Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise kaasaegsed probleemid. Hüpoteegi ja hüpoteegilepingu riikliku registreerimise probleemid kinnisasja omandiõiguse piiramise (koormamise)na Probleemid kinnisvaratehingute registreerimisel

Sissejuhatus

1. peatükk. Riiklik registreerimine tegevusena (tsiviilõiguslik aspekt) 10

1 Õiguslik olemus riiklik registreerimineõigused kinnisvarale ja sellega tehingud 10

2 Kinnisasja õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise subjektid, objektid ja alused 56

2. peatükk. Tsiviilõigused kinnisvarale ja sellega tehingud, mis kuuluvad riiklikule registreerimisele 110

1 üldised omadusedõigused ja tehingud 110

2 Teatavate kinnisvaraobjektide õiguste riikliku registreerimise tunnused 152

3 Teatavate kinnisvaraobjektide õiguste riikliku registreerimise tunnused 184

Järeldus 199

Bibliograafia 203

Töö tutvustus

Vene Föderatsiooni 21. juuli 1997. aasta seaduse nr 122-FZ "Kinnisvaraga seotud õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" vastuvõtmisega luuakse õigusemõistmise institutsioonid, mille põhiülesanne on riik. kinnisasja omanike ja muude riikliku registreerimisele kuuluvate õiguste omanike õiguste registreerimine, samuti ühtse riikliku kinnisvara ja sellega tehingute õiguste registri loomine ja pidamine, mis on ette nähtud ühtse registri pidamiseks. Venemaa Föderatsioon kinnisvara õiguste, sellega tehtavate tehingute, samuti nende õiguste piirangute (koormamiste) arvestussüsteemid.

Samas ei ole uuritav õigusasutus puudustest vaba. Mõned riikliku registreerimise aspektid ei ole kahjuks veel saanud korralikku õiguslikku reguleerimist. Paljud praegu kehtivad õiguslikud lahendused vajavad täiustamist ja teaduslikku põhjendamist. Märkimisväärne hulk kehtivate riiklikku registreerimist käsitlevate õigusaktide norme tekitab teadlaste seas arutelusid ja arvukalt vaidlusi ning paljudel juhtudel on ebaselge hinnangu. kohtupraktika.

4 Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise probleem

ei ole olnud siseriikliku õigusteaduse laiaulatuslike uuringute objektiks

teadus. Kuid praegusel ajal on olukord radikaalselt muutumas ja

teadlaste huvi märkimisväärne kasv selle küsimuse vastu. seda

tulenevalt sellest, et kehtiva seadusandluse normid on

kaugelt ebapiisav, et tagada riigi tegevus selles valdkonnas

õiguste registreerimine kinnisvarale ja mõnel juhul on nende olukord

täielik vastuolu väljakujunenud praktikaga.

Huvid majandusareng riigid nõuavad kinnisvara õiguste riikliku registreerimise süsteemi ja sellega tehtavate tehingute olemuse ja sisuga seotud probleemide sügavamat ja põhjalikumat uurimist, lahendades riikliku registreerimise mõiste määratlemise olulise probleemi, määrates kindlaks kinnisvara õigusliku staatuse. uuritavate suhete teemad, riikliku registreerimise aluste probleemide lahendamine, õiguste registreerimise süsteemi ja tehingute registreerimise süsteemi korrelatsiooni ja piiritlemise küsimused, samuti paljud üksikisiku õiguste ja tehingute registreerimisega seotud probleemid kinnisvaraobjektid.

Väljatoodud asjaolud, mis võimaldavad argumenteerida kinnisvara õiguste riikliku registreerimise süsteemi ja sellega tehingute kiireloomulisust, määrasid selle uurimisteema autori valiku ette.

Õppetöö eesmärk on õppida juriidilised probleemid kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise süsteem, Venemaa ja välismaiste kogemuste üldistamine registreerimissüsteemi õigusliku reguleerimise alal, registreerimisasutuste olemasoleva praktilise tegevuse võrdlemine kehtivate õigusnormidega, samuti selle areng. seadusandluse parandamise ettepanekute alusel.

Vastavalt sellele eesmärgile on püstitatud järgmised ülesanded: - uurida kehtivate riiklikku registreerimist käsitlevate õigusaktide normide sisu iseärasusi;

Määrake voolus kasutatavate põhimõistete sisu

registreerimise ulatust reguleerivad õigusaktid;

paljastada peamised parendusvaldkonnad reguleeriv raamistik registreerimissüsteemi reguleerimine;

käsitleda kinnisvaraga õiguste ja tehingute registreerimise korrelatsiooni küsimusi, samuti tehingute ja teatud kinnisvaraobjektide õiguste registreerimise protsessis tekkivaid probleeme.

Uurimistöö objektiks on siseriiklike ja välisriikide õigusaktide normid, mis määravad riikliku registreerimise valdkonna õigusliku regulatsiooni, õiguskaitse nende normide rakendamisega seotud; samuti peamised teaduslikud ja teoreetilised kontseptsioonid uuritava teema probleemide kohta.

Uurimise teema on avalikud suhted kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute valdkonnas, uuritava valdkonna õigusteaduse esindajate seisukohad, kinnisvaraga seotud õiguste ja tehingute riikliku registreerimise menetlust läbiviivate institutsioonide praktiline tegevus, tunnused selle valdkonna kohtupraktikast.

Käesoleva töö metodoloogiliseks aluseks on õigusnähtuste ja protsesside uurimise dialektiline lähenemine, mis võimaldab näha neid protsesse ja nähtusi nende arengus, koosmõjus ja ka vastuolus üksteisega.

Uuring põhineb teoreetilise materjali kriitilisel analüüsil ja allub korrakaitseprotsessi loogikale.

Doktoritöös kasutatakse üldteaduslikke, erilisi tunnetusmeetodeid

konkreetne-ajalooline, süsteemne, struktuurne-funktsionaalne, võrdlev-õiguslik, normatiivne-loogiline, kompleksne, üldisest konkreetsesse, abstraktsest konkreetsesse tõusmise meetod.

Uurimistöö teoreetilise ja empiirilise aluse moodustavad Venemaa ja välismaa teadlaste teadustööd riigiajaloo, riigi- ja õiguseteooria, õigusfilosoofia, põhiseadusliku,

6 tsiviil-, tsiviilmenetlus-, haldus- ja

rahvusvaheline õigus.

Lõputöö koostamise käigus uuriti teaduslikke töid kodumaiste

teadlased nagu: E. Bogdanova, M.I. Braginsky, B. Gongalo, V.B. Isakova, V.P.

Kamyshansky, O.A. Krasavchikova, I.A. Pokrovsky, N.A. Syrodoeva, G.F.

Freidrichs, F. Baur, A. Goodman, L. Baker jt.

perioodika, korrakaitsepraktika, materjalid

statistilised uurimused, arhiiviallikad jne.

Doktoritöö teaduslik uudsus väljendub selles, et see töö on üks esimesi põhjalikke uuringuid kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta. Selles:

Esile on toodud peamised omadused, mis võtavad kokku Venemaa ja välisriikide riikliku registreerimise süsteemid;

Esitatakse pealkirjadokumendi uus määratlus.

Ettevõtte õiguste riiklikku registreerimist käsitlevate seaduse normide vastuolulisuse probleemi analüüsitakse kui Kinnisvarakompleks väljakujunenud tava;

Esmakordselt tõstatatakse erinevatel (ehituseks, rentimiseks, omavoliliselt püstitatud kinnisvaraobjektide all jne) kasutamiseks mõeldud maatükkide õiguste registreerimise probleem.

Kaitsmisel kehtivad sätted, mis kajastavad

väitekirja uurimistöö teaduslik uudsus. 1. Riiklikku registreerimist peetakse õigusinstitutsiooniks ja see on avalikkussuhteid reguleerivate õigusnormide kogum, mis puudutab konkreetselt tunnustamist ja kinnitamist.

7 volitatud organid riigi õiguste kinnisvara ja

nende õiguste koormamine; juriidiline akt see on

administratiivselt - juriidiline otsus; jõustamine

registreerimisasutustele, aga ka selle tegevuse tulemusena.

Registreerimisseaduse kooskõlla viimiseks tsiviilseadustikuga näib olevat asjakohane muuta artikli 1 lõiget 1. Vene Föderatsiooni registreerimise seaduse artikkel 12 riikliku registreerimisele kuuluvate õiguste ja tehingute täpsustamise osas.

Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 131 ja art. Registreerimisseaduse artikli 4 kohaselt on soovitav neis selgemalt määratleda nende õiguste liigid ja piirangud (koormised), mis kuuluvad riiklikule registreerimisele.

Tundub asjakohane määratleda artikli 1. osas. 130 selget kriteeriumi, mille järgi saab vara liigitada kinnisasjaks. Välistada par. 2 lk 1 art. 130 GK viide sisevete õhusõidukite ja laevade, kosmoseobjektide kinnistuks liigitamisele. Klassifitseerida need käesoleva artikli punktis 2 vallasasjadeks, mille õigus on kohustuslik registreerida föderaalseadusega ettenähtud juhtudel.

Art. reeglite ühtse tõlgendamise ja kohaldamise eesmärgil. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 164 ja registreerimisseaduse normide kohaselt on vaja täpsemalt nimetada riikliku registreerimisele kuuluvate maatükkidega tehtavate tehingute liigid;

Soovitav on täiendada artikliga välja pakutud objektide klassifikatsiooni. Tsiviilseadustiku artikkel 130 kinnisvarakompleksidega iseseisva rühmana;

Kehtestada ja seadustada ühtne eluasemelaenude registreerimise kord ja mitteeluruumid;

Ühe kinnisvaraobjekti jagamise tulemusena tekkinud kinnisvaraobjektide omandiõiguse registreerimisega seotud probleemide lahendamiseks on soovitav reguleerida nii, nagu on ette nähtud Eesti Vabariigis.

8 registreerimine ja tsiviilkoodeksis objekti jagamise küsimus, sisse

eelkõige on vaja kindlaks määrata objekti kvalifikatsioon, teisisõnu

õigus sellele, mis liiki varale kuulub riigile

registreerimine; 9. Seadusandlikul tasandil on vaja määratleda mõisteaparaat

hoonete, rajatiste, mitteeluruumide üürilepingud. Parandage

mõiste "hooned ja rajatised", samuti "mitteeluruumid" normides

Tsiviilkoodeks; Y. On vaja sätestada riikliku registreerimise seaduse normid ja

ka tsiviilseadustikus sätestavad sätted

mitteeluruumide üürilepingute riiklik registreerimine

iseseisvate kinnisvaraobjektidena; 11. Täpsustused tuleks teha artiklis. 5 föderaalseaduse "Hüpoteegid" määramise osas

lõpetamata ehitusega hüpoteegiobjekti õiguslik seisund

Kinnisvara.

Lõputöö sisaldab ka muid ettepanekuid ja

Lõputöö teoreetiline ja praktiline tähendus on

vara.

9 Lõputöö teoreetiline ja praktiline tähendus koosneb

valdkonna kehtivate õigusaktide parandamine

kinnisvara tehingute ja õiguste riiklik registreerimine

vara.

Lõputöös käsitletud kohtupraktika materjalid võimaldavad kasutada vastavaid sätteid nii reeglite koostamise protsessis kui ka nende praktilisel rakendamisel.

Lõputöö materjali saab kasutada haridusprotsess uurides vastavaid tsiviil- ja haldusõigus, samuti kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise menetlust läbiviivate asutuste spetsialistide koolitusel ja täiendkoolitusel.

Uurimistulemuste kinnitamine. Lõputöö peamistest tulemustest pidasid kandidaadi ettekanded Samara Riikliku Ülikooli õigusteaduskonna tsiviilkohtumenetluse ja äriõiguse osakonna teaduslike lõpukonverentsidel aastatel 2001 ja 2002, noorte teadlaste II piirkondlikul teaduskonverentsil. "Eraõiguse reguleerimise tegelikud probleemid" Samaras riigiülikool, rahvusvaheline üliõpilaste, magistrantide ja noorte teadlaste teaduskonverents "Noor teadus XXI sajandiks" Ivanovo Riiklikus Ülikoolis, rahvusvaheline teadus- ja praktiline konverents "Õigusliku regulatsiooni probleemid". äritegevus»Samara osariigi majandusakadeemias.

Töö ülesehitus määratakse uurimistöö iseloomu ja spetsiifikat arvestades. Lõputöö koosneb sissejuhatusest, kahest peatükist, sealhulgas viiest lõigust, järeldusest, kasutatud normatiivaktide loetelust, ametlikud dokumendid, kohtupraktika ja erikirjandus.

Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise õiguslik olemus ja sellega tehingud

Kinnisvaraõiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise institutsioon selle tänapäevases õiguslikus tähenduses on Venemaale uus. Kuid samal ajal on sellel sügavad ajaloolised juured. Olemust pole võimalik mõista juriidilist olemust kaasaegne riiklik registreerimine, uurimata selle institutsiooni kujunemise ja arengu tunnuseid nii kodu- kui ka välispraktika... Riikliku registreerimissüsteemi uurimine välisriigid, lubage läbi viia võrdlev analüüs Venemaa ja välismaised registreerimissüsteemid, mis võimaldab märkida nii nende asutuste erinevusi kui ka mõningaid sarnaseid omadusi. Juba iidsetel aegadel püüti luua mingeid väliseid märke, mis viitaksid nende õiguste olemasolule hoonetele ja maale. Ajalooallikad näitavad, et kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise süsteem kujunes välja just tänu hüpoteeklaenusuhete arengule. Tähelepanu tuleb pöörata sellele, et kinnisvara tagatisel laenu andjal, mis on omakorda kõige atraktiivsem tagatisobjekt, peab olema võimalik saada usaldusväärset teavet panditud vara kohta (kas see on panditud teisele isikule, kas on seatud servituut jne). Euroopas kaitsevajadus tsiviilkäive maa meelitades avalik asutus ilmus palju varem kui Venemaal. Selline olukord oli tingitud poliitiliste ja sotsiaalne areng Venemaal, eriti meie riigi kinnisvaraturu märkimisväärne ebaefektiivsus: riigiasutused ei andnud garantiisid selle võõrandamise kohta, puudus usaldus juriidiliselt olulise teabe olemasolu kohta teabe usaldusväärsusesse. õigused sellele varale ja pealegi oli teave ise halvasti kättesaadav. Niisiis, sisse XVIII lõpp sajandil on Euroopas tekkimas hüpoteegiraamatute institutsioon: kinnipidamisõigus kinnisvarale tekib siis, kui see on kantud eriraamatutesse, vormistatud eriasutused... Hüpoteegiraamatu pidamine oli avaliku võimu ametlike institutsioonide eesõigus. Nendes raamatutes sisalduv teave oli kõigile avatud. Kinnisvara hüpoteekide kohta teabe puudumine hüpoteegiraamatutes andis esimese kande tegijale eelisjärjekorras rahulolu sellest kinnistust1. Sellise "registreerimissüsteemi" järkjärguline areng Euroopas aja jooksul tõi kaasa vajaduse näidata raamatutes mitte ainult selline oluline maa õiguste koormamine hüpoteegina, vaid ka muud omandiõigused sellele, kuna heauskne hüpoteegipidaja võib lõpuks tundmatu omaniku olemasolu tõttu jääda ilma korralike maaõigusteta. Seega on hüpoteegiraamatute süsteem ümber kujundamas kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise süsteemiks (kuulutuste süsteem), mis tulenes eelkõige soovist võimaldada igal isikul saada teavet õiguslik seisund mis tahes kinnisvaraobjekt. Seetõttu tunnistatakse riikliku registreerimise kohta teabe avatust kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise üheks olulisemaks põhimõtteks ning niivõrd oluline koht on seadusandluses normidele, mis on loodud selleks, et tagada võimalus kinnisasjadele ja sellega tehtavatele tehingutele. iga isik tutvuda kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise andmetega. Teiseks riikliku registreerimissüsteemi kujunemise aluseks oli kinnisvara õiguste tekkimise, piiramise (koormamise), üleandmise ja lõpetamise tunnustamise ja kinnitamise funktsioonide omaksvõtmine riigi poolt. Riigi dokumendid mis sisaldab teavet kinnisvara õiguste, koormiste ja õiguste piirangute kohta, samuti sisaldab tekste või väljavõtteid tehingute, kohtulahendite või muude aktide tekstidest - konkreetse kinnisvaraobjekti õiguste alusteks muutuvad maa- ja aktiraamatud, mis tegelikult täitis kinnisvara õiguste riikliku registri rolli. Tuleb märkida Pokrovski IA tööd, kes oma raamatus "Tsiviilõiguse põhiprobleemid" märgib Lääne-Euroopa maaraamatute pidamise kaks põhiprintsiipi: avalikustamise põhimõte ja usaldusväärsuse põhimõte.1 Ta uskus, et vastavalt avalikustamise põhimõtte kohaselt on igasugused omandiõigused maale ühiskonnale seaduslikud, kui need on kajastatud kinnistusraamatus. Saksa õiguses ühendati "avalikususe" ja "usaldusväärsuse" põhimõtted ning tulemuseks oli "kinnistusraamatu üldsuse usalduse põhimõte", mis tähendas, et kinnistusraamatu sisu tunnistati seaduslikuks kõigile, kes omandasid. õigus maale. Teine silmapaistev teadlane GF Šeršenevich nimetas maaraamatute kasutuselevõttu "seaduslikkuse alguseks".

Õiguste ja tehingute üldised omadused

Maailmas on teatavasti kaks registreerimissüsteemi – õiguste registreerimise süsteem (Euroopa riigid) ja tehingute registreerimise süsteem. V välisriigid neid süsteeme ei segata ning rakendatakse kas tehingute registreerimist (anglosaksi süsteem) või õiguste registreerimist (kontinentaalne süsteem). Prantsuse seaduste kohaselt tuleb kõiki kinnisvarale asjaõiguse seadmise või võõrandamise tehinguid pidada ametlikus registris "hüpoteegihoidja" juures. Aga kinnistusraamatu kanne ise ei ole omandiõiguse tekkimise tingimus. Tehingud kehtivad pooltevahelistes suhetes nende tegemise hetkest, kuid isikud, kes ei ole oma õigusi registris registreerinud, ei saa neid tehingu avalikustamise puudumise tõttu vaidlustada kolmandate isikute õigustele sellele varale. Saksamaa Liitvabariigi seadusandluse kohaselt ei saa asjaõigust kinnisasjale tekkida ega lõppeda ilma seda kinnistusraamatusse kandmata. Seega kontrollib ametnik vastavas kohtus kinnistusraamatusse kande tegemist taotlevate isikute volitusi. Tehtud kanne loetakse tõeseks kuni selles paranduste tegemise hetkeni. Õiguste konflikti korral tunnustatakse eelisõigust varem kinnistusraamatusse kantud õigusele1. Ja Austria seaduste järgi pole kinnistusraamatusse kantud õigused ise, vaid juriidilised faktid mis neid genereerivad ehk reeglina tehingud. Mis puutub USAsse, siis üksikud osariigid on vastu võtnud seadused, millega kehtestatakse eritellimus kinnisvara omandiõiguse üleminekuga seotud tehingute registreerimine. Nende seaduste sätted ei ole ühtsed, vaid üldreegel nad tuvastavad, et registreerimata õiguste üleandmisel ei ole juriidilist jõudu... Tavaliselt peab müüja esitama ostjale omandiõiguse tõendi, mis on kinnitatud üleandmise kuupäeval. Nimetatud õiendis, mis on koostatud kinnistamiskannete alusel, on antud selle kinnisasja omandilugu. Selline tõend ei ole tõend müüja omandiõiguse kohta kinnisvarale. Oma huvide kaitseks peaks ostja esitama pädevale advokaadile selle uurimiseks tõendi, et saada temalt arvamust müüja õiguse kohta. Kui seadus kannatab pahede all, näitab järeldus nende pahede olemust. Eriti huvitav on Hispaania kinnisvaraõiguste registreerimise süsteem, mis põhineb registreerimiseks esitatud tehingute õiguslikul analüüsil. Õigusekspertiis hõlmab esitatavate dokumentide vormi õigsuse kontrollimist; õigusvõime üksikisikud ja teovõime juriidilised isikud kes on tehingu pooled, samuti tehingu vastavus kehtivale õigusele. Pärast juriidiline ekspertiis Registripidaja teeb otsuse kas tehingu seadusele vastavaks tunnistamise kohta ja seejärel toimub õiguse registreerimine Vararegistris või tehtud tehingu õigusnormidele mittevastavuse kohta, mis omakorda, viib kinnisvara kinnistule registreerimisest keeldumiseni. Siseriikliku registreerimissüsteemi keerukus seisneb selles, et see ühendab kahe süsteemi elemendid. Ja revolutsioonieelset õiguste registreerimise süsteemi, milles põhimõtet "registreerimata pole õigust", täiendas meie seadusandja põhimõttega "registreerimata tehinguid ei toimu". See seisukoht on seotud asjaoluga, et algselt ei väljendanud seadusandja Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksis oma üheselt mõistetavat seisukohta kinnisasja registreerimise küsimuses. Näiteks artikli 1 lõike 1 kohaselt. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 131 kohaselt kuuluvad omandiõigused, muud omandiõigused ja muud seaduses sätestatud õigused riiklikule registreerimisele. Kuid samas sätestab sama artikli punkt 3, et registreerimist tõendatakse kas registreeritud õiguse või tehingu dokumendiga või registreerimiseks esitatavale dokumendile identifitseerimiskande tegemisega. Omakorda Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 164 reguleerib maa- ja muude tehingute registreerimist Kinnisvara... Veel üks Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 433 sisalduv säte on see, et riiklikult registreeritav leping loetakse sõlmituks selle registreerimise hetkest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Teatud kinnisvaraobjektide õiguste riikliku registreerimise tunnused

Nagu varem märgitud, kuuluvad lisaks õiguste riiklikule registreerimisele registreerimisele ka kinnisvaratehingud. Käesolevas töös läbi viidud uuringud võimaldasid tuvastada, et tehingute riiklik registreerimine ei ole vähem oluline kui kinnisvaraõiguste registreerimise protsess. Nagu riikliku registreerimissüsteemi praktika näitab, on üksikute kinnisvaraobjektide tehingute registreerimisega seotud palju probleeme, mida tuleks anda Erilist tähelepanu, võttes arvesse mitte ainult registreerimisasutuste kogemusi, vaid ka kohtupraktika... Esiteks tuleb märkida, et kohtupraktikas kerkib sageli küsimus, millised kinnisvaratehingud kuuluvad riiklikule registreerimisele. Mõnel juhul viitasid vaidluse pooled ja kohtud riikliku registreerimise nõude eranditult kõigile kinnisvaratehingutele, arvates, et registreerimata jätmine toob kaasa tehingu tühisuse art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 165. Mitteeluruumide, hoonete, rajatiste ostu-müügilepingute osas lähtub kõrgema astme kohtu praktikast. vahekohus määratud asend tunnistati ebaõigeks, mis tuleneb Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu Presiidiumi 02.02.1999 resolutsioonist nr 4749/98. Sel juhul oleks asjakohane kaaluda järgmist näidet. Riiklikku registreerimist teostav kohtuinstitutsioon keeldus õigustatult juriidilisele isikule hoone müügi- ja ostulepingu riiklikul registreerimisel artikli lõike 1 alusel. 21. juuli 1997. aasta föderaalseaduse "Kinnisvaraõiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta" nr 122-FZ artikkel 20, kuna seadus ei näe ette sellise lepingu riiklikku registreerimist. ... Kohtule esitatud dokumentidest tulenes, et hoone ostu-müügilepingu sõlminud pooled pöördusid justiitsasutuse poole taotlusega selle riiklikuks registreerimiseks, viidates lepingus sisalduvale tingimusele, et hoone ostu-müügilepingu sõlminud pooled pöördusid selle riikliku registreerimise taotlusega. see jõustus riikliku registreerimise hetkest. Esimese astme vahekohus jättis pooled rahuldamata nõude õigusemõistmise institutsiooni vastu. Artikli 1 punkt 1 Riikliku registreerimise seaduse artikkel 2 reguleerib, et kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riiklik registreerimine on õigusakt, millega tunnustatakse ja kinnitatakse riigi poolt kinnisvara õiguste tekkimist, piiramist (koormamist), üleandmist või lõpetamist vastavalt tsiviilseadustikuga. Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklite 164 ja 131 nõuetele toimub kinnisvaratehingute riiklik registreerimine ainult seadusega sätestatud juhtudel. Kooskõlas Art. 21. juuli 1997. aasta föderaalseaduse "Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta" nr 122-FZ artikkel 4 kõigil juhtudel, kui seadus näeb ette õiguste riikliku registreerimise kinnisvarale ja sellega tehtavatele tehingutele, näiteks registreerimine on alati kohustuslik. Teatavasti ei näe tsiviilseadustik ette ehitise ostu-müügilepingu riiklikku registreerimist. Seega on lepingu registreerimise tingimuste lisamine poolte poolt lepingusse, kui see ei kuulu üldse riiklikule registreerimisele, täiesti vastuolus tsiviilseadustiku normidega. Tsiviilseadustiku artiklite 168 ja 180 nõuete kohaselt on selline tingimus tühine. Järelikult on sellise tehingu registreerimisest keeldumine õiguspärane.

Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise mõiste on toodud LRK artiklis 1 "Kinnisvarale õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta", milles riiklik registreerimine on määratletud kui "õigusakt, millega tunnustatakse ja kinnitatakse kinnisvara. kinnisasja tekkimise seisu, piirang (koormamine), võõrandamise ja lõpetamise õigused vastavalt Tsiviilseadustik Kasahstani Vabariik"..

Enne riikliku registreerimise kontseptsiooni kaalumist tuleks selgitada mõningaid aspekte. Ja esimene neist: mida peab seadusandja antud juhul kinnisvara all silmas? Artikli 1 punkt 1 Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikkel 117 annab sellise üldise kinnisvara määratluse: kõik, mis on kindlalt ühendatud maaga, objektid, mille liikumine on võimatu ilma nende otstarbe ebaproportsionaalse kahjustamiseta. Kuid lisaks sellele liigitatakse kinnisvara alla ka objektid, mis sellele kriteeriumile ei vasta - õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad, kosmoseobjektid, aga ka (Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikkel 119) ettevõte. kinnisvara kompleks. Kinnisvara - juriidiline mõiste, ja vara saab seadusega liigitada kinnisvaraks, mis on väga oluline selleks, et teha kindlaks, kas õigused sellele ja sellega tehtavad tehingud kuuluvad riiklikule registreerimisele.

Seega on kaasaegseid õigusakte analüüsides võimalik koostada järgmine loetelu kinnisvaraobjektidest, mille õigused kuuluvad riiklikule registreerimisele vastavalt LRK-le "Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta":

• 1) maatükid (Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikkel 117, ZRK artikkel 1 "Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta");
• 2) maapõue krundid (ibid.);
• 3) isoleeritud veekogud (ibid.);
• 4) metsad, mitmeaastased istandused (ibid.);
• 5) ehitised (Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku art 117), hooneosad;
• 6) ehitised (Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikkel 117); maapealsed ja -alused ehitised, insenertehnilised rajatised, transpordi infrastruktuuri ja parendamine (Kasahstani Vabariigi 16. juuli 2001. aasta seaduse nr 242-II "Arhitektuuri-, linnaplaneerimise ja ehitustegevuse kohta Kasahstani Vabariigis" artikli 1 punkt 4 ja insener-infrastruktuuri elemendid eluase(Kasahstani Vabariigi seaduse artikkel 1 Eluaseme suhted» );
• 7) mitteeluruumid (Kasahstani Vabariigi elamusuhete seaduse artikkel 1, LRK artikkel 1 "Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta"); ruumide osad (ZRK "Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta");
• 8) ettevõtted kui kinnisvarakompleks (Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikkel 119, ZRK artikkel 1 "Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta");
• 9) elamud ja nende osad (Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikkel 601), elu- ja mitteeluruumidega elamud (Kasahstani Vabariigi eluasemesuhete seaduse artikkel 1); elamud peal suviladõigusega registreerida sellel elukoht;
• 10) korterid, selle osad (Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artiklid 194, 601), bürooruumid, muud eluruumid elamud ja muud alaliseks ja ajutiseks elamiseks sobivad ehitised (Kasahstani Vabariigi eluasemesuhete seaduse artikkel 1);
• 11) ruumid (Kasahstani Vabariigi eluasemesuhete seaduse artikkel 9, Kasahstani Vabariigi seaduse jõudu omava seaduse artikkel 5, 23. detsember 1995 N 2723 Kasahstani Vabariigi kinnisvarahüpoteegi kohta Kasahstani Vabariik);
• 12) suvilad, aiamajad, garaažid ja muud tarbijale olulised ehitised (Notarite aluste artikkel 56, LRK § 5 "Kinnisvara hüpoteegi seadmise kohta");
• 13) neis elukoha registreerimisõiguseta elamud ning aiamaadel olevad majapidamishooned ja -rajatised; mittekapitali elamud ja majandushooned ja -rajatised aiamaadel (ZRK "Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta");
• 14) korterelamud kui kinnisvarakompleksid (Kasahstani Vabariigi eluasemesuhete seadus, ZRK "Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta");
• 15) pooleliolevad ehitusobjektid, mis ei ole objektiks kehtiv leping ehitusleping(LRK artikkel 25 "Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta."

Viimasel juhul tekib teatav korrakaitseprobleem: millal lakkab lõpetamata ehitusobjekt olemast ehitusmaterjalide kogum ja muutub kinnisvaraobjektiks? Näiteks on olukordi, kus objekti ehitamist alustanud isik ei saa mingil põhjusel seda lõpule viia, kuid on samal ajal huvitatud sellise objekti võõrandamisest.

See tõstatab veel ühe küsimuse: milline saatus ootab maatükki, millel pooleli jäänud ehitusobjekt asub. Art. 37 Maakoodeks Kasahstani Vabariigi 20. juuni 2003. a nr 442-II sätestab, et hoonete ja rajatiste omandiõiguse üleminekul läheb üle ka vastavate maatükkide kasutusõigus. Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikli 244 punkt 1 täpsustab seda sätet, öeldes, et kui müüa "hoone, rajatis või muu kinnisvara, annab ostja samaaegselt sellise kinnisvara omandiõiguse üleminekuga üle õiguse see osa maatükist, mis on selle kinnistuga hõivatud ja on selle kasutamiseks vajalik. Aga kui pooleliolevat ehitusobjekti kinnisvarana ei kajastata, ei kehti see norm selle müügile, millega seoses seda nõutakse eelnev nõusolek maa omanik. See toob kaasa poolelioleva ehitise ostu-müügi menetluse keerukuse nii võrreldes vallas- kui ka kinnisasja müügi ja ostuga.

Tuleb märkida, et Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikkel 569 näeb ette ehitusobjekti konserveerimise, mille järel on omanikul õigus see kinnisasjana registreerida ja seejärel tehinguid teha.

Praktikas on juhtumeid, kus registreerimisasutused keelduvad registreerimast tehinguid lõpetamata ehitusprojektidega.

Järgmisena peaksite välja selgitama, millised õigused kinnisvarale kuuluvad riiklikule registreerimisele. Sellele küsimusele annab vastuse Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustik (artikkel 118): omandiõigus, majandusjuhtimine, seadus operatiivjuhtimine, eluaegne pärimise õigus, alaline kasutusõigus, hüpoteek, servituudid. Mõned tsiviilseadustiku ja LRK artiklid "Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" näitavad ka muid registreerimisele kuuluvaid õigusi (näiteks rent, usaldushaldus jne).

Nüüd pöördume tagasi kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja nendega tehingute kontseptsiooni juurde. ZRK "Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta" ja tsiviilseadustiku artiklite sõnastuse põhjal võib järeldada, et riiklik registreerimine, tunnustades õiguste tekkimist kinnisvarale, viib selle seeläbi tsiviilõiguslikku sisse. seaduste ringluse ja legaliseerib sellega hilisemad tehingud, mis kuuluvad tsiviilseadustikus sätestatud juhtudel ka riiklikule registreerimisele.

Tehes vastloodud kinnisvara esmase riikliku registreerimise, tunnustab riik õigusi sellele juriidilisele või eraisikule. Õiguste ülemineku hilisema registreerimisega kinnitab riik kinnisvarale varem registreeritud õiguste muutumise või lõppemise. Kõigil loetletud õiguste riigipoolse tunnustamise ja kinnitamise juhtudel väljendub see õigusaktis omandiõiguse dokumentide ühtsesse kinnisvararegistrisse kannete tegemise, omandiõiguse tunnistuse väljastamise või omandiõigusdokumentidel oleva märgi vorm. Sellest kõigest võime järeldada, et riiklik registreerimine on juriidilist laadi. Tsiviilseadustiku artiklite analüüs näitab aga, et õiguste tekkimise hetk ei pruugi alati ajaliselt kokku langeda nende riikliku registreerimisega, mis on erandina sätestatud tsiviilseadustiku artikli 8 lõikes 2. Pealegi ei seo nimetatud õigusriik piirangute tekkimise hetke, näiteks arestimise näol, nende riikliku registreerimise ajaga.

Seega näeme, et seadusandja, olles kehtestanud õiguste ja muude sündmuste kohustusliku riikliku registreerimise, ei andnud samal ajal sellele protsessile eranditult õiguslikku iseloomu, mis omakorda võimaldab käsitleda sellist registreerimist kui peegeldust registris. piiramatu ring inimesi, kellel on usaldusväärne ja igakülgne teave kinnisvara õigusliku seisundi, selle muutumise või lõppemise kohta. Seda järeldust kinnitab ka asjaolu, et õiguste tunnustamist kinnisvarale saab läbi viia aastal kohtumenetlus, mille võimaluse näeb ette art. Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikkel 9 ja menetlusõiguse normid. Sel juhul on see nii kohtuotsus määrata riigi poolt õiguste tunnustamise akti roll ja registreerimine jääb pärast otsuse tegemist vastava riigiorgani ülesandeks.

Riikliku registreerimise mõistet andes eristas seadusandja põhimõtteliselt samaväärseid sõnastusi "õigusi tekitav riigiorgani akt" ja "õigusi tunnustav õigusakt" ning tegi seda ilmselt lähtuvalt õigusteadlasest. järgmised põhjused:

• - Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikli 8 lõigete 1 ja 2 võrdluse põhjal ei saa segi ajada õiguste riiklikku registreerimist ja õigusi tekitavat riigiorgani akti, milles neid mõisteid käsitletakse kui sõltumatu;
• - peamine ülesanne väljaanded riigiakt- luua alus õiguste ja kohustuste tekkimiseks, samas kui riiklikul registreerimisel on muud ülesanded, sealhulgas konkreetsetel juhtudel õiguste tekkimise aja määramine;
• - õigusloogika seisukohalt ei ole ka õiguste registreerimise kui kodanikuõigusi tekitava riigi toimingu käsitlemine võimatu, kuna juba "neid õigusi tekitavate õiguste registreerimise" pööre on ebaloogiline;
• - registreerimiseks vastava riikliku akti staatuse tunnustamine tooks kaasa riigi vastutuse panemise tõendatavate õiguste õigusliku puhtuse ja seaduslikkuse eest, millel oleks loomulikult negatiivsed tagajärjed riigi eelarvele, sest tegelikult oleks see küsimus maksumaksjate vastutusest tehingu sõlminud poolte tegevuse ebaseaduslikkuse eest.

Sellele lisaks võib lisada, et tõenäoliselt pidas seadusandja õigusakti all silmas mitte mingi normatiivse õigusakti avaldamist, vaid tegude sooritamist, mille eesmärk on kanda andmed ühtsesse kinnisvaraõiguste registrisse eesmärgiga korrastada kinnisvarakäivet.

Ülaltoodut kokku võttes võib järeldada, et registreerimine on tehingute ja nendest tulenevate õiguste ja kohustuste ning muude tsiviilseadustiku artikli 8 lõikes 1 sätestatud õiguste ja kohustuste tekkimise alused. Kasahstani Vabariigi koodeks.

Sisuliselt ei tohiks õiguste riiklikku registreerimist segi ajada eri- või raamatupidamisliku laadi registreerimisega, kuna selline registreerimine on tõenäolisem kinnisvara enda registreerimine, mitte õiguste registreerimine, mis on võetud mitmete avalik-õiguslike eesmärkide saavutamiseks. (näiteks kinnisvaraobjektide registreerimine ametiasutustes tehniline inventuur). Õiguste riikliku registreerimise eesmärk on tagada kinnisvarakäibe stabiilsus, kuna viimasel pole mitte ainult varaline, vaid ka sotsiaalne tähtsus. Selline stabiilsus saavutatakse kinnisvaraga tehingute ja muude toimingute paigutamisega poolte erahuvidest väljapoole, samuti erilise, ühtse infosüsteem, mis võimaldab kõikidel õiguse subjektidel saada eranditult ja ainsaid usaldusväärseid andmeid eseme õigusliku seisundi kohta.

Ilmselgelt on riikliku registreerimise üks peamisi ülesandeid kinnisvaratehingute seaduslikkuse tagamine, kuigi see küsimus ei ole praegu seadusega täielikult reguleeritud. Lisaks hõlbustab ühtse kinnisvaraõiguste registri olemasolu oluliselt erinevate tegevust valitsusagentuurid seotud kinnisvaraomanike arvestuse pidamise vajadusega. Näiteks tegevused maksuhaldurid kontrolli teostamisel kodanike kulude, talituse tegevuse üle kohtutäiturid, mille jaoks on vaja teavet kinnisvara olemasolu või puudumise kohta konkreetne isik. Monopolivastased võimud saab jälgida Kasahstani Vabariigi 12. aprilli 2004. aasta seaduse nr 544-II "Kauplemistegevuse reguleerimise kohta" artiklite 17 ja 18 kohaste taotluste esitamise korra järgimist, kui tehing vara omandamiseks on vaja eelnevat nõusolekut monopolivastastelt ametiasutustelt.

Õigusaktid näevad ette kaks riikliku registreerimise vormi: õigused kinnisvarale ja sellega tehingud. Kuna Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artiklis 118 on sätestatud, et lisaks maa omandiõiguse ja muude õiguste registreerimisele kuulub registreerimisele ka nende õiguste piiramine, tekkimine, üleandmine ja lõpetamine, tõlgendades sõna-sõnalt käesoleva määruse sätteid. sättest võiks järeldada, et kõik tehingud kinnisvaraga kuuluvad riiklikule registreerimisele, kuna iga tehing on ühel või teisel viisil seotud kinnisvaraõiguste tekkimise, lõppemise, üleandmise või piiramisega, see tähendab kinnisvaraga seotud õiguste tekkimise, lõppemise, ülemineku või piiramisega. Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikkel 118 kui juhtumid, mil tehingu registreerimine on vajalik. Kuid kui see tingimus ei ole täidetud, on võimalikud kahte tüüpi tagajärjed.

Analüüsides Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikleid (võttes arvesse artiklit 157, mis sisaldab sätet, et seadusega kehtestatud juhtudel toob tehingu riikliku registreerimise nõude täitmata jätmine kaasa tehingu kehtetuse) järeldada, et tehingu kehtetuks tunnistamine registreerimisnõude täitmata jätmise korral ei toimu alati, vaid ainult juhtudel, kui seaduses on see otsene viide (Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikkel 588) , või nõuab otseselt riiklikku registreerimist, määramata kindlaks selle nõude eiramise tagajärjed (Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikkel 574). Nendel juhtudel tuleks tehing Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artiklite 157 ja 159 alusel lugeda tühiseks.

Seadusandja peab reeglina piisavaks riikliku registreerimise ühe vormi kasutamist: õigusi või tehinguid. Ja ainult eriti rasketel juhtudel, kui on vaja teostada riiklikku kontrolli nii tehingu enda kui ka sellest tulenevate õiguste ülemineku üle, näeb seadus ette nii tehingute kui ka sellest tehingust tulenevate õiguste registreerimise. Sellised juhtumid hõlmavad lepingu registreerimist ja omandi üleminekut esiteks eluruumi või ettevõtte ostu-müügilepingu alusel, teiseks seda tüüpi kinnisvara vahetamise lepingu alusel ja kolmandaks kinnisvara annetamise lepingu alusel. See teenib lisagarantii registreeritud lepingute õiguslik puhtus.

Samas lähtub maailmapraktika vajadusest kasutada sisse kohustuslik võimalused mitteriiklikele juriidilised institutsioonid tagada registreeritud lepingute õiguspuhtus ja nende alusel tekkivate õiguste seaduslikkus, mis vastab täielikult stabiilse kinnisvarakäibe loomise ülesannetele. Anglosaksi õigussüsteemi riikide jaoks on see kohustuslik osalemine kindlustusmaakleri tehingus. Kontinentaalõigussüsteemi riikidele, kuhu meie riik kuulub, on selline mitteriiklik viis kinnisvaratehingute seaduslikkuse tagamisel alati olnud nende kohustuslik notariaalne kinnitamine.

Kinnisvaratehingute registreerimine on alati olemas olnud ning sellega tegelesid tehnilise inventuuri (STI) organid ja maakomisjonid, kinnitades notariaalselt tõestatud dokumendile registreerimistempli. Kõik andmed objekti kohta kanti registreerimispäevikutesse. Varem oli registreerimisasutuste süsteemi ja korra ise kindlaks määranud riik iseseisvalt, kinnistamine oli kinnisvaraobjekti omandiõiguse ülemineku teine ​​etapp, mis järgnes tehingu kohustuslikule notariaalsele kinnitamisele. ...

Seoses turusuhete arenemise ja muutustega meie riigi majanduselus elavnes ja hakkas aktiivselt arenema kinnisvaraturg, millega seoses tekkis vajadus ühtse kinnisvara registreerimise korra järele kogu riigis, nii et et oleks võimalik jälgida kogu õiguste tekkimise, lõppemise ja ülemineku protsessi eraldi objekt Kinnisvara. Seetõttu kehtestati seadusega igasuguste õiguste kohustuslik riiklik registreerimine kinnisvarale, mis viiakse läbi seadusandja määratud andmete sisestamisel kogu riigi territooriumil ühisesse kinnisvaraõiguste ja sellega tehtavate tehingute ühtsesse registrisse ja ka selle käitumiseeskirjad on kogu tema territooriumil samad.

Rahvusvaheline juriidiline kogemus on pikka aega ette näinud kinnisvara õiguste kohustusliku riikliku registreerimise, kuid ainult notariaalselt tõestatud tehingu alusel. Seadus võimaldab kodanikel lihtsas kirjalikus vormis vormistatud lepinguga pöörduda otse registreerimisasutuse poole ehk sisuliselt nihutab sõltumatu ja erapooletu notari ülesanded riigiametnikule. Tõenäoliselt ei aita see asjaolu kaasa Kasahstanis tagatud õiguskindluse ja tehingu seaduslikkuse mehhanismi loomisele, vaid pigem tekitab bürokraatiat, bürokraatiat, ambitsioonikust ja ametnike kuritarvitamist ning tegelike asjade kriminaliseerimise suurenemist. kinnisvaraturg ja nõuete arvu kasv niigi ülekoormatud kohtutes. Seda seisukohta jagavad mitmete riikide juhid kõrgemad kehad võimu ja juhtimist, aga ka mitmeid parlamendiliikmeid. Praegu on seadusandlikul algatusel käsil seaduseelnõud tsiviilseadustiku muutmise kohta seoses kinnisvaratehingute kohustusliku notariaalse tõestamise kehtestamisega.

Teatavat raskust inimõigustega tegelevate institutsioonide tegevuses tekitab ka asjaolu, et kuigi valdaval enamusel juhtudel on riiklikul registreerimisel registreeritud õiguse suhtes õiguslik tähendus, on ka juhtumeid, kus reaalse või muud registreeritud õigust kinnisvarale ei pruugi seostada riikliku registreerimise hetkega.registreerimine, vaid seaduses otseselt määratud hetkega ehk riiklikul registreerimisel ei ole antud juhul mitte seadusest tulenevat, vaid juriidilist tähendust. See raskus on seotud ennekõike sellega, et vastavate õiguste tekkimise hetk ei kajastu riiklikus registrisüsteemis, mis omakorda võib kaasa tuua kinnisvaraobjekti seisundi kohta põhjalike andmete saamise võimatuse. registreerimissüsteemi kaudu.

Üks neist eranditest on Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikli 341 1. osa sätted, mis kehtestavad reegli pandiõiguse tekkimise kohta üleantava vara suhtes alates sellise üleandmise hetkest, välja arvatud juhul, kui pandilepingus sätestatud teisiti.

Lisaks tunnistatakse Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikli 488 artikli 488 osa 5 ja artikli 489 osa 3 kohaselt kinnisvara laenu või osamaksetena müümisel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, selle vara asukohaks alates kuupäevast. selle ostjale üleandmise hetkest kuni täieliku tasumise hetkeni.müüja poolt panditud. Sel juhul tekib pandiõigus seadusest tulenevalt ja seaduses määratud hetkel. Samamoodi tekib pant annuiteedilepingu korral. Seaduse alusel pandi registreerimise korra küsimus oli mõnda aega problemaatiline, kuna ei Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustik ega ZRK "Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta" ega ka ZRK. ZRK-s "Hüpoteegi (kinnisvara pantimise) kohta" oli selle menetluse ja registreerimata jätmise tagajärgede kohta otsesed juhised. Selles küsimuses avaldati erinevaid seisukohti. Niisiis, Yu.G. Basin, arvates, et seadusest tulenev pant tuleks sisse registreerida üldine kord, pakkus oma registreerimata jätmise eest vastutuse panemist lepinguga seotud isikutele, st pandi registreerimata jätmine tähendas antud juhul selle lepingutingimuse tühisust ja jättis seetõttu pooled ilma lepingust tulenevalt võimalus sellele vaidluse korral viidata ..

Kuid 16. juulil 1998 võeti vastu Kinnisvarakeskuste poolt kinnisvara ja sellega tehtud tehingute riikliku registreerimise tõendite väljaandmise ja tühistamise juhend (kinnitatud kinnisvara ja juriidiliste isikute registreerimise ameti poolt). Kasahstani Vabariigi justiitsministeerium.), milles vastuolulised küsimused olid võimaluste piires seadusandja poolt lubatud. Selles juhendis on kirjas, et seadusest tulenevalt tekkinud pandi registreerimine peab toimuma samaaegselt pantija (ostja, üüri maksja jne) õiguste registreerimisega (juhendi p 29), mille kohta pooled tehingu eest tuleb hoiatada. Ilmselt ei pea seadusandja pandi registreerimist seadusest tulenevalt huvitatud isikute õiguseks, vaid registreerimisasutuse kohustuseks ja tema kohustuseks. ametnikud, juhul kui andmed sellise pandi tekkimise kohta satuvad nende vaatevälja (mis paratamatult juhtub omandi ülemineku registreerimiseks dokumentide esitamisel vm. omandiõigused, samuti tehingu registreerimiseks), kuna siinse õiguse piiramine (koormamine) ei toimu poolte soovil, vaid seaduse nõudest tulenevalt. Selle õiguse piirangu (koormamise) saabumise hetkeks, erinevalt hüpoteegilepingust tuleneva pandi tekkimisest, tuleks lugeda mitte registreerimise hetkeks, vaid lepingujärgse maksetähtaja alguseks (või omandaja muude kohustuste täitmine), kuna selleks perioodiks on pant seatud seaduse alusel (juhendi lg 2 p 31). Kuigi juhend käsitleb tehinguid eluruumidega, tundub selle sätteid võimalik kasutada analoogia põhjal tehingutega teiste kinnisvaraobjektidega.

Samuti jääb lahtiseks küsimus kinnisvara omandiõiguse tekkimise hetkest pärijatelt. Olemasolevad lahknevused selles küsimuses on seotud Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikli 1042 sõnastusega, mille kohaselt tunnistatakse vastuvõetud pärand pärijale kuuluvaks alates pärandi avanemisest, ning asjaoluga, et vastuvõetud pärand kuulub pärijale alates pärandi avanemisest. vastuvõtmine toimub tegeliku valduse võtmise või notarile avalduse esitamisega. Seevastu Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikkel 1072 räägib omandiõiguse tekkimise võimatusest alates pärandi vastuvõtmise hetkest, kuna päritud vara tegelik valdusse asumine ühe pärija poolt või tema pärandi vastuvõtmise avalduse esitamine ei välista võimalust tunnustada teisi omandiõiguse pärijaid samale varale või selle osale. Lähtuvalt käesoleva artikli sisust tuleks pärandi vastuvõtmist käsitleda kui pärija tahet sõlmida pärimisõigused ja kuidas pärandatud kinnisvara valitsemise (omamise) õiguse tekkimine seaduse raames kuni omandiõiguse registreerimiseni. See juhtimisõigus (valdus) ei kuulu registreerimisele, kuna see ei sisaldu Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artiklis 118 sätestatud omandiõiguste loetelus ja selle registreerimist ei näe ette muud õigusaktid.

Tulles tagasi võimaliku juurde negatiivsed tagajärjed Kasahstani Vabariigi tsiviilkoodeksis sätestatud reeglist erandite olemasolu, võib märkida, et selliseid tagajärgi saab vähendada Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikli 118 nõuete range täitmise tõttu ja ZRK artikkel 4 "Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta", mis kohustab kõiki autoriõiguste valdajaid, sealhulgas neid, kes on selle staatuse saanud ilma riikliku registreerimiseta, sisestama vastavad andmed registrisse. Teisest küljest ei tohiks unustada, et LRK § 16 "Kinnisvaraõiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta" 1. osa kohaselt on õiguste registreerimisel deklaratiivne iseloom, st see on mitte õigusemõistmise institutsiooni, vaid õiguste valdajate algatuse tagajärg. Seega on kinnisasja omaniku või muu õiguste valdaja õiguste riiklikuks registreerimiseks ainus stiimul see, et ei saa selle vara suhtes oma volitusi täielikult kasutada.

Praegu kerkib palju probleeme seoses kinnisvara üürilepingute registreerimisega. Samuti on praegu probleemne küsimus, kas alla 1 aasta sõlmitud mitteeluruumide üürileping kuulub riiklikule registreerimisele. Fakt on see, et Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustik, mis määrab õiguslik seisund hooned ja rajatised, vaikib asjaolust, et need võivad hõlmata iseseisvalt kasutatavaid mitteeluruume, samal ajal on ZRK "Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta" omistatud mitteeluruumid iseseisvale kinnisvarale. kinnisvaraobjektid. Selline vastuolu Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku ja ZRK "Kinnisvaraga seotud õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" vahel tõi kaasa vaidluse Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artikli 651 kohaldamise üle mitte- eluruumid. Lühemaks kui 1-aastaseks perioodiks sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu registreerimisele kuulumise otsustamine sõltub sellest, kas mitteeluruum tunnistatakse iseseisvaks kinnisvaraobjektiks. Kui jah, siis ainult üldised normid Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustik kinnisvara üürilepingute registreerimise kohta. Kui käsitleme mitteeluruume hoone osana, kohaldatakse selle suhtes tõenäoliselt Kasahstani Vabariigi tsiviilseadustiku artiklis 651 kehtestatud erandeid.

(dokument)

n1.doc

2.3. Mõned kinnisvaratehingute riikliku registreerimise probleemid

Praegu on teadlased ja praktikud kinnisvaratehingute riikliku registreerimise õiguslikus regulatsioonis märkinud mitmeid probleeme. Nii tegid mitmed teadlased ettepaneku tühistada tehingute riiklik registreerimine üldiselt ja kehtestada sellega seoses kohustuslik notariaalne vorm tehingud kinnisvaraga eraisikute osalusel 1. Ühtlasi tehti tehingus osalejate huvide ja õiguste täiendavaks kaitseks ettepanek kehtestada, et notariaalselt tõestatud tehingu täitmata jätmise korral saab selle osaliste õigusi kaitsta lihtsustatud korras. väljastamise teel kohtumäärus... Samal ajal tehti ettepanek suurust oluliselt vähendada riigilõiv tehingute notariaalseks kinnitamiseks. Seda põhjendab asjaolu, et nii õiguste kui tehingute registreerimine on samaaegselt üleliigne, aga ka asjaolu, et avaliku usaldusväärsuse põhimõtte järgimise seisukohalt ei ole tehingute registreerimine vajalik. Selline ettepanek tundub üsna mõistlik, kuid see eeldab notarite arvu suurendamist, kelle arvu mitmes piirkonnas kunstlikult piiratakse.

Seda seisukohta aga kõik ei jaga. Seega on Tužilova-Ordanskaja sõnul tehingute registreerimine vajalik. Põhjendusena tuuakse välja LLC hagi föderaalse registreerimisteenistuse vastu, mis käsitleb eluruumide müügilepingu riiklikust registreerimisest keeldumist. Asja materjalidest ilmnes, et ehitusorganisatsioon - eluruumi omanik - sõlmis OÜ-ga ostu-müügilepingu, kuid FRS keeldus registreerimast põhjendusega, et ostu-müügileping oli juba registreeritud. teise isikuga samale eluruumile. OÜ märkis seda asjaolu eitamata, et kuigi ostu-müügileping registreeriti, ei registreerinud ostja omandi üleminekut. Sellega seoses väidab hageja ehitusfirma jääb eluruumi omanikuks ja saab sellest tulenevalt käsutada.

Arbitraažikohus jättis nõude rahuldamata, märkides, et registreeritud korteri ostu-müügilepingu kohta tehtud kanne juriidiliste isikute ühtses registris takistab sama müüja poolt sõlmitud uue ostu-müügilepingu registreerimist sama korteri kohta kuni registreerimiskanneteni. varasem leping tühistatakse eelnimetatud lepingu lõpetamise kandega selle lõppemise, ühe poole keeldumise või muul alusel ülesütlemise tõttu.

Seega oli autori hinnangul tänu registreeritud lepingu olemasolule võimalik ära hoida tsiviilkuritegu 1. Tuleb märkida, et ülaltoodud näide on pigem erand kui reegel. Praktikas toimub lepingu (tehingu) registreerimine ja omandi ülemineku registreerimine peaaegu samaaegselt.

See näib olevat nende autorite õige arvamus, kes tehes tehingute riikliku registreerimise tühistamise ettepaneku lubavad mõningaid erandeid. Niisiis, vastavalt V.A. Aleksejevi sõnul on vaja jätkata ainult nende tehingute registreerimist, millega ei kaasne otsest õiguste üleminekut, näiteks edasilükkava tingimusega tehingud, kui õiguste üleandmine on seotud ostuhinna täieliku tasumisega 2. See seisukoht on õigustatud, kuna vastasel juhul kaotaksid tehingu pooled kõik eelised, mida riiklik registreerimine annab.

Riiklikuks registreerimiseks on kehtestatud erieeskirjad erinevad tüübid kinnisvara üürilepingud. Hoonete ja rajatiste üürileping kuulub riiklikule registreerimisele ainult siis, kui see on sõlmitud vähemalt aastaks. Praktikas tekkis küsimus nn mitteeluruumide ehk hoonete või ehitiste osade üürilepingute riikliku registreerimise vajaduse kohta (kui rendile ei anta kogu hoonet või rajatist, vaid ainult osa sellest, näiteks üks või mitu tuba, kelder jne) ) vähem kui aasta vangistuses. Selles küsimuses väljendati erinevaid seisukohti ja sellest tulenevalt oli ka praktika erinev. Teisisõnu oli küsimus selles, kas art. Tsiviilseadustiku artikkel 651, mis tingis hoone või rajatise rendilepingu riikliku registreerimise 1 aastaks, vastasel juhul tuleks juhinduda artikli 2 punktis 2 sätestatust. Tsiviilseadustiku artikkel 609, mis kehtestas kinnisvara üürilepingute riikliku registreerimise vajaduse sõltumata tähtajast.

Seda probleemi püüti lahendada Vene Föderatsiooni Ülem Arbitraažikohtu Presiidiumi 1. juuni 2000. a teabekirjas nr 53, milles seisis järgmine.

Föderaalseaduse "Kinnisvaraga seotud õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" artiklis 1 klassifitseeritakse elu- ja mitteeluruumid kinnisvaraks, mille õigus, samuti tehingud, millega tehakse teatud juhtudel kohustuslik riiklik registreerimine. ja seadusega ettenähtud viisil. Föderaalseaduse "Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" artikli 12 lõike 6 2. osa kohaselt on ruumid (elu- ja mitteeluruumid) "objekt, mis on hoonete ja rajatiste osa".

Käesoleva teabekirja punktis 2 tehakse järgmine järeldus. Võttes arvesse asjaolu, et mitteeluruum on kinnisvaraobjekt, mis erineb hoonest või rajatisest, kus see asub, kuid on sellega lahutamatult seotud, ning asjaolu, et Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik ei sisalda erieeskirjad mitteeluruumide üürilepingute riikliku registreerimise kohta, tuleks sellistele üürilepingutele kohaldada Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 651 lõike 2 reegleid.

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 651 lõikele 2 kuulub vähemalt üheks aastaks sõlmitud mitteeluruumide üürileping riiklikule registreerimisele ja loetakse sõlmituks alates sellise registreerimise hetkest. Vähem kui üheks aastaks sõlmitud mitteeluruumide üürileping ei kuulu riiklikule registreerimisele ja see loetakse sõlmituks Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 433 lõike 1 kohaselt määratud hetkest.

See kiri mängis kahtlemata positiivset rolli antud teema ühtse käsitluse kujundamisel (eriti arvestades asjaolu, et nimetatud üürilepingute kehtivuse üle tekkivate vaidluste käsitlemine on reeglina vahekohtu pädevuses). Samas ei saa mööda vaadata tõsiasjast, et infokirjad ei ole seaduse allikas ja on oma olemuselt ainult nõuandev.

Samuti tuleks eeldada, et kinnisvara üürilepingu riikliku registreerimise puudumine perioodil, mil kinnisvara ja sellega tehingute riikliku registreerimise seadus ei jõustunud ega loodud üks süsteem riiklik registreerimine ning tehnilise inventuuri büroo ettevõtted teostasid ainult kinnistu omanike registreerimist, ei ole üürilepingu tühiseks tunnistamise aluseks. Praktikas oli vaidlusi, kui pooled pikendasid enne riikliku registreerimise seaduse jõustumist sõlmitud üürilepingut juba nimetatud seaduse kehtivuse ajal.

Sel juhul tuleks eeldada, et üürilepingu pikendamine ei tähenda uue lepingu sõlmimist, kuna üürisuhted jäävad poolte vahele samadel tingimustel. uus termin... Vastu võetud peale lepingu sõlmimist määrused mis sisaldavad sätteid kinnisvara üürilepingute kohustusliku registreerimise kohta, tunnustavad riikliku registreerimise puudumisel kehtivatena õigusi, mis olid olemas enne nende jõustumist. Sellest järeldub, et sellist lepingut saab pikendada määramata arv kordi ja see kehtib sõltumata selle riikliku registreerimise olemasolust.

Samas leping tasuta kasutamine vara, mis erineb rendilepingust ainult tasuta omapära poolest, ei registreerita üldse. Kuid artikli lõikes 2 Tööseadustiku § 26 rõhutab eriti, et tasuta tähtajalise kasutamise leping maatükk alla ühe aasta ei kuulu riiklikule registreerimisele, välja arvatud föderaalseadustes sätestatud juhtudel. Sellest ZK artiklist võib järeldada, et kui täpsustatud leping sõlmitakse perioodiks üle ühe aasta, siis tuleb selline leping registreerida.

Teatud raskusi põhjustab küsimus kehtetuse mõistete ja kinnisvaraga lepingute sõlmimata jätmise vahelise seose kohta juhtudel, kui vajalikku riiklikku registreerimist ei tehtud.

Tuleb meeles pidada, et kooskõlas Art. Tsiviilseadustiku artikli 165 kohaselt toob tehingu riikliku registreerimise nõuete täitmata jätmine seaduses sätestatud juhtudel kaasa selle tühisuse. Selline tehing loetakse tühiseks. Pealegi loetakse see kehtetuks selle sõlmimise hetkest, olenemata sellest, kas kohus seda sellisena tunnistab, ning sellega ei kaasne poolte õiguste ja kohustuste tekkimist. Riiklikust registreerimisest kõrvalehoiduvat osapoolt saab sundida end registreerima kohtu kaudu.

Samal ajal vastavalt artikli lõikele 3. Tsiviilseadustiku artikkel 433, leping, mis on riikliku registreerimisele kuuluvate tehingute peamine liik, loetakse sõlmituks riikliku registreerimise hetkest. Teisisõnu loetakse registreerimata leping sõlmimata ja kui pool vastavalt artikli lõikele 3 loetakse lepingu sõlmimata. 165 saab kohtumenetluses sundida end registreerima, siis sisuliselt räägime lepingu sõlmimise sundusest.

Riikliku registreerimise puudumisel lepinguid ei sõlmita (tsiviilseadustiku artikli 433 punkt 3), tehingud on kehtetud (tsiviilseadustiku artikli 165 punkt 1) ja õigusi ei teki (Tsiviilseadustiku artikli 8 punkt 2). tsiviilseadustik). Seega kehtestas Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik ühe tehinguliigi - lepingute puhul riikliku registreerimise nõuete täitmata jätmise eritagajärjed. Sel juhul kehtib artikli lõikes 1 sätestatud reegel. 165 ei saa kehtiva seadusandluse kohaselt tsiviilseadustikku üldse kohaldada, kuna praegune seadusandja kehtestab kohustusliku riikliku registreerimise ainult ülaltoodud lepinguliikidele ja nende suhtes kohaldatakse erireeglit.

Samal ajal on ühe riikliku registreerimisele kuuluva lepingu - hüpoteegilepingu (tsiviilseadustiku artikkel 339) puhul tehtud erand: registreerimata hüpoteeklaenuleping ei ole sõlmimata, vaid kehtetu.

Seega on erinevaid õiguslikud tagajärjed on ette nähtud erinevate tehingute riikliku registreerimise reeglite mittejärgimise juhtumite jaoks.

Kui lähtume Art. TsK 165, siis on registreerimata kinnisvaratehing (kui registreerimine on seadusega ette nähtud) tühine (absoluutselt kehtetu). Kehtetuse tagajärgede kohaldamise nõue tühine tehing võib esitada ükskõik milline huvitatud isik, kelle huve tema vangistus mõjutas. Lisaks on kohtul õigus kohaldada selliseid tagajärgi omal algatusel (tsiviilseadustiku artikli 166 lõike 2 2 osa). Sel juhul tagajärjeks on poolte algse positsiooni taastamine. Seega elamusektori kinnisvara ostu-müügilepingu alusel tagastatakse kinnisvara müüjale, raha aga ostjale.

Vaatamata sellele, et tehingu tegemise ja õiguste ülemineku riikliku registreerimise vahelisel perioodil ei ole kinnisvara omandajal sellele veel asjaõigust tekkinud, ei tähenda see asjaolu aga sugugi seda, et õiguste üleandmise riikliku registreerimise vahelisel perioodil ei ole kinnisvara omandajal tekkinud veel asjaõigust. poolte vahel pole kohustusi. Eelkõige on võõrandajal kohustus võõrandada kinnisasi omandajale ning kui võõrandaja hoidub kõrvale omandi ülemineku riiklikust registreerimisest, on omandajal õigus nõuda kinnistamist kohtus.

Artikkel on pühendatud hüpoteeklaenulepingu riikliku registreerimise ja hüpoteegi enda valdkonna seadusandlike vastuolude uurimisele, ettepanekute väljatöötamisele nende kõrvaldamiseks. Autor teeb järelduse kinnisvaraga tehtavate tehingute riikliku registreerimise ja ainult kinnisvaraõiguse registreerimise vajadusest.

Hüpoteegi seadmise leping ja hüpoteek ise kui kinnisvaraobjekti asjaõiguse piiramine (koormamine) kuuluvad riiklikule registreerimisele ühtses riiklikus kinnisvaraõiguste ja sellega tehtavate tehingute registris. Hüpoteegi riiklik registreerimine toimub hüpoteegi objektiks oleva kinnisvara asukohas.

Kinnisvaraõiguste riiklik registreerimine on juriidiline akt, millega riik tunnustab ja kinnitab kinnisvara õiguste tekkimise, piiramise (koormamise), üleandmise või lõpetamise vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikule. Riiklik registreerimine on registreeritud õiguse olemasolu ainus tõend. Registreeritud õigust kinnisvarale saab vaidlustada ainult kohtus. Õiguste riiklik registreerimine toimub kogu Vene Föderatsiooni territooriumil, tehes kanded ühtsesse riiklikku kinnisvaraõiguste ja sellega tehtavate tehingute registrisse. Huvitatud isik võib õiguste riiklikust registreerimisest keeldumise või riiklikust registreerimisest kõrvalehoidumise edasi kaevata kohtuasutustele.

Omandiõigus ja muud varalised õigused kinnisvarale ja sellega tehingud kuuluvad riiklikule registreerimisele. Koos kinnisvara asjaõiguste riikliku registreerimisega tuleb riiklikult registreerida ka selle õiguste piirangud (koormised), sealhulgas servituut, hüpoteek, usalduse haldamine, rentida.

Art. sisu. 131, 164, 223 ja muud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid ja 21. juuli 1997. aasta föderaalseadus N 122-FZ (muudetud 22. juulil 2008) "Kinnisvaraga seotud õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta " lubab järeldada, et sageli on vajalik kahekordne registreerimine: esiteks kinnisvaraõiguste olemasolu, tekkimine, lõppemine, võõrandamine, piiramine (koormamine); teiseks kinnisvaratehingud. Sel juhul tekivad riiklikult registreeritavast tehingust õigused ja kohustused selle riikliku registreerimise hetkest (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 164); õigused riiklikule registreerimisele kuuluvale varale tekivad sellele vastavate õiguste registreerimise hetkest (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 8 punkt 2).

Seaduse kohaselt kuulub hüpoteeklaenuleping kohustuslikule riiklikule registreerimisele. Olgu öeldud, et hetkel on hüpoteegilepingu kohustuslik notariaalne kinnitamine tühistatud, vajalik on vaid lepingu riiklik registreerimine. Sellega seoses suureneb riiklike registripidajate vastutus. Õiguste riikliku registreerimise usaldusväärsuse parandamiseks kehtib 16. juuli 1998. aasta föderaalseadus N 102-FZ (muudetud 13. mail 2008) "Hüpoteegi (kinnisvarapant) kohta" (edaspidi hüpoteegiseadus) artikli 1 punktis 1 20 sätestab, et registreerimisasutuse poole pöörduvad korraga kaks hüpoteegilepingu poolt, esitades ühise avalduse. Varem, kui hüpoteeklaenuleping oli notaris tõestatud, piisas vaid ühe poole avaldusest. Kus see reegel säilib neile, kes vabatahtlikult notari poole pöördusid.

Kuid artikli lõikes 1 Föderaalseaduse "Kinnisvaraõiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta" artiklis 29 on märgitud, et hüpoteegi riiklik registreerimine toimub pandipidaja või pandipidaja avalduse alusel, mis on vastuolus hüpoteegiseaduse sätetega. . Kuna eelnimetatud norm on üldine, peaks see nüüd kehtima ka juhtudel, kui notar hüpoteegi seadmise lepingut ei kinnita.

Usume, et antud juhul tuleks kohaldada hüpoteegiseadust, kuna see on eriline ja sisaldab hüpoteekide riikliku registreerimise tunnuseid. See järeldus tuleneb artikli 5 punktist 5. Föderaalseaduse "Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" artikkel 29, mis sätestab, et hüpoteekide riikliku registreerimise eripära võib sätestada ka hüpoteegiseadus.

Samas on vastuolude vältimiseks vaja muuta artikli lõiget 1. Föderaalseaduse "Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" artikkel 29, viies selle kooskõlla artikli 1 lõikega 1. Hüpoteeklaenuseaduse artikkel 20, mis välistab nende vastuolude kuritarvitamise tehingus hoolimatute osalejate poolt ning loob tsiviilkäibe stabiilsuse hüpoteeklaenu andmise valdkonnas. Artikli 1 punkt 1 Föderaalseaduse "Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" artikli 29 kohaselt teeme järgmises väljaandes ettepaneku märkida:

«Hüpoteegi seadmise lepingu alusel tekkiva hüpoteegi riiklik registreerimine toimub pantija ja pandipidaja ühise avalduse alusel. Notariaalselt tõestatud hüpoteegilepingust tuleneva hüpoteegi riiklik registreerimine toimub pantija või pandipidaja avalduse alusel. Avaldusele on lisatud hüpoteegi seadmise leping koos lepingus märgitud dokumentidega."

Hüpoteekide riikliku registreerimise seadus sisaldab tervet peatükki, mis põhimõtteliselt dubleerib föderaalseaduse "Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" sätteid. Selle põhjuseks on asjaolu, et eelnimetatud normatiivaktide vastuvõtmise ajal ei olnud teada, millised neist võetakse vastu varem, mistõttu seadusandja lisas hüpoteegiseadusesse hüpoteegi riikliku registreerimise peatüki. Samas tuleb ära märkida hüpoteegiseaduses sätestatud eripära - hüpoteegi riiklikuks registreerimiseks muuhulgas hüpoteegiga tagatud kohustuse tekkimist kinnitava dokumendi esitamine.

Hüpoteegilepingu alusel tekkiva hüpoteegi riiklikuks registreerimiseks tuleb esitada:

Hüpoteeklaenuleping ja selle koopia;

Hüpoteegilepingus märgitud dokumendid manusena;

Riigilõivu tasumist kinnitav dokument;

Muud dokumendid, mis on vajalikud hüpoteegi riiklikuks registreerimiseks vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta.

Kui pandipidaja õigused on tõendatud hüpoteegiga, esitatakse õiguste riiklikku registreerimist teostavale asutusele koos ülalnimetatud dokumentidega:

Hüpoteek, mille sisu peab vastama art. lõike 1 nõuetele. Hüpoteegiseaduse § 14 alusel, välja arvatud pandikirja väljaandmise kuupäeva ja hüpoteegi riikliku registreerimise andmete kohta esitatav nõue, ja selle koopia;

Hüpoteegis nimetatud dokumendid manustena ja nende koopiad.

Seaduse järgi kuulub ka hüpoteek riiklikule registreerimisele, kuid sel juhul ei ole vaja eraldi avaldust esitada, samuti tasuda riigilõivu. Hüpoteegi riiklik registreerimine seaduse alusel toimub samaaegselt selle isiku omandiõiguse riikliku registreerimisega, kelle õigusi hüpoteek koormab, kui ei ole sätestatud teisiti föderaalseadus... Hüpoteegiga saab tõendada hüpoteegipidaja seadusest tulenevaid hüpoteegist tulenevaid õigusi.

Hüpoteeklaenuleping alates riikliku registreerimise hetkest loetakse sõlmituks ja jõustub. Hüpoteegilepingu riikliku registreerimise nõude täitmata jätmine toob kaasa selle kehtetuse. Seega loetakse hüpoteegi seadmise leping sõlmituks ja jõustunuks selle riikliku registreerimise hetkest ning pandiõigus tekib hüpoteegiga tagatud kohustuse tekkimise hetkest.

Tuleb meeles pidada, et seadusandja näeb ette hüpoteegilepingu riikliku registreerimise (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 339 punkt 3 ja hüpoteegiseaduse artikli 10 punkt 2) ja hüpoteegi enda (lepingu punkt 1). Hüpoteegiseaduse artikkel 20) kui kinnisasja omandiõiguse piiranguid (koormisi), ei tohiks neid kahte erinevat, kuigi omavahel seotud menetlust segi ajada. Algselt registreeritakse leping ja alles seejärel - sellest tulenevate õiguste koormamine.

Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehingute tegemise institutsioon on suunatud kinnisvara omanditagatiste loomisele. Riikliku registreerimise süsteem, registreerides ja registreerides kinnisvaraobjekte ning kindlustades nende kuuluvuse konkreetsetele üksustele, tagab lõpuks kinnisvara omandiõiguse koos vajalike tõendite ja seaduslikkusega. Sissejuhatus see asutus viis ühtse kinnisvara andmepanga loomiseni ja võimaldas seeläbi vältida praktikas tunnistatud kuritarvitusi. Riigikontroll kinnisvaraga tehtavate tehingute seaduslikkus tuvastatakse nii osalejate endi kui ka kolmandate isikute huvides. Hüpoteegilepingu samaaegse riikliku registreerimise ja hüpoteegi enda registreerimine vara koormamisena näib aga olevat üleliigne.

Vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele on riikliku registreerimise subjektiks õigused kinnisvarale, tehingud kinnisvaraga ja kinnisvaraga seotud õiguste koormatised (piirangud), kuid puudub selge klassifitseerimise alus, mis võimaldab kindlaks teha. millised toimingud kinnisvaraga kuuluvad registreerimisele. Sellega seoses on registreerimisobjekti ebamõistlik laiendamine.

Artikkel sisaldab mitmeid vastuolusid. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 131, mis sätestab lõikes 1 kinnisasja õiguste kohustusliku riikliku registreerimise, ja lõikes 3 märgitakse organ, mis registreerib mitte ainult õigusi kinnisvarale, vaid ka sellega tehtud tehinguid, s.o. see klausel viitab "registreeritud õigusele või tehingule". Tehingute registreerimine on märgitud ka Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 164, viidates artiklis 1 sätestatud juhtudele. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 131. Vahepeal Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 131 kohaselt ei ole selliseid juhtumeid konkreetselt näidatud. Ülaltoodud näitest on selge, et juba Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku normides on vastuolusid, mis tuleb seadusega kõrvaldada.

Õigusaktides puuduvad selged ja mõistlikud alused tehingute riiklikuks registreerimiseks, samas on ilmne vastuolu kehtestavate sätetega. kohustuslik registreerimine osade tehingute puhul ja välistades selle teiste puhul. Näiteks kinnisvara müümisel ei ole üldreeglina vaja lepingut registreerida (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 550), kuid kinnisasja omandiõiguse ülemineku kohustuslik riiklik registreerimine on ette nähtud (artikkel Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 551). Samal ajal on Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 558 näitab elamute, korterite (nende osade) müümisel nimetatud objektide müügilepingu kohustuslikku riiklikku registreerimist.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 165 sätestab, et tehing, mis ei ole läbinud riiklikku registreerimist, on seadusega sätestatud juhtudel kehtetu (tühine). Küll aga saab sundida kõrvalehoidvat osapoolt registreeruma. Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklite 433, 558 kohaselt registreerimisele kuuluvat ja registreerimata lepingut ei sõlmita. Arvestades, et riiklikust registreerimisest kõrvalehoidvat osapoolt saab sundida end registreerima kohtu kaudu, tuleks rääkida lepingu sõlmimise sundimisest.

Niisiis selgus kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise, kinnisvaraga tehtavate tehingute ja kinnisvara koormamise (piirangute) küsimusi reguleerivate õigusnormide analüüsimisel käibe õiguslikus regulatsioonis ebamõistlikke erinevusi. teatud tüübid kinnisvara, samuti vastuolud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku õigusnormidega, mis määravad kindlaks riikliku registreerimise subjekti.

Seoses sellega peame otstarbekaks tühistada kinnisvaratehingute riiklik registreerimine, nähes ette ainult õiguste riikliku registreerimise üldiselt kinnisvarale ja eelkõige hüpoteeklaenudele. Hetkel seab hüpoteegilepingu riikliku registreerimise fakti puudumine ohtu tehingust tulenevate juriidiliste kohustuste kehtivuse, mis ei vasta selle poolte huvidele ega taga tsiviilkäibe stabiilsust. Hüpoteegi seadmise leping tuleb lugeda sõlmituks ja siduda selle sõlminud isikutega selle sõlmimise hetkest. Kinnitage sama antud fakt tehingu riiklik registreerimine pole vajalik. Küll aga peaks pandipidaja eelisjärjekorras teiste võlausaldajate ees õigus nõuda panditud vara väärtusest hüvitist hüpoteegi enda riikliku registreerimise hetkest kellegi teise omandiõiguse piiranguna (koormamisena). Selle seisukoha selles küsimuses rakendamine õigusaktides võimaldab kõrvaldada tehingust tulenevate juriidiliste kohustuste seadusest keeldumise selle registreerimise puudumisel.

Tuleb märkida, et kinnisasja õiguste registreerimise kohustuslik kombineerimine sellega tehingute registreerimisega raskendab ebamõistlikult pandisuhte poolte juriidilise registreerimise protsessi.

Seega on hüpoteegilepingu kohustusliku riikliku registreerimise range tingimus, mille puudumisel leping loetakse tühiseks, põhjendamatu ja tekitab selle osapooltele tarbetuid raskusi, mistõttu tuleks õigusaktides ette näha ainult hüpoteegi riiklik registreerimine. ise kui kellegi teise omandiõiguse piiramine (koormamine). Tegelikult peaksime rääkima piiratud omandiõiguse riiklikust registreerimisest konkreetsele kinnisvaraobjektile.