Üürilepingut ei registreeritud. Ruumi (hoone) pikaajalise üürilepingu riikliku registreerimise puudumine

Mida tähendab “lepingu kehtetus kolmandate isikute jaoks” ja milliseid riske selline kehtetus üürniku jaoks endaga kaasa toob?

Vastavalt artiklile 433 Tsiviilkoodeks Venemaa Föderatsioon(edaspidi - Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik) "selle lepingu poolte üürileping loetakse sõlmituks alates üleandmise hetkest Kinnisvara lepingu alusel, kuid lepingu sõlmimisel pikemaks perioodiks kui aasta, on selline leping kohustuslik riiklik registreerimine».

Kõrval üldreegel Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 164 on öeldud: "Juhul, kui seadus näeb ette tehingute riikliku registreerimise, tekivad tehingu õiguslikud tagajärjed pärast selle registreerimist."

Vaatamata ülaltoodud normidele on siiski olemas õiguslik positsioon Riigi Arbitraažikohtu pleenum, mille kohaselt: „kui omanik andis vara kasutusse registreerimata rendilepingu alusel ja teine ​​isik võttis selle märkusteta vastu, siis kokkulepe vara kasutamise eest tasu suuruse ja muu kasutustingimustele jõudsid pooled ja need täideti, siis sellisel Sel juhul seob leping pooli kohustusega, mida üks pooltest ei saa omavoliliselt muuta, kuid kolmandate isikute jaoks loetakse leping sõlmituks alles alates lepingu riikliku registreerimise hetkest ”(Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi 25. jaanuari 2013. aasta resolutsiooni nr 13 punkt 14).

Mida tähendab “lepingu kehtetus kolmandate isikute jaoks” ja milliseid riske selline kehtetus üürniku jaoks endaga kaasa toob? Kujutage ette, et plaanitakse osta kinnisvaraobjekti edasiseks kasutamiseks kontorina ja pärast müüki saab ostja teada, et see on uus vara juba järgmiseks 10 aastaks välja üüritud. Selline olukord rikub selgelt ostja õigusi. Nende õiguste kaitseks on seadusandja kehtestanud määrused kohustuslik registreerimine USRN-is pikka aega tähtajalised lepingud kinnisvara üürileping, käesolevate reeglite rikkumisel on selline leping kehtetu mis tahes kolmanda isiku jaoks, millest tulenevad järgmised riskid:

1. Vara omaniku vahetumisel ei kohaldata poolte suhetele Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 617 punkti 1.

See tähendab, et kui leping on registreeritud kehtestatud kord, siis ei ole rendivara õiguse üleandmine teisele isikule aluseks tingimuste muutmiseks ega üürilepingu lõpetamiseks.

Lepingu registreerimata jätmise korral on aga uuel omanikul õigus nõuda üürnikult ruumide vabastamist (Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu kiri 25.02.2014 nr 165).

1. Üürnikul ei ole ostueesõigust üürilepingu sõlmimiseks uus termin(Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 621 punkt 1) (Vene Föderatsiooni kõrgeima vahekohtu 27. augusti 2013. a määratlus nr VAS-11154/13).

Lisaks kannab sellise üürilepinguga rentnik ka maksuriske. See on tingitud asjaolust, et Vene Föderatsiooni maksuseadustiku (edaspidi - Vene Föderatsiooni maksuseadustik) artikli 252 punkti 1 alusel "organisatsioonide kasumi maksustamisel käsitatakse kulusid: olema põhjendatud ja dokumenteeritud kulud, mida maksumaksja on kandnud tulu teenimisele suunatud tegevuse läbiviimisel.

Dokumenteeritud kulude all mõistetakse kulusid, mis on kinnitatud vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele koostatud dokumentidega.

Üüri tasumise arveldusdokumentidel peab olema link lepingule, mille kohaselt kulutused tehakse.

Eeltoodut arvestades ei vähenda sõlmimata rendilepingust tulenevad kulud ettevõtte tulumaksu maksubaasi, kuna need ei vasta Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artiklis 252 kehtestatud kulukriteeriumidele (Venemaa rahandusministeeriumi kiri). kuupäevaga 23.11.2015 nr 03-07-11 / 67890).

Tuleb märkida, et kui leping sisaldab tingimust, mille kohaselt kohaldatakse selle sätteid poolte suhetele, mis tekkisid enne sõlmimise hetke, siis Rahandusministeeriumi hinnangul kehtivad rendimaksed registri- või riigilõivu alusel. registreeritud lepingut kuni selle riikliku registreerimise hetkeni saab maksustamisel arvesse võtta (Venemaa Rahandusministeeriumi kiri 25.01.2013 nr 03-03-06 / 2/6, Rahandusministeeriumi kiri Venemaa Föderatsioon 05.03.2011 nr 03-03-06 / 4/18, Vene Föderatsiooni föderaalse maksuteenistuse kiri 13.07.2005 nr 02-1-07 / 66).

Seega, kui lepingut kunagi ei registreerita, on see suure tõenäosusega maksuhaldurid jõuda järeldusele, et lepingujärgseid rendimakseid ei saa kajastada kuluna organisatsiooni kasumi maksustamise eesmärgil.

Seega registreerimise puudumine pikaajaline leping liising on liisinguandjale äärmiselt ebasoodne, kuna sel juhul kannab ta olulisi riske.

Sel juhul on rentnikul õigus kasutada ära Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 165 sätestatud tagatisi ja pöörduda kohtusse tehingu kohustusliku registreerimise nõudega, samuti nõuda kahju hüvitamist. kahju, mis on põhjustatud registreerimisel viibimisest. Tuleb meeles pidada, et termin aegumistähtaeg selliste nõuete jaoks on üks aasta.

Kui teil on kahtlusi kaitsemeetmete rakendamise võimalikkuses, samuti riskidest tervikliku pildi kujundamises, tuleb kõige paremini välja töötada ja rakendada tõhus strateegia vastaspoolega suhtlemisel võtke ühendust teenuseid pakkuvate kvalifitseeritud konsultantidega

Üürilepingu riikliku registreerimise puudumise tagajärjed (Sorokin A.)

Artikli postitamise kuupäev: 26.11.2015

Riik tähtsustab kinnisvara üürilepingu kohustusliku registreerimise elemendi abil andmeid õigussuhted ning realiseerib sellest tuleneva üürniku kasutusõiguse tunnustamise kolmandatele isikutele. Üürilepingu sõlmimisest ja selle riiklikust registreerimisest sõltub lepingulise suhte saatus ja poolte käitumine tulevikus, see tegur võib mõjutada kohustuslike maksude arvutamist.

Arvestades kõiki poolte jaoks kinnisvara üürilepingutest tulenevaid vaidlusi, on oluline mõista üürilepingu riikliku registreerimise tingimuste täitmata jätmise tagajärgi. Tihti väldivad pooled kinnisvara üürilepingu kohustusliku riikliku registreerimise tingimust, eriti väikeettevõtete puhul. Kohtupraktika analüüs võimaldab mõista üürilepingu riikliku registreerimise puudumise tagajärgi ja riske.

Kõigepealt tasub otsustada, millised objektid kuuluvad rendilepingu alusel riiklikule registreerimisele. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 609 lõike 2 kohaselt tuleb kinnisvara rentimine riiklikult registreerida, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Hoone või rajatise rendileping, mis sõlmitakse vähemalt aastaks, kuulub riiklikule registreerimisele ja loetakse sõlmituks alates sellise registreerimise hetkest (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 651 lõige 2).

Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu presiidiumi 01.06.2000 N 53 "Mitteeluruumide üürilepingute riikliku registreerimise kohta" teabekirjas on märgitud, et mis tahes üürilepingud mitteeluruumid kohaldatakse Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 651 eeskirju. See omakorda tähendab, et leping kuulub riiklikule registreerimisele, mille alusel võõrandatakse sellised kinnisvarad nagu kontor, mitteeluruumid, hoone ja rajatis.

Vene Föderatsiooni kõrgeim vahekohus on korduvalt väljendanud erinevaid õiguslikke seisukohti kinnisvara üürilepingu riikliku registreerimise puudumise tagajärgede kohta. Nii oli näiteks Riigi Arbitraažikohtu pleenumi 25. jaanuari 2013 resolutsiooni N 13 punktis 14 märgitud, et kui pooled jõuavad nõutavas vormis kokkuleppele kõigis üürilepingu olulistes tingimustes. , kuid nimetatud lepingut ei registreeritud, tuleb kohtutel nendevaheliste vaidluste lahendamisel lähtuda eeldusest, et omanik on vara kasutusse andnud ning selle on märkusteta vastu võtnud mõni teine ​​isik. Sel juhul tuleb meeles pidada, et pooled on juba seotud kohustusega, mida üks pooltest ei saa omavoliliselt muuta ning kohtul ei ole alust kohaldada käesoleva seadustiku artiklite 1102, 1105 sätteid. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 309 kohaselt tuleb vara kasutada ja tasuda vastavalt sellise lepingu poole võetud kohustustele.

Samal ajal ei saa vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 308 kolmandad isikud vaidlustada õigusi, mis on antud isikule, kes kasutab kinnisvara rendilepingu alusel, mis ei ole läbinud riiklikku registreerimist. Eelkõige ei ole sellisel isikul eesõigust sõlmida leping uueks tähtajaks (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 621 lõige 1) ja Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 617 lõige 1. Kood.

Teisisõnu, juhul kui pooled oma kinnisvara üürilepingust tulenevaid kohustusi ka reaalselt täidavad, ei ole sellise lepingu riikliku registreerimise puudumine aluseks tehingu kehtetuks tunnistamiseks. Seega peaksid kohtud erinevalt tõlgendama Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 165 sisu, mille kohaselt mis tahes tehingu registreerimise nõude täitmata jätmine toob kaasa selle tühisuse.

Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu 25. veebruari 2015. aasta teabekirjas N 165 "Praktika ülevaade lepingute sõlmimataks tunnistamisega seotud vaidlustes" saavad ülaltoodud normid üksikasjalikuma tõlgenduse. Kiri teeb lõpu igasugusele kohtupraktikale kinnisvara üürilepingu riikliku registreerimise puudumise tagajärgedega seotud vaidluste lahendamisel.

Kohus viitas kirjas veel kord, et vormistatud leping, kõik olulised tingimused mille pooled on kokku leppinud, kuid mille nõutavat riiklikku registreerimist ei ole tehtud, ei kaasne enne registreerimist kõiki tagajärgi, millele see on suunatud. Samas toob selline kokkulepe juba hetkest, kui pooled jõuavad kokkuleppele kõigis selle olulistes tingimustes, kaasa õiguslikke tagajärgi nendevahelistes suhetes ning võib kaasa tuua ka kogu tagajärgede kompleksi, millele see on otseselt suunatud. riiklik registreerimine. Sellist lepingut saab vaidlustada tehingute kehtetuse reeglite kohaselt, kuid lepingu poolel, kes ei ole läbinud vajalikku riiklikku registreerimist, ei ole sellel alusel õigust viidata selle sõlmimata jätmisele. Teistsugune tõlgendus viiks selleni, et partei kehtetu tehing oleks võinud nõuda tema registreerimist kohtus.

Kohtusüsteem on korduvalt väljendanud erinevaid seisukohti üürilepingu tähtaja mõju ja selle riikliku registreerimise vajaduse kohta. Sellistel juhtudel eeldatakse, et Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu Presiidiumi 16. veebruari 2001. a järeldus N 59 „Üksikasjade kohaldamisega seotud vaidluste lahendamise praktika ülevaates”. Föderaalseadus"Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta", et üürileping sõlmitakse tähtajaga alla aasta, mis näeb ette automaatse pikenemise sarnaseks perioodiks, nii et lisamisel üldmõiste rendileping on pikem kui üks aasta, ei kuulu riiklikule registreerimisele.

Samas kirjas avaldati arvamus, et poolte kokkulepe muuta nende poolt riiklikult registreerimisele kuuluva kinnisasja üürilepingus määratud üürisumma suurust tuleks samuti kohaldada riiklikule registreerimise menetlusele, kuna see on lahutamatu osa. osa üürilepingust ning muudab üürilepingust tulenevaid sisu- ja tingimuste koormisi. See säte osutus loogiliselt õigeks mis tahes täiendava kinnisvara üürilepingu osas.

Näiteks tuleb edasiüürimine läbi viia eelmise üürniku, uue üürniku ja üürileandja tahtel, kui põhitehingu vormile, sealhulgas riiklikule registreerimisele, kehtivatele nõuetele, lepingu artikli 391 normidele järgitakse. Nendele õigussuhetele kohaldatakse Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksit.

Näide kohtupraktikast.

Kohus leidis, et edasiüürimise tulemusena asendatakse üürnik üürilepingust tulenevas kohustuses, mistõttu tuleb üürile anda järgides tsiviilõiguse norme nõuete loovutamise ja ülemineku kohta. võlg vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 391. Selline tehing tehakse eelmiste ja uute võlgnike ning võlausaldaja tahtel põhitehingu vorminõudeid järgides. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 433 lõike 3 kohaselt loetakse riiklikult registreerimisele kuuluv leping sõlmituks selle registreerimise hetkest. Algne üürileping läbis riikliku registreerimise ja seetõttu tuli üürileping registreerida. See tähendab et see leping vastavalt eelnimetatud normidele ei saa lugeda sõlmituks ning üürniku vahetus lepingus on kehtiv. Lõppkokkuvõttes nõudis kohus üürnikult üürileandja kasuks üüri ainult ruumide tegeliku kasutamise eest (Föderaalse Arbitraažikohtu määrus Loode piirkond alates 04.12.2006 asjas N A56-13599 / 2006).

Sarnane olukord võib tekkida ka siis, kui pooled on sõlminud kokkuleppe uus leping või põhilepingu lisakokkulepe. Sellise registreeringu puudumisel loetakse need sõlmimata ja pooltevahelistes suhetes arvestatakse esialgse kohustuse tingimusi. Teisest küljest võib see olla aluseks üürnikule esitada üürileandja vastu nõue üürimaksete alusetu rikastumise tõttu (kui leping tunnistatakse sõlmimata).

Registreerimata kinnisvara üürilepingut saab vaidlustada tehingute tühisuse reeglite alusel ning üürilepingu riiklikust registreerimisest kõrvalehoidmine üürniku poolt võib kaasa tuua üürilepingu lõpetamise.

Praktiline näide.

Kohus keeldus ettevõtjale üle andmast kassatsioonkaebus v Kohtukolleegium majandusvaidluste kohta Riigikohus Vene Föderatsiooni avaldus ettevõtja hagi kohta ettevõtte vastu rendilepingu ühepoolse lõpetamise kehtetuks tunnistamise eest. Samas tuvastas kohus õigesti, et üürnik võttis riiklikuks registreerimiseks meetmeid alles pärast üürilepingu lõppemist, leping omakorda lõpetati ettevõtja poolt kinnisasja üürilepingu registreerimise kohustuse täitmata jätmise tõttu. . Sellistel asjaoludel tunnistasid kohtud, et Seltsi tegevuse eest ühepoolne lõpetamine vastuoluline üürileping ja ettevõtja sundimine hõivatud ruumid vabastama seadust ja üürilepingu tingimusi ning seetõttu jäeti nõue rahuldamata (Vene Föderatsiooni Ülemkohtu 03.25.2015 otsus asjas N A29- 6329 / 2013).

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 432 loetakse leping sõlmituks, kui poolte vahel saavutatakse asjakohastel juhtudel nõutavas vormis kokkulepe kõigis lepingu olulistes tingimustes.

Lepingut, mis jääb sõlmimata oluliste tingimuste mittekokkuleppimise tõttu, ei saa tunnistada kehtetuks, kuna see mitte ainult ei too kaasa tagajärgi, milleks see oli suunatud, vaid on tegelikult puuduv, kuna pooled ei saavutanud kokkulepet. mis tahes kokkulepet ja seetõttu ei saa see kaasa tuua selliseid tagajärgi ega ka tulevikus. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku täpsustatud sätted nende süsteemses tõlgenduses, kui lepingu olulises tingimuses ei saavutata nõutud vormis kokkulepet, ei näe ette lepingu kehtetust, vaid muid vormis olevaid tagajärgi. selle mittejäreldamisest.

Ülaltoodud kohtuaktide vaheanalüüs võimaldab järeldada, et kinnisvara üürilepingu riikliku registreerimise puudumine mõjutab lepingu sõlmimist, mitte selle kehtivust. Õiguslikult oluliseks asjaoluks, mille määrab kohus, on pooltevahelised tegelikud suhted olenevalt vangistuse tähtajast. Üürilepingu riikliku registreerimise puudumine ei ole alus, mille alusel võib isikult ära võtta õiguse õiguskaitse... See tähendab, et kohtus ei pea pooled vaidluse läbivaatamisel põhjendama lepingu riikliku registreerimise puudumise põhjuseid.

Alates 1. juulist 2015 in tsiviilõigus tulemas on muudatused, mis mõjutavad ka lepingu sõlmimise hetke: pärast nende jõustumist loetakse riiklikult registreerimisele kuuluv leping kolmandatele isikutele sõlmituks selle registreerimise hetkest. Üldiselt see õiguskaitsepraktika suundumusi ei muuda. vahekohtud, vaid ainult kinnistab ametlikult tõlgendusaktides korduvalt väljendatud seisukohta.

Maksuõiguslikes suhetes arvestatakse ka kinnisvara üürisuhteid. Üürileandja maksab neile rendile antud vara pealt maksu, tasumisel üürnik liisingumaksed võtab neid tulumaksu maksubaasi määramisel kulude koosseisus arvesse. Mõnel juhul tegutseb liisinguvõtja ka käibemaksu (edaspidi -KM) maksuagendina, mis omakorda sisaldub kinnisvara üürilepingujärgsetes maksetes.

Kinnisvara rendilepingu registreerimise puudumisel võib rentnikul praktikas tekkida raskusi kulude arvestamisega, Rahandusministeerium leiab, et kuni riikliku registreerimise hetkeni ei ole ettevõte antud objekti üürnik ja ta ei ole seda teinud. on õiguslik alus maksta selle eest renti, vähendades sellega tulumaksu maksubaasi. Sarnane seisukoht sisaldub Venemaa Rahandusministeeriumi 06.03.2008 kirjas N 03-03-06 / 1/152.

Arenev kohtupraktika lükkab mõnede väidetud spekulatsioonid ümber ametnikud maksuamet: kui üürileping ei ole registreeritud, kuid on kinnitatud liisinguvara kasutamise ja liisingumaksete tasumise fakt, saab tehtud kulutusi arvestada kulude osana, mis veelgi vähendavad tulumaksu maksustamisbaasi (Resolutsioon Moskva Ringkonna Föderaalse Arbitraažikohtu 08.16.2007 otsus asjas nr A40-51763 / 06-115-305).

Käibemaksuga maksustamise objektiks on üürimaksed. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 161 lõike 3 kohaselt on renditud vara maksuagendiks liisinguvõtja, kes on kohustatud arvutama, kinni pidama liisinguandjale makstud tulu ja tasuma vastava maksusumma liisinguandjale. eelarve. Siit tekib loogiliselt õige küsimus: kas registreeritud kinnisvara üürilepingu puudumisel tekib käibemaksu tasumise kohustus? Näib õige asend et üürilepingu registreerimata jätmine ei vabasta käibemaksu tasumise kohustusest.

Need järeldused leiavad kinnitust kohtupraktika... Nii näiteks lükkas kohus alusetusena tagasi kaebaja argumendi, et üürileping ei ole Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 651 lõike 2 tingimuste mittejärgimise tõttu sõlmitud ega saa tekitada õiguslikud tagajärjed, sealhulgas maksude tasumine. Võttes arvesse mitteeluruumide reaalset kasutamist ettevõtja poolt oma tootmistegevuses, ei vabasta üürilepingu registreerimata jätmine maksuagenti talle pandud ülesannete täitmisest. Ettevõtja ei arvestanud ka sellega, et seoses vara jätkuva kasutamisega pärast lepingu lõppemist, liisinguandja vastuväidete puudumisel, rendileping TsK § 651 lg 2 kohaselt. pikendati määramata ajaks ja seetõttu ei kuulunud see seoses kontrollitava perioodiga riiklikule registreerimisele (arbitraažikohtu otsus Sahhalini piirkond alates 04.01.2013 asjas N А59-5129 / 2012).

Seega, kui üürileping ei läbinud nõutavat riiklikku registreerimismenetlust, vaid oli nõuetekohaselt vormistatud, siis pooled nimetatud lepingust on kohustatud täitma kõik võetud kohustused. Ainus erinevus selliste lepingute vahel on see, et registreerimata jätmise tõttu on pooltel õigused, millele ei saa vastu panna määramatu ringi isikute ring. Arbitraaž praktika näitab riikliku registreerimise puudumise tagajärgede minimaalseid riske, mille tulemusena võib enam kui üheks aastaks sõlmitud kinnisvara üürilepingu kohustusliku riikliku registreerimise tingimus muutuda ametlikuks.

Mitteeluruumide üürilepingu saavad pooled sõlmida:

a) määramata ajaks;

b) lepinguga määratud perioodiks lühemaks kui aastaks;

c) lepingus määratud aastaks või kauemaks.

Mõelge õigusliku regulatsiooni eripäradele määratud ajavahemikud mitteeluruumide üürileping.

Tähtajatu.

Vastavalt artikli lõikele 2 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 610 kui üüritähtaega ei ole lepingus määratud, loetakse üürileping sõlmituks tähtajatult.

Sel juhul on kummalgi mitteeluruumi üürilepingu poolel õigus leping igal ajal üles öelda, teatades sellest teisele poolele kolm kuud ette.

Tähtajatu sõlmitud mitteeluruumi üürileping ei kuulu riiklikule registreerimisele (hoolimata asjaolust, et sellise lepingu tegelik tähtaeg võib ületada ühte aastat). See seisukoht tuleneb artikli 2 lõike 2 sõnasõnalisest tõlgendamisest. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 651 (mis näeb ette ainult tähtajaliste lepingute kohustusliku riikliku registreerimise, mis on sõlmitud vähemalt aastaks) ja on kinnitatud vahekohtu praktika(Volgo-Vjatka rajooni föderaalse monopolivastase teenistuse 8. veebruari 2002. aasta resolutsioon asjas nr A79-146-2001-SK2-170, FAS Moskva rajooni 23. jaanuari 2001. a resolutsioon asjas nr KG-A40 / 6418-00, FAS Severo -Lääne ringkonna 13. mai 2004 resolutsioon asjas nr A56-27225 / 03, 25.01.2008 asjas nr A26-394 / 2007).

Ei kuulu riiklikule registreerimisele ka üürileping, mida pikendatakse vastavalt art. lõikele 2. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 621 määramata ajaks pärast põhiperioodi lõppu, kui pooled ei esita vastuväiteid (vt punkt 11 infokiri Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu presiidiumi 16. veebruari 2001. aasta N 59 "Föderaalseaduse kohaldamisega seotud vaidluste lahendamise praktika ülevaade" Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta ", edaspidi - Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu Presiidiumi infokiri N 59).

Lepinguga määratletud tähtaeg alla aasta.

Mitteeluruumide üürileping sõlmitud vähem kui aastaks, ei kuulu riiklikule registreerimisele.

Lühemaks kui aastaks sõlmitud üürilepingu uuendamisel samaks perioodiks pärast esialgse üüriperioodi lõppu ei kuulu ka leping riiklikule registreerimisele. Samuti ei kuulu riiklikule registreerimisele alla aastaks sõlmitud üürileping, milles pooled nägid ette lepingu automaatse pikendamise (pikenemise) pärast samaks perioodiks esialgse üüriperioodi lõppu. poolte vastuväidete puudumisel (vt Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu presiidiumi teabekirja punkt 10 N 59).

Lepinguga määratud tähtaeg on aasta või rohkem.

Mitteeluruumide (mitteeluruumide osad) üürileping sõlmitud üheks aastaks või kauemaks riikliku registreerimise korral ja loetakse sõlmituks alates sellise registreerimise hetkest (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 651 punkt 2, Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu Presiidiumi 1. juuni 2000. aasta teabekiri N 53). Riikliku registreerimise puudumisel sellist mitteeluruumide üürilepingut ei sõlmita. Kui aga üks sellise lepingu osapooltest hoidub selle riiklikust registreerimisest kõrvale, on teisel poolel õigus artikli lõike 3 alusel. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 165 esitada hagi lepingu registreerimise kohustuse kohta (vt Vene Föderatsiooni Ülem Vahekohtu presiidiumi teabekirja N 59 punkt 7).

Artikli lõike 2 kohaldamisel Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 651 kohaselt on rendilepingu tähtaeg, mis määratakse jooksva aasta mis tahes kuu 1. kuupäevast kuni järgmise aasta eelmise kuu 30. (31.) kuupäevani, võrdseks aasta (Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu presiidiumi teabekirja punkt 3 N 66) ... Sellest tulenevalt tuleb selline üürileping riiklikult registreerida.

Kinnisasja üürilepingu riiklik registreerimine toimub selle kinnisasja üürilepingu riikliku registreerimise kaudu. Üks kinnisvara rendilepingu osapooltest võib taotleda kinnisvara rendilepingu riiklikku registreerimist (seaduse N 122-FZ artikli 26 punkt 1).

Mitteeluruumide üürilepingu riiklikul registreerimisel esitatakse riikliku registreerimise, katastri ja kartograafia (Rosreestr) föderaalteenistuse territoriaalsele asutusele:

A) riikliku registreerimise taotlus (mis reeglina koostatakse otse territoriaalses asutuses). Föderaalteenistus riiklik registreerimine, kataster ja kartograafia);

B) vastavalt vormistatud ja vormistatud üürileping kehtivad õigusaktid, vähemalt kahes originaaleksemplaris (millest üks tuleb pärast õiguste riiklikku registreerimist tagastada autoriõiguse omanikule, teine ​​paigutatakse omandiõiguse dokumentide puhul). Reeglina esitatakse üürileping riiklikuks registreerimiseks kolmes originaaleksemplaris: üks eksemplar kummalegi poolele, üks eksemplar - registreerivale asutusele (omandiõiguse dokumentide puhul);

V) katastripass ruumid, millele on märgitud üüripinna suurus;

D) kinnitavad dokumendid õiguslik seisundüürileandja ja üürnik:

- jaoks üksikisikud- isikut tõendav dokument (eest Venemaa kodanikud- Vene Föderatsiooni kodaniku pass);

- üksikettevõtjatele - isikut tõendav dokument ja riikliku registreerimise tunnistus üksikettevõtja;

- juriidilistele isikutele - asutamisdokumendid, riikliku registreerimise tunnistus, füüsilisest isikust ettevõtja valimise dokument täitevorgan juriidilise isiku(osaleja otsus, protokoll üldkoosolek osalejad (aktsionärid)) ja korraldus ainsa täitevorgani ametisse astumise kohta;

E) dokumendid, mis kinnitavad üürileandja või üürniku huve esindavate isikute volitusi üürilepingu sõlmimisel ja riiklikul registreerimisel (kui üürileandja või üürnik tegutseb esindaja kaudu);

E) abikaasa (abikaasa) notariaalselt kinnitatud nõusolek üürilepingu sõlmimiseks, mis on koostatud vastavalt artikli lõikele 3. 35 Perekonnakood RF või avaldus abielusuhete puudumise kohta (kui üürileandja või üürnik on üksikisik, sealhulgas üksikettevõtja);

G) riigi objekti omaniku nõusolek või vallavara sõlmida mitteeluruumi üürileping ettevõtte poolt (juhul, kui mitteeluruumi üürilepingu sõlmib ühtne või riigiettevõte, kellele vara loovutatakse üürilepingu sõlmimise õiguse alusel. majandusjuhtimine või operatiivjuhtimine);

H) riigilõivu tasumist kinnitav dokument.

Kinnisasja üürilepingu riiklik registreerimine on võimalik ainult juhul, kui liisinguandja varasemad õigused liisinguesemele (omandiõigused, majandusjuhtimine või operatiivjuhtimine) on riiklikult registreeritud. Nii on näiteks võimatu teostada pikaajalise üürilepingu riiklikku registreerimist mitteeluruumide jaoks, mis asuvad hoones, mis on ehitatud (ja võib-olla isegi ühendatud kommunikatsioonidega), kuid mida ei võetud kasutusele vastavalt kehtestatud kord, millega seoses ei ole antud hoonele üürileandja omandi registreerimise dokumente üle antud registreerimisasutusele.

Praktikas ainete vahel ettevõtlustegevus sageli sõlmitakse ka eelrendilepingud, millega pooled kohustuvad edaspidi sõlmima põhirendilepingu. Sellised eellepingud ei kuulu riiklikule registreerimisele, olenemata sellest, kui kauaks on ette nähtud põhirendilepingu sõlmimine (Vene Föderatsiooni Ülem Vahekohtu Presiidiumi teabekirja nr 59 punkt 14).

Vastavalt artikli 1 lõikele 1 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 621, kui seadusest või üürilepingust ei tulene teisiti, on rendilepingu lõppemisel üürnikul kõigi muude asjaolude võrdsuse korral eelisõigus teiste isikute ees sõlmida üürileping. uus termin. Rentniku poolt selle ostueesõiguse kasutamise tingimused on järgmised:

A) ostueesõigust saab teostada ainult heauskne üürnik, kes on oma üürilepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt täitnud. Sellest lähtuvalt näiteks juhtudel, kui üürnik ei tasunud üüri õigeaegselt, kasutas liisinguobjekti muuks otstarbeks või lepingutingimusi rikkudes, täitis mittenõuetekohaselt oma kohustusi liisinguobjekti korras hoida vms. ennetusõigusüürnik puudub;

B) üürnik on kohustatud üürileandjat kirjalikult teavitama soovist sõlmida üürileping uueks perioodiks. Sellise teate peab üürnik tegema üürilepingus märgitud tähtaja jooksul ja kui lepingus sellist tähtaega ei ole sätestatud, mõistlik aeg kuni lepingu lõpuni;

C) üürnikul on muude võimalike üürnikele pakutavat ostueesõigust kasutada uueks tähtajaks üürilepingu sõlmimiseks, kui kõik muud asjad on võrdsed. Sellest lähtuvalt võivad need olla erinevad (võrreldes algse üürilepinguga) tingimused üüri suuruse, liisingueseme kasutamise korra ja eesmärkide jms osas. Silmas tuleb pidada, et uueks tähtajaks üürilepingut sõlmides ei ole üürnikul õigust üürileandjale algse üürilepingu tingimusi peale suruda. Nagu on selgitatud Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu presiidiumi N 66 teabekirja punktides 31, 32, on artikli 1 punkti 1 kohaselt sõlmitud rendileping. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 621 uueks tähtajaks on uus üürileping; uueks tähtajaks üürilepingu sõlmimisel ei ole pooled seotud varem kehtinud lepingu tingimustega. See järeldus tuleneb kaudselt par. 2 lk 1 art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 621, mille kohaselt saab uueks tähtajaks üürilepingu sõlmimisel poolte kokkuleppel lepingu tingimusi muuta.

Art. lõike 3 punkt 1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 621 näeb ette õiguslikud tagajärjed, kui üürileandja rikub üürniku ostueesõigust sõlmida üürileping uueks tähtajaks: kui üürileandja keeldus uueks tähtajaks üürilepingut sõlmimast. , kuid aasta jooksul alates temaga sõlmitud lepingu lõppemisest sõlmis ta teise isikuga üürilepingu, on üürnikul omal valikul õigus nõuda kohtus sõlmitud lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmist ning kahju hüvitamist. põhjustatud temaga sõlmitud üürilepingu pikendamisest keeldumisest või üksnes selliste kahjude hüvitamisest. Samas ei oma selle sätte tähenduses tähtsust, kas liisinguandja kavatses sõlmida teise isikuga üürilepingu vahetult eelmise üürilepingu lõppemise ajal või tekkis liisinguandjal selline kavatsus hiljem. (aasta jooksul).

Pange tähele, et artikli 1 punkt 1 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 621 on dispositiivne. Sellest lähtuvalt on üürilepingu pooltel õigus välistada üürniku ostueesõigus sõlmida üürileping uueks tähtajaks.

Vastavalt artikli lõikele 2 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 621 kohaselt, kui üürnik jätkab vara kasutamist pärast lepingu lõppemist, kui liisinguandja vastuväiteid ei esita, loetakse leping samadel tingimustel tähtajatuks uuendatuks.

Kinnisvara üürileping tuleb riiklikult registreerida järgmistel juhtudel:

• hoone või rajatise rendileping sõlmitakse vähemalt üheks aastaks (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 651 punkt 2);
• hoones või rajatises asuvate ruumide üürileping sõlmitakse vähemalt üheks aastaks (Vene Föderatsiooni Ülem Vahekohtu Presiidiumi 1. juuni 2000. a teabekiri nr 53 "Üürilepingu riikliku registreerimise kohta mitteeluruumide lepingud“);
• rendileping maatükk sõlmitud vähemalt üheks aastaks (RF LC artikli 26 punkt 2, artikkel 26);
• sama üürilepingu kohta sõlmitakse samaaegselt mitu üürilepingut, millest ühe tähtaeg algab kohe pärast teise lepingu lõppemist. Kohtud käsitlevad selliseid lepinguid ühe tehinguna, mis tuleb registreerida, eeldusel, et nende lepingute rendi kogutähtaeg on üks aasta või rohkem (FAS resolutsioon Põhja-Kaukaasia ringkond 31. märtsil 2010 asjas nr A53-17516 / 2009).

Kinnisvara üürilepingute riiklikku registreerimist ei nõuta, kui üürileping on sõlmitud perioodiks alla ühe aasta (näiteks 11 kuuks).

Praktikas tuleb sageli ette juhtumeid, kus üürileping sõlmitakse algselt perioodiks 11 kuud või muuks perioodiks alla aasta ning seejärel pikendatakse seda korduvalt samaks ajaks. Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu õigusliku seisukoha kohaselt reguleeritakse lühemaks kui üheks aastaks sõlmitud üürilepingu pikendamisel samaks perioodiks pärast esialgse üüriperioodi lõppu poolte suhteid. uue rendilepinguga, mis ei kuulu Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 651 lõike 2 alusel riiklikule registreerimisele (Vene Föderatsiooni Ülem Arbitraažikohtu presiidiumi veebruarikuu teabekirja punkt 10 16, 2001 nr 59 "Föderaalseaduse kohaldamisega seotud vaidluste lahendamise praktika ülevaade" Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta "; edaspidi - teabekiri nr 59).

Kui üürileping on sõlmitud alla aasta ja seda pikendati hiljem lisalepinguga mitte rohkem kui aastaks, siis ei ole vaja lepingut ega lisalepingut registreerida. Kui alla aastaks sõlmitud kinnisasja üürilepingut pikendatakse lisalepinguga, siis sõlmitakse uus üürileping, mis ei kuulu riiklikule registreerimisele tingimusel, et lepingut pikendatakse ka perioodiks. vähem kui üks aasta (FAS Volgo-Vjatka rajooni 26. jaanuari 2011 resolutsioon asjas nr A82-104 / 2010).

Tähtajatu sõlmitud või uuendatud üürileping ei kuulu riiklikule registreerimisele. Seda saab tõestada tuginedes Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 651 lõikele 2 ja Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu selgitustele.

Niisiis tuleneb Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 651 lõikest 2, et riiklikult registreeritav leping peab vastama kahele tingimusele:

• määrata selle kehtivusaeg;
• määratud ajavahemik peab olema vähemalt üks aasta.

Tähtajatu sõlmitud leping ei vasta ühelegi nendest tingimustest.

Esiteks ei vaja määramata ajaks pikendatud hoone üürileping riiklikku registreerimist, kuna vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 651 lõikele 2 on hoone üürileping sõlmitud ainult vähemalt üheks perioodiks. aasta kuulub riiklikule registreerimisele (teabekirja nr 59 punkt 11).

Teiseks võrdsustas Vene Föderatsiooni Ülem Arbitraažikohtu Presiidium uue üürilepingu sõlmimise tegelikult lepingu pikendamisega samaks ajaks pärast selle lõppemist (teabekirja nr 59 punkt 10).

Järelikult on tähtajatu üürilepingu pikendamine ka uue lepingu sõlmimine, mis ei sisalda tingimusi selle kehtivusaja kohta ja loetakse sõlmituks tähtajatuks.

Ringkondade föderaalsete vahekohtute tasandil on välja kujunenud ka peaaegu ühtne Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 651 lõike 2 tõlgendamise praktika, mille kohaselt ei ole tähtajatult sõlmitud (pikendatud) üürilepingut. kuulub riiklikule registreerimisele (Volgo-Vjatka rajooni FAS-i otsused 28.12.2010 nr asjas nr A11-417 / 2010, Lääne-Siberi rajooni FAS 12.05.2011 asjas nr A81-3520 / 2010 Kesklinna ringkonna FAS 20. mai 2011, asjas nr A48-3783 / 2010).

Lepingu riikliku registreerimise kord.

Iga lepinguosaline võib taotleda kinnisvara üürilepingu riiklikku registreerimist (21. juuli 1997. aasta föderaalseaduse nr 122-FZ "Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise kohta" artikli 26 punkti 1 lõige 2) ja tehingud sellega" ; edaspidi - riikliku registreerimise seadus). Praktikas tähendab see, et pooled määravad ise, milline poolte advokaat hakkab lepingu registreerimisega tegelema, kes tasub lepingu registreerimise eest riigilõivu ning täiendavad kokkulepped sellele jne. Et kõrvaldada ebakindlus sisse see küsimus, on soovitatav see lepingus ette näha.

Näide üürilepingu punktist selle registreerimise korra kohta poolte poolt

“Käesoleva lepingu ja selle lisalepingute registreerimine toimub Rendileandja poolt hiljemalt kahe kuu jooksul alates käesoleva Lepingu allkirjastamise kuupäevast. Käesoleva lepingu esmase riikliku registreerimisega seotud kulud kannab Liisinguandja. Edaspidi kannab käesoleva lepingu muudatuste riikliku registreerimise kulud Pool, kelle algatusel muudatused tehakse. Riigi registreerimiskulud ennetähtaegne lõpetamine Lepingu kannab pool, kelle algatusel leping kuulub lõpetamisele. Liisinguvõtja on kohustatud üle andma Liisinguandjale 5 (viie) tööpäeva jooksul arvates käesoleva lepingu allkirjastamise päevast vajalik pakett dokumendid käesoleva lepingu riiklikuks registreerimiseks.

Üürilepingu registreerimine on tehtud territoriaalsed organid Föderaalne riikliku registreerimise, katastri ja kartograafia teenistus vastavalt juhendile kinnisvara rendilepingute riikliku registreerimise korra kohta, mis on kinnitatud Venemaa justiitsministeeriumi 6. augusti 2004. aasta korraldusega nr 135.

Üürilepingu registreerimiseks esitatavate dokumentide üldnimekiri on toodud punktis 8 Metoodilised soovitused vastavalt Venemaa Justiitsministeeriumi 1. juuli 2002. a korraldusega nr 184 kinnitatud kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise läbiviimise korrale.

Hoone, rajatise, ruumide või selle osa rendilepingu riiklikuks registreerimiseks on vaja registreerivale asutusele esitada renditava kinnisvaraobjekti katastripassid, milles on märgitud rendipinna suurus (artikli punkt 3). Riikliku registreerimise seaduse artikkel 26) ja maatüki või selle osade riiklikuks registreerimiseks - maatüki katastripass, millele on märgitud rendipind (riikliku registreerimise seaduse artikli 26 punkt 2).

Üürilepingu registreerimise eest võetakse riigilõivu 1 tuhat rubla. eraisikutelt ja 15 tuhat rubla. organisatsioonidelt (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 333.33 lõik 22, punkt 1). Sama summa tuleb tasuda riigilõivu rendilepingu lisalepingute registreerimisel, samuti rendilepingu lõpetamise registreerimisel (Venemaa Föderaalse Maksuteenistuse kiri 1. novembrist 2005 nr 04-3 -09 / 597 "Sees riigilõiv"; edasi - kiri nr 04-3-09 / 597).

Riiklik registreerimine toimub reeglina ühe kuu jooksul alates taotluse ja riiklikuks registreerimiseks vajalike dokumentide laekumise kuupäevast (riikliku registreerimise seaduse artikli 13 punkt 3).

On olukordi, kus üürileandja ei täida oma kohustust üürileping registreerida, sellisel juhul on üürnikul kaks võimalust: pöörduda ise registreerimisasutuse poole või nõuda registreerimist kohtus.

Ühest küljest registreeritakse üürileping ühe poole soovil. Sellest tulenevalt saab rentnik iseseisvalt taotleda lepingu registreerimist rendileandja asemel registreerimisasutuselt, olles esitanud kõik vajalikud dokumendid.

Sel juhul seisavad üürnikud aga silmitsi järgmiste riskidega:

üürniku iseseisev pöördumine registreerimisasutuse poole ei suuda sundida liisinguandjat täitma talle lepinguga pandud kohustusi. Näiteks juhul, kui vastavalt lepingule on lepingu registreerimise eest riigilõivu tasumise kohustus pandud liisinguandjale. Sel juhul tuleb üürnikul kõik vajalikud kulud ise tasuda, mis võib mõnel juhul olla talle väga koormav;

üürniku sõltumatu edasikaebamine registreerivale asutusele muutub saamise vajaduse tõttu keeruliseks üksikud dokumendid, mida üürnikul ei ole võimalik iseseisvalt hankida näiteks ruumide katastripassi. Ja ilma täpsustatud dokumentideta ei saa üürnik enamikul juhtudel lepingut iseseisvalt registreerida. Nende dokumentide registreerimisasutustele esitamise vajadus on reeglina seletatav asjaoluga, et iga registreeritud lepingu kohta avatakse uus registreerimistoimik (tegelikult eraldi kaust), milles on vaja uuesti esitada lepingu koopiad. esmased dokumendid, sh kinnisvaraobjekti katastripass. Riikliku registreerimise seaduse artikli 33 lõikes 10 sätestatud sätete valguses võib registreerimisasutuste töötajate selliste avalduste seaduslikkuse kahtluse alla seada. Sellise nõude vaidlustamiseks peate aga pöörduma kohtusse.

Teisest küljest on Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 165 lõike 3 kohaselt, kui üks pooltest hoidub kõrvale lepingu registreerimisest, on kohtul teise poole taotlusel õigus teha kohtuotsus. otsus lepingu registreerimise kohta. Seega, kui liisinguandja ei täida oma lepingu registreerimise kohustust, on enamasti liisinguvõtjal otstarbekam kas saata liisinguandjale vastav kirjalik nõue või taotleda koheselt lepingu registreerimist kohtus. Sel juhul registreeritakse leping kohtuotsusega (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 165 punkt 3).

Kui ükski pooltest ei pöördunud registreerimisasutuse poole lepingu registreerimise nõudega, loetakse leping sõlmituks.

Kui ükski pooltest ei pöördu registreerimisasutuse poole lepingu registreerimise nõudega, siis sel juhul puudub kohtul alus lepingu registreerimise kohta otsust teha. Fakt on see, et kui ükski pool ei esitanud avaldust, siis järelikult ei hoidunud ükski pool registreerimisest kõrvale. Sel juhul loetakse leping sõlmimata, sellega ei kaasne poolte õiguste ja kohustuste tekkimist (Loodepiirkonna Föderaalse Monopolivastase Talituse 20. aprilli 2006. a resolutsioon asjas nr A05-14505 / 2005-3).

Praktikas tähendab see, et liisinguvõtjal ei teki õigust omada ja kasutada liisinguobjekti ning muid rendilepingust tulenevaid õigusi, sealhulgas ostueesõigust sõlmida leping uueks tähtajaks, õigust anda vara allrendile, jne üürileandja saab üürimaksete võlgnevuse korral pöörduda ainult kohtusse alusetu rikastumise nõudega. Samas nõutakse vaadeldavas olukorras kinnisasja kasutamise eest tasu mitte sarnase vara turu keskmise rendimaksumuse, vaid poolte vahel lepingus kokkulepitud hinnas, kui ei ole tõendatud teisiti. kohtuvaidluse kaalumine (näiteks üürnik tõendab, et lepingus kokkulepitud üür ületab turu keskmist või üürileandja, et kokkulepitud üür on turu keskmisest madalam). Selle põhjuseks on asjaolu, et lepingu sõlmimisel väljendasid pooled tahet teatud osas kokku leppida lepingutingimused, eelkõige üürileandja kavatses üüri saada ja üürnik - tasuda üüri lepingus kokkulepitud summas.

Kui lepingu registreerimise kohustus on üürileandja juures, peab üürnik tagama, et leping registreeritakse üürileandja juures ilma pikema viivituseta. Kui liisinguandja ei võta meetmeid lepingu registreerimiseks, peab üürnik võtma õigeaegseid meetmeid oma huvide kaitseks. Fakt on see, et lepingu registreerimine mitte ainult ei välista lepingu mittesõlmimisega seotud riske, vaid on kasulik ka lisagarantiiüürniku jaoks üürileandja ebaausate tegude korral. Näiteks võib üürnik olla sõlminud sama üürilepingu kohta kaks pikaajalist lepingut erinevate üürnikega. Antud olukorras täpselt see leping, mis esimesena kõigiga registreerimiseks esitati vajalikud dokumendid(Venemaa Justiitsministeeriumi 1. juuli 2002. a korraldusega nr 184 kinnitatud metoodiliste soovituste punkt 35 kinnisvaraõiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise korra kohta). Liisinguvõtja saab seevastu nõuda vaid kahjutasu.

Lepingu muutmise või lõpetamise kokkulepete registreerimine.

Kuna lepingu muutmise või lõpetamise lepingud on selle lahutamatu osa, siis praktikas tekib küsimus: kas riikliku registreerimise läbinud üürilepingu juurde tuleb ka mõni lisaleping registreerida?

Tegelikult ei pea iga üürilepingu lisalepingut registreerima. Üldjuhul registreeritakse üürilepingu lisalepingud juhtudel, kui need muudavad üürilepingust tulenevate koormiste sisu ja tingimusi (teabekirja nr 59 p 9). Eelkõige kehtib kohustuslik riiklik registreerimine kokkuleppeidüürilepingule:

• liisinguobjekti muutmisel nii tervikuna (näiteks lepingu alusel hõivab organisatsioon 8. korruse asemel 7.) kui ka osaliselt (näiteks üüripinna suurendamisel). Sel juhul võib muutuda lepingu oluline tingimus - selle subjekt;
• üüri suuruse lepingu tingimuste muutmise kohta. Muutuda võib kas fikseeritud üürisumma (näiteks 10 tuhandelt 20 tuhandele rublale) või rendimaksete suuruse määramise kord (näiteks 100 kuni 200 USA dollarit keskpanga vahetuskursi järgi). Vene Föderatsioon makse tegemise ajal). Samuti kuulub kohustuslikule riiklikule registreerimisele poolte kokkulepe nende poolt määratud üürisumma muutmiseks kinnisasja registreeritud üürilepingus, kuna see on üürilepingu lahutamatu osa ning muudab üürilepingust tuleneva koormise sisu ja tingimusi. üürileping (teabekirja nr 59 p 9). Õiguslikku seisukohta üüri muutmise lepingute registreerimise vajaduse kohta jagab kohtupraktika (Volgo-Vjatka rajooni FASi 5. oktoobri 2010 otsused asjas nr A17-9472 / 2009, Ida-Siberi ringkonna FAS 22. aprilli 2010. a kohtuasjas nr A78 -3988/2009, FAS Kaug-Ida ringkond 21. veebruari 2011. a nr F03-9792 / 2010 asjas nr A73-279 / 2010, Lääne-Siberi ringkonna FAS 7. aprillil 2011 asjas nr A02-247 / 2010, Moskva rajooni FAS jaanuaris 17, 2011 nr KG-A40 / 16993-10 asjas nr A40-33740 / 10-105-240, Volga rajooni FAS 15. juuli 2010 asjas nr A55-34696 / 2009, Põhja FAS -Lääne ringkond, 6. august 2003 nr A56-38305 / 02, Põhja-Kaukaasia ringkonna FAS, 9. august 2010 asjas nr A32-46888 / 2009, Uurali ringkonna FAS, 22. juuni 2009 nr F09 -7767 / 08-C6 asjas nr A50-1988 / 2008-G01, Kesklinna ringkonna FAS 26. jaanuaril 2010 nr F10-6120 / 09 asjas nr A23-1667 / 09G-2-79).

Kui lepinguga on kehtestatud üüri määramise kord, siis võib tasutud perioodide üüri suurus erineda. Seda ei loeta üürilepingu tingimuste muutmiseks ja seetõttu ei ole neil juhtudel registreerimine vajalik.

Lepingus kehtestatud arvutamise korra kohaselt määratud erinev üürisumma suurus ei viita lepingutingimuste muutumisele. rentida kui üüri määramise mehhanism ise jääb muutumatuks. Selline juriidiline seisukoht on toodud teabekirja nr 66 punktis 11. Näiteks kui jaanuaris 1000 USD suuruse kuuüüri juures oli USD kurss madalam kui veebruaris ja seetõttu pöördus rublade kogusumma. kõrgemaks, ei viita see lepinguga kehtestatud üürisumma suurenemisele ja lepingu vastava tähtaja muutumisele, kuna üüri arvutamise mehhanism (1 tuhat USA dollarit Kesklinna kursi alusel Vene Föderatsiooni Pank maksepäeval) jääb muutumatuks.

Kuna üürisumma muutmist selle kindlaksmääramise ühtse mehhanismi raames ei loeta üürilepingu tingimuste muutmiseks, siis selline üürisumma muudatus registreerimisele ei kuulu (Eestseisuse otsus Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu nr 11487/09 kohtuasjas nr A59-3535 / 07-C9 (C-5)).

Andmed üüritähtaja muudatuste kohta tuleb registreerida, see on tingitud asjaolust, et ainult konkreetse tähtajaga lepingud ja info üüritähtaja kohta kohustuslik kantud ühtsesse riiklikku registrisse (ühtse pidamise eeskirjade lisa 3 riiklik registerõigused kinnisvarale ja sellega tehingud, kinnitatud Vene Föderatsiooni valitsuse 18. veebruari 1998. a nr 219 poolt; edaspidi – ühtse riikliku registri pidamise eeskirjad).

Kohustuslikuks muutub ka rendilepingute lõpetamise lepingute registreerimine, kuna sel juhul tehakse USRR-is muudatusi rendiõiguse lõpetamise kirje tagasimaksmise osas (Üürilepingu pidamise reeglite VI jaotis). USRR).

Kui liisingupoole pangarekvisiidid on muutunud, ei pea neid muudatusi alates muudatusest registreerima pangaandmed registreeritud rendilepingu osapooltest ei kuulu riiklikule registreerimisele (Kaug-Ida ringkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 9. märtsi 2010. aasta resolutsioon nr F03-994 / 2010 asjas nr A51-8558 / 2009).

Riigilõivu rendilepingule lisalepingute registreerimise ja rendilepingu lõpetamise registreerimise eest tasutakse samas summas kui rendilepingu riikliku registreerimise eest (VENEMAA FTS-i KIRI kuupäevaga 01.11.2005 nr 04-3-09 / 597).

Mida arvate artiklist "Üürilepingu registreerimine"? Palun kommenteerige seda!

Kas üürnik vastutab, kui ta piirkonnakojas ruumide üürilepingut ei registreeri, sellest artiklist selgub.

küsimus: Ruumide üürileping sõlmiti perioodiks 01.09.2016 kuni 30.09.2017. Regpalatis registreerimata. Milline on üürniku vastutus?

Vastus:Õigusaktid ei näe ette vastutust vähemalt üheks aastaks sõlmitud kinnisasja üürilepingu riikliku registreerimise puudumise eest.

Riikliku registreerimise eesmärk on iseenesest kaitsta kolmandaid isikuid, kes võivad omandada õigusi lepingu objektiks saanud varale.

punkt 3 art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 433). Kui sellist lepingut ei registreerita, loetakse see sõlmituks kõigi kolmandate isikute jaoks, mis tähendab, et see ei too kaasa õiguslikke tagajärgi. Ja see võib rikkuda üürniku huve. Õiguslikud tagajärjed on üksikasjalikult kirjeldatud põhjenduses.

Põhjendus

Millal on nõutav lepingu registreerimine?

Mõnel juhul nõuab leping riiklikku registreerimist. Teda loetakse kolmandate isikute jaoks vangiks alles sellise registreerimise hetkest. Kui seda nõuet eiratakse, on oht, et vastaspoole taotlusel tunnistab kohus lepingu sõlmimata.

Erinevalt notariaalsest tõestamisest, mille vajaduse võib ette näha poolte kokkuleppel, saab tehingu kohustusliku riikliku registreerimise nõude kehtestada vaid seadusega. Registreerimata leping loetakse sõlmimata, mistõttu seda ei eksisteeri ega kaasne kolmandatele isikutele õiguslikke tagajärgi. Poolte endi jaoks toob leping kaasa ainult need õiguslikud tagajärjed, mis on seotud selle registreerimise vajadusega ja täidavad mitmeid selle tingimusi, mis ei mõjuta kolmandate isikute huve.

Seadus näeb ette kohustusliku riikliku registreerimise:

Kinnisvaralepingud

Järgmised kinnisvaralepingud kuuluvad kohustuslikule riiklikule registreerimisele.

1. Ettevõtte rendileping (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 658 punkt 2).

2. Kapitalirendi (liisingu) leping (29. oktoobri 1998. aasta föderaalseaduse nr 164-FZ artikli 20 punkt 1 kapitalirent(liising) ", art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 609).

3. Ühisehituses osalemise leping (30. detsembri 2004. aasta föderaalseaduse nr 214-FZ "Ühisehituses osalemise kohta" punkt 3, artikkel 4 korterelamud ja muude kinnisvaraobjektide ning mõne muudatuste kohta seadusandlikud aktid Venemaa Föderatsioon").

4. Kinnisvara üürileping, mis on sõlmitud tähtajaga vähemalt üks aasta (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 651 punkt 2).

Registreerimine on kohustuslik, sh nendele üürilepingutele, mis sõlmiti 2. ja 3. märtsil 2013.a. Ja kui osapooled pole neid registreerinud, siis tasub seda teha kohe. Vastasel juhul ei too sellised kokkulepped reeglina kaasa õiguslikke tagajärgi kolmandatele isikutele. Ja see võib rikkuda üürniku huve.

Registreerimisnõuete täitmata jätmise tagajärjed

Riiklikult registreerimisele kuuluv leping loetakse sõlmituks alates selle registreerimise hetkest (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 433 punkt 3). Kui sellist lepingut ei registreerita, loetakse see sõlmituks kõigi kolmandate isikute jaoks, mis tähendab, et see ei too kaasa õiguslikke tagajärgi.

Registreerimise puudumine ei tähenda aga seda, et pooled ei pruugi lepingutingimusi täita.

Seega, kui lepingut, mis tuli registreerida, lõpuks ei registreeritud, toob see kaasa järgmised õiguslikud tagajärjed.

1. Registreerimata leping on pooltele siduv allakirjutamise hetkest. Seda muidugi juhul, kui pooled on kõigis olulistes tingimustes kokku leppinud. Omavahelistes suhetes ei ole neil õigust viidata lepingu mittesõlmimisele, et õigustada täitmata jätmist või ebaõige sooritus kohustusi.

Riikliku registreerimise eesmärk on iseenesest kaitsta kolmandaid isikuid, kes võivad omandada õigusi lepingu objektiks saanud varale. Pooled on aga kohustatud selle tingimusi täitma, olenemata registreeringu olemasolust või puudumisest.

2. Registreerimata leping ei too üldjuhul kaasa õiguslikke tagajärgi kolmandatele isikutele, kes ei tegutsenud lepingu osalistena. Kuna lepingu registreerimata jätmise tõttu ei saa kolmandad isikud teada lepingu sõlmimise faktist ja selle tingimustest.

Kuid see reegel ei kehti, kui kolmas isik oli ühel või teisel põhjusel registreerimata lepingu olemasolust teadlik. Näiteks kui kinnistu uus omanik sai teada üürniku olemasolust ega avaldanud soovi üüriõigussuhet lõpetada. See tähendab, et üürileandja on nõustunud selle üürnikuga lepingulist suhet säilitama. Ja kui ta hiljem nõuab väljatõstmist põhjusel, et leping pole registreeritud, siis võidakse nõue rahuldamata jätta. Selle põhjuseks on asjaolu, et kinnisvara omanik (üürileandja) tegutseb pahauskselt, viidates lepingu riikliku registreerimise puudumisele, millest ta teadis vara omandamise ajal.

Sellised täpsustused sisalduvad Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu presiidiumi teabekirja nr 165 punktides 2–4.

Samas, kui riiklikku registreerimist nõudev leping on vormistatud nõuetekohaselt, kuid üks pooltest hoidub selle registreerimisest kõrvale, on kohtul õigus teise poole taotlusel teha otsus lepingu registreerimise kohta. . Sel juhul registreeritakse leping kohtuotsuse alusel (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 165 punkt 2). Lepingu registreerimisest põhjendamatult kõrvale hoidev pool peab hüvitama teisele poolele tehingu registreerimisega viivitamise tõttu tekkinud kahju (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 165 punkt 3).

Nii et kasutamisel seda meetodit kaitse, peab hageja tõendama, et kaks tingimust on üheaegselt täidetud.

Esiteks, et leping oleks vormistatud õiges vormis. Seda asjaolu saab reeglina tõendada lepingu allkirjastatud koopia esitamisega, millel ei ole registreeriva asutuse templit. Seega nõuab seadus sõnaselgelt, et hoone või rajatise üürileping tuleb sõlmida aastal kirjutamine koostamise teel üks dokument(Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 651 punkt 1). Kui näiteks pikaajalist üürilepingut ei vormistata ühe dokumendi vormistamisega, nagu on nõutud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 651 lõikes 1, vaid vahetades dokumente, pole kohtul põhjust. otsustada lepingu registreerimise üle. Sel juhul rikutakse kinnisvara üürilepingu vormi, mis välistab rahuldamise väide lepingu registreerimise kohta.

Teiseks, et vastaspool hoidub kõrvale lepingu registreerimisest. Seda saab kinnitada näiteks kirjaga, milles hageja palus vastaspoolel esitada lepingu registreerimiseks vajalikud dokumendid. Oluline on omada tõendeid selle kohta, et vastaspool selle kirja kätte sai. Selliseks tõendiks võib olla vastaspoole, tema esindaja või töötaja allkiri kirja vastuvõtmisel või kviitung selle kirja saatmise kohta osapoolele posti teel koos kättesaamisteatisega.

Kui mõlemad pooled hoidusid lepingu registreerimisest kõrvale, ei ole kohtul alust lepingu registreerimise kohta otsust teha.

Näide praktikast: kohus tunnistas üürilepingu sõlmimata, kuna pooled ei taotlenud selle registreerimist

Kohus märkis, et üürilepingut ei registreeritud ja kumbki pool ei pöördunud selle registreerimiseks registrisse kandvale asutusele. Seetõttu tuleks leping lugeda sõlmimata. See tähendab, et tulenevad õigused ja kohustused lepingust, selle osapooled ei tekkinud (Loode ringkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 20. aprilli 2006. a resolutsioon asjas nr A05-14505 / 2005-3).

Aleksander Sorokin vastab:

osakonnajuhataja asetäitja operatiivjuhtimine Venemaa FTS

„CCP-d tuleks kasutada ainult juhtudel, kui müüja esitab ostjale, sealhulgas tema töötajatele, kaupade, tööde või teenuste eest tasumiseks edasilükkamis- või järelmaksuplaani. Need juhtumid on föderaalse maksuteenistuse andmetel seotud laenu andmise ja tagasimaksmisega kaupade, tööde ja teenuste eest tasumiseks. Kui organisatsioon väljastab sularahalaenu, saab selle laenu tagasi või saab ja tagastab laenu ise, siis ärge kassat kasutage. Millal täpselt on vaja tšekk läbi lüüa, vaata