takú významnú zaťaženosť práv k pozemku ako je hypotéka, ale aj iné vlastnícke práva k nej, keďže dobromyseľný hypotekárny záložný veriteľ by sa v konečnom dôsledku mohol ocitnúť bez náležitých práv k pozemku z dôvodu prítomnosti dovtedy neznámeho vlastníka. Systém hypotekárnych kníh sa tak transformuje na systém štátnej evidencie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi (systém oznamovania), čo bolo spôsobené predovšetkým snahou umožniť každému získať informácie o právny stav akýkoľvek nehnuteľný objekt. Preto sa otvorenosť informácií o štátnej registrácii uznáva ako jeden z najdôležitejších princípov štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi a v legislatíve sa také významné miesto pripisuje normám, ktoré poskytujú príležitosť každá osoba, aby sa oboznámila s údajmi štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam. Ďalším základom pre vznik štátneho registračného systému bolo akceptovanie funkcií uznania a potvrdenia vzniku, obmedzenia (zaťaženia), prechodu a zániku práv k nehnuteľnosti štátom. Štátne dokumenty obsahujúce informácie o právach, vecných bremenách a obmedzeniach práv k nehnuteľnostiam, ako aj texty alebo úryvky z textov transakcií, súdnych rozhodnutí alebo iných úkonov - dôvodmi práv ku konkrétnym veciam nehnuteľností sa stávajú pozemky a knihy zákonov, ktoré v skutočnosti plnil úlohu štátneho registra práv k nehnuteľnostiam. Je potrebné si všimnúť prácu Pokrovského IA, ktorý vo svojej knihe „Základné problémy občianskeho práva“ uvádza dva základné princípy vedenia pozemkových kníh v západnej Európe: princíp publicity a princíp spoľahlivosti.1 Veril, že podľa Podľa zásady publicity sú akékoľvek vlastnícke práva k pozemkom pre spoločnosť zákonné, ak sú premietnuté do katastra nehnuteľností. V nemeckom práve sa spojili princípy „verejnosti“ a „spoľahlivosti“ a výsledkom bol „princíp dôvery verejnosti v pozemkovú knihu“, čo znamenalo, že obsah pozemkovej knihy bol uznaný za zákonný pre všetkých, ktorí nadobudli právo na pozemok. Ďalší vynikajúci vedec, GF Shershenevich, nazval zavedenie pozemkových kníh „začiatkom zákonnosti“.

Všeobecná charakteristika práv a transakcií

Ako viete, na svete existujú dva registračné systémy – systém registrácie práv (európske krajiny) a systém registrácie transakcií. V cudzie štáty tieto systémy nie sú zmiešané a uplatňuje sa buď registrácia transakcií (anglosaský systém), alebo registrácia práv (kontinentálny systém). Podľa francúzskeho práva musia byť všetky transakcie týkajúce sa založenia alebo prevodu práv k nehnuteľnostiam vedené v oficiálnom registri u „správcu hypoték“. Ale samotný zápis do katastra nie je podmienkou vzniku vlastníckeho práva. Transakcie sú platné vo vzťahoch medzi zmluvnými stranami od ich uskutočnenia, avšak osoby, ktoré si nezapísali svoje práva do registra, im nemôžu z dôvodu nezverejnenia obchodu brániť práva k tomuto majetku tretích osôb. Podľa právnych predpisov Spolkovej republiky Nemecko nemôže vzniknúť ani zaniknúť vecné právo k nehnuteľnosti bez jej zápisu do katastra nehnuteľností. Úradník na príslušnom súde teda overuje oprávnenia osôb, ktoré žiadajú o zápis do katastra nehnuteľností. Zadaný záznam sa považuje za pravdivý až do okamihu jeho opravy. V prípade kolízie práv sa priznáva prednosť skôr zapísanému právu v katastri nehnuteľností1. A podľa rakúskeho práva sa do pozemkovej knihy nezapisujú samotné práva, ale právne skutočnosti ktoré ich generujú, teda spravidla transakcie. Čo sa týka Spojených štátov, jednotlivé štáty prijali zákony, ktoré ustanovujú špeciálna objednávka evidencia transakcií súvisiacich s prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Ustanovenia týchto zákonov nie sú jednotné, ale všeobecné pravidlo ustanovujú, že nezapísaný prevod práv nemá právnu silu... Zvyčajne sa od predávajúceho vyžaduje, aby kupujúcemu poskytol osvedčenie o vlastníctve potvrdené v deň prevodu. V uvedenom osvedčení, zostavenom na základe registratúrnych záznamov, je uvedená história vlastníctva tejto nehnuteľnosti. Takéto potvrdenie nie je dokladom o vlastníctve predávajúceho k nehnuteľnosti. Na ochranu svojich záujmov by mal kupujúci predložiť príslušnému právnikovi osvedčenie na jeho preštudovanie, aby od neho získal stanovisko k právu, ktoré má predávajúci. Ak zákon trpí neresťami, potom záver naznačuje podstatu týchto nerestí. Osobitne zaujímavý je španielsky systém registrácie práv k nehnuteľnostiam, ktorý je založený na právnej analýze transakcií predložených na registráciu. Právnou expertízou sa rozumie kontrola správnosti formy predložených dokladov; legálna kapacita jednotlivcov a spôsobilosť na právne úkony právnických osôb ktorí sú stranami transakcie, ako aj súlad transakcie s platnými právnymi predpismi. Po právna expertíza Registrátor rozhodne buď o uznaní obchodu za vyhovujúci zákonu a následne sa vykoná zápis práva do katastra nehnuteľností, alebo o nesúlade uzatvoreného obchodu s právnymi normami, ktoré naopak vedie k odmietnutiu zápisu nehnuteľnosti do vlastníctva. Zložitosť domáceho registračného systému spočíva v tom, že kombinuje prvky oboch systémov. A predrevolučný systém registrácie práv, v ktorom princíp „bez registrácie neexistuje právo“, doplnil náš zákonodarca o princíp „bez registrácie nie sú žiadne transakcie“. Toto stanovisko súvisí so skutočnosťou, že zákonodarca pôvodne v Občianskom zákonníku Ruskej federácie nevyjadril svoje jednoznačné stanovisko k otázke registrácie nehnuteľného majetku. Napríklad podľa odseku 1 čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie vlastnícke práva, iné majetkové práva, ako aj ďalšie práva ustanovené zákonom podliehajú štátnej registrácii. Zároveň sa však v odseku 3 toho istého článku stanovuje, že registrácia sa osvedčuje buď dokumentom o zapísanom práve alebo transakcii, alebo vykonaním identifikačného nápisu na dokumente predloženom na registráciu. Na druhej strane čl. 164 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie upravuje registráciu transakcií s pôdou a iné nehnuteľnosť... Ďalším ustanovením uvedeným v článku 433 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je, že zmluva podliehajúca štátnej registrácii sa považuje za uzavretú od okamihu jej registrácie, pokiaľ zákon neustanovuje inak.

Vlastnosti štátnej registrácie práv k určitým predmetom nehnuteľného majetku

Ako už bolo uvedené, okrem štátnej registrácie práv podliehajú registrácii aj transakcie s nehnuteľnosťami. Štúdie vykonané v tejto práci nám umožnili určiť, že štátna registrácia transakcií nie je o nič menej dôležitá ako proces registrácie práv k nehnuteľnostiam. Ako ukazuje prax štátneho registračného systému, existuje veľa problémov spojených s registráciou transakcií pre jednotlivé objekty nehnuteľností, ktoré by mali byť uvedené Osobitná pozornosť, berúc do úvahy nielen skúsenosti registračných orgánov, ale aj súdna prax... V prvom rade treba poznamenať, že v súdnej praxi sa často vynára otázka, ktoré transakcie s nehnuteľnosťami podliehajú štátnej registrácii. V niektorých prípadoch strany sporu a súdy odkázali na požiadavku štátnej registrácie na všetky transakcie s nehnuteľnosťami bez výnimky, pričom sa domnievali, že absencia registrácie má za následok neplatnosť transakcie na základe odseku 1 čl. 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Pokiaľ ide o zmluvy o predaji a kúpe nebytových priestorov, budov, stavieb, judikatúra Najvyššieho rozhodcovský súd špecifikovaná poloha bola uznaná za nesprávnu, čo vyplýva z uznesenia Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 2.2.1999, č.4749/98. V tomto prípade by bolo vhodné zvážiť nasledujúci príklad. Inštitúcia spravodlivosti vykonávajúca štátnu registráciu právoplatne odmietla právnickej osobe v štátnej registrácii zmluvy o predaji a kúpe budovy na základe odseku 1 čl. 20 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ z 21. júla 1997, č. 122-FZ, keďže zákon nestanovuje štátnu registráciu takejto dohody. ... Z listín, ktoré boli súdu predložené, vyplynulo, že zmluvné strany, ktoré uzavreli zmluvu o predaji a kúpe budovy, sa obrátili na justičný orgán so žiadosťou o jej štátnu registráciu, pričom sa odvolávali na podmienku obsiahnutú v zmluve, že nadobudol účinnosť okamihom štátnej registrácie. Rozhodcovský súd prvého stupňa zamietol účastníkov konania ako uspokojenie nároku proti inštitútu spravodlivosti. Ustanovenie 1 čl. 2 zákona o štátnej registrácii upravuje, že štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam a obchodov s nimi je právnym aktom uznania a potvrdenia štátu vzniku, obmedzenia (zaťaženia), prechodu alebo zániku práv k nehnuteľnostiam v súlade s § 2 ods. s Občianskym zákonníkom. Podľa požiadaviek článkov 164 a 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa štátna registrácia transakcií s nehnuteľnosťami vykonáva iba v prípadoch ustanovených zákonom. V súlade s čl. 4 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ z 21. júla 1997 č. 122-FZ vo všetkých prípadoch, keď zákon ustanovuje štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi, napr. registrácia je vždy povinná. Ako viete, Občiansky zákonník neupravuje štátnu registráciu zmluvy o predaji a kúpe budovy. Zahrnutie podmienok registrácie dohody zmluvnými stranami, ak vôbec nepodlieha štátnej registrácii, je teda úplne v rozpore s normami Občianskeho zákonníka. Na základe požiadaviek článkov 168 a 180 Občianskeho zákonníka je takáto podmienka neplatná. V dôsledku toho je odmietnutie registrácie takejto transakcie legitímne.

Pojem štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam je uvedený v článku 1 LRK „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“, v ktorom je štátna registrácia definovaná ako „právny akt uznania a potvrdenia zo strany stav vzniku, premlčania (zaťaženia), prevodu a zániku práv k nehnuteľnostiam v súlade s Občiansky zákonník Kazašská republika"..

Pred zvážením samotnej koncepcie štátnej registrácie by sa mali objasniť niektoré aspekty. A prvý z nich: čo má zákonodarca v tomto prípade na mysli pod pojmom nehnuteľnosť? Ustanovenie 1 čl. 117 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky uvádza takúto všeobecnú definíciu nehnuteľnosti: všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, predmetmi, ktorých pohyb nie je možný bez neprimeraného poškodenia ich účelu. Okrem toho sa ako nehnuteľnosti klasifikujú aj predmety, ktoré nespĺňajú toto kritérium - lietadlá a námorné plavidlá, plavidlá vnútrozemskej plavby, vesmírne objekty, ako aj (článok 119 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky) podnik ako majetkový komplex. Nehnuteľnosť - právny pojem, a majetok možno zo zákona klasifikovať ako nehnuteľnosť, čo má veľký význam pre určenie, či práva k nemu a transakcie s ním podliehajú štátnej registrácii.

Pri analýze modernej legislatívy je teda možné zostaviť nasledujúci zoznam nehnuteľností, ktorých práva podliehajú štátnej registrácii v súlade s LRK „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“:

1) pozemky (článok 117 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky, článok 1 ZRK „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“);
2) pozemky podložia (tamže);
3) izolované vodné útvary (tamže);
4) lesy, trvalé plantáže (ibid.);
5) budovy (článok 117 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky), časti budov;
6) štruktúry (článok 117 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky); nadzemné a podzemné stavby, inžinierske zariadenia, dopravnej infraštruktúry a terénne úpravy (článok 4 článku 1 zákona Kazašskej republiky zo 16. júla 2001 č. 242-II „O architektonických, urbanistických a stavebných činnostiach v Kazašskej republike“ a prvkoch inžinierskej infraštruktúry bývanie(článok 1 zákona Kazašskej republiky o Bytové vzťahy» );
7) nebytové priestory (článok 1 zákona Kazašskej republiky o vzťahoch s bývaním, článok 1 LRK „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“); časti priestorov (ZRK „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“);
8) podniky ako majetkový komplex (článok 119 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky, článok 1 ZRK „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“;
9) obytné budovy a ich časti (článok 601 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky), obytné budovy s obytnými a nebytovými priestormi (článok 1 zákona Kazašskej republiky o vzťahoch v oblasti bývania); obytných budov na letné chatky s právom prihlásiť sa naň;
10) byty, ich časti (články 194, 601 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky), kancelárske priestory, ostatné obytné miestnosti v obytné budovy a iné budovy vhodné na trvalý a prechodný pobyt (článok 1 zákona Kazašskej republiky o vzťahoch v oblasti bývania);
11) izby (článok 9 zákona Kazašskej republiky o bytových vzťahoch, článok 5 zákona Kazašskej republiky, ktorý má silu zákona, zo dňa 23. decembra 1995 N 2723 o hypotéke nehnuteľného majetku Kazašská republika);
12) letné chaty, záhradné domčeky, garáže a iné budovy spotrebiteľského významu (článok 56 Základy notárskej legislatívy, článok 5 LRK „o záložnom práve na nehnuteľnosti“);
13) obytné budovy bez práva na registráciu v nich a budovy a stavby domácností na záhradných pozemkoch; neinvestičné obytné budovy a úžitkové budovy a stavby na záhradných pozemkoch (ZRK „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“);
14) kondomínia ako komplexy nehnuteľností (Zákon Kazašskej republiky o vzťahoch s bývaním, ZRK „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“);
15) objekty vo výstavbe, ktoré nie sú predmetom aktuálna zmluva stavebná zmluva(Článok 25 LRK „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“.

V druhom prípade nastáva istý problém vymožiteľnosti práva: kedy nedokončený stavebný objekt prestáva byť zbierkou stavebného materiálu a stáva sa nehnuteľným objektom? Sú napríklad situácie, keď ten, kto stavbu objektu z nejakého dôvodu začal, ju nemôže dokončiť, no zároveň má záujem o odcudzenie takéhoto objektu.

To vyvoláva ďalšiu otázku: aký osud čaká pozemok, na ktorom sa nachádza nedokončený stavebný objekt. čl. 37 Pozemkový zákonník Kazašskej republiky z 20. júna 2003 č. 442-II stanovuje, že prevodom vlastníctva budov a stavieb sa prevádza aj právo na užívanie príslušných pozemkov. Odsek 1 článku 244 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky spresňuje toto ustanovenie, že pri predaji „budovy, stavby alebo inej nehnuteľnosti kupujúci súčasne s prevodom vlastníctva takejto nehnuteľnosti prevádza práva na tá časť pozemku, ktorú zaberá táto nehnuteľnosť a je potrebná na jej užívanie.“. Ak však rozostavaný predmet nie je uznaný ako nehnuteľnosť, táto norma sa na jeho predaj nevzťahuje, a preto sa vyžaduje predchádzajúci súhlas vlastníkom pozemku. To vedie ku komplikácii konania pri predaji a kúpe rozostavanej stavby v porovnaní s predajom a kúpou hnuteľného a nehnuteľného majetku.

Je potrebné poznamenať, že článok 569 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky stanovuje zachovanie stavebného objektu, po ktorom má vlastník právo zaregistrovať ho ako nehnuteľnosť a potom - vykonávať transakcie.

V praxi sa vyskytujú prípady odmietnutia registračných orgánov registrovať transakcie s nedokončenými stavebnými projektmi.

Ďalej by ste si mali zistiť, ktoré práva k nehnuteľnostiam podliehajú štátnej registrácii. Odpoveď na túto otázku dáva Občiansky zákonník Kazašskej republiky (článok 118): vlastnícke právo, hospodárenie, právo operatívne riadenie, právo doživotia zdedená držba, právo trvalého užívania, hypotéka, vecné bremená. Niektoré články Občianskeho zákonníka a ZRK „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ uvádzajú aj iné typy práv podliehajúcich registrácii (napríklad nájomné, správa trustu atď.)

Teraz sa vráťme k samotnému konceptu štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi. Na základe formulácie ZRK „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a obchodoch s ňou“ a článkov Občianskeho zákonníka možno dospieť k záveru, že štátna registrácia, ktorá uznáva vznik práv k nehnuteľnostiam, ju týmto zavádza do občianskeho zákonný obeh a legalizuje s ním následné transakcie, ktoré tiež podliehajú štátnej registrácii v prípadoch ustanovených Občianskym zákonníkom.

Vykonaním počiatočnej štátnej registrácie novovytvorenej nehnuteľnosti štát uznáva práva na ňu právnickej osobe alebo fyzickej osobe. Následným zápisom prevodu práv štát potvrdzuje zmenu alebo zánik predtým zapísaných práv k nehnuteľnostiam. V ktoromkoľvek z uvedených prípadov uznania a potvrdenia práv štátom je to vyjadrené právnym úkonom vo forme vykonania zápisov do Jednotného registra práv k nehnuteľnostiam listín vlastníctva, vydania listu vlastníctva alebo v forma značky na titulných dokumentoch. Z toho všetkého môžeme vyvodiť záver, že štátna registrácia má právnu povahu. Z analýzy článkov Občianskeho zákonníka však vyplýva, že moment vzniku práv sa nemusí vždy časovo zhodovať s ich štátnou registráciou, ktorá je uvedená ako výnimka v článku 8 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Uvedený právny štát navyše nespája moment vzniku obmedzení, napríklad vo forme zabavenia, s časom ich štátnej registrácie.

Vidíme teda, že zákonodarca tým, že ustanovil povinnú štátnu registráciu práv a iných udalostí, zároveň nedal tomuto procesu výlučne zákonný charakter, čo nám zase umožňuje považovať takúto registráciu za odraz v registri pre neobmedzený okruh osôb spoľahlivých a komplexných informácií o právnom stave nehnuteľnosti, jej zmene alebo zániku. Tento záver potvrdzuje aj skutočnosť, že uznanie práv k nehnuteľnostiam možno vykonať v súdne konanie, ktorých možnosť predpokladá čl. 9 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky a normy procesného práva. V tomto prípade je to tak rozsudok prisúdi úlohu aktu uznania štátom práv a registráciu po prijatí rozhodnutia bude mať na starosti príslušný štátny orgán.

Pri pojmoch štátnej registrácie zákonodarca v zásade odlíšil ekvivalentné formulácie „akt štátneho orgánu zakladajúci práva“ a „právny akt uznania štátom práv“ a urobil tak zjavne vychádzajúc z tzv. nasledujúce dôvody:

- nemožno zamieňať štátnu registráciu práv a úkon štátneho orgánu, ktorý práva zakladá, na základe porovnania odsekov 1, 2 článku 8 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky, v ktorom sa tieto pojmy považujú za nezávislý;
- hlavnou úlohou vydaniach štátny zákon- vytvárať základ pre vznik práv a povinností, pričom štátna registrácia má iné úlohy, vrátane určovania v konkrétnych prípadoch času vzniku práv;
- z hľadiska právnej logiky je tiež nemožné považovať registráciu práv za akt štátu, ktorý zakladá občianske práva, pretože samotný obrat „registrácie práv, z ktorých tieto práva vznikajú“ je nelogický;
- uznanie štatútu príslušného štátneho aktu na registráciu by znamenalo uloženie zodpovednosti štátu za právnu čistotu a zákonnosť osvedčovaných práv, čo by, samozrejme, malo negatívne dôsledky pre jeho rozpočet, pretože by v skutočnosti bolo o zodpovednosti daňových poplatníkov za nezákonnosť konania strán uzavretia obchodu.

K tomu možno dodať, že zákonodarca mal pod právnym aktom s najväčšou pravdepodobnosťou na mysli nie zverejnenie akéhokoľvek regulačného právneho aktu, ale páchanie úkonov smerujúcich k zápisu informácií do Jednotného registra práv k nehnuteľnostiam za účelom zefektívnenia obratu nehnuteľností.

Zhrnutím vyššie uvedeného môžeme konštatovať, že registrácia je legalizáciou pre občiansky obeh transakcií a práv a povinností, ktoré z nich vyplývajú, ako aj iných dôvodov pre vznik práv a povinností ustanovených v odseku 1 článku 8 Občianskeho zákonníka. Kód Kazašskej republiky.

Štátna registrácia práv by sa v podstate nemala zamieňať s registráciou špeciálnej alebo účtovnej povahy, pretože takáto registrácia je skôr registráciou samotnej nehnuteľnosti, než práv k nej, vykonanej na dosiahnutie viacerých verejnoprávnych cieľov. (napríklad registrácia nehnuteľností na úradoch technický inventár). Štátna registrácia práv má zabezpečiť stabilitu obratu nehnuteľností, pretože ten má nielen majetkový, ale aj spoločenský význam. Takáto stabilita sa dosahuje umiestnením transakcií a iných akcií s nehnuteľnosťami mimo súkromných záujmov strán, ako aj vytvorením osobitného, jednotného informačný systém, ktorý umožňuje všetkým subjektom práva získať výlučne a jediné spoľahlivé údaje o právnom stave objektu.

Je zrejmé, že jednou z hlavných úloh štátnej registrácie je garantovať zákonnosť transakcií s nehnuteľnosťami, aj keď táto otázka v súčasnosti nie je úplne legislatívne upravená. Prítomnosť Jednotného registra práv k nehnuteľnostiam navyše značne uľahčuje činnosť rôznych vládne agentúry spojené s potrebou vedenia evidencie vlastníkov nehnuteľností. Napríklad aktivity daňové úrady pri výkone kontroly nad výdavkami občanov, činnosťou služby súdnych exekútorov, pre ktoré sa vyžaduje informácia o prítomnosti alebo neprítomnosti majetku v konkrétna osoba. protimonopolné úrady bude môcť kontrolovať dodržiavanie postupu pri podávaní žiadostí v súlade s článkami 17 a 18 zákona Kazašskej republiky zo dňa 12. apríla 2004 č. 544-II „O regulácii obchodných činností“, keď transakcia na na získanie majetku si vyžaduje predchádzajúci súhlas protimonopolných úradov.

Právne predpisy stanovujú dve formy štátnej registrácie: práva k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi. Nakoľko § 118 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky určuje, že okrem zápisu vlastníckych a iných práv k pozemkom podlieha zápisu aj obmedzenie, vznik, prevod a zánik týchto práv, pričom sa doslovne vykladajú ustanovenia ust. z tohto ustanovenia by sa dalo dospieť k záveru, že všetky transakcie s nehnuteľnosťami podliehajú štátnej registrácii, pretože každá transakcia je tak či onak spojená so vznikom, zánikom, prevodom alebo obmedzením práv k nehnuteľnostiam, teda s uvedenými okolnosťami. podľa článku 118 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky ako prípady, v ktorých sa vyžaduje registrácia transakcie. Ak však táto podmienka nie je splnená, sú možné dva typy následkov.

Analyzujúc články Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky (berúc do úvahy článok 157, ktorý obsahuje ustanovenie, že v prípadoch ustanovených zákonom má nedodržanie požiadavky na štátnu registráciu transakcie za následok jej neplatnosť), môže dospieť k záveru, že k neplatnosti transakcie v prípade nedodržania registračnej požiadavky nedochádza vždy, ale iba v prípadoch, keď to zákon priamo naznačuje (článok 588 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky) , alebo priamo vyžaduje štátnu registráciu, bez určenia následkov nedodržania tejto požiadavky (článok 574 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky). V týchto prípadoch by sa transakcia na základe článkov 157, 159 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky mala považovať za neplatnú a neplatnú.

Zákonodarca spravidla považuje za dostatočné použiť ktorúkoľvek z foriem štátnej registrácie: práva alebo transakcie. A iba v obzvlášť zložitých prípadoch, keď je potrebné vykonávať štátnu kontrolu, a to tak nad samotnou transakciou, ako aj nad prevodom práv z nej, zákon ustanovuje registráciu transakcií aj práv z tejto transakcie. Medzi takéto prípady patrí registrácia zmluvy a prevod vlastníctva po prvé na základe zmluvy o predaji a kúpe obytných priestorov alebo podniku, po druhé na základe zmluvy o výmene týchto druhov nehnuteľností a po tretie, na základe zmluvy o darovaní nehnuteľnosti. Slúži dodatočná záruka právna čistota registrovaných zmlúv.

Svetová prax zároveň vychádza z potreby používať v povinné príležitosti pre neštátne právne inštitúcie zabezpečiť právnu čistotu zapísaných zmlúv a zákonnosť práv na ich základe vznikajúcich, čo je plne v súlade s úlohami vytvárania stabilného obratu v oblasti nehnuteľností. Pre krajiny anglosaského právneho systému ide o povinnú účasť na transakcii poisťovacieho makléra. Pre krajiny systému kontinentálneho práva, do ktorého patrí náš štát, bolo takýmto neštátnym spôsobom zabezpečenia zákonnosti obchodov s nehnuteľnosťami vždy ich povinné notárske overenie.

Evidencia transakcií s nehnuteľnosťami existovala vždy a orgány technického inventáru (ZINZ) a pozemkové výbory sa do toho zapojili nalepením evidenčnej pečiatky na notársky overený dokument. Všetky údaje o objekte boli zapísané do registračných denníkov. Predtým systém registračných orgánov a samotný postup určoval nezávisle štát, registrácia bola druhou fázou prevodu vlastníctva nehnuteľnosti po povinnom notárskom overení transakcie. ...

V súvislosti s rozvojom trhových vzťahov a zmenami v ekonomickom živote našej krajiny ožil a začal sa aktívne rozvíjať aj realitný trh, v súvislosti s čím sa stal nevyhnutným jednotný postup pri evidencii nehnuteľností na celom území štátu, tak bolo by možné sledovať celý proces vzniku, zániku a prechodu práv na samostatný objekt nehnuteľnosť. Zákon preto zaviedol povinnú štátnu registráciu akýchkoľvek práv k nehnuteľnostiam, ktorá sa vykonáva zapisovaním údajov určených zákonodarcom do Jednotného registra práv k nehnuteľnostiam a obchodov s nimi, ktorý je spoločný pre celé územie štátu, resp. pravidlá jej správania sú rovnaké na celom jej území.

Medzinárodné právne skúsenosti už dlho stanovujú povinnú štátnu registráciu práv k nehnuteľnostiam, avšak len na základe notárom overenej transakcie. Zákon na druhej strane umožňuje občanom obrátiť sa priamo na registrujúci orgán s dohodou vyhotovenou v jednoduchej písomnej forme, čiže v podstate presúva povinnosti nezávislého a nestranného notára na štátneho zamestnanca. Táto okolnosť pravdepodobne neprispeje k vytvoreniu mechanizmu zaručenej právnej istoty a zákonnosti transakcie v Kazachstane, ale skôr spôsobí byrokraciu, byrokraciu, ambicióznosť a zneužívanie úradníkov, zvýšenie kriminalizácie trhu s nehnuteľnosťami a nárast počtu žalôb na už aj tak preťažených súdoch. Tento názor zdieľajú aj lídri viacerých krajín vyššie telá moc a manažment, ako aj množstvo poslancov parlamentu. V súčasnosti z legislatívnej iniciatívy existujú návrhy zákonov o zmene a doplnení Občianskeho zákonníka v zmysle zavedenia povinného notárskeho overovania obchodov s nehnuteľnosťami.

Určité sťaženie činnosti ľudskoprávnych inštitúcií spôsobí aj to, že hoci štátna registrácia má v drvivej väčšine prípadov právny význam vo vzťahu k zapísanému právu, existujú aj prípady, kedy vznik skutočného, resp. iné zapísané právo k nehnuteľnosti sa nemusí spájať s momentom štátnej registrácie.registrácie, ale s momentom priamo uvedeným v zákone, čiže štátna registrácia v tomto prípade nemá zákonný, ale právny význam. Tento problém je spojený predovšetkým so skutočnosťou, že moment vzniku zodpovedajúcich práv sa neodrazí v systéme štátneho registra, čo môže mať za následok nemožnosť získať komplexné údaje o stave predmetu nehnuteľnosti. cez registračný systém.

Jednou z týchto výnimiek sú ustanovenia časti 1 článku 341 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky, ktoré zavádzajú pravidlo o vzniku záložného práva na majetok, ktorý sa má previesť, od okamihu takéhoto prevodu, pokiaľ inak ustanovuje záložná zmluva.

Okrem toho, podľa časti 5 článku 488 a časti 3 článku 489 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky, pri predaji nehnuteľností na úver alebo na splátky, pokiaľ zákon neustanovuje inak, sa táto nehnuteľnosť uznáva ako nehnuteľnosť umiestnená od okamihom jeho odovzdania kupujúcemu až okamihom úplného zaplatenia.zaviazal predávajúcim. Záložné právo v tomto prípade vzniká zo zákona a v čase, ktorý je v zákone určený. Podobne záložné právo vzniká pri dohode o rente. Otázka postupu pri registrácii záložného práva na základe zákona je už nejaký čas problematická, keďže ani v Občianskom zákonníku Kazašskej republiky, ani v ZRK „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi “, ani v ZRK „O hypotéke (základe nehnuteľnosti)“ neboli žiadne priame pokyny na tento postup a dôsledky nezaevidovania. V tejto veci boli vyjadrené rôzne názory. Takže, Yu.G. Povodie v domnení, že zástava na základe zákona by mala byť zaregistrovaná v všeobecný poriadok, ponúkol, že strany, ktorých sa dohoda týka, budú zodpovedné za chýbajúcu registráciu, to znamená, že nezapísanie záložného práva v tomto prípade znamenalo neplatnosť tejto podmienky zmluvy, a teda zbavila strany možnosti odvolávať sa na to v pripade sporu..

Ale 16. júla 1998 bola prijatá Inštrukcia o postupe pri vydávaní a rušení osvedčení o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi realitnými centrami (schválená Agentúrou pre registráciu nehnuteľností a právnych Subjekty Ministerstva spravodlivosti Kazašskej republiky.), v ktorých boli sporné otázky, pokiaľ je to možné, zákonodarca povoľuje. V tomto pokyne sa uvádza, že zápis záložného práva vzniknutého zo zákona musí byť vykonaný súčasne so zápisom práv záložcu (kupujúceho, platiteľa nájomného a pod.) (bod 29 Pokynu), o ktorých zmluvné strany na transakciu je potrebné upozorniť. Je zrejmé, že zákonodarca nepovažuje registráciu záložného práva zo zákona za právo záujemcov, ale za povinnosť registrujúceho orgánu a jeho úradníkov, v prípade, že sa im do zorného poľa dostanú údaje o vzniku takejto zástavy (čo sa nevyhnutne stáva pri predkladaní dokladov na zápis prevodu vlastníckeho práva, resp. vlastnícke práva, ako aj na registráciu obchodu, keďže k obmedzeniu (zaťaženiu) práva tu nedochádza na žiadosť strán, ale na základe požiadavky zákona. Za okamih vzniku tohto obmedzenia (zaťaženia) práva, na rozdiel od vzniku záložného práva z titulu záložnej zmluvy, treba považovať nie okamih zápisu, ale začiatok lehoty splatnosti podľa zmluvy (resp. plnenie iných povinností nadobúdateľa), keďže na túto dobu sa ukladá záložné právo zo zákona (ods. 2 ods. 31 Pokynov). Hoci sa Pokyn zaoberá transakciami s bytovými priestormi, zdá sa možné použiť jeho ustanovenia analogicky s transakciami s inými nehnuteľnosťami.

Otázkou tiež zostáva moment, kedy dedičom vznikne vlastníctvo nehnuteľnosti. Existujúce nezrovnalosti v tejto veci súvisia so znením článku 1042 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky, podľa ktorého sa prijaté dedičstvo uznáva ako dedičstvo od okamihu otvorenia dedičstva, a samotná skutočnosť, prevzatie sa vykonáva skutočným prevzatím alebo podaním žiadosti u notára. Na druhej strane, § 1072 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky hovorí o nemožnosti vzniku vlastníckeho práva od okamihu prijatia dedičstva, keďže skutočný nadobudnutie držby zdedeného majetku niektorým z dedičov resp. jeho podaním žiadosti o prijatie dedičstva nie je vylúčená možnosť priznania ďalších dedičov vlastníckeho práva k tej istej nehnuteľnosti alebo jej časti. Na základe obsahu tohto článku treba prijatie dedičstva považovať za vôľu dediča uzavrieť dedičské práva a ako vznik jeho práva hospodáriť (vlastniť) zdedené nehnuteľnosti v rámci zákona až do zápisu vlastníctva. Toto právo hospodárenia (držba) nepodlieha registrácii, pretože nie je uvedené v zozname vlastníckych práv v článku 118 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky a jeho registráciu neustanovujú iné právne predpisy.

Návrat k možnému negatívne dôsledky existenciu výnimiek z pravidla ustanoveného v Občianskom zákonníku Kazašskej republiky, možno poznamenať, že takéto dôsledky by mohli byť znížené v dôsledku prísneho plnenia požiadaviek článku 118 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky a Článok 4 ZRK „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“, ktorý zaväzuje všetkých držiteľov autorských práv vrátane tých, ktorí tento štatút získali bez štátnej registrácie, zapísať príslušné údaje do registra. Na druhej strane nezabudnite, že podľa časti 1 článku 16 LRK „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ má registrácia práv deklaratívny charakter, to znamená, že je dôsledkom iniciatívy nie inštitúcie spravodlivosti, ale nositeľov práv. Jediným podnetom pre štátnu registráciu práv vlastníka nehnuteľného majetku alebo iného nositeľa práv je teda nemožnosť výkonu jeho právomocí vo vzťahu k tomuto majetku v plnom rozsahu.

V súčasnosti vzniká veľa problémov v súvislosti s registráciou zmlúv o prenájme nehnuteľností. V súčasnosti je tiež problematická otázka, či nájomná zmluva na nebytový priestor uzatvorená na dobu kratšiu ako 1 rok podlieha štátnej registrácii. Faktom je, že Občiansky zákonník Kazašskej republiky, ktorý určuje právny stav budov a stavieb, mlčí o tom, že môžu zahŕňať samostatne užívané nebytové priestory, zároveň ZRK „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“, priraďuje nebytové priestory samostatným nehnuteľnostiam majetkové predmety. Takýto nesúlad medzi Občianskym zákonníkom Kazašskej republiky a ZRK „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ viedol k sporu o uplatňovaní článku 651 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky na obytné priestory. Rozhodnutie o tom, či zmluva o nájme nebytového priestoru uzatvorená na dobu kratšiu ako 1 rok podlieha evidencii, závisí od toho, či je nebytový priestor uznaný ako samostatný nehnuteľný predmet. Ak áno, tak jedine všeobecné normy Občiansky zákonník Kazašskej republiky o registrácii zmlúv o prenájme nehnuteľností. Ak nebytový priestor považujeme za súčasť budovy, potom sa naň s najväčšou pravdepodobnosťou vzťahujú výnimky stanovené v článku 651 Občianskeho zákonníka Kazašskej republiky.

(dokument)

Velikomyslov YY Občianskoprávny režim nehnuteľností. Hypotéka na nehnuteľnosť. Obytné priestory ako predmety transakcií (dokument)

Kurz – zmluva o kúpe pozemku (kurz)

Diplomový projekt - Výstavba optických komunikačných liniek medzi mestom Archangeľsk a mestom Karpogory s položením optického kábla pozdĺž podpier EZD (diplomová práca)

Maslov V.S. Dynamická pamäť s náhodným prístupom palubného počítača. Referenčné podmienky pre absolventský projekt (dokument)

Gutnikov O.V. Neplatné transakcie v občianskom práve (dokument)

Diplomový projekt Korózia kovov (Diplomová práca)

Abstrakt - Štátna registrácia jednotlivých podnikateľov: problémy teórie a praxe (Anotácia)

Diplomový projekt - Hodnotenie efektívnosti inžinierskych investičných a stavebných činností na príklade závodu CJSC Kineshemsky na stavbu domov (Diplomová práca)

Diplomový projekt - Modernizácia telefónnej siete obce Yegindibulak, región Karaganda (v Kazachstane) (Diplomová práca)

Diplomový projekt - Manažment závodu (Diplomová práca)

n1.doc

2.3. Niektoré problémy štátnej registrácie transakcií s nehnuteľnosťami

V súčasnosti vedci a odborníci z praxe zaznamenali množstvo problémov v právnej úprave štátnej registrácie transakcií s nehnuteľnosťami. Takže niekoľko vedcov predložilo návrh na zrušenie štátnej registrácie transakcií vo všeobecnosti a v tomto ohľade na zavedenie povinnej notársky formulár transakcie s nehnuteľnosťami za účasti fyzických osôb 1. Zároveň sa pre dodatočnú ochranu záujmov a práv účastníkov obchodu navrhlo ustanoviť, že v prípade neuskutočnenia notársky overeného obchodu môžu byť práva jeho účastníkov chránené zjednodušeným spôsobom napr. vydávanie súdny príkaz... Zároveň bolo navrhnuté výrazne zmenšiť veľkosť štátna povinnosť na notárske overenie transakcií. Je to odôvodnené tým, že registrácia práv aj transakcií je súčasne nadbytočná, a tiež tým, že z hľadiska dodržiavania zásady verejnej spoľahlivosti registrácia transakcií nie je potrebná. Tento návrh sa zdá byť celkom rozumný, ale bude si to vyžadovať zvýšenie počtu notárov, ktorých počet je v mnohých regiónoch umelo obmedzený.

Tento názor však nezdieľa každý. Podľa Tuzhilovej-Ordanskej je teda registrácia transakcií nevyhnutná. Ako odôvodnenie sa predkladá žaloba LLC proti Federálnej registračnej službe s cieľom odvolať sa proti odmietnutiu štátnej registrácie zmluvy o predaji obytných priestorov. Z materiálov prípadu vyplynulo, že stavebná organizácia - vlastník nebytových priestorov - uzavrela s LLC kúpno-predajnú zmluvu, no FRS sa odmietlo zaregistrovať s odôvodnením, že kúpno-predajná zmluva už bola zaregistrovaná. s inou osobou za rovnaký bytový priestor. LLC bez toho, aby túto skutočnosť poprela, uviedla, že hoci bola kúpno-predajná zmluva zaregistrovaná, kupujúci nezaregistroval prevod vlastníctva. V tomto smere podľa žalobcu stavebná firma zostáva vlastníkom obydlia, a preto s ním môže nakladať.

Rozhodcovský súd žalobu zamietol s tým, že zápis v Jednotnom štátnom registri právnických osôb o zapísanej kúpno-predajnej zmluve na byt bráni registrácii novej kúpno-predajnej zmluvy na ten istý byt uzavretej tým istým predávajúcim až do r. registračný záznam o skoršej dohode sa ruší zápisom o ukončení uvedenej zmluvy z dôvodu jej ukončenia, odmietnutia jednou zo zmluvných strán alebo výpovede z iného dôvodu.

Podľa autora tak bolo možné vďaka prítomnosti registrovanej zmluvy predísť občianskemu deliktu 1. Treba poznamenať, že vyššie uvedený príklad je skôr výnimkou ako pravidlom. V praxi k zápisu dohody (transakcie) a zápisu prevodu vlastníctva dochádza takmer súčasne.

Zdá sa, že je to správny názor tých autorov, ktorí pri návrhu na zrušenie štátnej evidencie transakcií povoľujú niektoré výnimky. Takže podľa V.A. Alekseeva, je potrebné pokračovať v registrácii iba tých transakcií, ktoré neznamenajú okamžitý prevod práv, napríklad transakcie s odkladacou podmienkou, keď je prevod práv spojený s úplným zaplatením kúpnej ceny 2. Toto hľadisko je opodstatnené, pretože inak by strany transakcie stratili všetky výhody, ktoré im štátna registrácia poskytuje.

Pre štátnu registráciu sú stanovené osobitné pravidlá odlišné typy zmluvy o prenájme nehnuteľností. Nájomná zmluva na budovy a stavby podlieha štátnej registrácii iba vtedy, ak je uzavretá na obdobie najmenej jedného roka. V praxi vyvstala otázka o potrebe štátnej registrácie nájomných zmlúv tzv. nebytových priestorov, teda častí budov alebo stavieb (keď sa neprenajíma celá budova alebo stavba, ale len jej časť, napr. napríklad jedna alebo niekoľko izieb, pivnica atď.) ), uväznený na menej ako jeden rok. Na túto otázku boli vyjadrené rôzne stanoviská, a preto bola prax odlišná. Inými slovami, otázka znela, či ustanovenia čl. 651 Občianskeho zákonníka, ktorý si vyžadoval štátnu registráciu nájomnej zmluvy k budove alebo stavbe na dobu 1 roka, inak sa treba riadiť ustanovením ods. 2 čl. 609 Občianskeho zákonníka, ktorý stanovil potrebu štátnej registrácie zmlúv o prenájme nehnuteľností bez ohľadu na lehotu.

Pokus o vyriešenie tohto problému bol urobený v informačnom liste Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 1. júna 2000 č. 53, v ktorom sa uvádzalo nasledovné.

Článok 1 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ klasifikuje obytné a nebytové priestory ako nehnuteľnosti, ktorých právo, ako aj transakcie, s ktorými podlieha povinnej štátnej registrácii v prípadoch a to spôsobom ustanoveným zákonom. Podľa časti 2 odseku 6 článku 12 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ sú priestory (obytné a nebytové) „predmetom, ktorý je súčasťou budov a stavieb“.

V odseku 2 uvedeného informačného listu sa vyvodzuje tento záver. Berúc do úvahy skutočnosť, že nebytový priestor je nehnuteľným objektom, ktorý sa líši od budovy alebo stavby, v ktorej sa nachádza, ale je s ňou neoddeliteľne spojený, a skutočnosť, že Občiansky zákonník Ruskej federácie neobsahuje žiadne osobitných pravidiel o štátnej registrácii zmlúv o prenájme nebytových priestorov, na takéto zmluvy o prenájme by sa mali uplatňovať pravidlá odseku 2 článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

V súlade s odsekom 2 článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zmluva o prenájme nebytových priestorov uzavretá na obdobie najmenej jedného roka podlieha štátnej registrácii a považuje sa za uzavretú od okamihu takejto zmluvy. registrácia. Zmluva o prenájme nebytových priestorov uzavretá na dobu kratšiu ako jeden rok nepodlieha štátnej registrácii a považuje sa za uzavretú od okamihu určeného v súlade s odsekom 1 článku 433 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Tento list nepochybne zohral pozitívnu úlohu pri vytváraní jednotného prístupu k tejto problematike (najmä vzhľadom na skutočnosť, že posudzovanie sporov o platnosť spomínaných nájomných zmlúv je spravidla v kompetencii rozhodcovského súdu). Zároveň nemožno ignorovať skutočnosť, že informačné listy nie sú prameňom práva a majú len poradný charakter.

Malo by sa tiež predpokladať, že absencia štátnej registrácie zmluvy o prenájme nehnuteľností v období, keď zákon o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi nenadobudol účinnosť a nevznikol jeden systémštátna registrácia a podniky úradu technického inventára vykonávajú iba registráciu vlastníkov nehnuteľností, nie je základom pre uznanie nájomnej zmluvy za neplatnú. V praxi dochádzalo k sporom, keď bola nájomná zmluva uzatvorená pred nadobudnutím účinnosti zákona o štátnej registrácii stranami predĺžená už počas doby platnosti uvedeného zákona.

V tomto prípade treba vychádzať z toho, že obnovenie nájmu neznamená uzavretie novej zmluvy, keďže nájomné vzťahy zostávajú medzi zmluvnými stranami za rovnakých podmienok. nový termín... Prijaté po uzavretí zmluvy predpisov obsahujúce ustanovenia o povinnej registrácii zmlúv o prenájme nehnuteľností uznávajú za platné práva, ktoré existovali pred nadobudnutím ich účinnosti, v prípade absencie štátnej registrácie. Z toho vyplýva, že takáto dohoda môže byť predĺžená na neurčitý počet krát a bude platná bez ohľadu na prítomnosť jej štátnej registrácie.

Zároveň zmluva bezodplatné užívanie majetok, ktorý sa od nájomnej zmluvy odlišuje len svojou bezodplatnosťou, sa vôbec neeviduje. Avšak v odseku 2 čl. 26 Zákonníka práce osobitne zdôrazňuje, že zmluva o bezodplatnom užívaní na dobu určitú pozemok na obdobie kratšie ako jeden rok nepodlieha štátnej registrácii, s výnimkou prípadov stanovených federálnou legislatívou. Z tohto článku ZK možno usudzovať, že ak špecifikovaná zmluva je uzatvorená na dobu dlhšiu ako jeden rok, potom je potrebné takúto dohodu zaregistrovať.

Určité ťažkosti spôsobuje otázka vzťahu medzi pojmami neplatnosť a neuzatváranie zmlúv s nehnuteľnosťami v prípadoch, keď nebola vykonaná potrebná štátna registrácia.

Je potrebné mať na pamäti, že v súlade s čl. 165 Občianskeho zákonníka, nedodržanie požiadaviek na štátnu registráciu transakcie v prípadoch ustanovených zákonom má za následok jej neplatnosť. Takáto transakcia sa považuje za neplatnú. Navyše sa považuje za neplatnú od momentu jej uzavretia, bez ohľadu na to, či ju ako takú uzná súd, a nevznikajú z nej zmluvným stranám žiadne práva a povinnosti. Strana, ktorá sa vyhýba štátnej registrácii, môže byť nútená zaregistrovať sa prostredníctvom súdu.

Zároveň v súlade s odsekom 3 čl. 433 Občianskeho zákonníka, dohoda, ktorá je hlavným typom transakcií podliehajúcich štátnej registrácii, sa považuje za uzavretú od okamihu štátnej registrácie. Inými slovami, neregistrovaná dohoda sa považuje za neuzatvorenú a ak zmluvná strana v súlade s odsekom 3 čl. 165 je možné prinútiť sa zaregistrovať na súde, vtedy v podstate hovoríme o donútení uzavrieť dohodu.

Ak neexistuje štátna registrácia, zmluvy sa neuzatvárajú (čl. 3 čl. 433 Občianskeho zákonníka), transakcie sú neplatné (čl. 1 čl. 165 Občianskeho zákonníka) a práva nie sú splnené (čl. 2 čl. 8 Občianskeho zákonníka). Pre jeden z typov transakcií - zmluvy - teda Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovil osobitné dôsledky nedodržania požiadaviek na štátnu registráciu. V tomto prípade platí pravidlo ustanovené v odseku 1 čl. 165, Občiansky zákonník podľa súčasnej právnej úpravy nemožno použiť vôbec, keďže súčasného zákonodarného zboru ustanovuje povinnú štátnu registráciu len pre vyššie uvedené typy zmlúv a vo vzťahu k nim sa uplatňuje osobitný predpis.

Zároveň pre jednu zmluvu podliehajúcu štátnej registrácii - záložnú zmluvu (článok 339 Občianskeho zákonníka) bola urobená výnimka: neregistrovaná záložná zmluva nie je neuzavretá, ale neplatná.

Existujú teda rôzne právne dôsledky sa poskytujú pre rôzne prípady nedodržania pravidiel štátnej registrácie transakcií.

Ak vychádzame z prednosti čl. 165 Občianskeho zákonníka, potom je neregistrovaná transakcia s nehnuteľnosťou (ak je registrácia vyžadovaná zákonom) neplatná (absolútne neplatná). Požiadavka na uplatnenie dôsledkov neplatnosti neplatná transakcia môže prezentovať ktokoľvek zainteresovaná osoba, ktorej záujmy boli dotknuté jej uväznením. Okrem toho má súd právo uplatniť takéto dôsledky z vlastnej iniciatívy (časť 2 ods. 2 článku 166 Občianskeho zákonníka). Dôsledkom v tomto prípade bude obnovenie pôvodného postavenia strán. Na základe zmluvy o predaji nehnuteľnosti v rezidenčnom sektore sa teda nehnuteľnosť vráti predávajúcemu a peniaze sa vrátia kupujúcemu.

Napriek tomu, že v období medzi transakciou a štátnou registráciou prevodu práv nadobúdateľ nehnuteľnosti k nej ešte nenadobudol vecné právo, táto okolnosť vôbec neznamená, že medzi nimi neexistuje povinnosť strany. Predovšetkým má scudziteľ povinnosť previesť nehnuteľnosť na nadobúdateľa a ak sa scudziteľ vyhne štátnej registrácii prevodu vlastníctva, nadobúdateľ má právo domáhať sa zápisu na súde.

Článok je venovaný štúdiu legislatívnych rozporov v oblasti štátnej registrácie záložnej zmluvy a samotnej hypotéky, vypracovaniu návrhov na ich odstránenie. Autor dospel k záveru o potrebe štátnej registrácie transakcií s nehnuteľnosťami a zachovania iba registrácie práv k nehnuteľnostiam.

Záložná zmluva a samotná hypotéka ako obmedzenie (zaťaženie) vlastníckeho práva k nehnuteľnosti podlieha štátnej registrácii v Jednotnom štátnom registri práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi. Štátna registrácia hypotéky sa vykonáva v mieste nehnuteľnosti, ktorá je predmetom hypotéky.

Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam je právny akt uznania a potvrdenia štátom vzniku, obmedzenia (zaťaženia), prevodu alebo zániku práv k nehnuteľnostiam v súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie. Štátna registrácia je jediným dôkazom existencie registrovaného práva. Zapísané právo k nehnuteľnosti je možné napadnúť len na súde. Štátna registrácia práv sa vykonáva na celom území Ruskej federácie zápisom do Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi. Proti odmietnutiu štátnej registrácie práv alebo obchádzaniu štátnej registrácie príslušným orgánom sa môže zainteresovaná osoba odvolať na súdne orgány.

Vlastnícke a iné majetkové práva k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi podliehajú štátnej registrácii. Spolu so štátnou registráciou vecných práv k nehnuteľnostiam podliehajú štátnej registrácii aj obmedzenia (bremená) práv k nim vrátane vecných bremien, hypoték, správa dôvery, prenájom.

Obsah čl. 131, 164, 223 a ďalšie články Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a federálneho zákona z 21. júla 1997 N 122-FZ (v znení z 22. júla 2008) „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi “ nám umožňuje dospieť k záveru, že často sa vyžaduje dvojitý zápis: po prvé, existencia, vznik, zánik, prevod, obmedzenie (zaťaženie) práv k nehnuteľnostiam; po druhé, transakcie s nehnuteľnosťami. V tomto prípade transakcia podliehajúca štátnej registrácii zakladá práva a povinnosti od okamihu jej štátnej registrácie (článok 164 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie); práva na majetok podliehajúci štátnej registrácii vznikajú od okamihu registrácie príslušných práv k nemu (článok 2 článku 8 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

V súlade so zákonom hypotekárna zmluva podlieha povinnej štátnej registrácii. Treba si uvedomiť, že v súčasnosti je zrušené povinné overenie záložnej zmluvy notárom, vyžaduje sa len štátna registrácia zmluvy. V tomto smere sa zvyšuje zodpovednosť štátnych registrátorov. Na zvýšenie spoľahlivosti štátnej registrácie práv federálny zákon zo 16. júla 1998 N 102-FZ (v znení neskorších predpisov z 13.5.2008) „o hypotékach (hypotékach)“ (ďalej len „zákon o hypotékach“) v ods. čl. 20 stanovuje, že dve strany hypotekárnej zmluvy sa obrátia na registrujúci orgán naraz, pričom podajú spoločnú žiadosť. Predtým, keď bola záložná zmluva overená notárom, stačilo vyjadrenie len jednej zo strán. V čom toto pravidlo je zachovaná pre tých, ktorí sa dobrovoľne prihlásili k notárovi.

Avšak v odseku 1 čl. 29 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ uvádza, že štátna registrácia hypotéky sa vykonáva na základe žiadosti záložcu alebo záložného veriteľa, čo je v rozpore s ustanoveniami zákona o hypotékach. . Vzhľadom na to, že spomínaná norma je všeobecná, mala by sa po novom vzťahovať na prípady, keď notár neosvedčí záložnú zmluvu.

Domnievame sa, že v tomto prípade by sa mal uplatniť zákon o hypotékach, keďže je špeciálny a zakotvuje vlastnosti štátnej registrácie hypoték. Tento záver vyplýva z bodu 5 čl. 29 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“, v ktorom sa ustanovuje, že špecifiká štátnej registrácie hypoték môžu byť upravené aj zákonom o hypotékach.

Zároveň, aby sa predišlo rozporom, je potrebné upraviť odsek 1 čl. 29 spolkového zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“, čím sa uvádza do súladu s odsekom 1 čl. 20 zákona o hypotékach, čím sa odstráni zneužívanie týchto rozporov bezohľadnými účastníkmi transakcie, ako aj sa vytvorí stabilita občianskeho obehu v oblasti hypotekárnych úverov. Ustanovenie 1 čl. 29 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ navrhujeme uviesť v nasledujúcom vydaní:

„Štátna registrácia hypotéky vzniknutej na základe záložnej zmluvy sa vykonáva na základe spoločnej žiadosti záložcu a záložného veriteľa. Štátna registrácia hypotéky na základe notárom overenej hypotekárnej zmluvy sa vykonáva na základe žiadosti záložcu alebo záložného veriteľa. K žiadosti sa prikladá záložná zmluva spolu s dokladmi uvedenými v zmluve."

Zákon o štátnej registrácii hypoték obsahuje celú kapitolu, ktorá v podstate duplikuje ustanovenia federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“. Je to spôsobené tým, že v čase prijímania uvedených normatívnych aktov nebolo známe, ktoré z nich budú prijaté skôr, preto zákonodarca zaviedol do zákona o hypotékach kapitolu o štátnej registrácii hypoték. Zároveň je potrebné upozorniť na vlastnosť, ktorá bola stanovená zákonom o hypotékach - predloženie na štátnu registráciu hypotéky, okrem iného aj doklad potvrdzujúci vznik záväzku zabezpečeného hypotékou.

Na štátnu registráciu hypotéky vzniknutej na základe hypotekárnej zmluvy je potrebné predložiť:

Hypotekárna zmluva a jej kópia;

Doklady uvedené v hypotekárnej zmluve ako prílohy;

doklad potvrdzujúci zaplatenie štátneho poplatku;

Ďalšie dokumenty potrebné na štátnu registráciu hypotéky v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi.

Ak sú práva záložného veriteľa potvrdené hypotékou, orgánu, ktorý vykonáva štátnu registráciu práv, sa spolu s vyššie uvedenými dokumentmi predložia aj tieto:

Hypotéka, ktorej obsah musí spĺňať náležitosti odseku 1 čl. 14 zákona o hypotékach, s výnimkou požiadavky na dátum vystavenia hypotéky a údaj o štátnej registrácii hypotéky a jej kópie;

Listiny uvedené v hypotekárnych záložných listoch ako prílohy a ich kópie.

Hypotéka zo zákona tiež podlieha štátnej registrácii, no v tomto prípade nie je potrebné podávať samostatnú žiadosť, ani platiť štátny poplatok. Štátna registrácia hypotéky na základe zákona sa vykonáva súčasne so štátnou registráciou vlastníctva osoby, ktorej práva sú hypotékou zaťažené, pokiaľ nie je ustanovené inak. federálny zákon... Práva záložného veriteľa na základe hypotéky môžu byť v zmysle zákona osvedčené hypotékou.

Hypotekárna zmluva od okamihu štátnej registrácie sa považuje za uzavretú a nadobúda platnosť. Nesplnenie požiadavky štátnej registrácie hypotekárnej zmluvy má za následok jej neplatnosť. Hypotekárna zmluva sa teda považuje za uzavretú a nadobúda platnosť od okamihu jej štátnej registrácie a záložné právo vzniká od vzniku záväzku zabezpečeného hypotékou.

Treba mať na pamäti, že zákonodarca zabezpečuje štátnu registráciu hypotekárnej zmluvy (článok 3 článku 339 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a článok 2 článku 10 zákona o hypotékach) a samotnú hypotéku (odsek 1 § 20 zákona o hypotékach) ako obmedzenie (bremená) vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, preto by sa tieto dva rozdielne, aj keď vzájomne súvisiace postupy nemali zamieňať. Spočiatku je zmluva zaregistrovaná a až potom - zaťaženie práv z nej vyplývajúcich.

Samotný inštitút štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi je zameraný na vytváranie záruk vlastníctva nehnuteľností. Systém štátnej evidencie, evidencie a evidencie nehnuteľností a zabezpečenie ich príslušnosti konkrétnym subjektom v konečnom dôsledku zabezpečuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti s potrebnými dôkazmi a zákonnosťou. Úvod tejto inštitúcie viedla k vytvoreniu jednotnej databanky o nehnuteľnostiach a umožnila tak predísť v praxi pripúšťaným zneužitiam. Štátna kontrola legálnosť obchodov s nehnuteľnosťami sa zisťuje v záujme samotných účastníkov, ako aj tretích osôb. Existencia súčasnej štátnej registrácie záložnej zmluvy a registrácie samotnej hypotéky ako vecného bremena sa však javí ako nadbytočná.

Na základe právnych predpisov Ruskej federácie sú predmetom štátnej registrácie práva k nehnuteľnostiam, transakcie s nehnuteľnosťami a vecné bremená (obmedzenia) práv k nehnuteľnostiam, neexistuje však jasný základ pre klasifikáciu, ktorý umožňuje určiť ktoré úkony s nehnuteľnosťami podliehajú evidencii. V tomto smere dochádza k neprimeranému rozširovaniu predmetu evidencie.

Množstvo rozporov obsahuje čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý v odseku 1 ustanovuje povinnú štátnu registráciu práv k nehnuteľnému majetku a v odseku 3 uvádza orgán, ktorý registruje nielen práva k nehnuteľnému majetku, ale aj transakcie s ním, t. toto ustanovenie sa vzťahuje na „registrované právo alebo transakciu“. Evidencia transakcií je uvedená aj v čl. 164 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie s odkazom na prípady uvedené v čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Medzitým v čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie takéto prípady nie sú špecificky uvedené. Z uvedeného príkladu je zrejmé, že už v normách Občianskeho zákonníka Ruskej federácie existujú rozpory, ktoré musia byť zákonom odstránené.

V právnych predpisoch neexistujú jasné a primerané dôvody na štátnu registráciu transakcií, pričom existuje zjavný rozpor s ustanoveniami o povinná registrácia pre niektoré transakcie a jeho vylúčenie pre iné. Napríklad pri predaji nehnuteľnosti sa spravidla nevyžaduje registrácia zmluvy (článok 550 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), ale je zakotvená povinná štátna registrácia prevodu vlastníctva nehnuteľnosti ( článok 551 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Zároveň čl. 558 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie pri predaji obytných budov, bytov (ich častí) uvádza povinnú štátnu registráciu zmluvy o predaji uvedených predmetov.

V článku 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa stanovuje, že transakcia, ktorá neprešla štátnou registráciou, je v prípadoch ustanovených zákonom neplatná (neplatná). Strana, ktorá sa vyhýba, však môže byť prinútená, aby sa zaregistrovala. Podľa čl. 433, 558 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, dohoda podliehajúca registrácii a neregistrovaná nie je uzavretá. Vzhľadom na to, že strana, ktorá sa vyhýba štátnej registrácii, môže byť prinútená k registrácii prostredníctvom súdu, mali by sme hovoriť o nátlaku na uzavretie dohody.

Takže analýza právnych noriem upravujúcich problematiku štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam, transakcií s nehnuteľnosťami a vecných bremien (obmedzení) práv k nehnuteľnostiam odhalila neprimerané rozdiely v právnej úprave obratu. určité typy nehnuteľnosti, ako aj rozpory s právnymi normami Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktoré určujú predmet štátnej registrácie.

V tejto súvislosti považujeme za účelné zrušiť štátnu registráciu transakcií s nehnuteľnosťami, pričom sa zabezpečí štátna registrácia len práv k nehnuteľnostiam vo všeobecnosti a najmä hypotékam. V súčasnosti absencia skutočnosti, že hypotekárna zmluva nie je registrovaná štátom, ohrozuje platnosť záväzkov vyplývajúcich z transakcie, čo nezodpovedá záujmom jej strán a nezabezpečuje stabilitu občianskeho obehu. Záložná zmluva sa musí považovať za uzavretú a zaväzuje osoby, ktoré ju uzavreli, od okamihu jej uzavretia. Potvrďte to isté daný faktštátna registrácia transakcie nie je potrebná. Právo záložného veriteľa v prednostnom poradí pred ostatnými veriteľmi domáhať sa uspokojenia z hodnoty založenej nehnuteľnosti by však malo vzniknúť už od momentu štátnej registrácie samotného záložného práva ako obmedzenia (zaťaženia) cudzieho vlastníckeho práva. Implementácia tohto postoja k tejto otázke do právnych predpisov bude môcť eliminovať popretie zákonných povinností vyplývajúcich z transakcie v prípade absencie jej registrácie.

Je potrebné poznamenať, že povinná kombinácia registrácie práv k nehnuteľnosti s registráciou transakcií s ňou neprimerane komplikuje proces právnej registrácie účastníkom záložného vzťahu.

Prísna podmienka povinnej štátnej registrácie záložnej zmluvy, v prípade neexistencie ktorej sa zmluva považuje za neplatnú, je teda neopodstatnená a vytvára pre jej strany zbytočné ťažkosti, preto by legislatíva mala poskytovať iba štátnu registráciu hypotéky. seba ako obmedzenie (bremeno) vecného práva niekoho iného. V skutočnosti by sme mali hovoriť o štátnej registrácii obmedzeného vlastníckeho práva ku konkrétnemu nehnuteľnosti.